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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 31 août 2005 : 23:27:12
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La proposition de felux 1930 est excellente car ce sujet mérite de tenter de faire des comparaisons à peu près objectives.
Mais il faut abondonner la notion de coût normal de tenue d'un compte séparé qui n'a aucun sens
La question est : votre syndic professionnel administre votre syndicat avec un VRAI compte séparé ? Merci de nous indiquer le montant HT de ses honoraires de gestion courante en précisant brièvement les caractéristiques de l'immeuble : nb de lots principaux, etc ...
Le VRAI problème est le suivant : pour un immeuble déterminé de 30 lots principaux admettons que le montant normal des hono gestion courante devrait être 5 000 € HT
Le syndic est à 4 500 € HT et il récupére en moyenne 400 à 600 € de rémunération de fonds / an
Vous lui demandez de passer en vrai compte séparé. Il vous demande de passer à 5000 € HT. La différence ne correspond en rien au coût supplémentaire de la gestion (50 à 80 € peut être, et encore ?). Elle correspond exclusivement à la perte de la rémunération des fonds.
Si la gestion par compte séparé avait été rendue obligatoire par la loi SRU avec effet au 1/12004 ou 1/1/2005, nous en aurions terminé aujourd'hui avec cette histoire. Il y aurait eu un peu de remue ménage pendant 2 ou 3 ans mais tout serait calmé aujourd'hui par le jeu normal de la concurrence saine et raisonnable, tous les professionnels étant au même régime.
On discuterait sans doute sur les honoraires exceptionnels mais le terrain est alors plus facile, toujours avec une concurrence entre professionnels placés au départ sur la même ligne.
Il est possible changer les éléments de mon exemple. Le principe resterait identique.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 15:10:11
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JPM,
ce que je cherche,et je ne suis sûrement pas le seul,c'est la conclusion à laquelle vous arrivez.
Nous avons 2200€ euros d'honoraires pour gestion courante (les autres honoraires semble limités par rapport à ce je constate chez "les concurents") et 30 lots principaux
On nous demande 933€ d'honoraires pour compte bancaire séparé (nous les avons déjà fait diviser par 2 en 2004 mais refus quand même de l'AG - 2 pour le reste non)
Etant donné que notre budget est en moyenne de 31000,00€/an (chauffage central individuel)et que tous les 3 mois avec le grand livre syndic je connais les écritures comptables pour la partie banque donc possibilité de calculer le "bonus" rémunération banque pour le syndic.
Ce qui me manque c'est le comparatif avec d'autres copropriétés et le travail supplémentaire (si il y en a un)pour le comptable du syndic (le temps c'est de l'argent) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 23:44:08
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Ma conclusion est qu'en 2000 il fallait :
> adopter le principe de la gestion par compte séparé
> prévoir un délai de trois ans pour la mise en oeuvre
> interdire à compter du 1er janvier 2004 ou 2005 toute gestion par compte unique
> interdire d'une manière ou d'une autre la perception d'une rémunération des fonds par les syndics
Comme celà n'a pas été fait, ma conclusion est que toutes les copropriétés doivent refuser la dispense de gérer par compte séparé et accepter un redressement des honoraires de gestion courante car ils sont généralement inférieurs à ce qui est nécessaire.
Si tout le monde faite celà les honoraires se caleront d'eux même car il y aura une véritable concurrence.
Si vous voulez faire des comparaisons utiles, il faut recueillir des indications sur le créneau HT par lot des honoraires de gestion courante avec VRAI compte séparé. Vous laissez tomber le coût du compte séparé. A Paris on doit se balader entre 150 et 200 € selon les catégories d'immeubles, avec un barème d'honoraires exceptionnels bien nettoyé.
Le montant de base est bien entendu réduit dans un immeuble important. Pour les petits immeubles il y a un montant minimum incompressible parfaitement justifié.
Bien entendu la contrepartie de ces montants doit être significative ! Le syndic ne se contente pas demander sur tout l'avis du conseil syndical. Il donne le sien et vient sur place quand il le faut.
Dans votre cas : 2200 € (HT je suppose ?) pour 30 lots (principaux je suppose ?) cela fait 73 € / an soit 480 francs et un montant ridiculement bas, même si vous êtes en province.
Quant au prix de revient de la gestion par compte séparé : une réponse générale est impossible. Chez tel syndic : aucune incidence, chez tel autre il y en a eu compte tenu de ses équipements informatiques, de son organisation générale et des procédures financières de sa banque correspondante.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:42:06
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| sur son site l'ARC donne,le 28 courant,le résultat d'une enquête qu'elle a effectuée sur le compte séparé en copropriété dont un résultat sur le montant moyen des honoraires sur ledit compte |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:37:39
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j'ai effectivement pris connaissance de l'enquete de l'arc sur les comptes séparés elle est trés instructive .
cependant j'ai un nouveau soucis , je me suis rendu a ma banque pour lui demander comment ouvrir un compte séparé et a mon grand étonnement ils ne savent pas du tout ce qu'est un compte séparé!!!
ils font actuellement des recherches sur la question mais enattendant quelq'un pourrait me donner la marche a suivre pour ouvrir un compte séparé , au nom de qui ,qui signe les chéques et qui effectue les mouvements.
merci pour votre aide
elm |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:43:53
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c'est le syndic, qu'il soit bé,évole ou professionnel, qui demande l'ouverture du compte bancaire du syndicat des copropriétaires.
