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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 03 sept. 2005 : 15:15:16
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Ordre du jour complémentaire
Depuis l'année dernière on ne peut plus demander d'ordre du jour complémentaire à la réception de la convocation à une AG.
Comment peut-on faire quand on ne fait pas partie du Conseil syndical qui participe avec le syndic à la préparation de l'ordre du jour de ladite AG?
Faut-il écrire au syndic (en RAR, je suppose) quelques temps avant la réunion dudit conseil (supposé encore qu'on soit au courant de la tenue prochaine de cette réunion)et lui demander de prévoir à cet OJ les questions suivantes:
- proposition d'un nouveau syndic (sous-entendu contre sa candidature)
- devis pour le travail X (réparation de tel équipement, ravalement, etc)
Quel est le délai d'envoi de cette demande?
Combien de personnes (ou de voix, ou de tantièmes) doivent signer une telle demande?
Cordialement
kasos
Pdt de CS
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 17:06:34
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reprendre l'article 10 du décret(modifié)de mars 1967
<A tout moment,un ou plusieurs copropriétaires,ou le CS,peuvent notifier(LR+AR)au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une AG.Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine AG.Toutefois,si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette AG compte tenu de la date de réception de la demande par syndic,elles le sont à l'assemblée suivantes>
Donc il n'y a pas de date de fixer pour l'envoi de votre demande mais en principe les AG ont lieu à peu près toujours au cours du mois X; donc à prévoir dans ce sens.Un seul copropriétaire suffit quelques soient ces tantièmes
Pour le remplacement du syndic il vaut mieux être plusieurs à faire cette notification ou mieux en faire plusieurs (sinon il dira qu'il n'a rien reçu)mais la, je pense,qu'il est indispensable que le CS(tout ou partiel)soit favorable sinon vous allez à l'echec
Réparation d'un équipement entre maintenant dans le budget si cela peut être considéré comme de la maintenance dans le cas contraire travaux hors budget donc résolution (articles 44 et 45 même décret) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 19:04:40
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Kasos,
après avoir relu votre topic bien vouloir "éclairer" ma lanterne
Vous "signez" et ajouter Pt de CS et vous posez des questions,me semble t-il,pour une personne (ou comme un copropriétaire) qui ne fait pas partie du CS
Si vous êtes vraiment Pt de CS (comme moi)vous devriez connaître les réponses,comme moi et beaucoup d'autres, alors SVP où est l'erreur -de ma part?- |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 19:25:06
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Citation :
Initialement entré par felix1930
Kasos,
Si vous êtes vraiment Pt de CS (comme moi)vous devriez connaître les réponses,comme moi et beaucoup d'autres, alors SVP où est l'erreur -de ma part?-
C'est parceque je suis dans une copro avec beaucoup de problèmes (nombreux procès intentés par des copros pour annulation de toutes les AG, dissensions au sein du CS, syndic dont on ne sait vraiment pour quel camp il roule). Et donc je relaie une question de la part d'un non membre du CS quant aux procédures à suivre pour donner un coup de pied dans la fourmilière.
A suivre
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 22:38:54
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Kasos. Bonjour
Je crois que vous seriez passionné par la lecture de toute la rubrique concernant "les assemblées" (et bien d'autres)
Essayez de rentrer dessus, sinon par la rubrique en haut à droite "recherche"
Cette immense lecture est très enrichissante et de plus instructive. le fait d'arriver à l'AG avec quelques textes de Lois de références ou d'exemples remet bien souvent le syndic à son rang.
A vous de prendre de votre temps pour en lire une partie car le site Universimmo est très grand.
LN |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 09:14:30
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Kasos. Bonjour
Je crois que vous seriez passionné par la lecture de toute la rubrique concernant "les assemblées" (et bien d'autres)
A vous de prendre de votre temps pour en lire une partie car le site Universimmo est très grand.
LN
Je sais, je connais le site depuis quelques mois, il est devenu tellement vaste que la recherche d'une information précise prend du temps en recherche.
D'où la facilité de relancer une question sur un sujet qui a peut-être déjà été traité il y a plusieurs mois.
@+
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 10:35:45
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Un copropriétaire peut notifier à tout moment au syndic une question dont il demande l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Notifier = LRAR
Question ? le mot est malheureux car précisément il n'y a pas lieu d'inscrire une question du genre : " quels sont les travaux facturés pour 325 € dans les charges bâtiment b ? Ici question = affaire, sujet à débattre.
