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mum-isa
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 20 sept. 2005 : 14:32:40
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Le Mo que l'on a rencontré s'est rendu à l'urbanisme et services compétent, pas de pb pour le changement de destination et ma mère s'était aussi renseigné de son côté à la mairie. Mais c'est vrai que c'est un point important. Le MO a vérifié cela en 1er 
En fait on a déjà trouvé nos locataires pas envie de m'étendre sur ce sujet mais c'est sûr à 200% 
Je sais que l'on va demander au notaire de nous faire une estimation du loyer que l'on sera susceptible de percevoir. De toute façon pour la 1ere banque c'est obligatoire.
J'ai fait hier une demande sur empruntis.com, j'ai eu 4 propositions pour l'instant.
Un ami de mon père va me donner un coup de main. Il connaît quelqu'un de bien placé dans une banque. On verra ce que cela pourra donner 
je vais aller faire un tour sur impot.gouv pour la fiscalité. Je travaille sur la fiscalité des profesionnels mais question des particuliers connaît pas bien les RF.
merci encore Benoix pour vos réponses
Isa |
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mum-isa
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 14:35:48
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ah oui j'ai oublié, l'archi vous a pris combien pour ses honoraires?
hier j'ai appelé un cabinet, c'est 12% du montant total des travaux.
Isa |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 15:55:38
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Citation :
En fait on a déjà trouvé nos locataires pas envie de m'étendre sur ce sujet mais c'est sûr à 200%
Alors que le montant du loyer n'est pas connu !! Ces certitudes n'engagent que vous ! Quel que soit le contexte. C'est comme les promesses, elles n'engagent que ceux qui y croient !
Citation :
ah oui j'ai oublié, l'archi vous a pris combien pour ses honoraires?
hier j'ai appelé un cabinet, c'est 12% du montant total des travaux.
Mouiiii, c'était idem pour moi ! La rénovation c'est pas facile. De plus il y a obligation d'un architecte dès que l'on dépasse un certain montant de travaux et surface. Je ne sais plus combien c'est.
Vous pouvez aussi vous rendre sur le site de ANIL.org, très bien fait.
Benoît |
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mum-isa
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 21:28:59
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vous avez opté pour le régime Robien?
Isa |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 09:49:57
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Le Robien c'est pour la construction neuve il me semble !!
Pas d'intérêt de défiscaliser plus alors que je ne paie plus d'impots pour quelques années...
Mais si vous souhaitez mon avis sur un autre point, pouvez vous m'indiquer la surface de votre projet et le loyer envisagé (puisque vous avez déjà des preneurs) ?
Etes vous certaine de ce que vous affirme votre MO ?? Vous feriez mieux de demander une attestation de la Mairie pour confirmer ce changement de destination. Il y a certainement des contraintes d'urbanisme qui s'y appliquent. Notamment en matière de participation financière au raccordement des réseaux (eau, évacuation, edf, tel...) plus des taxes qui se rajoutent à votre PC. et d'autres choses encore plus où moins subtiles
Que vous prend votre MO pour son travail préliminaire ?
A bientôt.
Benoît |
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mum-isa
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 14:04:36
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Citation :
Initialement entré par Benoix
Le Robien c'est pour la construction neuve il me semble !!
Bonjour Benoix
oui la loi Robien s'applique. J'ai fait des recherches sur le net et appelé les services fiscaux pour être sûre. Pour ceux qui sont intéressés voici le lien
http://www.robien.fr/theorie-loi-robien.htm
Disons que l'avantage est de pourvoir amortir le coût des travaux et études, etc à hauteur de 65%, ce qui n'est pas négligeable. Faut que j'étudie un peu plus cette option et demander son avis à quelqu'un que je connais (il est dans le locatif à titre privé depuis 30 ans
La superficie de la maison serait autour de 100m2 avec un jardin d'environ 400m2
en ce qui concerne le changement de destination il n'y a aucun souci. On n'est pas dans une zone agricole. De plus comme je vous l'ai écrit ma mère s'est renseigné auprès de la Mairie, elle a demandé à une personne compétente (la secrétaire de Mairie) et en plus elle la connaît personnellement. Donc je pense qu'elle sait ce qu'elle lui a raconté (enfin j'espère )
je sais qu'on va avoir tout les frais de raccordement. Heureusement la grange se situe dans un endroit qui est habité depuis longtemps et où tout passe, gaz, tout à l'égoût, etc. De toute façon c'est juste à côté de chez mes parents, donc ça va on connaît bien l'environnement.
