| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Vitalgumy
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 17 août 2005 : 22:06:37
|
Bonjour ! 
J’ai fait signer une offre d’achat, acceptée en sa globalité. J’ai envoyé en LRAR l’original à l’acheteur, contresigné par le vendeur. Les 7 jours francs sont passés. L’offre d’achat purge t-elle le délai de rétractation ?
Lors du compromis chez notaire à venir un autre délai de rétractation devra t-il être respecté ou l’offre d’achat a-t-elle purgé définitivement le délai de rétractation.
Merci pour vos réponses. Fructueuse journée !
|
|
Signaler un abus
|
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 22:44:35
|
L’offre d’achat purge le délai de rétractation ; voir le dernier alinéa de l'art.L 271-1 du CCH.
Ceci dit, il faut que l'offre soit assez complète et qu'il n'y ait pas d'ajouts ou de modifications importants lors du compromis.
Les notaires en général n'aiment pas cette façon de procéder.
jcm |
Signaler un abus  |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 22:47:17
|
Citation :
Initialement entré par Vitalgumy
Lors du compromis chez notaire à venir un autre délai de rétractation devra t-il être respecté.
Les notaires incluent toujours le délai de rétractation dans les compromis qu'ils font signer. Personnellement dans les quelques cas que j'ai vus, j'en ai pas vu un seul qui se permette de l'omettre.
Pour compléter avec la réponse du dessus qui est venu s'intercaler pendant que je rédigeais, cela semble tout à fait normal, car les compromis comportent des clauses qui en général n'ont pas été prévues dans les offres initiales d'achat. Lesdits notaires n'aiment pas prendre de risques. Ils incluent donc le droit à rétractation avec toutes les mentions écrites obligatoires qui s'y attachent. |
Edité par - LeNabot le 17 août 2005 22:52:05 |
| Signaler un abus |
|
|
Vitalgumy
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 22:57:45
|
Pourquoi un nouveau délai de rétractation posé au compromis par le notaire si l’offre d’achat le purge ?? Quel est le but du notaire ? Cela revient-il à dire qu’il est inutile que j’envoie une LRAR pour la SRU une fois l’offre d’achat contresignée par les deux parties ?
Encore merci. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 23:02:50
|
Citation :
Initialement entré par Vitalgumy
Pourquoi un nouveau délai de rétractation posé au compromis par le notaire si l#65533;offre d#65533;achat le purge ?? Quel est le but du notaire ? Cela revient-il à dire qu#65533;il est inutile que j#65533;envoie une LRAR pour la SRU une fois l#65533;offre d#65533;achat contresignée par les deux parties ?
Encore merci.
Le notaire se protège. En cas de faute, il est responsable pécuniairement parlant. A moins que l'offre d'achat ait tout prévue au niveau des clauses. Ce qui est rarement le cas vu le formalisme contraignant pour purger les délais de rétractation. Il est donc clair que vous avez notifié pour rien.
|
Edité par - LeNabot le 17 août 2005 23:04:19 |
| Signaler un abus |
|
|
Vitalgumy
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 23:45:48
|
Quelqu'un est-il d'un autre avis ?
Merci pour vos réponses. Fructueuse journée ! |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 07:51:26
|
Voilà le texte :
Article L271-1
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 7 II Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er décembre 1991)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 72 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er juin 2001)
Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 11:48:49
|
Effectivement jcm a raison. Cependant, quid des diagnostics obligatoires tels que l'amiante, le plomb, les termites, etc..... il est à parier que ceux-ci ne sont pas annexés sur l'offre d'achat et contresignée par les parties.
Dire que les notaires n'aiment pas trop cela est un doux euphémisme !
Il est par ailleurs évident que la délivrance de ces diagnostics modifie la substance, et en conséquence doit ouvrir un nouveau délai de rétractation, quand bien même les diagnostics ne révèleraient pas de présence de termites, de plomb ou d'amiante.... et c'est à ce point vrai qu'il est contraire à la loi et à la Jurisprudence d'inscrire une condition suspensive pour contourner ce problème.