On peut en dire autant pour la proposition d'un nouveau syndic. Il n'y a pas lieu d'inscrire la question puisqu'elle figurera déjà à l'ordre du jour. Proposer Dupont, ce n'est pas une question. Il faudrait revoir les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut présenter un candidat syndic ou entrepreneur.
La bonne solution est un contact avec le conseil syndical qui pourra étudier ces propositions. Mais dans certains cas le proposant est en bisbille avec le CS, comme avec le syndic et parfois avec tout le monde  Que peut-il faire alors ? 
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 12:27:33
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Citation :
Initialement entré par JPM
On peut en dire autant pour la proposition d'un nouveau syndic. Il n'y a pas lieu d'inscrire la question puisqu'elle figurera déjà à l'ordre du jour. Proposer Dupont, ce n'est pas une question. Il faudrait revoir les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut présenter un candidat syndic ou entrepreneur.
La solution est d'envoyer au syndic (LRAR) un courrier:
"en cas de non renouvellement de votre contrat, proposition (jointe) pour le cabinet X"
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 14:14:02
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Oui Kasos, c'est ce que nous faisons tous !
Mais trouvez donc un texte qui impose au syndic de joindre votre proposition, quant il ne s'agit pas d'une question nouvelle |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 14:20:54
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kasos,si vous ne voulez pas changer de syndic c'est la bonne résolution < si vous n'êtes pas "renouvelé" on passe au 2ème candidat"
La résolution qui doit(devrait)être présentée est " élection du syndic" avec une ou plusieurs proprositions de contrat car le syndic en place n'a aucun droit au renouvellement automatique,ni aucune priorité vis à vis d'éventuels candidats.
Tout comme l'élection, le renouvellemnt ou plutôt un nouveau mandat du syndic requiert la majorité 25 et toutes les proprositions de contrat doivent etre examinées avant décisions; c'est à dire que l'AG doit voter sur chacune des candidatures à cette majorité. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 14:23:22
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Concernant cette question de la nomination du syndic, il convient de revenir à la réalité des choses.
Le mandat donné au syndic est obligatoirement à durée déterminée, dont la date d'échéance doit être fixée par l'AG.
Nous savons que la mention "jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes" (ou le budget prévisionnel) doit être proscrite !.
De ce fait, il n'y a pas "renouvellement" d'un précédent mandat, dont la durée et les conditions (contrat) peuvent être différents, mais NOMINATION D'UN SYNDIC, que ce soit par nomination du sortant ou d'un nouveau, peu importe.
La question 'générique' inscrite à l'ODJ doit donc être : "Nomination du syndic"
Lorsqu'il y a plusieurs candidats, c'est à l'AG de déterminer l'ordre de passage pour présentation à l'AG des 2 ou 3 candidats retenus.
Ils attendent dans le couloir, y compris le syndic sortant (impératif), et viennent se présentter, 5 mn chacun.
Ensuite, tous étant sortis, y compris le 'sortant', l'AG décide de l'ordre des votes.
Il faut, lors du débat, sur proposition du CS ou de la commission qui s'est chargée des candidatures, dire pour QUI le CS ou la commission penchent, QUI ils préfèrent comme syndic.
Il faut absolument éviter la dispersion des voix.
On vote donc sur celui-là, étant entendu qu'il faudra que l'AG nomme un syndic. Il faut rechercher tout de suite le consensus majoritaire.
Le syndic ayant été désigné, le pdt de séance va annoncer le résultat aux candidats, dit merci aux recalés, et revient en séance avec l'élu.
Le syndic sortant, s'il a rendu préalablement les comptes du syndicat, peut aller au ciné !
Car, outre la question générique qui doit être "Nomination du syndic", il faut rapeller que lorsqu'on change de syndic, le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance.
Il faut bien préparer l'AG et, outre le Pdt et les scrutateurs, prévoir ce secrétaire de séance. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 17:33:05
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Cher Gedehem, nous ne sommes pas à la cérémonie des Césars,
De nos jours la question à inscrire est désignation du syndic et, le cas échéant, désignation à nouveau du syndic.
Le terme est parfaitement correct (nommer quelqu'un à une fonction) avec un petit parfum XVIIe (le siècle, pas l'arrondissement )
Quant à la question de savoir si le fait d'envoyer une proposition de nouveau syndic oblige l'assemblée à délibérer sur cette proposition même si elle a décidé de " désigner à nouveau " son syndic en place ? La réponse est bien entendu négative.
