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homer
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 09 août 2005 : 09:19:22
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bonjour...je vis dans une copropriété (depuis un an)où il n' ya jamais eu de syndic "légal" depuis 30ans, jamais de convocation "légale" à l'assemblée, jamais de décision "légale".
Logiquement, pour qu'il y ait un syndic dans notre copropriété, je devrais déposer une requête auprès du TGI...Mais ceci va engendrer des coûts alors que tous les coropriétaires sont d'accord pour que j'assume les fonctions de syndic bénévole.
A partir du moment où tous les copropriétaires sont d'accord, ne pouvons pas tous nous réunir afin qu'ils me désignent à la majorité de l'article 25, le cas échéant de l'article 24???
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 10:02:41
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Je vous confirme les réponse faites sur un autre site: pas de solution légale sans recours au TGI pour la nomination d'un syndic.
Toutes les décisions, en copropriété, se prennent en A.G. régulièrement convoquée.
Ici encore vous avez "modifier" (tronquer) votre question, dans l'espoir d'obtenir les réponses qui vous conviennent... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 10:11:38
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pour votre acquisition, comment votre notaire a t il obtenu l'état daté indispensable pour l'établissement de l'acte authentique ????? |
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homer
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 10:15:49
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[quote]Initialement entré par P.F. Barde
Il faut effectivement pouvoir revenir sur des bases incontestables. Il y a deux solutions. La première est de réunir une assemblée où les quatres copropriétaires sont présents. Pour bien faire, cette assemblée votera une résolution constatant l'unanimité et la conséquence en résultant que la convocation et la tenue de cette AG ne peuvent faire l'objet de recours puis nommera le syndic. La deuxième, à défaut de la première qui aurait le mérite de la simplicité, est de faire nommer un adminsitrateur judiciaire par le président du tribunal de grande instance sur requête d'un copropriétaire. Le ministère d'avocat est obligatoire.
Voila ce que j'ai trouvé...sur une autre page du site voilà pourquoi je pose cette question.
Pour l'état daté il y en a un d'envoyé au syndic bénévole de fait au momnt ou j'achetais mon appartement... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 15:57:41
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Penndant trente ans vos "syndics de fait" ont fait des faux et usage de faux. Temps mieux pour vous si vous n'avez pas eu de problème.
Votre citation de "P.F. Barde"
" la conséquence en résultant que la convocation et la tenue de cette AG ne peuvent faire l'objet de recours "
On pourait le penser du fait de l'unanimité de tous les copropriétaires, mais tout nouvel acquéreur pourra remettre en cause la nomination du syndic, car faite dans des conditions non conformes à la loi.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 18:22:03
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J'avais également préconisé cette solution : l'autoconvocation unanime à l'AG, tous les copropriétaires devant signer la convocation.
C'est effectivement une solution, la moins pénalisante, mais qui n'est pas sans faille.
Car en l'état des textes, la convocation ne peut émaner que du syndic, ou à défaut du pdt de CS mais dans ce dernier cas lorsque le syndicat est doté d'un syndic régulièrement élu et dont le mandat est en cours.
Lorsqu'il n'y a pas de syndic, le syndic 'de fait' n'existant pas, il n'y a pas de convocation possible ormis par un administrateur provisoire.
Le problème c'est qu'on est dans le flou le plus total en ce qui concerne la jurisprudence, qui, par un revirement dont elle est coutumière (revirement des juges pour être précis), à pris une direction totalement opposée à ce qu'elle était jusque là .. au nom de la préservation des intérets collectifs du syndicat.
Je veux bien : mais lorsque les textes disent que l'AG ne peut être valablement convoquée que par le syndic, c'est tout de même violer la loi que de dire que si l'AG n'est pas contestée, elle est régulière bien que convoquée irrégulièrement.
C'est un peu comme les clauses d'un RDC, 'non écrites' car contraire aux textes, qui sont, pour le moment, considérées par la jurisprudence 'non écrites' avec effet rétroactif, puisque 'non écrites' depuis le début .....