En théorie donc, tout avant-contrat ce type (offre d'achat) notifié à l'acquéreur fait courir le délai de rétractation; en pratique c'est une autre musique à mon sens.
Par ailleurs, il faut également que cette offre d'achat soit très correctement rédigée, ce qui est loin d'être le cas dans les documents que je vois circuler ici ou là....
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 août 2005 : 00:11:51
|
Il y a eu un très bon article sur ce point dans la semaine juridique notariale et immobilière, il y a à peu près deux ans. En fait on peut mettre en condition suspensive, non pas que ces diagnostics soient effectués, mais qu'ils ne révèlent pas la présence de plomb, d'amiante...
Les conditions suspensives étant au bénéfice de l'acquéreur qui peut seul s'en prévaloir, il convient de préciser que l'acquéreur ne pourra renoncer à leur bénéfice.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 août 2005 : 13:50:48
|
Citation :
Initialement entré par jcm
Il y a eu un très bon article sur ce point dans la semaine juridique notariale et immobilière, il y a à peu près deux ans. En fait on peut mettre en condition suspensive, non pas que ces diagnostics soient effectués, mais qu'ils ne révèlent pas la présence de plomb, d'amiante...
Les conditions suspensives étant au bénéfice de l'acquéreur qui peut seul s'en prévaloir, il convient de préciser que l'acquéreur ne pourra renoncer à leur bénéfice.
jcm
Non, il a été jugé par la Cour d'Appel de Bordeaux, en 2001 il me semble, qu'on ne pouvait inscrire une condition suspensive telle que vous la proposez, sur un compromis de vente. En clair, il ne peut y avoir de condition suspensive sur la présence avérée de termites, de plomb ou d'amiante.
La cour concluait à une impasse juridique.
Vous trouverez sous la plume de Me Rolland, avocat et rédacteur de la revue de la SOCAF, un commentaire très pertinent sur ce sujet.
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 09:23:28
|
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Citation :
Initialement entré par jcm
Il y a eu un très bon article sur ce point dans la semaine juridique notariale et immobilière, il y a à peu près deux ans. En fait on peut mettre en condition suspensive, non pas que ces diagnostics soient effectués, mais qu'ils ne révèlent pas la présence de plomb, d'amiante...
Les conditions suspensives étant au bénéfice de l'acquéreur qui peut seul s'en prévaloir, il convient de préciser que l'acquéreur ne pourra renoncer à leur bénéfice.
jcm
Non, il a été jugé par la Cour d'Appel de Bordeaux, en 2001 il me semble, qu'on ne pouvait inscrire une condition suspensive telle que vous la proposez, sur un compromis de vente. En clair, il ne peut y avoir de condition suspensive sur la présence avérée de termites, de plomb ou d'amiante.
La cour concluait à une impasse juridique.
Vous trouverez sous la plume de Me Rolland, avocat et rédacteur de la revue de la SOCAF, un commentaire très pertinent sur ce sujet.
Jean-Michel
jcm
JMKDB, les décisions judiciaires vous agréent fort sélectivement...
L'article que je mentionne est postérieur à l'arrêt cité, et est fort bien documenté et étayé.
|
Edité par - jcm le 22 août 2005 09:26:19 |
| Signaler un abus |
|
|
Patxi
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 13:30:50
|
Pour le notaire, il s'agit d'un délai de réflexion et non pas de rétractation.
Dans le cas où vous avez purgé la SRU avec une offre qui reprend les conditions de la vente et qui vaut accord sur la chose et le prix, on peut a priori l'estimer valable, meme si vous laissez la porte ouverte a des recours. L'acquéreur ne peut se prévaloir du délai de réflexion s'il n'a pas exercé son délai de rétractation.
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 13:49:41
|
Citation :
Initialement entré par Patxi
L'acquéreur ne peut se prévaloir du délai de réflexion s'il n'a pas exercé son délai de rétractation.