Question loyer il serait de 650 euros/mois H.C
Votre emprunt est remboursé totalement par les loyers? On s'est renseigné des tarifs pratiqués dans la ville et région alentour. En plus il y a peu de maison à louer dans cet endroit.
Isa |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 14:47:27
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Attention en matière de fiscalité, ne sont souvent pas prises les cas de DONATION. Car il ne s'agit pas d'une acquisition au sens strict. Il aurait mieux valu un achat à l'euro symbolique ! A bien vérifier.
Pour le coût des travaux, ça fait 1250 Euros par M², ça se tient pour une rénovation complète. Mais je ne connais pas les tarifs pratiqués dans votre secteur.
Le rapport de vos loyers (650 euros) par rapport à vos échéances mensuelles d'emprunt (625 Euros au pifomètre sur 25 ans) est insuffisant.
Et votre "rentabilité prévisionnelle brute" n'est que de 6%. C'est léger, très léger...
Comptez 70% du montant du loyer pour rembourser votre prêt et le reste pour les réparations d'entretien qui vous incomberont, sur 10 ou 20 ans il y en aura forcément, aussi la taxe foncière et bien d'autres choses qui s'accumuleront peu à peu. J'ai opté pour ce calcul "sécurisant" et je rentre dans les clous. Léger bénef de quelques Euros en comptant tout.
Faites votre prévisionnel de frais avec cette feuille trouvée sur ce lien: http://www.ilann.net/immo/index.html et aussi disponible à partir de ce post http://www.univerimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28818
Bonne cogitation.
Benoît |
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mum-isa
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 14:52:38
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Citation :
Initialement entré par Benoix
Attention en matière de fiscalité, ne sont souvent pas prises les cas de DONATION. Car il ne s'agit pas d'une acquisition au sens strict. Il aurait mieux valu un achat à l'euro symbolique ! A bien vérifier.
je viens d'appeler les impôts et pas de souci en cas de donation. On rentre dans le champ d'application. Merci de m'avoir fait penser à ce "détail"
je fais des calculs et cela semble intéressant. Bon je continue
@+
Isa |
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nelaighys
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 01:12:25
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Cher Benoix, votre expérience m'intéresse. Ce qui me pose problème c'est le choix du maitre d'oeuvre, architecte ou entrepreneur. J'en ai contacté un avec qui nous allons voir le bâtiment à rénover mais je n'ose pas en déranger plusieurs. Dans notre cas nous avons une promesse d'achat et l'achat se fera lorsque les devis de la réhabilitation seront en place. Il me semble que cela laisse peu de temps pour choisir un archi. En fait à partir du moment où un professionnel intervient, comment rémunère-t-on son travail? Si je fais faire des devis à plusieurs, il faudra payer cette prestation.
J'ai déjà une réhabilitation d'immeuble à mon actif et ai eu beaucoup de problèmes (incompétence dans la rénovation) avec l'entrepreneur. mes craintes sont donc importantes.
Pour ce qui est des subventions ANAH,le total de leur montant finit par avoisiner 11% des travaux en tenant compte de tous les plafonnements. Les loyers conventionnés sont tellement dissuasifs que nous avons préféré augmenter l'emprunt plutôt que de bénéficier des subventions Anah. Mais avez vous pu avoir d'autres subventions que celles de l'Anah?Merci de nous faire partager votre expérience. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 22:19:45
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Nelaighys
Citation :
J'en ai contacté un avec qui nous allons voir le bâtiment à rénover mais je n'ose pas en déranger plusieurs
Que vous n'osiez pas faire cela vous concerne. Cela augmente le fait que vous "osiez" prendre des risques... Je ne peux que réitérer mon conseil de faire venir plusieurs maîtres d'oeuvre ou architectes.
Citation :
En fait à partir du moment où un professionnel intervient, comment rémunère-t-on son travail?
