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champion.jf26
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 09 août 2005 : 22:25:49
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J'ai acquis un ensemble composé de 2 lots ( 1 lot en Sous Sol et 1 lot en RDC) pour l'exploitation d'un commerce.
Le syndic groupe les qoutes parts des deux lots et me fait payer des charges de chauffage sur l'ensemble.
Le lot au Sous sol ne comporte pas de radiateurs ! Donc pas de chauffage !
Il y a seulement une servitude de passage des conduites de chauffage qui sont calorifugées.
Il existe un compteur pour l'eau chaude produite par la chaudière que je consomme.
Dans ces conditions :
1er) Es-ce-qu'il est normal que je paie les charges de chauffage pour un local sans radiateurs ou autres élements de chauffage ?
2eme) Ai-je le droit de demander deux relevés de charges pour les deux lots ? (ou: le syndic a-t-il le droit de regrouper les deux lots ?)
3eme) Un escalier de la cour interieur donne accès au sous sol. Souvent une voiture se garer sur le coté génant de façon notoire l'accés a cette porte (Pour faire un chargement de cartons ou autre)
Que faire et que dire sachant que l'espace ou la voiture se gare n'est pas une place, mais me rends bien service pour y charger des choses ?
4eme) L'ensemble de l'escalier menant a la porte du sous sol serait-il considéré comme partie commune ou privative ?
Merci de vos lumières.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 23:08:25
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conernant vos charges de copropriété, il faut reprendre votre réglement de copropriété , chaque lot et les clés de répartition.
votre syndic DOIT appliquer ce qui figure dans votre réglement de coporpriété: ne pas oublier de prendre en compte les modificatifs s'il y en a.
idem pour le chauffage. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 23:09:39
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| vous avez le droit de demander un relevé de charges pour chaque lot |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 23:10:08
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| C'est dans votre règlement de copropriété que vous trouverez les charges applicables à chaque lot, ainsi que la description des parties communes et privatives. |
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champion.jf26
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 03:42:06
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Merci pour ces réponses !
Dans le Réglement j'ai bien vu les répartitions pour le chauffage.
Mais il ne me semble pas logique de payer des charges de chauffage pour un local qui ne l'est pas !
Je veux simplement payer les charges de chauffage qui correspondent à un service rendu, ici en l'espece le fait que le local soit chaud !
Es-ce normal ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 08:42:14
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la logique n'a rien à voir.
C'est le réglement de copropriété qui s'applique,meme s'ilexistait auparavant des radiateurs et qu'ils aient été retirés, les charges chauffage sont dues.(un récent arret l'a encore rappellé)
Avez vous consulté le réglement de copropriété avant de signer votre compromis????
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 09:50:36
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Je crois qu'il faut faire une différence entre le lot qui était raccordé au système de chauffage collectif mais qui s'en est retiré en démontant ses radiateur, et le lot qui ne bénéficie pas de ce service chauffage collectif, n'ayant jamais été relié au circuit lui aussi collectif.
Dans une copropriété, le chauffage est soit privatif, soit service commun.
Il semblerait que les lots de Champion ne bénéficient pas du tout du service collectif "chauffage", ou qu'il n'existe aucune dérivation du circuit pour la cave et le lot commercial, sans doute dès l'origine, et qui plus est n'en a aucune 'utilité' potentielle, objective.
De ce fait, n'ayant aucune utilité objective du service collectif chauffage, c'est l'alinéa 1 de l'art.10 de la loi qui s'applique : Champion n'a pas à prendre en charge le service 'chauffage collectif'.
Vis à vis du syndic, outre le fait qu'un lot 'cave' ou garage' n'a pas 'utilité du service chauffage et ne peut être ajouté au lot principal, il faut lui rappeler cette disposition légale, et ne pas payer. S'il n'est pas content, à lui de poursuivre, ce qu'il ne fera pas .....
Loi 10.07.1965, art.10, alinéa 1 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot."
Pas d'utilité (utilité objective, potentielle !) = pas de charges.
