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 Sujet  |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
 Posté - 22 août 2005 : 21:25:11
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Bonjour à tous,
Dans le cadre d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction (pour un bail commercial), le bailleur peut-il prendre les devants en proposant au locataire un montant pour l'indemnité (après avoir fait donné le congé) ? ...Montant forcément estimatif puisque le bailleur n'aura pas les comptes d'exploitataion du locataire sous les yeux pour faire la proposition (Indemnité, certes approximative, mais qui sera réaliste pour éviter une procédure judiciaire).
Dans ce cas, le locataire doit-il réagir dans un certain délai (mis à part de saisir le TGI dans les 2 ans suivant la notification du congé) ?
Merci pour vos réponses!!
Siglo
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 17:26:17
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Personne n'a d'idée ???
Merci...
Siglo |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 22:22:18
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Comme vous l'avez dit, c'est un montant nécessairement estimatif du fait de l'absence des comptes définitifs. C'est malgré tout une proposition ferme, mais non définitive dans le sens où vous pouvez négocier à la hausse en cas de chiffre d'affaires exceptionnellement haut par rapport la moyenne.
@bonentendeur. |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 17:34:27
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Bonjour,
L'indemnité d'éviction n'est normalement défini que par la justice car comment pourriez vous proceder à un calcul juste (j'entends pour vous et le locataire) de l'indemnité sans connaitre le chiffre d'affaire. D'autant plus que ce type d'indemnité doit comprendre les frais de demenagement du locataire !?
Il est vrai que cela peu etre interessant car ca évite les frais de justice mais très peu évident !!
Bien cordialement,
Caduce |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 18:04:24
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Non, l'indemnité d'éviction n'est pas du tout déterminée "par la justice", qui n'aurait en l'espèce pas d'arguments complémentaires à ceux des parties ... le juge n'intervient qu'en cas de désaccord entre le bailleur et son preneur, pas avant !
Il est possible d'établir un bilan et compte de résultat intermédiaires afin d'ajuster au mieux le montant de l'indemnité, et de prévoir une provision pour les "frais de déménagement du locataire".
@bonentendeur. |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 22:42:06
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L'indemnité d'éviction se calcule sur la moyenne du CA sur 3 ans en arrière à partir de la date de notification du congé ou de la date pour laquelle le congé est donné ?
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 23:28:57
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| Dans le cadre d'une procédure au TGI, l'assurance du propriétaire peut-elle servir pour prendre en charge les frais d'avocats de celui-ci (une aide juridique en sorte!) ? |
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Contradictoire
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 16:01:47
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Bonjour,
A moins d'avoir souscrit une assurance spécifique, votre assureur ne prend pas en charge ce type de dépenses (où est le risque assuré ?)
En ce qui concerne le congé, il vaut mieux ne pas proposer d'indemnité ; votre locataire pourra en solliciter une s'il le souhaite laquelle pourrait être inférieure à vos prévisions.
Avant toute chose, il faut vous assurer de la nature et du contenu du bail.
Cordialement |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 15:25:33
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| si bail oral, comment pouvez vous prouver qu'il s'agit d'un bail commercial??? |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 21:26:04
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| Un commerce s'y excerce depuis des décennies... |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 09:34:55
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Bonjour à tous,
Il n'est point besoin de s'informer du contenu du bail, qui est oral en l'espèce, pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, car je crois qu'il s'agit de celà dans notre cas.
De plus, le TGI n'intervient qu'en cas de désaccord : est-ce qu'on en est là de votre procédure siglo1 ?
@bonentendeur? |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 22:10:32
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Bonjour Hoodoo,
Je vais lui demander par LRAR quelle indemnité elle souhaite (avec des arguments)...tout simplement !
Siglo |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 22:40:22
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C'est une solution, mais faites-vous votre propre idée en fonction de son type d'activité et de ses 3 derniers CA : évaluez son fonds de commerce en somme, et vous aurez une idée approximative de l'indemnité d'éviction. Ca peut aller très loin ...
@bonentendeur. |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 20:27:40
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J'ai déjà bien entendu estimé (avant le congé) qu'elle pouvait être cette indemnité (par une estimation du CA annuel donc).
Je vous tiens au courant...