Je ne peux parler que de ma propre expèrience. L'architecte est rémunéré au pourcentage des travaux, 12% dans mon cas. Pour une prestation depuis la conception à la réception des travaux (sélection des entreprises et suivi des travaux compris). Bien que les travaux aient dépassés le montant initial, son pourcentage ne s'est appliqué que sur la prévision. Ce qui n'est pas habituel, mais le chantier s'est bien passé. Les devis fait pas des entreprises ne sont pas payants, mais il y a une forte demande alors... Je ne saurais trop vous conseiller de vous renseigner auprès du centre Qualibat qui délivre un label de bonnes prestations aux entreprises sèrieuses. Tentez d'obtenir une liste. Ou peut être à la chambre des métiers. Contactez aussi l'architecte du CAUE de votre département, s'il en existe un. Il vous conseillera gratuitement sur votre projet.
Citation :
Les loyers conventionnés sont tellement dissuasifs que nous avons préféré augmenter l'emprunt plutôt que de bénéficier des subventions Anah
Cela m'étonne !! Les aides de l'ANAH sont aussi attribuées même pour des loyers qui ne sont pas plafonnés. Leur but est de remettre sur le marché locatif des bien en mauvais état. L'ANAH ne peut vous obliger à pratiquer des loyers plafonnés. Mais attention il faut préfinancer ces aides. Donc en augmentant votre emprunt vous n'êtes pas tout à fait dans l'erreur.
Citation :
Mais avez vous pu avoir d'autres subventions que celles de l'Anah?
J'ai eu des aides du Conseil Général à deux titres. Le bien est situé dans un secteur d'intérêt historique et en plus pour un des logements à loyer plafonné. Le CG intervient dans ce deuxième cas en compléments des aides le l'ANAH (logement social).
Voilà et si vous souhaitez plus d'infos je suis là.
Benoît |
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akabis
Contributeur débutant
11 réponses |
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nicosan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 13:55:42
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Citation :
Initialement entré par Benoix
Bonjour,
Pour tous ceux qui s'interrogent sur le placement locatif à partir d'une rénovation, avant de se lancer.
Je veux juste permettre ici un échange à partir de l'expèrience (bonne) que je viens de terminer en rénovant un viel immeuble qui comporte maintenant 3 appartements entièrement refaits par l'intermédiaire d'un architecte et loués via une agence immo. Je précise que je suis moi même un vrai particulier initialement totalement novice dans ce genre d'investissement. Stress garanti !!
Mon objectif étant de me constituer un patrimoine pour mes vieux jours ou éventuellement de vendre dans une douzaine d'années.
Voici quelques caractéristiques à partir des quelles vos questions et vos réactions sont les bienvenues pour plus de détails :
- Bien hérité par donation
- Construction date de 1850
- Intervention d'architecte du début à la fin
- Financement total par emprunts (250 KE)
- Subventions ANAH et Département
Bien entendu j'ai aussi tout suivi du début à la fin, et de près !!
Ainsi je suis devenu un "expert" en:
- Calculs financiers prévisionnels (ne rien oublier)
- Négociations avec les banques (aucune hypothèque)
- Sélection d'architecte (une sinécure)
- Demandes de subventions (le top de la simplicité)
- Actes administarifs divers...
- Choix de l'agence immo
- Un peu en matière de fiscalité (ça commence à rentrer)
Je crois qu'en fait j'ai tellement passé de temps à m'investir dans ce projet, ça va me faire du bien d'en causer....
Benoit, pas toujours là, mais je serai fidèle.
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nicosan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 14:03:12
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Bonjour Benoit,
Je réagis à votre post car je suis moi aussi sur le point de franchir le pas. J'ai un immeuble à rénover en vue, il represente 8 logements à venir. Limmeuble n'est pas vide mais doit-être entiérement rénové. Les toitures sont bonnes, les huisseries sont neuves. Il existe une cour intérieure en jardinet mais j'hésite à en faire des parking afin de rendre le local plus pratique pour les occupants.
Pouvez vous m'informer sur la procédure/étapes majeures à tenir afin de ne pas rater de choses importantes et capitales. je suis complétement novice, de gros travaux sont à faire.
J'oubliai, l'immeuble est en centre ville.
Bien cordialement |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 20:47:12
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Me revoilà et salut NICOSAN, bienvenu dans le monde enchanté de la rénovation !!