L'article D 19 n'impose l'examen successif des candidatures (syndics, entrepreneurs et autres), que dans la mesure ou la majorité n'a pas été obternue par la première, la seconde, la troisième, etc ...
et sur Citation :
Le syndic ayant été désigné, le pdt de séance va annoncer le résultat aux candidats, dit merci aux recalés, et revient en séance avec l'élu.
Ouais ! à condition que le président retrouve le syndic sortant et les candidats dans le couloir !!! Ce n'est pas toujours le cas
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 18:16:26
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Juste histoire de rire un peu de choses austères ....
Entre ma "Nomination du Syndic" et votre "Désignation du syndic", il n'y a même pas l'épaisseur d'une feuille de papier à cigarette, en particulier le JOB à rouler qu'on y voit même au travers ....
Quant au parfun de "désignation" il n'est pas d'une fragrance bien différente de celle de la "nomination", .... si ce n'est qu'une nomination n'induit pas une désignation, je vous l'accorde, sauf que la nomination DU syndic induit qu'il n'y en a qu'un seul qui est nominé ...et de ce fait désigné ....
Pour la proposition " Désignation à nouveau du syndic", franchement, elle ne veut rien dire, s'agissant de l'obligation de désigner un syndic.
Ou alors dans le sens " Pffff, quelle barbe : voila qu'il nous faut encore une fois désigner le syndic", ce qui est somme toute la règle cycliquement, tous les 1, 2 ou 3 ans ... ..
Pour le reste, effectivement, les candidatures multiples ne doivent pas toutes être débattues par l'AG.
Je l'ai précisé : il faut à tout prix éviter la dispersion des voix (Vous savez, le syndrome du 21 avril ...!!!), que ce soit pour le sortant ou pour un nouveau.
Il suffit que l'AG, lors du débat, se mette d'accord sur une candidature, que ce soit le sortant ou un nouveau, pour qu'il n'y ai au besoin qu'un seul vote sur celui "nominé".
Et s'il n'y a plus personne dans le couloir, c'est que le débat était trop long et qu'ils sont tous au troquet du coin .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 18:44:44
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Je n'ai pas droit d'auteur sur ce point
Je dis désignation parce que je suis bien discipliné et que le statut dit désignation. Dans ce cas, le mieux est de parler de désignation Idem pour désignation à nouveau.
Mais sérieusement je reste " en rechercher ", comme disent les penseurs et religieux, sur le problème du copropriétaire qui prend seul l'initiative d'envoyer un autre contrat de syndic.
Et itou d'ailleurs pour un devis sur des travaux dont l'inscription à l'OJ a été annoncée, voite demandée.
D'accord pour dire que le mieux est de les joindre à la convocation quitte à les accompagner d'une note défavorable
Mais supposons que le conseil syndical en fasse un drame, ce qui peut arriver : quelle justification juridique pour imposer d'adjoindre contrat de syndic ou devis à la convocation ? Ce n'est pas une question !
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 08:32:55
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Citation :
Initialement entré par JPM
Mais sérieusement je reste " en rechercher ", comme disent les penseurs et religieux, sur le problème du copropriétaire qui prend seul l'initiative d'envoyer un autre contrat de syndic.
Cette remarque traduit bien ma demande initiale.
Supposons que je ne sois pas au CS, mais je constate que le syndic ne fait pas son boulot, qu'il va bien inscrire à l'OJ "désignation du syndic", puisque son mandat étant annuel, il le fait à chaque AG annuelle, mais qu'il va joindre une seule proposition de contrat, la sienne;
j'aimerais bien que le syndic X, que je connais, participe à la compétition.
Idem pour des travaux, ravalement par exemple. Je sais qu'il va être mis à l'ordre du jour, mais j'aimerais que l'entreprise Y que je connais participe aussi à la compet.
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 09:27:37
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La demande d'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée doit etre faite en RAR.
C'est au copropriétaire demandeur de fournir au syndic en place ou à la personne habilitée à effectuer cette convocation à donner tous les éléments:
-texte de la résolution
-projet de résolution (pour les votes à la majorite de l'article 25, 26)
-devis, contrat... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 11:44:24
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En ce qui concerne le contrat de syndic,le votre fait annuellement son travail si il n'a pas de demande de mise en concurrence pour SON contrat ceci semble logique et a été confirmé par une réponse ministérielle en date du 11.02.2002 sur la mise en concurrence des marchés et contrats
extraits:
< ...Il en résulte que la mise en concurrence vise les marchés de travaux et les contrats de fournitures.Elle n'a donc pas à s'appliquer au contrat de syndic.
