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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
 Posté - 09 août 2005 : 15:07:44
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Bonjour,
Pour tous ceux qui s'interrogent sur le placement locatif à partir d'une rénovation, avant de se lancer.
Je veux juste permettre ici un échange à partir de l'expèrience (bonne) que je viens de terminer en rénovant un viel immeuble qui comporte maintenant 3 appartements entièrement refaits par l'intermédiaire d'un architecte et loués via une agence immo. Je précise que je suis moi même un vrai particulier initialement totalement novice dans ce genre d'investissement. Stress garanti !!
Mon objectif étant de me constituer un patrimoine pour mes vieux jours ou éventuellement de vendre dans une douzaine d'années.
Voici quelques caractéristiques à partir des quelles vos questions et vos réactions sont les bienvenues pour plus de détails :
- Bien hérité par donation
- Construction date de 1850
- Intervention d'architecte du début à la fin
- Financement total par emprunts (250 KE)
- Subventions ANAH et Département
Bien entendu j'ai aussi tout suivi du début à la fin, et de près !!
Ainsi je suis devenu un "expert" en:
- Calculs financiers prévisionnels (ne rien oublier)
- Négociations avec les banques (aucune hypothèque)
- Sélection d'architecte (une sinécure)
- Demandes de subventions (le top de la simplicité )
- Actes administarifs divers...
- Choix de l'agence immo
- Un peu en matière de fiscalité (ça commence à rentrer)
Je crois qu'en fait j'ai tellement passé de temps à m'investir dans ce projet, ça va me faire du bien d'en causer....
Benoit, pas toujours là, mais je serai fidèle.
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bilal
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 19:01:06
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Bonjour Benoit,
Etant un grand novice, je suis interessé par votre experience sachant que je suis sur le point d'acheter un batiment que je desire decouper en plusieurs studios meubles...
Tout d'abord, (1)j'ai vu que vous beneficiez de subventions (ANAH, etc)..pour quelles raisons sont elles octroyées? et quelles sont les conditions à respecter, etc? (2) d'un point de vue administratif, il faut notifier à quel service (Mairie, Prefecture, ...) que l'on veut transformer des locaux nus en habitation meublés? y a t il d'autres actes administratifs à régler? (3) Concernant les travaux,comment faire pour selectionner un architecte? (4) Concernent l'emprunt bancaire, vous parlez d'aucune hypothèque? vous passez donc par une caution? (5) Et enfin, si je desire faire passer tous les studios meubles en LMP, quelles sont les étapes à suivre? d'abord emprunter en son nom propre (ou par le LMP), faire les travaux, puis creer le statut LMP une fois seulement apres avoir louer les studios?
En vous remerciant à l'avance...
Bilal
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 21 août 2005 : 19:10:03
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Bonjour,
Je rentre juste de congés. Je prendrai le temps de vous répondre un peu plus tard.
2 précisions toutefois; je ne connais pas les règlements spécifiques des meublés, mes logements étants loués vides. Pourquoi faire du meublé ?
Et qu'est ce que le LMP, j'ai encore la tête remplie de vagues... ?
A plus tard. |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 21 août 2005 : 19:39:22
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LMP loueur en meublés professionnelles.. .Pour benoit Vous aviez quand meme un avantage de taille , le fait d'avoir herité de cet immeuble, ce qui facilite grandement l'investissement locatif!!!!
Ps Un petit coucou a tous ceux que je connais " TR, Bdprudhon,prados,etc...je vous lis de temps en temps " |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 21 août 2005 : 21:17:27
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Re-bonjour,
Certe, ne pas avoir l'achat à faire est un avantage. Mais j'ai tout de même intégré la valeur initiale du bien (estimation) dans mon calcul d'ensemble.
Pour ce qui est du LMP, je ne connaissais pas, je découvre. Ce seront des bureaux en fait ?