Non. Vous ouvrez la voie à une confusion qui n'a pas lieu d'être. Les notaires incluent bien un délai de rétractation notifié contre émargement. Même s'il s'avère que ce deuxième délai est inutile et comme je l'ai dit, les notaires se protègent. Et dès lors, si un premier délai a été offort dans des formes régulières dans l'offre unilatérale d'achat, il convient de respecter les termes du deuxième délai. Et si une rétraction est émise lors de ce deuxième délai, le compromis "tombe". Tout simplement. Et avec les mêmes conséquences (remboursement du dépôt). |
Edité par - LeNabot le 23 août 2005 13:52:47 |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 14:19:05
|
Citation :
Initialement entré par Patxi
Pour le notaire, il s'agit d'un délai de réflexion et non pas de rétractation.
Dans le cas où vous avez purgé la SRU avec une offre qui reprend les conditions de la vente et qui vaut accord sur la chose et le prix, on peut a priori l'estimer valable, meme si vous laissez la porte ouverte a des recours. L'acquéreur ne peut se prévaloir du délai de réflexion s'il n'a pas exercé son délai de rétractation.
Le délai de réflexion, c'est quand le compromis est fait par acte authentique. C'est rare, les notaires font le plus souvent les compromis sous seing privé.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 16:13:56
|
Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Citation :
Initialement entré par jcm
Il y a eu un très bon article sur ce point dans la semaine juridique notariale et immobilière, il y a à peu près deux ans. En fait on peut mettre en condition suspensive, non pas que ces diagnostics soient effectués, mais qu'ils ne révèlent pas la présence de plomb, d'amiante...
Les conditions suspensives étant au bénéfice de l'acquéreur qui peut seul s'en prévaloir, il convient de préciser que l'acquéreur ne pourra renoncer à leur bénéfice.
jcm
Non, il a été jugé par la Cour d'Appel de Bordeaux, en 2001 il me semble, qu'on ne pouvait inscrire une condition suspensive telle que vous la proposez, sur un compromis de vente. En clair, il ne peut y avoir de condition suspensive sur la présence avérée de termites, de plomb ou d'amiante.
La cour concluait à une impasse juridique.
Vous trouverez sous la plume de Me Rolland, avocat et rédacteur de la revue de la SOCAF, un commentaire très pertinent sur ce sujet.
Jean-Michel
jcm
JMKDB, les décisions judiciaires vous agréent fort sélectivement...
L'article que je mentionne est postérieur à l'arrêt cité, et est fort bien documenté et étayé.
Il n'en reste pas moins vrai que l'article que vous citez n'est pas une décision de justice puisqu'il ne s'agit que d'un article (dont je n'ai pas connaissance, mais d'après ce que vous en rapportez, me semble contenir des erreurs), et à moins que je me trompe, la décision que j'invoque a été longument évoquée et commentée, tant dans le CRIDON, que dans les revues professionnelles que j'ai pû lire et émanant de la FNAIM et de la SOCAF.
Je peux bien évidemment me tromper, mais dans ce cas, donnez-moi les références de la Jurisprudence autorisant ce que la Cour d'Appel de Bordeaux a qualifié d'impasse juridique. En sachant bien que je souscris complètement, du point de vue de la doctrine, à cette analyse, à savoir qu'on ne peut inscrire dans un compromis de vente une condition suspensive d'un état positif des différents diagnostics.
Maintenant, j'attends de votre part la démonstration qui contredit cette affirmation, qui n'est d'ailleurs pas seulement que la mienne....
Le commentaire dans la revue bleue de la FNAIM est encore plus éloquent puisqu'il conclut à exigence des diagnostics obligatoires dès le commencement de la rédaction d'un compromis de vente.
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 16:21:48
|
Il s'agit d'un article dans la semaine juridique notariale et immobilière, que je n'ai pas sous la main. Le raisonnement de l'auteur était le suivant : l'absence de constat amiante ne rend pas l'avant contrat nul, puisque les conséquences de cette absence sont prévues par le texte ; donc une condition suspensive est possible.
Je n'ai pas eu connaissance de la décision que vous invoquez.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 19:12:34
|
Certes, mais je n'ai jamais parlé de nullité du compromis.....!
Le problème n'est pas de cet ordre !