Pourtant, la jurisprudence considère qu'une clause contraire aux textes réputée 'non écrite' doit être appliquée tant qu'il n'a pas été constatée par le juge qu'elle était 'non écrite'.
De ce fait, puisqu'elle doit être appliquée en attendant l'appréciation du juge sollicité à cet effet, je ne donne pas cher de l'effet rétroactif du 'non écrit' d'une clause contraire aux textes, la clause en cause étant dite demain 'non écrite' mais uniquement à compter du constat qui en est fait par le juge, ce qui serait somme toute dans la logique des choses ... dans le sens de l'intéret collectif du syndicat qui à mis jusque là en œuvre, conformément à la jurisprudence, des clauses 'non écrites'.  .....
On pari ? .....
C'est ce qu'on appelle 'revirement de la jurisprudence', d'autres 'évolution du droit' ..... Certes !!!
Et si ce n'était qu'un jeu intellectuel ????
Nos AG ont lieu au maximum tous les ans. Il est actuellement totalement impossible d'avoir un jugement en moins d'un an. Il faut au moins 1 an 1/2 pour avoir un 1er jugement sur la validité d'une AG contestée. Ne faut-il pas voir là, dans la lenteur de la justice, ce revirement surprenant de la jurisprudence plutot que dans la préservation des interetts collectifs, qui ont bon dos ?
La conséquence du dernier arret sur cette question oblige à contester systématiquement toutes les AG qui suivent la première AG entachée de nullité, pour la seule et unique raison que au cas où la première AG serait annulée 1 an 1/2 plus tard (ou 2/3 ans en appel + 2 ans en Cass, soit au total au moins 5 années, soit 5 ou 6 AG à contester à la file !!!!!), les autres AG puissent aussi être annulée, puisque convoquée par un syndic sans mandat ! ....
"Amusant", non ?
Ne serait-il pas plus judicieux et cohérent, 'pour l'interet collectif du syndicat', de pouvoir statuer plus rapidement sur le fond : la convocation de l'AG est-elle ou non régulièrement notifiée par une personne ayant qualité.
Pourquoi attendre la tenue de l'AG et sa contestation. Il serait, à mon avis pertinent de dissocier ici la convocation de l'AG elle même, laquelle s'est déroulée et a décidé régulièrement .... mise à part cette satanée convocation irrégulière.
En attendant, nous autres, pauvres copropriétaires "d'en bas", nous en sommes toujours à nous demander si la convocation d'une AG notifiée par une personne n'ayant pas qualité est valide ou non ......
Car enfin, c'est bien la validité de la convocation qui va déterminer la validité de l'AG.
Valide ? Pas valide ?
P't'etre ben qu'oui... p't'etre ben qu'non ...... |
Edité par - gédehem le 09 août 2005 18:28:45 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 19:05:18
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De "gédehem"
"Car enfin, c'est bien la validité de la convocation qui va déterminer la validité de l'AG.
Valide ? Pas valide ?
P't'etre ben qu'oui... p't'etre ben qu'non ......"
Est-il raisonnable de courir des risques quand on peut les éviter, surtout, ce qui n'est pas dit ici, qu'il y a des décisions envisagées très importantes. |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 21 août 2005 : 03:00:37
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Bonjour,
Un sujet analogue a déjà fait l'objet d'un débat sur ce forum. Mon avis est que la solution de homer ne fait courir aucun risque.¨Pour la simple raison que le droit de contester une décison d'AG n'est ouvert qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants et ce, pendant un délai de deux mois. Si tout le monde est présent et ne s'oppose pas à la décison de nommer le syndic, il n'y a donc ni opposant ni défaillant et donc personne qui puisse contester. Quand aux copropriétaires futurs, ils n'ont pas non plus le titre d'opposants ou de défaillants puisqu'ils n'étaient pas copropriétaires au moment de l'AG. Ils n'ont donc aucun droit d'en contester les décisions. Quand aux tiers, ils ne peuvent attaquer que des décisions leur faisant grief. Ils ne peuvent en aucun cas s'ingérer dans le fonctionnement interne d'une copropriété en se mêlant de savoir dans quelles conditions l'AG s'est faite. Que des copropriétaires décident de nommer un syndic ne peut faire grief à personne.