Pour ce qui est des aides de l'ANAH. Elles sont attribuées si il s'agit d'une destination de logements vides (éventuellement meublés ?) à louer. Sinon pas d'aides, l'ANAH ne finance que les logements. Le taux d'aides avoisine 25% dans mon cas qu'il faut préfinancer (emprunt taux variable). J'attends toujours le paiement trois mois après la fin des travaux. Mais j'ai les déclarations d'attribution... Ce qui m'a permis d'emprunter.
Attention le taux d'aides varie en fonction de l'insalubrité ou non de l'immeuble. Ce sont des calculs complexes qui sont fait par l'ANAH. Une première étape est donc de faire constater par un agent assermenté (service d'hygiène municipal) de l'état de dégradation et de confort du bien. Quoi que vous décidiez ensuite, c'est toujours utile d'avoir cette attestation.
Le taux d'aides augmente aussi si vous souhaitez passer une convention de logement social (loyer plafonné), sur 12 ans. Ca peut être intéressant si état très dégradé. C'est mon cas pour un logement.
Vous pouvez aussi vous rapprocher du Pact Habitat (service gratuit au particuliers) de votre département. Ou si il n'existe pas, vous rapprocher du service habitat du conseil général qui pourra vous indiquer qui contacter. L'ADIL doit pouvoir vous aider aussi pour débroussailler le projet avec vous. C'est un bon début. Dans tout les cas allez voir les services municipaux de l'URBANISME et tentez d'identifier l'interlocuteur PERTINENT, ce n'est pas toujours facile, pour parler de votre projet et des déclarations nécessaires.
Je crois que pour les transformations de destination de locaux, c'est au service de la DDE (permis de construire) et des impots fonciers, à vérifier. Ne pas hésiter à aller les voir avec votre projet, ils sont de bon conseil aussi (fiscalité !!!). Mais si il s'agit d'activité professionnelle, encore une fois, je ne sais pas trop. Pourquoi ce choix d'ailleurs ? Les formalités administratives peuvent parfois changer en fonction de là ou vous habitez. Ne pas hésiter à vous déplacer et voir les BONS interlocuteurs dans un premier temps. Cela peut sembler une perte de temps au début...mais toujours bénéfique ensuite.
Au sujet de l'archi.... J'en ai rencontré une dizaine. Leur donner rendez-vous sur place (attention les bons sont très pris). Vous aurez donc les moins pris (cqfd) qui se déplaceront en premier...
Leur demander des références similaires dans le même domaine (rénovation) tous ne sont pas tentés par cela. C'est particulier. En choisir un proche du chantier (pour le suivi), c'est mieux pour tout le monde. Si il connait déjà des entreprises avec les quelles il bosse, c'est bien, il est habitué à les gérer. Vous pouvez lui proposer les votres, si vous en connaissez et faire jouer la concurrence.
Au cours de la visite sur place, testez et comparez (entre chacun) les réponses techniques qu'ils peuvent apporter. "sentez" leur pertinence. L'architecte a un devoir de conseil dès sa première visite. N'hésitez pas à demander un RDV avec l'architecte conseil du CAUE (gratuit aux particuliers) avant de faire venir les autres.
Enfin, déterminez avec eux leur niveaux d'honoraires et si vous souhaitez une prestation complète (conception et suivi de travaux). J'ai opté pour cette solution (12%). Ca coute mais quel confort au long du chantier....
Pour l'emprunt. Oui, caution Crédit Logement seulement. J'ai refusé les offres avec Hypothèque. Faire jouer là aussi la concurrence. Sur le net voir Empruntis.com et meilleurtaux.com sont de bon courtiers et sans frais !! Plus de détails sur demande, si vous voulez. C'est la "bataille" la plus pénible...Résultat j'ai conclu avec Le CA et CIC.
Pour l'anecdote, un directeur de la BNP , que j'avais refusé, m'a téléphoné, outré, chez moi un samedi matin pour tenter de me faire culpabilisé d'avoir rejeté leur offre (je parle de l'offre définitive). Comme si c'était scandaleux !! Attention au cout de l'assurance !! Voir le site très bien fait de cbanque.com. Tout est très bien expliqué sur les emprunts bancaires.