...dans la mesure où il semble délicat d'imposer au syndic en place de réunir des proprositions de contrats concirrentes à son propre contrat à présenter à l'AG>
Donc comme indiqué par nefer faites une demande avec 1 ou 2 contrats "adverses" |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 12:37:19
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Réponse à nefer et felix
OK, mais quid si le syndic dit en AG qu'il n'a pas reçu la demande (comme le suggère felix dans un post antérieur), malgré le retour d'accusé de réception?
Que se passe-t'il en AG?
Peut-on quand même proposer au vote la candidature de son confrère faisant antichambe?
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 13:42:21
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La réponse de Nefer est à côté du problème : Kasos ne demande pas l'inscription d'une question.
Felix 1930 se répond à lui même : pas de mise en concurrence pour le contrat de syndic.
Je ne vous donnerai pas la solution car je ne la connais pas.
On peut seulement observer que les actions de franc-tireur (ce n'est pas injurieux ) sont rarement les meilleures dans notre domaine. Si le syndic pose probème il faut voir la question avec le CS et d'autres copropriétaires et préparer un changement.
Le coup du contrat concurrent envoyé par un seul copropriétaire n'a généralement pour effet que de mettre une mauvaise ambiance dans l'assemblée. Parfois il y a un revirement brutal ; le candidat est adopté à grands vivats et le syndic en place jeté aux orties. C'est l'année d'après qu'on fait le bilan, surtout quand le copropriétaire en question a vendu son lot six mois après l'assemblée. |
Edité par - JPM le 05 sept. 2005 17:06:21 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 16:31:50
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Pardon, mais il me semble qu'il y a ici une confusion sur des points distincts.
Je partage l'avis de JPM.
Concernant la mise en concurrence, elle ne peut concerner que les contrats autres que celui du syndic.
Pourquoi ? .. parce que c'est de simple bon sens : un contrat de syndic procéde, découle de la nomination du syndic, du mandat qui lui est donné par l'AG.
Un contrat de syndic sans un mandat qui lui serait donné ne voudrait rien dire.
La nomination du syndic est décidée à la maj.art.25, l'adoption de son contrat, à la maj.art.24, le contrat étant une déclinaison du mandat donné.
Proposer un contrat de syndic sous le seul prétexte de mise en concurrence ne veut donc, en soi, rien dire.
C'est toute la différence avec un contrat de services, ou pour des travaux. C'est le contrat par lui même qui, mis en concurrence, va orienter le choix de l'AG.
Pour le reste, cela est relevé par plusieurs intervenants, une proposition isolée d'un copropriétaire est, sinon voué à l'échec, bien souvent cause de troubles.
Les décision d'AG sont TOUTES prises par un consensus majoritaire, variable pour les différentes majorités.
Il est donc impératif de rassembler sur un projet une majorité "majoritaire" qui, par dela l'opinion et intérets de chacun des copropriétaires parfois divergents, se retrouvera sur la proposition présentée.
Mais pour cela il ne faut pas arriver comme un cheveux sur la soupe !
Une proposition se prépare, avec le CS, avec un groupe de copropriétaires, qu'il faut faire grossir de telle façon qu'arrivé à l'AG ce groupe, rejoint par d'autres copropriétaires, emporte la majorité.
Dans les copropriétés un peu importantes, 200/300 lots, je préconise même de monter une assoce L.1901, afin de se donner les moyens de faire de l'info (notes, tracs, location salles, etc ..) et mieux, de diffuser l'info au cours de parties brochettes ... ! ça marche très bien, et c'est le meilleur moyen de se faire connaitre et reconnaitre ... !
Encore une fois, toute démarche isolée, quand bien même elle serait justifiée ou pertinente, est vouée à l'échec et peut être cause de désordres, ce qui va à l'inverse du but poursuivi ... |
Edité par - gédehem le 05 sept. 2005 16:34:16 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 19:22:43
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pardon, mais il me semble qu'il y a ici une confusion sur des points distincts.
Une proposition se prépare, avec le CS, avec un groupe de copropriétaires, qu'il faut faire grossir de telle façon qu'arrivé à l'AG ce groupe, rejoint par d'autres copropriétaires, emporte la majorité.
OUI, mais c'est justement le cas.
Un groupe de copros, non membres du CS, mécontent dudit CS et du syndic, compte ses voix (tantièmes) qui devient supérieur à 50%.
La prochaine AG est justement celle où est prévue la rélélection du CS (3 ans qu'ils sont en place).
Donc ils vont être renversés.
D'où la nécessité de pouvoir aussi faire passer le syndic de ce groupe. Il faut donc bien que le RAR avec sa proposition de contrat soit pris en compte!
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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