Ceci me paraît évident, mais si j'avais tort, quel serait le risque ? qu'un des copropriétaires puisse contester la nomination du syndic, dans le délai de deux mois après l'AG ? Actuellement il n'y a pas de syndic. Cela continuerait tout simplement. A ce moment-là, parlons du tribunal. Mais si le délai de deux mois est passé et que personne n'a contesté, c'est tout bénéfice. Gain de temps et d'argent. Economie de soucis.
Marie |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 08:37:44
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la position de mariejds me parait frappée du bon sens et présenter effectivement peu de risques de contestation.
Je suggérerais que la convocation soit signée de tous les copros (après tout ils ne sont que 4 !), que l'AG élise son syndic et décide de ce qu'elle a à décider : il y a suffisamment de cas où le droit se fait tordre le cou pour des motifs bien plus contestables et on voit tous les jours que, malgré l'évidence de l'illagalité de certaines situations, il n'est pas simple de faire respecter la loi.
Dans un cas tel que celui-ci, passé le délai de contestation de 2 mois (et encore, s'il y a unanimité, la bonne foi d'un éventuel contestaire sera difficile à établir), le syndicat ne court plus beaucoup de risque et il en courra encore moins lors de l'assemblée suivante qui prendra soin de remettre à l'ordre du jour la nomination d'un syndic, même s'il ne s'agit que de renouveler el mandat du syndic en place. |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 02:43:23
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Bonjour,
Je pense, comme mallo35m, qu'il est préférable que tous les quatre signent un papier spécifiant qu'ils ont, en pleine connaissance de cause, accepté la convocation telle qu'elle a été faite, qu'ils sont présents et qu'il votent pour la nomination du syndic. Cela coupe court à toute éventuelle contestation ultérieure.
J'ai lu, à maintes reprises, que cela était illégal. Même mallo35m qui approuve ma position pense néanmoins qu'on tort ainsi le cou au droit. Moi, je ne le pense pas. La loi prévoit certaines règles, mais prévoit également que si celles-ci ne sont pas respectées, les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent les contester dans un délai de deux mois. Cela veut dire indiscutablement que la loi prévoit que si ces règles ne sont pas respectées, c'est à dire si d'autres sont appliquées, mais qu'il n'y a pas d'opposants ou de défaillants ou pas de contestation de ceux-ci dans le délai prévu, ces autres règles sont applicables. Ces autres règles sont donc applicables parce que la loi le prévoit et non par un détournement du droit. C'est donc tout à fait légal et aucun cou n'est tordu.
Cordialement
Marie |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 10:59:32
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C'est exact : la loi dit en substance : "si vous me tordez le cou mais qu'aucune contestation n'est formée dans le délai de 2 mois de notification du pv d'AG, je ne dirai rien". C'est bien à cause de cela qu'il y a tant d'abus, alors, quand c'est pour le bien de la copro pourquoi ne pas utiliser cet avantage ?! |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 août 2005 : 01:51:47
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Bonjour ,
mallo35m, si le mot "loi" est employé pour parler de la loi de 1965 (je crois que c’est ainsi que vous l’avez utilisé), effectivement, celle-ci se contente d’être silencieuse et passive en cas de non-respect des règles qu’elle édicte et de non-contestation dans le délai prévu. Comme vous le dites, si on lui tord le cou, mais qu'il n'y a pas de contestation, elle ne dit rien.
Mais si on utilise ce mot pour définir l’ensemble des règles qui nous obligent (on pourrait employer des majuscules et écrire la "LOI"), celle-ci n’est pas du tout passive et nous oblige à respecter des règles autres que celles édictées par la "loi". Et c’est la "LOI" qui définit la "légalité".