Pour le point 5 je ne peux vous répondre. Vous avez sans doute fait vos calculs préalables avant de vous lancer ?
Voilà pour le moment...
A une prochaine.
Benoît
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bilal
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 17:38:46
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Merci pour toutes ces informations qui me seront tres utiles...pour ce qui concerne le statut de LMP, il permet de défiscaliser énormément la plupart des charges (travaux, interets, amortissement du capital, etc...)...
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 22:22:35
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Bravo Benoix
Combien de temps cela vous a -t-il pris? Avez-vous déjà vos locataires dedans ?
N'oubliez pas de revenir nous dire la suite. Vous retrouverez votre post en cliquant sur votre pseudo ou sur "membre".
LN |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 22:45:58
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Merci de votre "bravo".
Oui, ça m'a pompé, vanné. J'étais seul sur ce projet.
J'ai surtout tenu a faire une rénovation de qualité et la préparation, avant travaux, fut longue et difficile, 1 an sans doute. Et pour les travaux ils se sont étalés en deux phases, toiture et façade d'abord, car urgent, et interieur ensuite ce qui a prit sept mois pour cette deuxième partie. Délai prévu. Au total, pratiquement 2 ans. Mais c'était un cas cet immeuble. Et un premier archi m'a planté pendant plus de 4 mois.
Maintenant c'est loué depuis juin (ouf). J'ai suivi là aussi quelques conseils trouvés ici et comme j'en avais vraiment ras le bol, je suis passé par agence. Là le choix de l'agence a été vite fait car bonne accroche avec la quatrième venue sur place, plus pertinente et solide que les premières. Ca ne m'empêche pas de me dire "Est-ce qu'il vont payer ?" avec une certaine angoisse (because emprunts), mais là je souffle un peu... enfin.
Surtout de passer par agence me permet de ne traiter avec les locataires que de petits soucis materiels et d'avoir de bonnes relations avec. Là aussi un confort qui se paie.
Seul bémol, j'attends les aides de l'ANAH qui ne devraient pas tarder maintenant. Mais je suis fixé sur leur montant avec certitude, par contre.
A+
benoit(avec t) |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 14:13:01
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Je réponds ici à la question suivante qui m'a été posée par un autre forumeur, afin que l'ensemble apparaisse sur le même post initial qui figurait aussi dans une autre rubrique (à suprimer).
Message initial de Aaron :
"bonjour, je suis en train de monter une opération dans la meme veine que la votre, donc j'ai des questions auxquelles vous pourrait peut etre répondre.
tout d'abord est ce que vous aviez des locataires avant le début des travaux? dans mon cas il reste deux locataires dans l'immeuble malgré l'insalubrité des lieux, donc j'aimerais mettre fin à leurs baux pour pouvoir commencer les travaux et je ne sais si légalement je peux le faire.
vous parlez de subventions, de quel type?
merci de m'éclairer"
Ma réponse:
Non, il n'y avait pas de locataire initialement dans le bâtiment. Il vous faudra certainement faire constater l'état d'insalubrité par un agent assermenté. Puis regrader les dates de fin de bail de vos locataire. Je ne sais pas, par contre, si vous pouvez interrompre leurs droit de bail pour motif de travaux. Il faudrait vous renseigner pour leur proposer une indemnité d'éviction négociable avec chacun, par anticipation à la date de fin de bail, et leur proposer éventuellement un droit de priorité de relogement une fois l'immeuble rénové. En faisant bien dans les formes (écrites).
Au sujet des subventions, j'ai un peu répondu dans un topic au dessus. Vous pouvez trouver des infos sur le site de l'ANAH.org. Et en fonction de la zone ou est situé l'immeuble, il peut exister des aides complémentaires du Conseil Régional ou du Département, cumulables avec celles de l'ANAH, voir à la Mairie pour cela dans un premier temps. Dans tous les cas vous ne pourrez commencer les travaux qu'après avoir eu les attributions de subventions. Comme c'est parfois long, il y a possibilité d'avoir un accord écrit pour commencer les travaux par anticipation.
