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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
 Posté - 23 sept. 2005 : 14:23:28
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bonjour à tous
depuis plus de 20 ans les syndicats secondaires de la copro étaient élus en AG du syndicat principal selon des modalités irrégulières, ces syndicats secondaires ne se sont jamais réunis une seule fois et était sous l'emprise du syndicat principal qui faisait ce qu'il voulait, après moult batailles juridiques dont j'ai eu gain de cause, le syndic a décidé enfin de faire les choses régulièrement, enfin pas tout à fait je le crois et c'est l'objet de mon sujet
je viens de recevoirla convocation à l'AG de notre bât du 18 oct 05 et la 1ère résolution est celle-ci:
1) Mode gestion du bât A
a)les copros décident de fonctionner à compter du 1er janvier 06 sous le régime d'un syndicat secondaire prévu par l'art 27 de la loi du 10/07/65
cette décision sera prise sous réserve d'appréciation souveraine des tribunaux
ou
b)les copros décident de confier au syndicat principal la gestion de leur immeuble dans le cadre du syndicat principal, bien entendu que les décisions concernant le bât seront prises par les seuls copros du bât
le syndic étant contre le fait d'avoir des syndicats secondaires de meme que le pdt du CS principal, qui par hasard a été invité par le syndic à l'AG de ce bât
est-ce bien clair et régulier tout cela
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 14:37:16
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L'ordre du jour est objectivement absurde.
Mais il faut clairement fiare le point avant d'aller plus loin. De deux choses l'une :
ou bien le règlement de copropriété prévoit l'existence d'un syndicat principal et celle de 3 syndicats secondaires :
dans ce cas il convient de faire 4 assemblées totalement distinctes et il pourrait y avoir 4 syndics différents (ce qui n'est pas la bonne solution). Par contre il y a 4 conseils syndicaux différents. Il est interdit de réunir une seule assemblée même s'il y a ensuite des votes spéciaux sur les différentes questions.
ou bien le règlement de copropriété ne prévoit rien. Il faut alors savoir pourquoi vous faîtes état de syndicats secondaires.
Mais dans ce cas les résolutions proposées ne permettent en aucun cas de parvenir à la constitution de syndicats secondaires
De même les syndicats secondaires ne sauraient prendre la décision de déléguer la gestion aux syndicat principal. Si les copropriétaires estiment la gestion par syndicats secondaires,il est possible, dans certains cas, et sous certaines réserves, d'abandonner ce régime.
Dernier point : l'organisation déassemblées séparées est assez lourde et incommode. C'est le seul défaut de ce régime excellent. Il est possible d'organiser des assemblées successives le même jour. Il faut alors qu'elles soient parfaitement préparées et organisées. Cela permet de respecter un horaire très strict sans perdre du temps en vaines palabres. |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 15:22:09
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Bonjour JPM
Notre RC est clair dans son art 65 il prévoit:
- l'administration de l'ensemble immobilier est assuré par un syndicat principal et par quatre syndicats secondaires
pour pouvoir abandonner ce régime il faudrait alors modifier le RC, ce que le syndic a déjà tenté de faire mais sans y parvenir faute de majorité
Ces AG secondaires ne posent pas trop de problèmes pour 2 bât de 40 copros chacun qui peuvent se réunir dans une salle commune de la copro qui servait dans le temps aux AG et que le syndic a trouvé trop petite pour continuer, un autre bât de 90 copros pourraient peut être poser problème si tout le monde venait ce qui est impensable, le 4ème bât pose problème pour ses 135 copros
comme vous je pense que des AG séparées sont ce qu'il y a de plus bénéfique pour une copro, ces AG séparées ne durent généralement pas longtemps, ça donne plus d'intêret aux copros du bât qui se sentent beaucoup plus concernés
A titre d'exemple, par expérience dans notre copro, ces AG ou tout est mélangé :intêret général et particulier des bât, il arrive fréquemment attendre 1h pour élire les membres des différents conseils syndicaux à cause de divers antagonismes de certains bat envers d'autres, généralement ces AG se terminent vers 22h30 23h voire 24h20 comme la dernière, et comme de bien entendu les questions se rapportant à chaque bât étant traitées en dernier il arrive fréquement que beaucoup de copros quittent l'AG et ne participent même pas au vote de leur bât, ce qui n'est franchement pas la meilleure façon d'interrésser les personnes à la vie de leur copro |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 15:25:57
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Le cadre juridique présenté par JPM est exact, bien entendu.