On retrouve ici le service 'ascenseur', qui n'est d'aucune utilité pour les lots du RdeCh. lorsque l'ascenseur part du RdeCh. |
Edité par - gédehem le 10 août 2005 09:57:11 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 09:58:55
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pour l'instant Champion ne nous a pas donné ce qui est indiqué dans le réglement de copropriété.( rubrique "chauffage")
a t il vérifié les tantièmes de chaque lot dans la clé de répartition "chauffage"??????
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 11:13:50
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En attente de réponse à la question de "nefer"
Contrairement à ce que dit "gédehem"
"n'ayant aucune utilité objective du service collectif chauffage, c'est l'alinéa 1 de l'art.10 de la loi qui s'applique : Champion n'a pas à prendre en charge le service 'chauffage collectif'"
La répartition prévue par le règlement de copropriété est applicable tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une décision de justice: action en révision ou en nullité, suivant les dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 12:06:13
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J'entend bien cela ...
Mais Champion ne parle pas d'une grille spécifique 'chauffage' qui serait dans le RDC !!!
Peut être même que le chauffage est ventilé aux tantièmes généraux ?.....
Attendons donc effectivement ce que dit son RDC.... et d'une clause qui serait manifestement illicite .. voire non écrite, l'art.10 étant d'ordre public ..
Vous savez que le 'non écrit' n'ayant jamais existé, une répartition 'non écrite' a un effet rétroactif. De ce fait, si le syndic poursuit Champion et que le syndicat est condamné à le (la ?) rembourser du fait de cette clause 'non écrite', ne vaut-il pas mieux laisser venir le syndic et discuter que de prendre les devants ?
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champion.jf26
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 13:55:51
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Merci a tous !
J'aen n'ai pas effectivement la grille de répartition sous les yeux (je l'aurais demain), mais de mémoire il n'y a eu aucun système de chauffage prévue dans ce sous sol. Je vais faire des recherches a ce niveau là. Ce dont je suis sur c'est qu'il existe une servitude pour l'accès aux colonnes de chauffage calorifugées. Je ne pense pas que les conduites calorifugées soient comprises comme des élements chauffants. Je vous donnerai plus amples informations demain, si le boulot me laisse deux minutes !
Merci pour ce débat annimé et très instructif. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 14:19:56
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J'ai attendu la fin de l'averse de messages méchants et pleins de virus de ce matin pour insérer ma réponse  D'ailleurs mon anti virus a coupé le trafix sans avoir la courtoisie de m'intérroger.
Je constate en passant que le méchant hacker qui envoie celà va piocher sans vergogne dans les adresses des contributeurs Universimmo.
Ma réponse rejoint celle de Nefer :
Cher Champion,
Vous êtes commerçant. Vous êtes peut-être amené à établir des propositions commerciales auxquelles sont attachées des conditions de vente.
Vous avez vendu vos produits à Dupont qui vient ensuite vous présenter une réclamation sur un point clairement précisé dans ces conditions de vente. Vous lui répondez qu'il devait les lire avant d'acheter.
C'est pareil pour les clauses du RC. Une différence quand même : vous pouvez accepter une modification à vos conditions pour obtenir une grosse commande et même vous pouvez accepter de transiger avec Dupont pour tenter de garder sa clientèle.
Le syndic, lui, est lié par les clauses du RC.
Mais quand même : relisez bien ce règlement de copropriété. Est-il bien certain que la clause de répartition du chauffage fait bien contribuer votre lot cave,
et êtes vous bien certain que vos relevés de charges font apparaître une telle contribution. Sur ce point, ne vous contentez pâs de tenir compte des appels de provisions. C'est le relevé de fin d'exercice qu'il faut vérifier. En effet des provisions sur charges de chauffage sont parfois appelées en cours d'exercice mais intégralement restituées en fin d'exercice lors le lot ne contribue pas. 
Il n'y évidemment pas lieu de refuser de payer parce que la clause de répartition est illégale ou même légale mais inéquitable. La clause s'applique tant qu'elle n'a pas été déclarée illégale.