Si on imagine que vous ne possédez pas le diagnostic amiante lors de la notification de l'acte à l'acquéreur, vous serez obligé de notifier et d'ouvrir à nouveau un délai de rétractation à l'acquereur lorsque vous pourrez produire ce diagnostic.
La condition suspensive du diagnostic positif de la présence avérée d'amiante ne peut être inscrite....
Cela a été jugé par la Cour d'appel de Bordeaux en date de juillet 2001, et le commentaire a paru dans toutes les revues professionnelles..... excusez-moi de ne pas les avoir sous la main, mais je suis certain de ce que j'avance....
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 23:01:24
|
Citation :
Initialement entré par jmkdb
[brSi on imagine que vous ne possédez pas le diagnostic amiante lors de la notification de l'acte à l'acquéreur, vous serez obligé de notifier et d'ouvrir à nouveau un délai de rétractation à l'acquereur lorsque vous pourrez produire ce diagnostic.
La condition suspensive du diagnostic positif de la présence avérée d'amiante ne peut être inscrite....
Je comprends mieux dans ces termes. Effectivement, si le travail est carré le diagnostic amiante (ou autre...) doit être annexé au compromis. Lequel est notifié avec cet ensemble. Ce qui reviendrait à dire à contratio que si un document manque il faudra le notifier pour purger régulièrement le délai de rétractation. Peu importe les conclusions du certificat. Comme la disposition législative est d'ordre publique on ne peut pas y déroger conventionnellement. Je crois plutôt que c'est l'explication. (Je n'ai pas réussi à trouver l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux malgré mes recherches). |
Edité par - LeNabot le 23 août 2005 23:02:47 |
| Signaler un abus |
|
|
Patxi
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 17:44:21
|
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Patxi
L'acquéreur ne peut se prévaloir du délai de réflexion s'il n'a pas exercé son délai de rétractation.
Non. Vous ouvrez la voie à une confusion qui n'a pas lieu d'être. Les notaires incluent bien un délai de rétractation notifié contre émargement. Même s'il s'avère que ce deuxième délai est inutile et comme je l'ai dit, les notaires se protègent. Et dès lors, si un premier délai a été offort dans des formes régulières dans l'offre unilatérale d'achat, il convient de respecter les termes du deuxième délai. Et si une rétraction est émise lors de ce deuxième délai, le compromis "tombe". Tout simplement. Et avec les mêmes conséquences (remboursement du dépôt).
Pourquoi commencez-vous votre phrase par Non ? La procédure pour les notaires consiste à envoyer un projet d'avant contrat par courrier au moins 7 jours avant la signature. Dans le cas d'une substition d'acquéreur, par exemple, le notaire peut rédiger un nouvel avant contrat et propose un délai de réflexion. Dans le cas où l'acquéreur ne donne pas suite, il reste lié par le compromis initial. |
| Signaler un abus |
|
|
Patxi
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 17:47:21
|
Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par Patxi
Pour le notaire, il s'agit d'un délai de réflexion et non pas de rétractation.
Dans le cas où vous avez purgé la SRU avec une offre qui reprend les conditions de la vente et qui vaut accord sur la chose et le prix, on peut a priori l'estimer valable, meme si vous laissez la porte ouverte a des recours. L'acquéreur ne peut se prévaloir du délai de réflexion s'il n'a pas exercé son délai de rétractation.
Le délai de réflexion, c'est quand le compromis est fait par acte authentique. C'est rare, les notaires font le plus souvent les compromis sous seing privé.
jcm
Je suis ahuri par ce que je suis en train de lire. Sous seing privé, ca veut justement dire que ca n'est pas fait devant notaire. Comment un notaire peut-il faire un acte non notarié sous seing privé ??????? Evitez d'écrire n'importe quoi, s'il vous plait. |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 18:46:05
|
Je persiste et signe... Les compromis faits par notaire sont le plus souvent SSP. Ceux faits par acte authentique, on les reconnait, ils commencent par : pardevant Me untel... ont comparu...
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Offre d’achat et délai de rétractation ??
Forum fermé