Attention au fait que l'immeuble ne soit pas vide. Renseignez-vous en détails sur les baux en cours. Différentes solutions peuvent exister pour libérer les logements. Négociations avec les occupants plus ou moins indispensables (soit expulsion pour travaux car insalubrité, jusqu'à indemnité d'éviction et proposition de relogement sur place une fois les travaux finis).
Mais êtes vous propriétaire du bien actuellement 
Ordre possible des choses que je peux conseiller:
AVANT TOUT : AVOIR DU TEMPS DISPONIBLE
et ensuite....
Avant l'achat:
1) Contacter un, voire plusieurs architectes de préférence spécialisé en rénovation et visiter le bien avec lui/eux. "Tester" leur pertinence, comparez. Un avis de l'architecte du CAUE peut être intéressant (avis gratuit). Les plans de l'état actuel sont indispensables.
2) Cela vous donnera une idée des potentialités REELLES des surfaces aménageables et des défauts de l'immeuble, du nombre de logements envisageable.
3) Prenez votre calculette et multiplipiez les surfaces finales "potentiellement" aménagées par environ 900 euros ttc par mêtre carré (ce qui vous laisse une marge selon état). Pour une rénovation TOTALE y compris façade et toiture. Vous obtiendrez votre montant à investir approximatif. A moduler selon région et travaux of course !!
Vous pourriez d'ailleurs avoir des précisions ici avec un nouveau "post" que je vous suggère "prix au m² pour rénovation" à mettre au bon endroit du forum, en donnant quelques indications sur les travaux à faire.
3bis) Posez votre calculette.
4) Contactez les agences immo du coin (marche à pied ) ou faire les petites annonces de location du coin pour avoir une idée du prix des loyers pratiqués (récupérez les journaux gratuits chez votre boulangère et faites lui une bise de ma part). Ne surestimez pas (je veux dire les loyers). Reprenez votre calculette. Vous multiplierez le total obtenu de vos loyers "prévisionnels" par un coefficient de 0.8 (optimiste) ou 0.7 (pessimiste) pour avoir votre revenu NET qui servira à rembourser vos emprunts.
5) Faites la comparaison entre vos mensualités et vos loyers futurs.
6) Vérifiez auprès de la Mairie les possibilités de surfaces (POS ou PLU) et les contraintes d'urbanisme (secteur sauvegardé). Notamment cette question des places de parking !!! Cela peut couter cher si vous augmentez le nombre de logements.
Ceci pour une première approche très "vague", mais sécurisante. Pas question de tenir compte de la fiscalité ou des aides éventuelles de l'ANAH pour le moment.
Après achat:
6) Faites faire un constat de l'état d'insalubrité par le service d'hygiène communal.
7) Je vous encourage vivement à sélectionner un archi suite à vos précédents contacs (vous gagnerez du temps et de l'argent). Je dis bien SE-LEC-TION-NEZ. A défaut... un maître d'ouvre bâtiment, mais je connais moins bien.
8) Courrez vers le PACT habitat de votre département. Organisme public chargé d'aidez les proprios pour l'obtention des subventions dans le cadre des remises sur le marché de logements vacants et/ou insalubres. A défaut l'ADIL, au pire ANAH (DDE).
9) Soufflez après le rdv....et bon début.
10) Autres étapes à suivre selon vos besoins / réactions / et niveau de culture générale.
Tenez-moi au jus de ces premières étapes et si vous avez déjà avancé, ce sera un plaisir de vous tuyauter à nouveau.
Benoît |
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nicosan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 10:31:56
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Citation :
Initialement entré par Benoix
Me revoilà et salut NICOSAN, bienvenu dans le monde enchanté de la rénovation !!
Attention au fait que l'immeuble ne soit pas vide. Renseignez-vous en détails sur les baux en cours. Différentes solutions peuvent exister pour libérer les logements. Négociations avec les occupants plus ou moins indispensables (soit expulsion pour travaux car insalubrité, jusqu'à indemnité d'éviction et proposition de relogement sur place une fois les travaux finis).
Mais êtes vous propriétaire du bien actuellement
Ordre possible des choses que je peux conseiller:
AVANT TOUT : AVOIR DU TEMPS DISPONIBLE
et ensuite....