Siglo |
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 18:28:12
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Bonsoir Siglo1, bonsoir chers intervenants,
Il est évident qu’un arrangement à l’amiable est une solution à privilégier dans la mesure où les deux parties sont d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction.
Si ce n’est pas le cas la solution de saisir le TGI en fixation de l’indemnité qui désignera un expert pour en fixer le montant s’impose. Mais attention ! Le montant fixé par le juge peut-être inférieur ou supérieur au montant que vous aviez estimé.
Quant aux délais pour agir, la JP constante précise que le délai de deux ans pour agir ne joue pas dans le cas d’un congé avec refus de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction, ce qui est votre cas en l’espèce.
Ce délai de deux ans pour agir s’applique dans le cadre d'une contestation du ou des motifs du congé et plus précisément dans les cas suivant :
- D’un congé avec offre de renouvellement (Code du Commerce Titre IV, Chap. V, Section 3, "du renouvellement du bail", Art. L.145-9)
- D’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction (Code de Commerce, Titre IV, Chap. V, Section 4, "du refus de renouvellement", Art. 145-17 – I)
Ces deux cas précités ne vous concernent pas puisque l’on vous offre l’indemnité d’éviction et lorsque le bailleur donne congé en refusant le renouvellement mais en offrant de payer une indemnité d'éviction, ce congé n'a pas à étre autrement motivé (Cass; 5 jan 1993, gaz. pal. 1993, J.310). Si le bailleur mentionne des motifs, ceux-ci sont à titre surabondant et ne peuvent être contestés par le locataire.
Lorsque le bailleur, tout en refusant le renouvellement, offre une indemnité d’éviction, la Cour de Cass. déclare que la forclusion ne joue pas, le bailleur ayant reconnu au preneur le droit à l’indemnité d’éviction (Cass. 3 juill.1984, bull. cass. III, n°129; Cass. 1er avr. 1987, bull. cass. III, n°66, Cass. 4 mars 1992, pourvoi n°90-18.242). Le délai de deux ans pour contester le montant de l’indemnité proposée n’est pas forclos.
(Extrait de La Revue Fiduciaire n°818 "Les beaux commerciaux", supplément au n°2522, juillet – août 1955).
Si cela peut vous aider !
Bon courage.
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 15:01:04
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Merci mgl !
Sur le congé, il est marqué que le locataire a 2 ans pour contester l'indemnité d'éviction. Il y a donc un délai à respecter ou non ?
Quand, au final, le locataire devra-t-il bel et bien partir ? après le passage et l'estimation de l'expert ? cet expert est-il obligatoirement saisi par le juge ? qui doit alors saisir le juge (TGI) ?
Merci !
Siglo
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 22:32:35
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Bonsoir Siglo,
Je vais tenter de répondre à vos questions le plus clairement possible.
D’abord, le délai de deux ans pour agir ne joue pas dans le cas d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction. En effet, la JP constante précise que, lorsque le bailleur, tout en refusant le renouvellement, offre une indemnité d’éviction, la forclusion ne joue pas, le bailleur ayant reconnu au locataire le droit à cette indemnité (Cass. 3 juil 1984, bull. cass. III, n°129 ; Cass. 1er avril 1987, bull. cass. III., n°66 ; Cass. 4 mars 1992, pourvoi n°90-18.242) et le congé n’ayant pas à être autrement motivé du fait qu’une indemnité d’éviction est offerte (Cass. 5 jan 1993, gaz pal. 1993, J.310).
De plus, l’indemnité d’éviction est une dette personnelle du bailleur. En offrant dans son congé le paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur reconnaît l’existence de sa dette. Il en résulte une interversion de la prescription : au bref délai de deux ans se substitue le délai de droit commun [dix ans entre commerçants ou entre commerçants et non commerçants, trente ans dans les autres cas (Art. 2262 Code Civ.)]
C’est pourquoi, l’argument qui évoque ce délai de prescription de deux ans pour agir en contestation d’un congé avec offre de renouvellement (L.145-9 / alinéa 5 de l’art / section 3 du Code de Commerce relatif au congé avec offre de renouvellement), n’est pas repris dans la section 4 du Code de Commerce relatif au congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction et devient de ce fait forclos selon la jurisprudence.
Quant au locataire il peut se maintenir dans les lieux aux conditions et aux clauses du bail expiré.