Pour autant, et c'est là que ses interventions sont parfois criticables, dans la mesure où il s'adresse à des néophytes qui souhaitent y voir plus clair, c'est qu'on y trouve mélangées des considérations toutes personnelles qui peuvent induire en erreur, qui n'ont pas leur place ici.
Ou alors, "entre gens du même monde" qui se comprennent.
Exemple :
"Dans ce cas il convient de faire 4 assemblées totalement distinctes et il pourrait y avoir 4 syndics différents (ce qui n'est pas la bonne solution). Par contre il y a 4 conseils syndicaux différents."
Permettez que je reprenne en me limitant à une traduction des textes :
"Dans le cas où existe 1 ou plusieurs syndicats secondaires, les AG de ces syndicats secondaires doivent se tenir de façon totalement distinctes, AG qui désigneront LE syndic de leur propre syndicat secondaire ainsi que leur CS spécifique."
Le "il pourrait y avoir 4 syndics différents (ce qui n'est pas la bonne solution)." est une opinion personnelle, ce n'est pas une explication de texte ...
Pour revenir à JCF13, il y a une ambiguité sur : "..depuis plus de 20 ans les syndicats secondaires de la copro étaient élus en AG du syndicat principal ".
Un syndicat secondaire n'est pas "Elu". Un syndicat de copropriétaires, principal ou secondaire, est une personne qui existe à l'instant même où s'est exprimé la volonté des copropriétaires qui en sont membres.
Ainsi, les copropriétaires du bâtiment "C" de telle copropriété, réunis en AG des seuls copro du bât.C, peuvent-ils décider la création d'un suyndicat secondaire pour ce seul bât.C. Ils adopterons alors un RDC, nommerons le syndic de leur syndicat secondaire et leur CS.
Il se peut aussi que le RDC de cette copropriété, qui comprend 4 bâtiments, prévoit dès l'origine la création de 4 syndicats secondaires.
Dans ce cas, comme dans celui où des synd-second ont été créés il y a 20 ans, c'est ce que précise JPM, chacun des syndicats secondaires doit se réunir en AG séparément des autres AG des autres syndicat, AG convoquée par le syndic de ce syndicat et pas par un autre ...
JPM souligne l'absurdité des questions posées, je n'y reviens pas.
(Ne nous dites pas que ce syndic est un "professionnel", avec carte, garant et tout !!!!..... )
Ce que je trouve embettant, dans le cas où existent des syndicats secondaires depuis 5, 10 ou 20 ans peu importe, c'est qu'ils sont manifestement dépourvus de syndic, aucune AG particulière n'ayant désigné le syndic.
Dans ce cas, la convocation de ce syndic aux questions fafelues est totalement irrégulière, entachée de nullité.....
Regardez ce qu'il en est de ces syndicats secondaires, institués soit par le RDC soit par décision d'une AG particulière... le reste est à voir ensuite .. mais je serais inquiet !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 15:35:11
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Complément à mon post, n'ayant pas vu celui de JCF :
Ces syndicats secondaires sont institués par le RDC.
Ils devaient et doivent demain se réunir séparément. ...
J'avance, sans me tromper beaucoup, que le syndic du 'principal' se fait nommer par les AG des secondaires réunis ensemble ??? .....
Cepoint est important pour la convocation d'une AG d'un syndicat secondare, convocation distincte de la convoc des AG des 3 autres ... et de l'AG du syndicat principal, qu'il ne faut pas oublier (pour le syndic qui serait sur tous = 5 convoc et 5 AG.). |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 15:56:40
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Bonjour Gédehem
vous êtes un peu excesif dans vos propos envers JPM, j'avais bien compris que c'était son opinion qui est d'ailleurs identique à la mienne
je suis désolé mais j'ai oublié le mot membres du conseil syndical, j'aurai aimé que vous compreniez qu'il y avait un oubli car je sait très bien qu'on élit pas un syndicat mais des membres d'un conseil syndical
Concernant votre 2ème post c'est bien cela, tous les syndicats réunis ensemble élisaient le syndic et il n'y avait pas 5 élections de syndic
j'ai par un petit calcul assez simple que tout le monde peut faire sur les économies que l'on pouvait réaliser en faisant 5 AG au lieu d'une et vous seriez étonnés des résultants
voici un exemple particulier avec comme ref notre AG de 2003, pas mal de travaux avaient été demandés pour les différents bat avec à la clé plusieurs devis de plusieurs pages, si par exemple vous avez 3 devis de 3 pages destinés à un bat de 40 copros en l'occurence le mien qui fait parti d'un ensemble de 4 bât et 305 copros, ces 9 pages vous les photocopiez pour 265 copros de plus, et vous faites plus de 2300 photocopies pour rien faites le calcul pour les autres bat et vous verrez, mon calcul m'a amené à réaliser une économie de 1500 euros c'est appréciable non!!! sans compter bien sur les comptes individuels de chaque bât qui sont également envoyés à tout le monde, quel gachis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 17:38:23
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Mis à part l'aspect financier, qui de nos jours n'est pas négligeable, vous le démontrez pour une partie, reste l'aspect juridique, incontournable.