On ne peut même plus dire qu'il faut attendre son remplacement par une autre clause puisque la jurisprudence a repris sa solution du passé : effet rétroactif de l'annulation ou de la constatation qu'elle est non écrite.
C'est pourquoi je conseille vivement aux syndicats dont le réglement contient des clauses de répartition de charges manifestement illégales de les modifier en vitesse. Sinon ils risquent l'annulation, les dépens, une indemnité article 700, voire des dommages et intérêts.
Mais ce n'est pas forcément le cas pour la présent sujet
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 14:38:10
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JPM idem pour moi concernant les mails envoyés par hacker |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 16:04:50
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Je reprends au vol le post de JPM, qui précise bien le sens qu'il faut donner aux choses.
Certes, une clause non écrite doit être appliquée tant qu'il n'a pas été constaté par le juge qu'elle est non écrite.
Mais une clause déclarée non écrite par le juge s'entend 'non écrite' ... depuis qu'elle a été écrite.
Si la grille 'chauffage collectif' est déclarée 'non écrite' depuis 30 ans, je ne vous dis pas le caca pour rétablir les choses 30 ans en arrière !!!!!!
C'est pourquoi, si tel est le cas pour Champion comme pour d'autres, on ne peut que leur conseiller de prendre contact avec le syndic et d'attirer leur attention sur ce point, sans oublier bien entendu d'en faire l'info du CS, qui doit se remuer pour voir la question.
En cas de résistance du copropriétaire en raison d'une action du syndic en recouvrement de charge, il est à craindre que le Syndicat se retrouve condamné du fait de cette clause 'non écrite'.
C'est pourquoi, sans attendre, il convient de suivre le conseil de JPM, que je reprends ici :
"On ne peut même plus dire qu'il faut attendre son remplacement par une autre clause puisque la jurisprudence a repris sa solution du passé : effet rétroactif de l'annulation ou de la constatation qu'elle est non écrite.
C'est pourquoi je conseille vivement aux syndicats dont le réglement contient des clauses de répartition de charges manifestement illégales de les modifier en vitesse. Sinon ils risquent l'annulation, les dépens, une indemnité article 700, voire des dommages et intérêts."
Tout ceci, sans présager de ce qu'il en est pour Champion.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 17:31:03
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Une bonne action de Gedehem que de relayer cette suggestion car je pense en toute conscience que c'est un conseil à suivre. Les discussions sur l'adaptation (question connexe mais différente) ont entraîné une diffusion de l'information sur ce sujet non seulement parmi les copropriétaires mais aussi parmi certains juristes qui touchotaient un peu à la copropriété et qui y ont pris goût en percevant l'existence d'un bassin de clientèle (je le dis sans critique, soyons clair !).
Mais l'adaptation reste alors au coin du bois, car il n'est pas possible de mettre une répartition en conformité avec la loi sans modifier la clause qui en exprime la base, c'est à dire ici le principe.
Une indication encore. Il y au moins un avantage à l'adaptation quand elle a été réalisée : l'expérience montre que nombreux sont les copropriétaires qui lisent enfin la nouvelle brochure qu'ils ont reçue
Pour Nefer : veillez à la mise à jour quotidienne de votre anti-virus. Aujourd'hui trois mises à jour déjà à l'heure du message 
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champion.jf26
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 10:13:00
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A tous,
Un peu de temps pour vous livrer d'autres éléments :
D'abord l'art 9 dur RC dit que :
"Conformement a l'art 10 de la loi.... les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléements d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements presentent à l'égard de chacuns."
Puis dans le même article, alinéa 4 : Toutefois, les charges particulières relatives au fonctionement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipement commune suivants seront réparties ainsi qu'il est indiqué ci-aprés, répartition qui a été effectuée en fonction de l'utilité que ces services et éléments d'équipement d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot.
Puis suit la grille de répartition dans l'art 10, intitulé : "FRAIS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE"
Pour mes deux lots : Sous Sol à 92/1000e et 87/1000e pour le RDC.
