| Auteur |
 Sujet  |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 25 août 2005 : 16:16:17
|
Bonjour,
Je m'aperçois que les feuilles de présence de nos AG comportent, en regard de chaque lot, les tantièmes de charges communes et que c'est donc par rapport à ces tantièmes que sont déterminées les majorités de vote.
Or, je croyais, selon l'art. 2 de la loi ("chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quotepart dans les parties communes...") qu'il s'agissait des quote-parts de copropriété.
Par exemple, j'ai un lot qui possède la copropriété indivise de 42/1000è des parties communes de l'immeuble (selon l'acte de division) et qui supporte 433/10.000è des charges communes (selon le règlement de copropriété). Il dispose donc de 433/10.000è de droits de vote.
Quelle est la quote-part à prendre en compte?
Merci de vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 août 2005 : 21:07:11
|
| Peut-être ce sujet a-t-il déjà été traité : quelqu'un peut-il m'indiquer les coordonnées dudit sujet ? |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2005 : 21:17:07
|
Vous votez pour 42 / 1000 sur la plupart des questions.
Reste à savoir pourquoi il y aurait un écart avec la quote part des charges communes générales
Première possibilité : il y a eu une rectification de la répartition des charges communes générales pour une raison ou une autre, rectification judiciaire ou par décision de l'AG. Une telle rectification ne modifie pas la quote-part des parties communes.
Car il faut renverser l'ordre des facteurs.
Ce qui compte avant tout est la quote-part des parties communes.
La répartition des charges communes générales vient ensuite. Elle est en fonction des quotes parts des parties communes.
Elle peut comme indiqué, avoir été rectifiée. Mais les QPPC, elles ne varient pas. Elles déterminent le nombre des voix. |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
|
|
sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 11:43:23
|
| Bonjour. Ca ne fait pas beaucoup de différence ! entre 42/1000 (mille) et 433/10.000 (dix mille). Peut-être que des parties communes ont été vendues et qu'il a fallu "élargir" la base de répartition.... |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 12:19:34
|
vendre des parties communes sans un point à l'ordre du jour c'est grave, mallo35m ne dit rien à ce sujet, à moins que c'est déjà fait par une autre AGO
** |
| Signaler un abus |
|
|
hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 14:14:46
|
Bonjour,
les deux notions ne relèvent pas des même règles juridiques.
La propriété des parties communes est déterminée par l'article 5 de la Loi du 10 juillet 1965
"dans le silence ou la contradiction des titres la quote part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative".
Dans votre cas, il n'y a pas silence, le règlement fixe 42/1000. Et c'est cette proportion qui détermine le nombre de voix en application de l'article 22.
En revanche, la répartition des charges générales relève de l'article 10 et est obligatoirement fonction de la valeur relative des lots (et ce depuis l'Ancien Régime ....).
Il peut donc y avoir une différence entre tantièmes des votes et tantièmes des charges.
Ceci étant précisé, cette différence pour votre cas, n'est pas illicite en elle même mais n'a pas grand sens.
|
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 19:44:58
|
Désolé pour ce petit retard de réaction :
l'acte originel comporte une partie relative à la division de l'immeuble et définit, pour chacun des lots, des tantièmes de copropriété indivise des parties communes de l'immeuble, lesdits tantièmes étant exprimés en 1000 èmes, le total faisant 1000/1000èmes.
Le même acte inclut , pour se conformer à l'art. 71, parag. I, alinéa 3 du décret 55-1350 du 14.10.1955 portant réglement d'administration publique du décret 55-22 du 04.01.1955 sur la réforme de la publicité foncière (je n'invente pas, je rappelle que cet acte est du 06.12.1965 et qu'une loi était passée par là mais que personne en l'avait vue  ), un tableau récapitulatif de la désignation des lots avec, en regard de chaque lot, des tantièmes de charges, également exprimés en millièmes représentant cette fois la quote -part dans la propriété du sol. Ces tantièmes sont les mêmes que ceux de l'acte de division.