Vos syndicats secondaires sont dépourvus de syndic depuis des années. Vous le précisez, il n'y a jamais eu d'élection de 5 syndic, éventuellement le même pour chacun des 5 syndicats, 1 principal, 4 secondaires, mais éléction d'un seul syndic au cours d'une seule AG de l'ensemble.
Tout ceci est illégal, contraire aux textes. Vos 5 syndicats fonctionnent irrégulièrement. De plus, la convoc pour une AG de votre "bâtiment", qui est une personne 'syndicat secondaire' est irrégulière, l'AG étant convoquée par une personne n'ayant pas qualité, comme c'est le cas depuis des années ....
Comment sortir de là ? ...
Une seule solution : déposer requête pour la nomination d'un administrateur provisoire pour votre syndicat secondaire (votre bâtiment), ainsi que pour le syndicat principal, dont le syndic n'a sans doute pas été élu régulièrement ..(voir les PV d'AG...
Pour les 3 autres syndicats secondaires, faites l'info, mais qu'ils se débrouillent.
Pour la requête (avocat), essayez de vous grouper pour partager l'avance de fonds à faire ....
Pour ce qui concerne les considérations ou oppinion personnelles, qui sont interessantes dans le cadre d'un forum de discussion, elles sont source d'erreurs lorsqu'elles sont mélangées à des explications ou un rappel de dispositions légales ou règlementaire.
Les UInautes qui posent des questions ne sont pas tous à même, comme vous le faites, de faire le tri entre dispositions légales ou réglementaires, doctrine, et interprétation ou opinion personnelle sur tel ou tel point.
Expliciter un texte, faire le point sur la doctrine, c'est une chose.
Faire un commentaire, apporter sa contribution personnelle, son opinion, même pertinente, en est une autre.
Je fais part, moi aussi, de mon avis, de mon interprétation toute personnelle, parfois contestable (et contestée), au regard des textes.
C'est dans la nature d'un forum de discussion.
Mais comme les AG des syndicats secondaires, il convient de les dissocier, textes / opinion chacun de son coté, au risque de faire des amalgames qui peuvent être sources d'erreurs pour les néophytes ou pour ceux qui cherche à s'informer davantage en posant des questions..... |
Edité par - gédehem le 23 sept. 2005 17:44:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 17:43:40
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Je confirme bien entendu mes indications.
Il est bien certain que les assemblées passées sont annulables, notamment en ce qui concerne la désignation du syndic principal et des syndics secondaires.
Mais de vos indications il ressort que tout le monde, en l'état, serait d'accord pour conserver le syndic actuel comme syndic principal et syndic de chacun des quatre syndicats secondaires. Il serait alors possible de repartir du bon pied.
Les assemblées strictement séparées ne sont pas " une bonne solution". C'est la solution unique.
S'il s'avérait nécessaire de " consolider " la situation, il faudrait que vous passiez par la désignation d'une administrateur provisoire pour les 5 syndicats. Celà serait fort lourd, administrativement et financièrement, mais la responsabilité de votre syndic actuel serait engagée car il n' a pas respecté son obligation de conseil 
Par ailleurs il existe des règles particulières, dans votre, cas pour la désignation des membres du conseil syndical principal, et la composition de ce conseil.
Il est vrai, comme le dit Gedehem, que votre syndic n'a pas l'air de bien connaître le statut sur ces différents points.
Les " bidouillages " passent toujours très bien tant que personne ne conteste. S'il y a un contestataire, légitime ou malfaisant, il n'a qu'à pousser un peu et ... tout s'écroule. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 17:57:29
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Pour compléter tant mon post que celui de JPM, il serait judicieux, pour la nomination d'un administrateur provisoire qui me semble ici incontournable, de voir les chose sereinement.
Votre syndic me semble totalement incompétent si depuis 20 ans il n'a pas fait le tri dans tout ça.
C'est un margolin si, aynat constaté depuis longtemps l'irrégularité des choses, il à manœuvré pour tout maintenir "à sa botte"....