Il faut fournir une copie certifiée conforme du PV d'AG. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:11:08
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Elmpapou, un compte séparé, ça n'existe pas dans les banques !!
C'est comme entrer chez votre coiffeur et lui demander "Un steack-frittes, siouplait "...!
Compte séparé, c'est une appellation spécifique à la copropriété, pour dire que le compte bancaire ou postal du syndicat est séparé du compte bancaire de gestion du syndic.
Traduire par compte spécifique du syndicat, séparé du compte global du syndic.
Demain, le syndic va à la banque ou à La Poste, avec le RDC sous un bras (acte notarié de naissance et d'existance de votre syndicat), sous l'autre un extrait certifié conforme par le syndic de la résolution d'AG ayant désigné nominativement le syndic, et il demande l'ouverture d'un "Compte courant" ordinaire ainsi que d'un compte "livret", tous 2 au nom du syndicat des copropriétaires, le titulaire étant le syndic. |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 19:14:07 |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 19:37:04
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Merci cher ami
j'ai bien pris note de la nuance
cependant les banques n'ont pas l'air de maitriser le sujet en question
au fait RDC est ce Registre Du Commerce ?
pour le steak saigant ou a point ?
merci 
elm |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 20:56:46
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RDC ou RC = Règlement de Copropriété, le document à "garder" sous la main car c'est la "bible" laïque de votre copropriété
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 22:55:40
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Eh ! Gedehem ! Le titulaire d'un compte séparé n'est pas le syndic.
C'est le domiciliataire.
et aussi le manieur de fonds.
En résumé, le représentant légal du syndicat 
Et sur ce point,ne serait-il pas intéressant de recueillir quelques indications sur les frais demandés par les banques, et sur la justification alléguée de ces frais ?
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PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 10:08:15
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La seul chose que je peux vous dire est que le syndic de notre immeuble ne facture pas le compte séparé et nous nous en trouvons très bien.
Ce syndic est un très petit syndic qui gère je pense 6 ou 7 copropriétés. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 13:56:41
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Je confirme ma réponse de "JPM"
"Eh ! Gedehem ! Le titulaire d'un compte séparé n'est pas le syndic."
Le titulaire du compte est le syndicat, les fonds disponibles appartiennent au syndicat.(Intérêt en cas de changement de syndic: les fonds sont immédiatement disponibles).
Le syndic n'a qu'un mandat de gestion, c'est lui qui fait fontionner le compte ( il a la signature).
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 14:01:05
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Il faut lire "LA réponse" de "JPM" et non "ma réponse"
mes excuses à l'auteur? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 15:47:57
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Mais c'est bien sur !!! Merci d'avoir rectifié : le syndicat est titulaire du compte, le syndic domiciliataire !!!
(Comme quoi, on a des hauts et des bas .....ici un bas fond .. ...) |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 16:13:49
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Bj à tous...
A propos du compte séparé, peut-on imposer au syndic de porter le compte de la copropriété sur une banque du choix du syndicat ?
Merci pour vos réponses. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 16:36:01
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La réponse de principe est OUI.
La solution est en principe mauvaise. Pour faciliter la généralisation des comptes séparés il faut admettre la mise au point de procédures cohérentes : virements électroniques et assimilés. Il est évident qu'un syndic peut mettre au point celà avec une banque déterminée, mais nous savons tous que le format adopté par la banque X ne sera pas compatible avec celui de la banque Y, et tutti quanti.
Comme de plus les banques non spécialisées ne courent pas après les comptes des syndicats de copropriétaires, il vaut mieux adopter la banque du syndic.
Peu importe si c'est lui qui reçoit la bouteille de champagne en fin d'année.
Par contre, il est généralement possible de permettre à un membre du conseil syndical de consulter le compte du syndicat. Il ne faut pas négliger cette facilité.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 09:45:56
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Si l'on se réfère au rapport cité par JPM le 05.11.2005 (Divers lois -frais de mutation-syndic -cour de cassation) désolé mais les liens et moi... il est indiqué en page 6 :
...< par contre le compte séparé prive le syndic des produits financiers qui peuvent représenter,selon les professionnels, 15% du chiffre d'affaire du cabinet>
avec en complément,des indication "intéressantes" sur ce compte |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 10:47:47
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Entré par JPM:
Citation :
il vaut mieux adopter la banque du syndic.
Y compris si son époux(se) en est un(e) employé(e) ? 
A ce moment-là, n'est-ce pas la bouteille de champagne et la maison qui va autour qu'il risque de recevoir?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 10:56:16
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Il y a quelques mois, un UInaute a reproduit les déclarations du PDG d'un grand cabinet (pas d'un grand groupe !) qui a joué la transparence.
Il faisait valoir l'importance de la perception de la rémunération des fonds de mandants dans des proportions semblables. Il faut noter que la question se pose de la même manière, économiquement, pour les fonds détenus au titre de la gestion locative. Mais dans ce cas, on est dans le cadre des règles du mandat classique, alors que le mandat du syndic est un mandat social.
Si les syndics gérant par compte unique perçoivent 15 % de leur CA au titre de la rémunération des fonds, ils peuvent baisser les honoraires de gestion courante dans la même proportion.
Les syndics gérant par comptes séparés ne le peuvent pas.
En cas de mise en concurrence, il y a un handicap évident et contraire aux principes fondamentaux de la réglementation actuelle.
Il ne me semble pas indispensable de sortir de Dauphine ou de Harvard pour constater celà
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Edité par - JPM le 08 nov. 2005 10:57:29 |
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