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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 08 nov. 2005 : 11:23:00
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Entré par JPM:
Citation :
il vaut mieux adopter la banque du syndic.
Y compris si son époux(se) en est un(e) employé(e) ? 
A ce moment-là, n'est-ce pas la bouteille de champagne et la maison qui va autour qu'il risque de recevoir?
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 19:33:24
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Citation :
Initialement entré par JPM
Si les syndics gérant par compte unique perçoivent 15 % de leur CA au titre de la rémunération des fonds, ils peuvent baisser les honoraires de gestion courante dans la même proportion.
je viens de faire le calcul , chez moi ça représente 1.3% , et si je décompte les frais bancaires je dois arriver aux environs de la moitié, quelqu'un a la recette pour obtenir 15% ? |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 20:19:51
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sans revenir sur les avantages et (surtout) les inconvénients des comptes communs, peut-on faire voter en AG que les intérêts de ces comptes soient reversés aux copropriétaires ? (je pense que oui !, mais quel est le taux d'intérêt généralement pratiqué ?, la peu connue banque de mon syndic est NSM Entrerpise, je crois que le S = "Schlumberger")
Frédéric |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 22:15:33
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| avant d'en arriver à faire voter l'affectation ,aux copropriétaires, des intérêts d'un compte commun (il ne faut pas réver!!)il faudrait surtout pouvoir faire voter,par les copropriétaires, (qui ne voit aucun avantage au compte séparé)la mise en place de ce fameux compte tant les honoraires de la pluspart des syndics sont dissuasifs |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 01:05:49
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Baghirati,
Quans vous parlez de 1,3 %, c'est le taux qui est alloué par la banque ?
Ou c'est vraiment le pourcentage de la rémunération des fonds de mandants dans votre CA ?
Et pour Felix 1930 ? Avons nous fait déjà avec vous la simulation des honoraires ? Peut être mais ne m'en souviens pas.
A 200 € ttc/an/lot principal, quel serait le montant des honoraire sde gestion courante de votre immeuble ?
Quel est le montant actuel ttc de ces honoraires ?
En compte unique ? oui sans doute ?
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 09:34:01
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ben Felix1930, je pense qu'il est beaucoup + facile de faire voter l'attribution des intérêts du cpte commun aux copros (qui voterait contre ?) que de faire voter le cpte séparé !
Frédéric |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 09:41:15
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Pour ce qui concerne les honoraires gestion courante d'un syndic 'prof', les 15% qu'il demande pour gérer avec compte séparé ne sont que la juste rémunération de ce qui relève de la gestion courante (du moins pour le syndic qui fait bien son boulot, bien entendu !)
JPM l'a expliqué plus haut : le syndic qui fonctionnerait avec des honoraires de + 15% par rapport aux autres cabinets "ne passerait pas l'hiver". Car personne ne va regarder si le compte est séparé ou pas.
Par contre, si le sompte séparé avait été rendu obligatoire, tous les syndics auraient augmenté leurs tarifs ... faisant jouer là, éventuellement, une véritable concurrence.
Nous n'en sommes pas là.
Mais avec un compte séparé, il faut savoir donner une juste rémunération du confort et de la sécurité apportés.
L'autre point qui est mis en avant, c'est la rémunération des fonds au profit du syndic.
Certains syndicats disent :"Plutot que de la donner au syndic, avec un compté séparé cette rémunération de nos fonds sera pour nous".
Il ne faut pas se leurrer !
La rémunération 'annexe' de ces fonds n'est possible qu'en raison du volume important de fonds 'dormants'.
Prenez un copropriété de 30 lots avec un budget annuel de 50.000 € (exemple). (328.000 frs)
Vous n'aurez jamais plus d'un trimestre d'avance en trésorerie, et encore .....au mieux 3 à 4.000 € sur l'année avec un fonds de roulement.
Combien voulez-vous que vous 'donne' le banquier pour 3.000 € placés sur un an ??? Des clopinettes !!!!