Pour plus d'info...à suivre.
Cordialement
Benoît |
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aaron
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 13:21:13
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merci de votre aide, étant novice, j'avance un peu à tâton, donc tous les conseils sont les bienvenus.
ps : c'est vraiment sympa de partager votre expérience avec les autres...
à+
aaron |
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chic.la.mi.aout
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 00:31:39
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Bonsoir Benoît,
Comme vous je suis novice dans l'investissement locatif.
Je viens d'acquérir un terrain sur lequel je souhaite construire 2 à 3 maisons et j'ai pris contact avec un architecte qui devra suivre le chantier depuis la conception (enfin, je lui ai fourni des plans, il ne lui reste plus qu'à les reproduire pour répondre aux exigences de la DDE)jusqu'à la réception des travaux.
Sa prestation devrait se monter à 7.9 % des travaux, cependant deux choses me chagrinent :
- Au bout de 2 RDV, il n'a pas encore demandé à se rendre sur le terrain alors que son bureau n'est qu'à 1500 m !!
- Le contrat prévoit un passage par semaine sur le chantier seulement. J'avais pris soin de rechercher un archi proche du chantier pour que justement il puisse s'y rendre assez souvent. La direction de l'éxécution des contrats de travaux est d'ailleurs le poste le plus important dans le forfait proposé (34%) soit près de 9000 euros ! Si c'est ainsi, je devrais passer plus souvent que lui sur le chantier. Même si je connais assez bien le bâtiment (père maçon)je n'ai sûrement pas la connaissance qu'il peut avoir mais je trouve cela insuffisant. Si je choisis quelqu'un pour suivre les travaux, c'est que je n'ai pas le temps de le faire moi-même et que je souhaite vraiment que cela soit parfaitement suivi par un vrai professionnel. En une semaine on peut en faire des choses, surtout dans le type de construction que j'envisage (agglos isolants intérieur / extérieur qui s'emboîtent comme des Lego et que l'on remplit de béton après ferraillage). Qu'en pensez-vous ? Votre arcitecte se déplaçait-il souvent ?
Du coup, je me demande s'il ne vaut pas mieux faire appel à un seul intervenant, un constructeur réputé pour son sérieux.
Pouvez-vous me dire qui est l'architecte conseil du CAUE. Comment et où peut-on le contacter ?
Merci.
Cordialement.
Chico.
FD |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 09:03:36
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Mon expèrience est plus basée sur de la rénovation.
L'archi venait une fois par semaine et c'était suffisant. Une réunion de chantier qui pouvait durer toute la matinée si nécessaire pour passer tout en détail, avec moi présent. Il m'est arrivé de l'appeler pour aller sur place et vérifier un truc hors cette réunion. Cette fréquence est indicative.
Par contre je réagi au fait que vous avez confié des plans existants à un archi. En général, les archis n'apprécient pas de n'avoir pas fait le projet depuis le début. Ce qui est assez logique. Surtout si il a du boulot par dessus la tête. Le fait qu'il ne soit pas allé sur place le démontre. Qui a fait les plans ?
Votre réflexion sur un constructeur serieux me paraît tout a fait fondée. Parlez-en ouvertement avec l'Archi, tout simplement.
Archi du CAUE : Centre d'Architecture Urbanisme et Environnement. Sur google + votre département ou pages jaunes.
Benoît |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 11:17:58
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Tout d'abord, bravo à Benoix pour cette initiative qui a l'air d'en concerné plus d'un ! De plus, c'est interrêssant de voir le côté pratique et les différentes étapes, même si pas directement concernée
Réponse pour Aaron qui demande:Citation :
tout d'abord est ce que vous aviez des locataires avant le début des travaux? dans mon cas il reste deux locataires dans l'immeuble malgré l'insalubrité des lieux, donc j'aimerais mettre fin à leurs baux pour pouvoir commencer les travaux et je ne sais si légalement je peux le faire.