Si malgré cette analyse, toute personnelle, vous souhaitez tout de même le garder, rien ne vous empeche d'aller le voir et de lui tenir ce discours :
" Nous sommes à coté de la plaque, vous avez manqué à votre obligation de conseil, votre responsabilité personnelle est engagée, mais pour nous sortir de la panade vous allez faire ceci :
Vous déposez requête, à vos frais, afin de faire désigner un administrateur provisoire pour chacun des 5 syndicats.
Vous proposez votre désignation..
Une fois désigné, vous convoquez, à vos frais, 5 AG distinctes avec à l'ODJ, entre autres (voir cette question) la nomination d'un syndic et d'un CS pour chacun des syndiacts. Les AG des secondaires devront précéder l'AG du principal (because le CS du principal)."
Voila une piste, sans frais pour le syndicat, qui passera très bien si vous allez le voir en groupe, avec courtoisie mais fermeté....
Il sera bien temps ensuite, de nommer un syndic autre dans chacun des syndicats secondaires ...car vous n'auraez pas oublié de nommer le syndic pour UN an ...
(
NB : n'oubliez pas non plus de refuser le quitus !!!! )
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Edité par - gédehem le 23 sept. 2005 17:58:35 |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 20:00:40
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je suis d'accord avec vos 2 analyses
Petite précision ce n'est pas le même syndic que l'on a depuis 20 ans on avait jusqu'à maintenant le fameux F..... que j'ai réussi à faire virer en AG pour toutes les irrégularités commises après l'avoir assigné au TGI (avec le syndicat des copros bien sur) entre temps on a eu un nouveau syndic élu lui aussi irrégulièrement et qui est un peu mieux que l'autre mais tout aussi incompétent, et lorsque on additionne syndic incompétant et CS incompétant le résultat n'est pas fameux
l'idée m'est également venu comme vous l'avez également suggérer de demander la nomination d'un administrateur judiciaire
Pourtant il est facile au syndic de procéder à ces AG, tout est indiqué dans notre RC qui date de 1969 mais qui est complet et que l'on a même pas eu besoin de mettre à jour, mais le syndic semble ne pas savoir lire
pour vous donner une idée jusqu'ou peut aller l'incompétance des uns et des autres voici un exemple très récent:
-au cours de notre 1ère AG de juin 04 après l'élection du bureau
1ère résolution : élection du syndic, le fameux en question, le vote 22000 tantièmes sur 54000 il n'est pas élu
2ème résolution en cas de non élection du syndic en place élection du syndic X...
on n'est pas arrivé à la 2ème résolution car le syndic en place a habilement indiqué au pdt de séance que comme il n'était pas élu il organiserait une autre AG avec majorité cette fois de l'art 24, et le pdt de séance qui est aussi le pdt du CS a arrêté l'AG, encore un incompétant qui nous a couté 13000 euros
nouvelle AG en sept 04, on recommence
1ère résolution le syndic en place qui ne l'était plus (mandat passé) obtient 12000 tantiemes sur 52000 présents donc à nouveau non élu
2ème résolution élection d'un nouveau syndic, il obtient 30000 tantièmes donc non élu, et aucune possibilité d'un autre vote sur la base de l'art 24, mais toute l'astuce du pdt de séance et du nouveau syndic a été de dire que comme c'était une élection en 2ème lecture la majorité de l'art 24 suffisait et que le nouveau syndic était élu
imaginez une copropriété gérée par de tels phénomènes, bien sur ne croyez pas que j'ai laissé faire, et j'ai aussitôt fait une demande en annulation auprès du TGI
il y en a des vertes et pas trop mures de partout |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 10:44:09
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Une petite indication supplémentaire que j'ai hommis d'écrire et dont je souhaiterai votre avis
parmi les résolutions figure celle-ci :
- dans le cas ou l'AG déciderait d'un fonctionnement avec un syndicat secondaire il sera soumis les questions suivantes:
* comptabilité séparé du syndicat principal (ce qui existe déjà)
* modification de la police d'assurance pour en extraire le batiment A
* détachement du bat A du système de nettoyage et d'entretien jusqu'ici assuré par le syndicat principal et embauche du personnel correspondant
* dissociassion du contrat d'entretien et relevé des compteurs d'eau
* transfert de tous les contrats propres au bat A
* élaboration d'un budget provisionnel propre au bat A
tout cela est-il bien nécessaire et n'est ce pas une manoeuvre d'intimidation du syndic pour que les gens refusent le fonctionnement avec un syndicat secondaire
il faut savoir que nous avons toujours eu une comptabilité différente pour chaque bat de la copro avec un prorata concernant notamment le personnel
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 11:42:33
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Mais, JCF 13, il faut être bien clair :
Si votre règlement de copropriété mentionne l'existence de quatre syndicats secondaires A, B, C, D et, bien entendu, d'un syndicat principal, les copropriétaires n'ont pas d'autre choix que de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
Le fait qu'elles n'aient pas été respectées jusqu'à ce jour ne change rien à cette affirmation. Vous constatez ces irrégularités à la date du 1er octobre 2005, il faut toutes les mesures nécessaires à la remise en conformité.