Un exemple : Des travaux d’amélioration, sans rapport avec l’article 25 de la "loi", sont mis au vote au cours d'une AG. Il est donc nécessaire d’obtenir la majorité de l’article 26, pour être en conformité avec la "loi". Le vote favorable obtient 501/1000ème. L’assemblée déclare le vote acquis et décide d’engager les travaux. Les copropriétaires qui ont voté contre recoivent par LRAR le PV d’AG déclarant le vote acquis. Aucun de ces copropriétaires ne conteste dans le délai prévu.
La décision de l’AG est totalement non-conforme aux prescriptions de la "loi", mais la "LOI" impose à tous les copropriétaires de l’appliquer. Si un copropriétaire refuse de payer, la "LOI" l’y contraindra. Le juge, saisi par le syndic, devra, en constatant que la décision est devenue légale du fait de la non-contestation, autoriser ce dernier à prendre toutes les mesures prévues pour obtenir le paiement, y compris à saisir sur la valeur de la vente du lot. Il est donc très clair que la décision, d’illégale qu'elle était avant la fin du délai de contestation, est devenue parfaitement légale après la fin de celui-ci.
En ce qui concerne les décisions prises à l’unanimité, il n’y a même pas de délai de contestation à attendre, puisque celui-ci ne concerne personne. La décision devient donc immédiatement applicable et acquiert donc ainsi le qualificatif de "légale", malgré le fait qu’elle ne soit pas en conformité avec les prescriptions de la "loi".
Pour commenter votre réflexion "C'est bien à cause de cela qu'il y a tant d'abus", je pense qu’il faut distinguer deux cas qui sont ici associés dans le même panier, alors qu’ils sont foncièrement différents :
1. La décision est prise à l’unanimité et devient donc légale.
2. La décision a eu des opposants ou défaillants et est devenue légale du fait de la non-contestation.
Pour le premier cas, cela ne peut être générateur d’abus. Qu’un groupe de personnes souhaite danser d’une autre manière sur une musique appelée "Tango", c’est leur droit le plus fondamental. L’abus serait plutôt de vouloir les forcer à danser selon les règles préétablies. La "Déclaration de droits de l’homme" constitue le préambule de notre Constitution. La Constitution est au-dessus des lois et s’impose à celles-ci. Un des éléments essentiels de la "Déclaration des droits de l’homme" est la définition de la liberté : "La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui". Au nom de quel principe pourrait-on installer une longue-vue, quand le voisin reçoit des amis, pour vérifier et exiger que tout le monde danse de la manière prévue ?
Le second cas, par contre, est effectivement le générateur des abus que nous connaissons. J’ignore si la « loi » (celle de 1965) aurait pu être rédigée autrement sur le sujet, puisqu’il est évident qu’il faut bien mettre en place une situation stable, que si aucun délai de contestation n’était fixé, aucune copropriété ne pourrait fonctionner (sauf celles ou tous les copropropriétaires seraient gentils et intelligents, ce qui doit être très rare). Mais il faut bien reconnaître que la loi ne donne aux copropriétaires lésés par des décisions abusives, que des moyens de défense très limités. Le délai très court, l’ignorance et les différences d’interprétation du droit dans le domaine de la copropriété, l’obligation de prendre un avocat, celle d’attendre, pendant des années, la reconnaissante de l’abus et l’annulation de la décision abusive, années pendant lesquelles d’autres abus sont commis, tout cela rend incontestablement difficile la lutte contre les abus. C’est comme de disposer d’un verre d’eau pour écoper un bateau que d’autres remplissent à l’aide d’un seau. Au bout d’un certain temps pour les récalcitrants, tout de suite pour la majorité d’entre eux, les copropriétaires finissent par accepter de vivre les pieds dans l’eau. Les mauvais syndics le savent très bien, et les mauvais copropriétaires le découvrent, que nous ne sommes pas équipés pour faire face à l’assaut répété de leurs abus. Améliorer notre connaissance du droit de la copropriété est déjà un élément fondamental.
Cordialement
Marie |
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