Ensuite, on redit, des fois qu'on n'aurait pas bien compris, que chuqe lot posédera les mêmes tantièmes des parties communes de l'entier immeuble.
Vient alors le RdC, inclus dans le même acte qui, en vertu de l'art. 10 de la loi de 1965 (on vient sans doute de la découvrir ...) établit un tableau de répartition des charges communes, cette fois en 10.000 èmes et sans correspondance exacte avec les millièmes précédemment évoqués.Ce tableau semble basé sur l'utilité que les services et éléments d'équipement commun procure à chacun des lots, aspect évoqué dans l'art. 10 de la loi.
Pour répondre à une des questions posées, il n'y a pas de charges spéciales de bâtiment mais uniquement des charges communes générales.
Je me permets donc de reposer ma question car je ne suis pas certain d'avoir bien compris : lequels des 2 types de tantièmes doit-on prendre en compte pour déterminer les droits de vote en AG, sachant que les appellations que j'ai indiquées sont toutes littéralement reportées des actes en ma possession ?
Merci de votre contribution.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 21:23:54
|
Les tantièmes de charges n'ont rien à voir avec les tantièmes à prendre en compte pour les votes en AG.
Dans votre cas, les votes doivent se faire par rapport aux 1000 / 1000 è et donc pour vous personnellement, vous "pesez" pour votre lot 42 / 1000 è.
Comme cela a déjà été remarqué, c'est peu différent de 43,3 / 1000 è en quelque sorte.
Donc les erreurs qui auront été faites jusqu'à présent lors des décomptes ne sont pas bien graves mais cela pourrait être suffisant pour changer le résultat d'un vote , mais c'est légalement faux de prendre les tantièmes de charges.
Pour la petite histoire (quand vous aurez le temps), il serait intéressant de voir si les tantièmes de charges de chaque lot sont systématiquement très proches des tantièmes généraux.
Pour comprendre pourquoi ces tantièmes de charges "différents" des tantièmes généraux ont été introduits.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 21:44:05
|
Claude
avez-vous remarqué si les 433/10 000ème ne sont pas un cumul avec une cave, un parking lots qui s'ajouteraient.
C'est mon cas. mon garage constitue au niveau de la publication foncière un lot qui s'ajoute à ma cote part. C'est cet ensemble qui défini ma côte-part ou voix de copropriété
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 08:05:50
|
Pour GG,
les lots décrits dans l'acte de division et assortis de 1000 èmes de copropriété sont strictement identiques aux lots décrits dans le tableau de répartition des charges et assortis de 10.000èmes de charges communes générales.
Pour Elisabeth,
Merci de cette précision, mais pouvez-vous m'indiquer sur quel article de la réglementation je peux asseoir cette affirmation (millièmes de copropriété à prendre en compte et non 10.000 èmes de charges communes) ? En effet, j'ai convoqué une AG spéciale où les votes seront importants et, jusqu'à présent, le syndic tenait ses feuilles de présence (et le résultat des votes) avec les 10.000 èmes de charges communes.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 10:09:14
|
Article L 22 : Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 10:52:50
|
JPM rappelle fort justement l'art.22 ! Je ne vois donc pas où est le problème, chaque copropriétaire exprimant son vote sur la base de sa "quote-part dans les parties communes" et non de telle ou telle grille de répartition des charges, qui est ...une répartition de charges ...
Je connais une copropriété qui a 10 grilles de répartition !
Vous voyez d'ici la foire si ils votaient sur la base des répartitions de charges et non sur la quote-part de parties communes, dont on est propriétaire et qui est unique ! |
Edité par - gédehem le 30 août 2005 10:54:02 |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 11:33:37
|
question: s'agissant d'un vote de travaux concernant une clé de répartition particulière (exemple: cage d'escalier) les tantièmes onernant le vote sont ils ceux en charges communes générales ou ceux de la clé de répartition?????
Il semble que de nombreux syndics demandent au pRésident de séance de faire voter suivant cette clé de répatition, qui est d'ailleurs indiqué sur la feuille de présence.... |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 12:35:29
|
Une clé de répartition.. est une clé de répartition, rien de plus !