D'autre part le règlement de copropriété doit comporter mention de l'objet de chacun des syndicats secondaires et l'objet du syndicat principal, ainsi que les règles de fonctionnement.
Il indique également, en principe, s'il existe des parties communes spéciales dans chacun des bâtiment, et comment sont réparties les charges en conséquence de toutes les autres clauses.
Dès lors il n'y a pas à prendre de décision sur ces différents points qui sont réglés dans le RC.
Restent certaines options possibles :
Pour l'assurance : il y a peut être une clause applicable ? Une chose est certaine, il est en principe préférable d'avoir le même assureur pour l'ensemble du groupe d'immeubles. Raison simple : un sinistre peut affecter différents bâtiments. Son règlement serait perturbé en cas d'assureurs multiples. Il peut y avoir des polices différentes, ou mieux encore, une ventilation des primes par bâtiments dans une police unique. Dans tous les cas, il faut avoir la preuve que l'assureur (ou les assureurs, ont bien connaissance du régime particulier du groupe.
Pour les autres contrats, les mêmes observations peuvent être prises en compte mutatis mutandis. Ainsi dans le cas d'une chaufferie unique.
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 21:55:53
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Bonsoir JPM
Vous me confirmez ce que je pensais, pour vous éclairez davantage voici 3 art de notre RC significatifs
art 65 l'administration de l'ensemble immobilier est assuré par un syndicat principal et quatre syndicats secondaires
art 66 le syndicat principal a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration des parties communes générales ainsi
que le fonctionnement des services communs à tous les copropriétaires
art 67 les syndicats secondaires ont pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de leur bâtiment. En outre chacun de ces syndicats assure le fonctionnement des éléments d'équipement et des services propres à leur bâtiment dont l'administration forme son objet
D'autres articles donnent le nombre et les conditions d'élection des membres des conseils syndicaux principal et secondaires
notre Rc parait très clair à ce sujet, et pour moi vu l'art 66 on peut garder le personnel de nettoyage et autre dans les mêmes conditions qu'actuellement
je pense que je vais adressé avant l'AG un courrier en LRAR au syndic en lui disant que vu les art 65, 66, 67, etc les résolutions contenues dans la convocation de cette AG sont caducques et qu'il devrait les reformuler en tenant compte de ces articles qu'il doit faire appliquer et dont une de ses missions est celle de faire appliquer le RC, ce qui n'est pas le cas actuellement
Qu'en pensez-vous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:42:43
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Oui, c'est clair : la situation est bien celle que j'ai exposée.
Ce qui a été fait dans le passé est annulable.
On doit considérer que les syndicats secondaires, au moins, sont présentement sans syndic. On suppose alors que le syndic principal, lui, a été désigné régulièrement, ce qui est possible, sans être certain.
Il faudrait, de plus, rétablir les comptes de 2004 au moins pro forma et pour les charges. Celà permettrait d'établir cinq comptabilités correctes pour 2005 et repartir du bon pied pour les cinq comptabilités de 2006.
Votre syndic est un surprenant bonhomme, mais, sans être des spécialistes de haute volée de la copropriété, les copropriétaires et surtout les conseillers syndicaux auraient pu voir que celà clochait.
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 14:53:12
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je suis tout à fait d'accord avec vous
comme vous dites le syndic est surprenant, mais le CS encore plus, c'est le principe de "une main lave l'autre" à savoir que le CS controle moins le syndic mais lorsqu'il a besoin de faire certains travaux persos le syndic les fait faire sans aucune trace dans la comptabilité
je pensais que dans le CS il y avait des gens comme moi dont l'intêret était le bien être de la copro donc de tous et au meilleur cout, et là je me suis lourdement trompé car il y a toujours parmi les coproprios des gens qui ne vivent que pour eux
Et du jour ou je me suis aperçu de cette mascarade, car j'avais plus de temps de libre pour m'en occuper, je les combats sans pitié pour faire respecter le droit, mon droit, j'en suis déjà à ma 3ème assignation au TGI dont pour la 1ère j'ai déjà eu gain de cause et je poursuivrais jusqu'à ce que tout le monde comprenne bien les choses |
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