Voilà ce que je peux vous fournir comme élements suplémentaires. Je n'arrive pas a savoir si il y a eu des radiateurs dans ce local. Le précedent propriétaire n'en avait pas, mais il ne sait pas si avant.....
Je ne suis pas bien avancé et vous remercie pour ces réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 11:09:41
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donc vos lots sont soumis à cette clé de répartition de chauffage!!!
il suffisait de lire le paragraphe.
Fates un tableau récapitulatif de vos tantièmes par lot et par clé de répartition: cela vous permettra de vérifier sur le 1er appel fait par le syndic, s'il n'y a pas d'erreur... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 14:20:05
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Un sous-sol à 92 / 1000 n'est pas une cave de 3 m². Il a sans doute été chauffé dans le passé.
Vous pouvez sans aucun doute rétablir le branchement, mais les travaux de rebranchement resteront à votre charge. Quitte à payer, autant profiter du chauffage, sauf si votre activité ne le permet pas. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 15:20:13
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...."....sauf si votre activité ne le permet pas" ...ou que l'installation existante n'avait pas prévue le chauffage de cette 'cave' et du lot 'commerce'.
Outre l'aspect technique, qui ne permettrait pas actuellement un raccordement, reste l'aspect conventionnel, le raccordement de ces 2 lots au chauffage n'ayant jamais été prévu, raccordement qui aujourd'hui ne serait pas/plus possible techniquement.
De ce fait, ces 2 lots n'auraient aucune utilité potentielle, objective de ce chauffage, quasi conventionnel si ces lots n'y était pas raccordé dès l'origine.
De ce fait, la clause en cause en la grille qui lui est liée serait comtraire àl'art.10 alin.1.
Je ne dis pas qu'elle l'est. Peut être que non et que Chammpion devrait mettre des radiateurs à eau chaude plutot qu'un radiateur électrique ... ...
Mais si effectivement le lot commerce n'a jamais été alimenté en chauffage, c'est qu'il n'y avait pas d'utilité potentielle, objective.
...faut donc creuser encore, y compris sur le réseau de distribution, la configuration des lieux, l'historique, etc .. pour lever le voile sur ce mystère .....
Quant à la 'cave' chauffée plus cher que le commerce, c'est un truc pas bete pour y envoyer les vilains enfants plutot que de les mettre au coin ....
Nefer ...: "il suffisait de lire le paragraphe." ... ... sauf que lire un paragraphe réputé 'non écrit', ce qui peut être le cas ici, n'avance pas à grand chose ...
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Edité par - gédehem le 11 août 2005 15:25:39 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 août 2005 : 14:46:08
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problème très complexe si j'en crois ce qui précède et ce l'on peut lire dans "La Copropriété" 2005/2006 de GIVORD-GIVERDON-CAPOULADE dans le chapitre 433-chauffage collectif.Critère de l'utilité.Problèmes des lots non raccordés.
Extraits (qui peuvent se "lier" au cas de champion)
Toutefois,il est de pratique courante que certains lots-ce sont généralement les lots à destination de commerce-ne soient pas raccordés à l'installation collective de chauffage.
Ensuite 3 possiblités indiquées:
-si le lot est équipé,mais en fait n'est pas raccordé(ce n'est pas le cas)
-si le lot n'est pas équipé mais que le raccordement est techniquement possible (ce qui ne semble pas être le cas)
-et,enfin,< En revanche, s'il n'existe aucune possibilité de raccordement,par suite,par exemple,de l'absence de vannes,de dérivation ou de robinet d'attente,le chauffage ne présente aucune utilité pour le lot considéré qui doit être éxonéré de toute contribution aux charges sans qu'il soit possible d'admettre une contribution réduite sur le fondement d'une utilité "résiduelle" par suite de la présence de colonnes montantes > (Cass.3è civ.10.05.1994 + Cass.3è civ.09.12.1998 ) |
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Charges de chauffage pour un local non chauffé
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