Il y a 2 possibilités:
1) vous pouvez très bien donner congé aux locataires pour un motif de rénovation (nécessitant des travaux lourds de plusieurs corps de métier par ex) et rendant impossible l'habitation - ce sera congé pour "motif sérieux et légitime, selon arrêt cour de cassation 3e chambre, du 7.2.96, n° 94-14339. Mais cela peut se faire uniquement 6 mois avant la fin du bail triénal (art 15 de la loi de 89). si ce batiment est insalubre, ca doit pouvoir passer.
2) autre possibilité : vous trouvez un arrangement avec vos 2 locataires afin qu'ils partent (moyennant aide financière pour trouver autre logement ou déménagement), départ provisoire ou définitif - voir plus d'infos sur http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1335.xhtml |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
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chic.la.mi.aout
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 00:27:17
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Citation :
Initialement entré par Benoix
Mon expèrience est plus basée sur de la rénovation.
L'archi venait une fois par semaine et c'était suffisant. Une réunion de chantier qui pouvait durer toute la matinée si nécessaire pour passer tout en détail, avec moi présent. Il m'est arrivé de l'appeler pour aller sur place et vérifier un truc hors cette réunion. Cette fréquence est indicative.
Par contre je réagi au fait que vous avez confié des plans existants à un archi. En général, les archis n'apprécient pas de n'avoir pas fait le projet depuis le début. Ce qui est assez logique. Surtout si il a du boulot par dessus la tête. Le fait qu'il ne soit pas allé sur place le démontre. Qui a fait les plans ?
Votre réflexion sur un constructeur serieux me paraît tout a fait fondée. Parlez-en ouvertement avec l'Archi, tout simplement.
Archi du CAUE : Centre d'Architecture Urbanisme et Environnement. Sur google + votre département ou pages jaunes.
Benoît
Bonsoir Benoît.
Merci pour les infos Archi CAUE. Je ne pense pas que sur ma région il se déplace. Il faut aller le voir à Grenoble avec photos terrain, plans, etc... alors que le chantier est près de Vienne => 100 km.
Pour ce qui est des plans remis à l'archi, j'en suis le réalisateur. J'adore faire ça, le pb, c'est que dès que cela dépasse 170 m², il faut les faire valider par un archi.
Je m'attendais aussi à ce qu'il suggère qques modifs, à sa place, j'aurais aimé savoir pourquoi telle orientation, pourquoi telle ouverture, pourquoi ce type de toiture, pourquoi 2 étages ? ... Il s'est contenté de me dire que le projet était bien conçu notamment en ce qui concerne les pièces techniques. N'a-t-il pas voulu me vexer ?... Cependant, j'aurais apprécié qu'il apporte d'autres idées, notamment pour la conception des balcons et terrasses dont je ne suis pas satisfait à 100%. Pour cela rien de mieux qu'une petite visite sur le terrain...Bien sûr !
Bon, je vais réfléchir à tout cela. Je ferais bien construire par une entreprise sérieuse mais je crois que je vais en baver pour en trouver une qui construise en coffrage isolant sur la région.
Si quequ'un connait...
A bientôt.
Cordialement.
Chico.
FD |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 23:01:38
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Un message de matthieu 68 m'est parvenu sur un autre post que vous pourrez consulter ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29203:
Matthieu 68 me demande (le bougre !!):
"Pouvez-vous préciser pourquoi la nécessité de faire deux emprunts si investissement locatif et pour raison fiscale."
Ma réponse à Matthieu68,
Harff, il m'a bien eu !
Mais oui, en effet c'est une bonne question ça.... Je me demande, à posteriori si je n'ai pas dis une conne...biiiiiiip !! ?? Il faudrait vérifier... Petite précision préalable : J'ai simplement conseillé cela mais pas indiqué sa nécessité.