Avant l'achat:
1) Contacter un, voire plusieurs architectes de préférence spécialisé en rénovation et visiter le bien avec lui/eux. "Tester" leur pertinence, comparez. Un avis de l'architecte du CAUE peut être intéressant (avis gratuit). Les plans de l'état actuel sont indispensables.
2) Cela vous donnera une idée des potentialités REELLES des surfaces aménageables et des défauts de l'immeuble, du nombre de logements envisageable.
3) Prenez votre calculette et multiplipiez les surfaces finales "potentiellement" aménagées par environ 900 euros ttc par mêtre carré (ce qui vous laisse une marge selon état). Pour une rénovation TOTALE y compris façade et toiture. Vous obtiendrez votre montant à investir approximatif. A moduler selon région et travaux of course !!
Vous pourriez d'ailleurs avoir des précisions ici avec un nouveau "post" que je vous suggère "prix au m² pour rénovation" à mettre au bon endroit du forum, en donnant quelques indications sur les travaux à faire.
3bis) Posez votre calculette.
4) Contactez les agences immo du coin (marche à pied) ou faire les petites annonces de location du coin pour avoir une idée du prix des loyers pratiqués (récupérez les journaux gratuits chez votre boulangère et faites lui une bise de ma part). Ne surestimez pas (je veux dire les loyers). Reprenez votre calculette. Vous multiplierez le total obtenu de vos loyers "prévisionnels" par un coefficient de 0.8 (optimiste) ou 0.7 (pessimiste) pour avoir votre revenu NET qui servira à rembourser vos emprunts.
5) Faites la comparaison entre vos mensualités et vos loyers futurs.
6) Vérifiez auprès de la Mairie les possibilités de surfaces (POS ou PLU) et les contraintes d'urbanisme (secteur sauvegardé). Notamment cette question des places de parking !!! Cela peut couter cher si vous augmentez le nombre de logements.
Ceci pour une première approche très "vague", mais sécurisante. Pas question de tenir compte de la fiscalité ou des aides éventuelles de l'ANAH pour le moment.
Après achat:
6) Faites faire un constat de l'état d'insalubrité par le service d'hygiène communal.
7) Je vous encourage vivement à sélectionner un archi suite à vos précédents contacs (vous gagnerez du temps et de l'argent). Je dis bien SE-LEC-TION-NEZ. A défaut... un maître d'ouvre bâtiment, mais je connais moins bien.
8) Courrez vers le PACT habitat de votre département. Organisme public chargé d'aidez les proprios pour l'obtention des subventions dans le cadre des remises sur le marché de logements vacants et/ou insalubres. A défaut l'ADIL, au pire ANAH (DDE).
9) Soufflez après le rdv....et bon début.
10) Autres étapes à suivre selon vos besoins / réactions / et niveau de culture générale.
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Benoît
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nicosan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 10:33:11
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Salut Benoix,
Je dois dire pour être honnéte que cela me rassure d'être tuyauté. Encore merci de consacrer du temps à ma personne.
Je trouve vraiment passionnant de me lancer dans cette entreprise mais parfois bien stressant quand on ne sait pas de quoi on parle.
C'est en cela que c'est rassurant de converser avec vous.
Aussi, quelques infos s'imposent : Je ne suis pas (encore) propriétaire de l'immeuble. J'y travaille justement et rencontre l'agence à nouveau demain (vendredi) afin de ce rendre sur place et prendre des photos. Cela permettra à un professionnel (archi) de réfléchir à l'ménagement de l'immeuble (plan). C'est en cela que je parlais de local vide. Il n'y a pas d'occupants. Tout ou presque est à créer. Le propriétaire actuel avait commencé les travaux, toitures neuves, elctricité, huisseries et quelques cloison. Le reste, sanitaire, chauffage, cloisons, sols restent à faire.
Aujourd'hui, tel que je l'envisage, il y a 7 à 8 logements à réaliser : 3 de 80 m2, 4 de 60, 1 de 40 ?
Il existe une cour intérieure accéssible sur laquelle nous serions imposable d'une taxe, si nous en faisions un parking ?
pour ce qui est du temps dispo, cela n'est pas super facile. Je suis chef d'entreprise et posséde 2 sociétés : 1 dans la vidéo , l'autre dans la formation.
Sur vos conseil j'irai ce même jour voir la mairie et la boulangére... et agence immo concurrente...
Comme proposé, je vous recontacte ensuite.
