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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 26 août 2005 : 13:44:31
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Bonjour,
Dans le cadre d'une AG convoquée par le CS, suite à carence du syndic, nous aimerions pouvoir contrôler la qualité des personnes présentes.
En effet, plusieurs lots ont fait l'objet de démembrement, suite à décès ou donation, ce que nous avons constaté au fichier des hypothèques et le nom figurant sur le fichier des copropriétaires (c'est généralement le nom de l'ancien propriétaire en pleine propriété) n'est pas nécessairement celui du mandataire commun prévu par la loi.
Le syndic ne nous ayant pas communiqué les informations demandées concernant ces lots démembrés, comment procéder, en début de séance, pour s'assurer que les présents sont bien habilités ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 17:14:22
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Problème !!!
Car la liste officielle des copropriétaires est le document de base. Elle est réputée bien tenue et à jour de toutes les opérations notifiées au syndic.
Le syndic ne tient pas toujours bien la liste : omissions de report d'opérations notifiées ou erreur dans l'exploitation de ces notifications + Omission de désignation de mandataire commun.
D'un autre côté certaines opérations ne sont pas notifiées, surtout quand il s'agit de démembrement.
Mais pour contester la liste des copropriétaires, encore faut-il l'avoir. Le syndic est tenu de la présenter. Injonction de faire  |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 18:41:29
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J'ai cette liste, mais manifestement elle n'est pas à jour puisque le contrôle opéré avec les documents des hypothèques nous indique que plusieurs lots ont été démembrés : peut-on exiger en début de séance que le mandataire commun des lots démembrés justifie de sa capacité à représenter ses indivisaires ?
Précision : dans la convocation, en bas de la formule de pouvoir, j'ai indiqué ce qui suit :
"Nota : il est rappelé qu'en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun (loi du 10 juillet 1965, art. 23)" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2005 : 09:29:45
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Quelques précisions :
S'agissant de la liste des copropriétaires, elle doit mentionner, en cas de démembrement, tous les ayants-droit : par exemple le nu propriétaire Dupont et l'usufruitier Durand, ainsi que le mandataire commun désigné.
S'agissant de la feuille de présence, elle ne fait pas obligatoirement mention de tous les ayants droit.
Or il y a souvent confusion regrettable entre liste des copropriétaires et liste de la feuille de présence. On a trop laissé dans l'ombre jusqu'à présent le statut autonome et spécifique de la liste des copropriétaires.
Un démembrement publié à la conservation des hypothèques n'a pas forcément été notifié au syndic.
Il faut ajouter une indication psychologique : certains copropriétaires sont très réticents à ce que les autres copropriétaires aient connaissance d'une opération patrimoniale qu'ils ont effectuée. Pas de fumée sans feu Ce n'est pas pour embeter le monde que la jurisprudence a souhaité dans le passé s'opposer à la diffusion de la liste des copropriétaires. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 août 2005 : 21:05:48
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c'est bien la liste des copropriétaires qui a été réclamée à plusieurs reprises au syndic, qui s'est contenté de nous indiquer que la feuille de présence était la seule liste dont il disposait ...
En attendant, j'ai convoqué une AG à partir de cette liste-feuille de présence faute de mieux : s'il y a contestation, il ne me restera plus qu'à attaquer le syndic pour faute ou je ne sais quoi et repartir en guerre pour des années, moi avec mon porte-monnaie, lui avec celui de la copro ... |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 08:36:01
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| Reste la question de savoir si, avant l'ouverture de la séance, on (et qui ??? je pense pour ma part au CS puisque c'est lui qui a convoqué l'AG) peut demander à chacun de justifier de son identité et de ses pouvoirs, notamment dans le cas de démembrement. Et si la preuve ne peut être apportée, que peut-on et doit-on faire au niveau de la séance et du pv ? |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 08:44:33
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| et question subsidiaire : comment déterminer si le quorum est atteint ou non et s'il ne l'est pas a-t-on d'autre alternative que de reconvoquer une nouvelle AG ??? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 09:23:04
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mallo35: il n'y a pas de quorum pour une assemblée.
La constitution des membres du bureau se faisant à la majorité de l'article 24, l'assemblée peut valablement délibérer meme avec 3 personnes.
En revanche, suivant les résolutions prévues à l'ordre du jour, il faudra respecter les régles de majorité et de vote. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 09:51:16
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La sagesse parle par le clavier de Nefer
Théoriquement il serait possible, et parfois souhaitable, de demander aux personnes qui prétendent assister à une assemblée de présenter une pièce d'identité.
Pratiquement ce n'est pas toujours facile. Il est bien certain que des personnes physiques sans qualité participent à des assemblées générales.
Une règle évidente : quand une personne a reçu une convocation, on ne peut ensuite lui interdire de participer à l'assemblée
idem pour le représentant d'une personne convoquée, sauf à vérifier la signature du pouvoir. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 10:01:47
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JPM le rappelle : la liste des copropriétaire que le syndic doit tenir à jour, liste qui sert de base à la 'feuille de présence', est tenue sur la base des indications apportées soit par les copropriétaires eux-mêmes, de leur propre initiative, soit par les notaires ou avocats en cas de mutation.
Lorsque la liste/feuille de présence est erronée, ce peut être le cas lors du déménagement d'un copropriétaire (je pense en particulier aux bailleurs), de mutation non notifiée ou d'une indivision dont le représentant n'est pas connu, la notification des convoc d'une AG est valablement faite au dernier domicile connu, réel ou élu, des copropriétaires.
Si le syndic est tenu de tenir la listes des copropriétaires à jour, ce n'est pas à lui de prendre l'initiative de cette mise à jour et d'aller tous les 15 jours fouiller aux hypothèques ...
Les copropriétaires sont tenus de notifier au syndic les changements intervenus en cas de changement de domicile, réel ou élu.
On ne devient membre d'un syndicat qu'à la date de la notification d'une mutation faite au syndic, et non à la signature de l'acte chez le notaire !
Si la liste/feuille d'émargement détenue par le syndic comporte toute les modifications qui lui ont été notifiées, on ne peut vous opposer des modifications (domicile, représentant légal, etc ...) qui n'auraient pas été notifiées dans les règles.... (voir D.art.5, 6, 12 ....)
Les mutations ou démembrements inscrites au fichier immobilier ne sont pas opposables au syndicat en l'absence de notifications faites au syndic.
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Edité par - gédehem le 30 août 2005 10:05:05 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 10:09:42
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merci Gédéhem de rappeler ces règles de base, qui malheureusement n sont pas toujours respectées.
En l'abscence de notification faite par le notaire au syndic, ou de changement de mandataire non notifié au syndic, les coordonnées connues du syndic sont valables pour la convocation aux AG ou la notifiation du PV.
Dernièrement un de mes amis s'est aperçu , pour une résolution à l'article 26, que le notaire n'avait pas notifié au syndic les changements patrimoniaux intervenus quelques années auparavant..... |
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