En fait tous les intérêts des emprunts me semblent être déductibles du revenu foncier ou global. Donc pas besoin de différencier emprunt travaux et emprunt achat (j'ai quand même un doute). Je confondais avec le coût des travaux de rénovation d'un immeuble existant qui eux seuls sont aussi déductibles au même titre que les intérêts de l'emprunt qui finance ces travaux, pour éventuellement créer un déficit foncier. Pas le cout d'achat. J'ai confondu le cout et les intérêts d'emprunt.
Je ne parle ici que dans le cadre d'un rénovation d'un immeuble existant dans le but de logement locatifs vides.
Benoît |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 00:37:15
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J'ai reçu ce mail de Mum-isa (j'en fais profiter tout le mode ici ainsi que de mes réponses en gras)
Mum-isa dit:
Citation :
Je suis exactement dans la même situation que vous
grange reçue en donation, nous voulons la faire rénover pour la louer ensuite
Si donation à vous seuls et que vous avez des frères et soeurs qui n'ont rien eu ou des choses différentes (argent, bateau, voiture...etc). Je vous conseille d'abord vivement de faire établir un constat d'huissier avec photos et descriptif écrit (env.300 Euros) + une évaluation du bien en état, par agence ou expert immobilier habitué du secteur (env. 200 Euros). Cela pourra vous servir (je ne vous le souhaite pas) plus tard...dans quelques années.
N'oubliez surtout pas le constat du service d'hygiène de la Mairie : insalubrité, vétusté, normes de confort de l'état ACTUEL. Indispensable en cas d'aides publiques.
Citation :
Nous sommes au début de notre projet nous avons rencontré un maître d'oeuvre qui nous fait une 1ere esquisse pour fin septembre.
Allez en voir PLUSIEURS. IM-PE-RA-TI-VE-MENT ET COMPAREZ leurs prestations, leurs compétences, leur disponibilité.
Citation :
Nous avons été voir 2 banques pour l'instant Et c'est là que j'aurais de vos conseils et de votre expérience
Nous avons été au biiiiiiiiip et ils nous proposent 120 000 euros sur 25 ans à 3,60% taux variable
Bof...pas terrible allez impérativement sur les sites de courtiers en ligne Meilleurtaux.com et empruntis.fr avant tout contact direct. 25 ans c'est beaucoup pour un emprunt locatif, plus la durée s'étale, moins les banquiers aiment ça. Capé à combien ?
Citation :
Pour le banquier du biiiiiiiiiip par contre notre projet est trop aléatoire Je m'explique Entre notre loyer et notre crédit auto nous sommes à 30% d'endettement, pour lui notre dde de crédit sera certainement rejetée Je ne comprends pas il ne tient pas compte des loyers encaissés pour le remboursement du prêt
Votre banquier à RAISON. Il fait son métier et il vous alerte sur d'éventuelles difficultés, c'est presque une obligation. Sachez cependant que les banques n'appliquent pas les mêmes modes de calcul du taux d'endettement. Il évoluera peut être si vous démontrez votre projet viable en le revoyant. Mais assurez vous aussi qu'il soit compétent en matière immobilière.
Citation :
il a également avancé le fait que c'est une rénovation donc on n'est pas sûr que les travaux soient finis dans les temps
Un bon maître d'oeuvre ou bon archi connait son boulot !! Le mien a pris un mois de retard...sans conséquences...Mais surtout pensez qu'il y a toujours 10 ou 20% de travaux non prévus par rapport à l'estimation. C'est la joie de la rénovation !!
Mais quelque chose m'échappe: Vous n'avez pas d'estimation de travaux, puisque l'esquisse n'est même pas encore faite.... Comment pouvez-vous savoir le montant de l'emprunt ? Attendez le calcul sur APD de votre MO.
Citation :
et dernier argument en notre défaveur selon lui, faut trouver un locataire
En ce moment c'est pas ça qui manque....Vous êtes dans quel secteur géographique ? Si vous n'avez qu'une location...c'est un peu risqué si il ne paye pas...il a pas tort le monsieur. Contactez des agences immo et montrez leur votre projet pour en déterminer le plus juste loyer (actuel). Faire des recoupements avec ce qui existe dans le secteur géographique.