Les copropriétaires exprimant leurs votes avec les voix correspondant à la quote-part de parties communes dont ils disposent (L.art.22,alin.2), ils ne peuvent exprimer leurs voix avec une clé de répartition ... qui n'est pas une quote-part de parties communes !
On vote suivant ce qu'on possède, non suivant ce qu'on paye !
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 13:23:55
|
Pour préciser la question de nefer, on peut prendre un exemple simplifié :
soit une copropriété de 21 lots principaux où untel possède un lot qui représente 500 / 10 000è des parties communes générales.
Mais cette copropriété comporte 3 entrées séparées, chacune comportant 7 lots principaux. Le RC peut préciser que le hall d'entrée, l'escalier etc... de chaque entrée sont des parties communes "spéciales". Untel possèdera alors par exemple 1500 / 10 000è de ces parties communes spéciales, dans son entrée.
S'il doit y avoir un vote concernant l'un des éléments ainsi précisés et ne concernant donc qu'une seule entrée, le vote devra se faire avec ces tantièmes de parties communes spéciales.
En espérant ne pas embrouiller mes explications : quand le RC ne fournit pas noir sur blanc de grilles de répartitions de charges, on "calque" les répartitions de charges sur la "répartition" des tantièmes de parties communes générales ou spéciales.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 13:30:03
|
donc parties communes spéciales et non parties communes générales!
dans le cas d'un immeuble avec plusieurs batilents, il y a souvent des charges batiment(A,B...) et des charges "escalier" qui sont différentes |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 14:02:51
|
... qui sont différentes, car il ne peut y avoir confusion entre une quote-part de parties communes, qu'elles soient communes 'générales' ou 'spéciales', et des charges qui sont générales ou spéciales, ces dernières attachées à une partie commune dite spéciale par le RDC.
Pour prendre l'exemple de l'escalier : il peut être qualifié de partie commune par le RDC, ou Partie commune spéciale à tel bâtiment ou cage.
Mais il faut distinguer un vote décisionnel avec la quote-part dans les parties communes (L.art.5) et la prise en charge des frais en fonction de l'utilité ou non d'un service ou d'un élément d'équipement ou d'une grille de répartition
Relire L.art.5 et 10, en particulier son alinéa 2.... |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 14:14:09
|
En résumé, c'est donc bien la quote-part de copropriété (ou de propriété indivise de l'ensemble de la copropriété) et non la quote-part de charges communes générales qui détermine les droits de vote : ai-je bien compris ?
Si c'est le cas, notre syndic fait voter depuis des années avec une clef de répartition qui n'est pas la bonne : 2 ans après avoir commencé à m'intéresser à la question, je continue à découvrir de drôles de choses ... |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 17:38:09
|
Le principe est qu'on vote dans les conditions prévues à l'article L 22 précité (nb de voix = tantiémes généraux)
Première dérogation : Article L 24 : Si le RC le prévoit, nb de voix = tantièmes de charges pour les dépenses et services aux dépenses desquels certains copropriétaires seulement contribuent. Ces copropriétaires seuls participent au scrutin. Il ne s'agit pas alors de parties communes spéciales. La réforme SRU aurait dû supprimer la condition d'une clause du RC à ce sujet pour assurer l'homogénéité du régime.
Seconde dérogation : la question traitée concerne des parties communes spéciales clairement définies dans le RC. Les propriétaires des lots auxquels est liée la partie commune spéciale participent seuls au vote et au prorata des tantièmes spéciaux.
Un problème : dans certains RC, des parties communes spéciales sont définies comme telles par le RC mais il n'indique pas de tantièmes spéciaux et se contente de renvoyer à la grille de répartition des charges spéciales correspondante. Les propriétaires des lots concernés votent au prorata des tantièmes de charges attachés à leur lot. C'est du moins mon avis car il faut admettre dans ce cas une extension d'application de l'article L 24.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Tantièmes de copropriété et tantièmes de charges
Forum fermé