Encore merci pour votre aide précieuse.
Nicolas.
Citation :
Initialement entré par Benoix
Me revoilà et salut NICOSAN, bienvenu dans le monde enchanté de la rénovation !!
Attention au fait que l'immeuble ne soit pas vide. Renseignez-vous en détails sur les baux en cours. Différentes solutions peuvent exister pour libérer les logements. Négociations avec les occupants plus ou moins indispensables (soit expulsion pour travaux car insalubrité, jusqu'à indemnité d'éviction et proposition de relogement sur place une fois les travaux finis).
Mais êtes vous propriétaire du bien actuellement
Ordre possible des choses que je peux conseiller:
AVANT TOUT : AVOIR DU TEMPS DISPONIBLE
et ensuite....
Avant l'achat:
1) Contacter un, voire plusieurs architectes de préférence spécialisé en rénovation et visiter le bien avec lui/eux. "Tester" leur pertinence, comparez. Un avis de l'architecte du CAUE peut être intéressant (avis gratuit). Les plans de l'état actuel sont indispensables.
2) Cela vous donnera une idée des potentialités REELLES des surfaces aménageables et des défauts de l'immeuble, du nombre de logements envisageable.
3) Prenez votre calculette et multiplipiez les surfaces finales "potentiellement" aménagées par environ 900 euros ttc par mêtre carré (ce qui vous laisse une marge selon état). Pour une rénovation TOTALE y compris façade et toiture. Vous obtiendrez votre montant à investir approximatif. A moduler selon région et travaux of course !!
Vous pourriez d'ailleurs avoir des précisions ici avec un nouveau "post" que je vous suggère "prix au m² pour rénovation" à mettre au bon endroit du forum, en donnant quelques indications sur les travaux à faire.
3bis) Posez votre calculette.
4) Contactez les agences immo du coin (marche à pied) ou faire les petites annonces de location du coin pour avoir une idée du prix des loyers pratiqués (récupérez les journaux gratuits chez votre boulangère et faites lui une bise de ma part). Ne surestimez pas (je veux dire les loyers). Reprenez votre calculette. Vous multiplierez le total obtenu de vos loyers "prévisionnels" par un coefficient de 0.8 (optimiste) ou 0.7 (pessimiste) pour avoir votre revenu NET qui servira à rembourser vos emprunts.
5) Faites la comparaison entre vos mensualités et vos loyers futurs.
6) Vérifiez auprès de la Mairie les possibilités de surfaces (POS ou PLU) et les contraintes d'urbanisme (secteur sauvegardé). Notamment cette question des places de parking !!! Cela peut couter cher si vous augmentez le nombre de logements.
Ceci pour une première approche très "vague", mais sécurisante. Pas question de tenir compte de la fiscalité ou des aides éventuelles de l'ANAH pour le moment.
Après achat:
6) Faites faire un constat de l'état d'insalubrité par le service d'hygiène communal.
7) Je vous encourage vivement à sélectionner un archi suite à vos précédents contacs (vous gagnerez du temps et de l'argent). Je dis bien SE-LEC-TION-NEZ. A défaut... un maître d'ouvre bâtiment, mais je connais moins bien.
8) Courrez vers le PACT habitat de votre département. Organisme public chargé d'aidez les proprios pour l'obtention des subventions dans le cadre des remises sur le marché de logements vacants et/ou insalubres. A défaut l'ADIL, au pire ANAH (DDE).
9) Soufflez après le rdv....et bon début.
10) Autres étapes à suivre selon vos besoins / réactions / et niveau de culture générale.
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Benoît
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 20:52:55
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Nicosan:
J'insiste : cela demande énormément de temps de s'investir dans un tel projet et de ne pas avoir trop de péoccupations par ailleurs. Mais vous avez l'esprit d'entreprise...
Avoir un bon maître d'oeuvre (archi ou autre) vous évitera un peu moins de stress...
Pour les parkings: C'est l'inverse. Vous risquez d'être taxé (très cher) si vous ne créer pas de place de parking correspondant au nombre de "lots" créés !! Et oui !! Voir les services de l'urbanisme municipaux.
Et puis, je crois que les futurs locataires aprécieront de pouvoir stationner facilement.
A votre retour.