Citation :
Quels étaient vos arguments lors de vos entretiens avec les banquiers ?
Mon dossier, chiffres à l'appui...et les prendre comme de vrais partenaires. Si plusieurs banquiers sont rétissants....il vaut peut être mieux pas s'embarquer dans ce projet....ne rêvez pas trop !!
Citation :
Au Biiiiip il n'a pas tenu compte également de l'impact fiscal !!!
Mouiiiii.... J'ai pas d'avis la dessus...ça reste marginal par rapport à l'investissement et doit être un plus pour vous. Pas pour votre projet. Dissociez les deux. Mais indiquez cela quelque part....
Citation :
Dernière question, qu'est ce que vous avez pu déduire de vos impôts ?
Je fais maintenant une déclaration 2044 au réel. Je déduis TOUS les travaux effectués, dans la limite de 10700 Euros par mois étalés sur dix ans. Plus les intérêts des emprunts. Dans dix ans je vous dirai le résultat.
Citation :
Je vous remercie par avance de me faire profiter de votre expérience
Pas de soucis, je ne suis pas encore saturé de demandes et ça me fait plutôt plaisir d'en causer. N'hésitez pas,... en commençant par lire mes messages précédents, il y a dèjà des indications.
Benoît |
Edité par - Benoix le 20 sept. 2005 12:48:46 |
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mum-isa
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 15:19:15
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merci de m'avoir répondu aussi rapidement.
Question donation pas de pb je suis fille unique.
pour les aides publiques c'est à quel titre que les avez reçus? je vais aller voir le site de l'ANAH.
Question locataire je ne me fais aucun souci. La grange est située dans la Normandie et nous allés voir 2 agences immo qui nous ont dit qu'on n'aurait pas de soucis à la louer, surtout qu'elle est située dans une petite ville assez côtée et recherchée pour ses prestations (et à 10 mn de la ville préfecture). Je connais bien la ville puisque mes parents y habitent.
En fait pour la 2eme banque je me pose quand même des questions au sujet de crédit auto.
Pour lui la solution est d'emprunter plus et de rembourser la voiture en même temps que la rénovation  Donc on rembourse la voiture sur 20ans ??
Disons que pour le budget on s'est fixé une fourchette qu'on aimerait pas dépasser. On a fait faire un devis il y a quelques mois par un maçon et il chiffrait le projet à 125 000 euros mais la superficie était plus importante. Là on a réduit de 50m2.
Donc on verra bien ce que ce MO propose.
L'impact fiscal est important quand même. Pouvoir déduire tout les intêrets d'emprunt ce n'est pas négligeable. Disons que si on se crée un déficit, on paye moins d'impôt et ensuite le quotient familial est moindre, ce qui entraîne une diminution de certains poste quand on a des enfants. A la rigueur ensuite on peut prétendre à certaines allocations.
Vous dites que vous déduisez tout les travaux, cad ceux réalisés avant la mise en location?
On peut déduire les travaux qui servent à réaliser des logements ?
Vous avez pensé à un moment à la SCI ?
Isa
Isa |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 17:15:08
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Salut,
Citation :
pour les aides publiques c'est à quel titre que les avez reçus? je vais aller voir le site de l'ANAH.
C'est bien à l'Anah qu'il faut vous renseigner en partie (pour toute réhabilitation de logements anciens vacant, dans le parc privé). Contactez aussi l'ADIL de votre département.
Vous pourrez aller voir aussi à la Mairie qui vous renverront peut être vers le Conseil général (patrimoine ancien et social) ou vers le Conseil Régional (aide au logement en zone rurale). Demandez les services habitats de ces collectivités. MAIS ATTENTION, c'est la partie la plus complexe à gérer. (critères d'atributions, préfinancements, contrôles...). mais ça vaut le coût (j'ai atteint 34% d'aides cumulables).