Code de Commerce / Livre 1er / Titre IV / Chap. V . Section 4 /
- Art. L.145-28 : "Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue...etc."
- Art. 145-29 : "En cas d’éviction les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compte du versement de l’indemnité....etc."
Le locataire peut saisir, à défaut d’accord sur le montant de l’indemnité, le tribunal. Le bailleur peut également prendre l’initiative de la procédure. Locataire agira alors par voie de conclusions reconventionnelles.
Le Juge du TGI désigne alors un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction. Au vu du rapport de l’expert, le Juge fixe l’indemnité et ordonne son paiement.
J'espère avoir répondu à vos questions !
A bientôt
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 14:17:49
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Si je comprend donc bien :
Au sens des articles L145-28 et 29, si le bailleur propose (et verse) au locataire une indemnité d'éviction quelque qu'elle soit (disons même 1€ symbolique pour forcer le trait), ce dernier se vera dans l'obligation de partir ?
Ou bien : le locataire peut refuser l'indemnité et ne pas saisir le TGI (pour faire traîner les choses par ex). Ce serait alors au bailleur de saisir le TGI pour qu'un expert soit mandaté pour estimer l'indemnité d'éviction ?
Cela m'étonne que le locataire puisse se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions que précedemment. Il devient en qq sorte sans droit ni titre ? Le locataire ne verse plus un loyer mais une indemnité d'occupation (qui peut être différente du loyer normalement).
Par ailleurs, qu'appelez-vous exactement conclusions reconventionnelles ?
J'essaie d'aller au fond des choses cela peut être enrichissant pour les forumers intéressés par la question !
Merci !
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 03:43:38
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Bonsoir Siglo1,
Pour répondre à vos questions,je dirais que :
Le locataire sera obligé de partir dès lors que le bailleur lui verse, dans les conditions prévues à l’article L145-29 du Code de Commerce, l’indemnité d’éviction préalablement définie d’un commun accord entre les parties.
A défaut d’accord le locataire peut saisir le TGI en fixation de l’indemnité d’éviction dans les délais de droit commun, le bailleur lui ayant reconnu son droit à l’indemnité d’éviction, dans le cas d'un congé sans offre de renouvellement et avec offre d'indemnité déviction.
Le propriétaire peut aussi prendre l’initiative de la procédure et y a tout intérêt dès lors que le droit au maintien dans les lieux du locataire lui est opposable, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Le défaut d’action aboutira pur et simplement à un droit au maintien dans les lieux quasi-perpétuel du locataire dans les conditions et clauses du bail expiré.
Quant à l’indemnité d’occupation que vous évoquez, elle n’est due que si elle a été fixée par le juge à la demande du bailleur. Elle se substitue, un fois fixée par le Juge, au loyer.
Cette indemnité peut être effectivement différente du montant du loyer. Etant fonction de la valeur locative environnante, elle peut être inférieure, égale ou supérieure au montant du loyer du bail expiré.
C’est pourquoi, là encore, le bailleur peut avoir tout intérêt à prendre l’initiative de saisir le TGI en fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation si, par exemple, la valeur locative est supérieure au montant du loyer.
Mais, attention, cette fois-ci, la demande, par le bailleur, en fixation de l’indemnité d’occupation est prescrite, elle, par eux ans. A défaut de fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation, le locataire continuera à payer au bailleur les anciens loyers.
Si le bailleur prend l’initiative de la procédure, le locataire agira par voie de conclusions reconventionnelles c’est à dire à travers ses conclusions en réponses déposées au TGI dans lesquelles il exprimera ses demandes.
J’espère avoir répondu à vos demandes !
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Edité par - mgl le 23 déc. 2005 03:50:49 |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 19:36:09
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Merci bcp mgl pour votre explication claire et précise...
Je serai en mesure très prochainement de vous donner des nouvelles de mon affaire...
Je pense (j'ai changé d'avis très recemment) que le locataire n'a aucune envie de partir et ce qq soit le montant de l'indemnité : en effet, quand on lui a demandé combien il désirait, il n'a pas répondu ! Idem pour d'autres propositions "allèchantes".
Bref, réponse à mes interrogations très bientôt !!
Siglo |
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Indemnité d'éviction
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