Benoît |
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nicosan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 19:36:38
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Salut benoix,
Je suis de retour de ma petite visite du site. J'ai bien mal à la tête et ça n'est que le début...
Pour résumer notre visite : Il existe 3 batiments, 1 bien avancé dans les travaux et comprenant 3 voir 4 logements à venir. L'isolation est posé, l'électricité OK, reste sanitaire et finitions + sols.
Le 2éme batiment est infecte, tout est à reprendre du sol au toit et représente un logement potentiel sur 2 niveaux d'environ 60 m2 ou 2 logements de 30 m2
Le 3éme batiment est exploitable sur le 1er étage sur une surface d'environ 60 m2. tout est à reprendre également.
Le RDC de ce 3éme batiment représente la particularité de permettre un passage vers la cour intérieure (environ 200 m2)en ouvrant de part et d'autre ce batiment, servant aujourd'hui de garage. Il est à noter qu'il n'existe pas des passages autres aujourd'hui pour profiter de la cour intérieure. Il s'agit aujourd'hui d'un jardin de ville.
L'ensemble réprésente aujoud'hui environ 350 m2 habitables (et non 500 comme mentionné par l'agence au début)avec si je te suis bien l'obligation de crééer des parking dans cette cour. Le corps de batiment n'est pas bien beau (façades à refaire) mais fait de pierre (tuffe ?). Une partie est un rajout en parpaing d'une trentaine d'années.
Peux-tu m'estimer (à la louche) ce que cela peut valoir à l'achat sur une ville de 30000 habitants à caractére historique et militaire : Saint Maixent L'Ecole en deux-sêvres (je sais c'est pas facile). tu tableras sur combien au m2 en rénov en sachant que j'ai des potes pro qui assureront les travaux à coût "copain".
Enfin la part du financement à réserver aux travaux ? (%)
Encore merci pour tes lumiéres.
Nicolas. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 23:11:32
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Euuuhhhh, là tu me surestimes....
En fait, tu me demandes d'estimer le bien que je ne peux pas connaître, dans un coin que je ne connais pas. Et deusio de te faire l'estimation des travaux !!!
C'est à la fois une responsabilité que tu dois seul prendre avec des conseils locaux et impossible à faire à mon niveau. Désolé de te décevoir, mais c'est au risque de te mettre sur une fausse piste (en bien ou en mal). Un marché immobilier a toujours ses tendances locales. Les services publics de l'urbanisme doivent pouvoir t'indiquer des tendances (pénurie ou abondance de l'offre de logements).
Tu peux par contre demander à la Mairie le registre des ventes pour des biens ou seule la surface et les prix de vente sont enregistrés, avec historique (et publics), mais tu n'auras pas l'état du bien.
Contactes un expert immobilier (un vrai / 200 à 300 euros), aussi en te renseignant à la Mairie, tu peux avoir des tuyaux sur des experts. L'ADIL ou le CAUE seront plus apte à compléter ces réponses (gratos).
Si tu as un notaire, il peux te renseigner aussi.
Sais tu quelle est la vraie raison du proprio qui vend ce bien ?
Te lancer sur 7/8 logements d'entrée c'est hard !!
Pour les parkings, tout dépend de la difficulté de stationnement dans le coin et du nombre de logement crées. Bien que je ne sois pas "pro" bitumage, ces parkings peuvent à mon avis être un plus que tu pourras valoriser dans tes loyers, tout en t'exonérant de la taxe (très chère, je répète) habituellement perçue, en cas d'absence de stationnement. Même si tu dois "perdre" un logement. Mon conseil du soir serait celui-là.
PS: les copains c'est bien, mais gardes-les comme copains...pas comme "prix d'amis"...ça peut prendre des tournures malencontreuses.
Bon mal de crâne....plus les préparatifs sont longs et plus c'est bon !!
Benoît |
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Benoix
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535 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 11:09:21
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TOUCHEEEEEEEEEEEEEEEEES !!!
Et ouiiiiiii j'avais oublié de vous dire que j'ai enfin reçu le solde des subventions de l'ANAH.
La proportion totale des aides reçues s'élève à 33% (Conseil Général + ANAH), sans surprise entre le montant prévu et celui perçu.
  Je vais pouvoir faire une grosse Teuf !!
Benoît |
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Témoignage: rénovation immeuble pour locatif
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