Penser à faire faire une attestation de logement vacant par la Mairie.
Dites moi sur quel secteur géographique votre projet se situe plus précisément, département, ville (par mail si vous préférez). Je peux faire une petite recherche internet pour vous dire les services publics à contacter.
Citation :
Question locataire je ne me fais aucun souci.
Ce n'est pas suffisant comme argument pour une banque !! Surtout si il n'y a qu'une loctaion !! Si il ne paye pas vous faites comment ??Quand vous aurez votre projet dessiné, retournez voir les agences immo, pour déterminer un loyer PRECIS estimatif. Certaines pourront vous faire un proposition écrite de loyer, appréciée par la banque, mais sans engagement pour l'agence.
Citation :
En fait pour la 2eme banque je me pose quand même des questions au sujet de crédit auto.
Pour lui la solution est d'emprunter plus et de rembourser la voiture en même temps que la rénovation Donc on rembourse la voiture sur 20ans ??
C'est pas impossible, mais un peu curieux !! Il faut voir à quel taux est votre crédit auto et si il y a des frais de remboursement anticipés par autre emprunt ? Le tout formera un premier montant à comparer avec un autre crédit, pour partie lié à la bagnole et pour partie lié à la rénovation. Ca se sont un peu des bidouilles qui risquent de vous compliquer la vie (justificatifs de travaux ????).
Faites tous vos comparatifs à partir de cbanque.com (génial) et entrainez vous.
Pour ma part j'ai vendu ma cadillac 1955 et racheté une 4l
Citation :
On a fait faire un devis il y a quelques mois par un maçon et il chiffrait le projet à 125 000 euros mais la superficie était plus importante. Là on a réduit de 50m2.
Quelle est la surface développée du projet ? vous ne pouvez pas faire plusieurs appartements ? D'après vous un maçon s'y connait pour tout ?
Citation :
L'impact fiscal est important quand même. Pouvoir déduire tout les intêrets d'emprunt ce n'est pas négligeable. Disons que si on se crée un déficit, on paye moins d'impôtet ensuite le quotient familial est moindre, ce qui entraîne une diminution de certains poste quand on a des enfants. A la rigueur ensuite on peut prétendre à certaines allocations.
Pas sûr de ces affirmations ne suis pas concerné par la paternité 
Citation :
Vous dites que vous déduisez tout les travaux, cad ceux réalisés avant la mise en location?
On peut déduire les travaux qui servent à réaliser des logements ?
Oui, tous les travaux d'améliorations et d'entretien d'un logement mis en location sont déductibles du montant de vos revenus soumis à déclaration fiscale. Dans la mesure de 10700 Eurios par an et sur dix ans. A part les impôts fonciers, je ne paye plus d'impots pour un bon moment. Mais attention....par exemple les subventions anah sont soumises à l'impot !!!! Ben oui tient !! L'état récupère un peu de ses billes...il ne donne pas comme ça ! Mais ça c'est une autre histoire.
Citation :
Vous avez pensé à un moment à la SCI ?
Oui, mais pas d'intérêt pour mon cas.
Avez-vous vérifié la faisabilité de votre projet au regard du droit des sols (POS ou PLU) ? Une grange à usage agricole est-elle transformable en habitat ?
Benoît |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 21:15:01
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| Attention, mum-isa nous parle de tranformer une grange en habitation locative. Dans ce cas, il y a changement de destination et création de surface. Dans ce cas, fiscalement la déduction, sauf erreur, c'est "niet". |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 10:34:21
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Attention, mum-isa nous parle de tranformer une grange en habitation locative. Dans ce cas, il y a changement de destination et création de surface. Dans ce cas, fiscalement la déduction, sauf erreur, c'est "niet".
Bien vu Matthieu.
Il faut prendre contact avec les services fiscaux pour en savoir un peu plus sur ce point, important, que je ne maîtrise pas bien.
Benoît |
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Témoignage: rénovation immeuble pour locatif
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