Prenons un syndic qui gere 80 copropriétés dont chacune a un budget de 50.000 € (exemple, bien entendu..)
Il encaisse donc à l'année 4.000.000 € .(26.240.000,00 frs !).. On est tout de suite dans une autre dimension ....
En jonglant bien avec la trésorerie, il peut arriver à un matelas 'dormant' annuel de 400.000 €, au moins ...
Amusez vous à passer la porte de votre banque avec 400.000 € dans une malette, € bien blancs qui ne viennent ni de la drogue ni du trafic de caviar, vous allez bien voir combien vous en propose le banquier, en plus du champ's, bien entendu....
C'est donc un leurre de prendre pour argument cette "rémunération accessoire" du syndic pour vouloir un compte séparé et croire que cette rémunération des fonds profitera alors au syndicat.
Quels fonds ??? Quelle 'rémunération ??? ....
Certes la démonstration est simplifiée. Mais les proportions sont là.
Les seuls arguments du compte séparé sont la sécurité, la transparance, le confort..... qui valent bien les 15% d'honoraires de gestion de ce compte en sus pour le syndic...
Le reste est un fantasme..... |
Edité par - gédehem le 09 nov. 2005 09:44:16 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 09:56:31
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on peut avoir des chiffres ?
Quel taux de rémunération des comptes communs ?
Perso : pour un budget de 39000€, il y a 55000€ sur le compte ...
Cordialement
Frédéric |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 10:06:56
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JPM, si vous voulez me faire "écrire" que les honoraires de gestion courantes de notre syndic(comme d'autres)ne sont pas assez élevés en fonction de ce que,normalement,il doit faire, je suis entièrement d'accord avec vous et avec d'autres qui l'ont dit également.
Encore que d'après les honoraires que vous indiquez il y a de nombreux paramètres qui doivent entrer en compte ,situation géographiquede l'immeuble et ses particularités (technique,ancienneté,impayés,CS..etc).
Mais il faut noter que,pour nous, les qq syndics du secteur,y compris foncia, sont dans la même fourchette de coût "gestion courante"
Lorsque le syndic demande 900 euros pour 30logement pour un compte séparé (au départ il était à + du double)les copropriétaires ne voient que cette somme supplémentaire à payer alors que nous "fonctionnons" sans depuis 28 ans(et 5 syndics dont foncia 1 an).
A l'AG de mars nous n'avons été que 2 (ts les 2 au CS)pour être d'accord pour l'ouverture d'un tel compte
Pour les honoraires gestion courante "peut élevés"les syndics sont,à mon point de vue, les premiers fautifs car ils faussent le"marché"; les copropriétaires malgré toutes les explications que vous pouvez leur donner ne VOIENT que ces honoraires comme point de comparaison.
fguigui, cela va peut être vous étonner mais,réaliste,je voterais contre (lorsque vous tirez trop sur une corde..on cherche à se rattraper à une autre) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 11:04:22
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Nous sommes bien d'accord, Gedehem et moi, et d'autres apparemment, sur le fait que la généralisation imposée du compte séparé est le seul moyen de remettre tous les syndics professionnels sur une même ligne de départ quand il s'agit de se porter candidat à une nouvelle gestion.
Elle réduirait à néant tous les arguments parasitaires que nous avançons les uns et les autres avec des estimations qui ne peuvent être que très approximatives, dans un sens ou dans l'autre.
Comme la sauvegarde de la liberté de la concurrence est un thème majeur de nos jours, même aux yeux des juridictions européennes que l'on ne peut plus ignorer, c'est ce levier qu'il faut utiliser.
En attendant, il faut écarter la notion de " coût de traitement du compte séparé " pour apprécier les redressements d'honoraires de gestion courante proposés par les syndics. Non pas que ce coût soit inexistant, mais son incidence est minime. Le fondement vrai et d'ailleurs légitime est la nécessité de compenser la perte de revenu liée au changement.
Si la décision de généralisation du compte séparé avait été prise en décembre 2000, l'effet de hausse immédiate serait déjà effacé en 2005.
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