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 Sujet  |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 27 août 2005 : 10:33:12
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BJ à tous...
Dans un lotissement, nous avons 3 copro gérées séparément par le meme syndic
Celui ci nous propose la création d'un syndicat secondaire pour gérer la voie d'accés et le terrain devant ces 3 immeubles.
Question :
Je pensais que le but d'une ASL était justement de gérer les parties communes.
Donc pourquoi proposer un syndicat secondaire au lieu d'une ASL ?
Par ailleurs, peut on imposer l'intégration d'une copro dans une ASL ou un syndicat secondaire ?
Merci
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 13:31:40
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Bj
Pas d'avis sur ma question précédente ?
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 14:05:26
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Difficile de répondre à votre question.
Quel est le statut actuel de cette voie d'accès et de ce terrain ?
Si je comprend bien, il y a 3 syndicats totalement distincts.
Quid de la voie d'accès (commune aux 3 ? ) et du terrain (commun aux 3 ?)
Il devait peut-être y avoir à l'origine un même programme, une ZAC ou qque chose pour que vous ayez ainsi des voie ou terrain qui soient communs à 3 syndicats.
Quid du cadastre ?
Ceci étant, il n'est pas possible de créer un syndicat 'secondaire' tout seul, qui plus est pour gérer des espaces ou équipements communs à plusieurs syndicat.
Qui dit syndicat secondaire dit obligatoirement syndicat 'principal' auquel le secondaire est attaché.
Et qui dit 'syndicat' dit obligatoirement 'lots en copropriété'. Ce terrain et cette vois commune ne sont pas des lots de copropriété.
De qui sont-ils la propriété ?
Pour qu'il y ai 'syndicat de copropriétaires' il faut obligatoirement au moins 2 copropriétaires pour au moins 2 lots.
Pour créer un 'secondaire' il faut un 'principal'.
Votre syndic est un incompétent et sans doute, ça va avec, un charlatan.
Car que ce soit dans le cadre d'une ASL ou mieux, d'une UNION SYNDICALE (voir L.art.29), c'est le syndic de chaque syndicat qui est membre de l'AG de l'union ou de l'ASL, et non les copropriétaires pris individuellement.
Ainsi, il se retrouvera tout seul ppour faire la pluie et le beau temps, que ce soit dans l'ASL ou l'UNION, ... pluie et beau temps qu'il doit déja faire dans chacun des 3 syndicats en question.
Que font les CS des 3 ? Ont-ils des contacts ??
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Edité par - gédehem le 31 août 2005 14:10:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 14:58:10
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Réponse facile et claire si les 4 terrains sont distincts : c'est l'union de syndicats dont le nouveau régime garantit beaucoup mieux les droits des copropriétaires que celui des ASL.
Il y a un conseil de l'union auquel chaque syndicat est représenté et de plus chaque syndic doit recueillir l'avis des copropriétaires de son syndicat avant de voter à l'assemblée de l'Union. Les statuts peuvent prévoir que les membres du conseil d' lunion assisteront à l'assemblée sans droit de vote.
Si le régime est respecté : garanties sérieuses de respect des volontés de chaque syndicat. Aux copropriétaires de veiller à son respect  |
Edité par - JPM le 31 août 2005 17:25:56 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 16:37:22
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TT à fait d'accord avec JPM ...si .."la voie d'accès et ce terrain devant ces 3 immeubles" sont distincts de l'emprise des 3 syndicats ...
Mais la proposition du syndic de créer un "syndicat secondaire", du moins si ce n'est pas un charlatan trop incompétent, ne va pas dans le sens de cette configuration 'voie et terrain' distincts ...
D'autant qu'il n'est rien dit pour ce qui concerne l'entretien et la gestion des ces voie et terrain jusqu'à ce jour ..!
Attendons sur ce point la réponse et les précisions de René.
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Edité par - gédehem le 31 août 2005 16:39:57 |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 17:18:02
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Merci de vos réponses.
En fait je suis très ennuyé avec la proposition dont nous a fait part notre syndic
Je vous livre ci dessous le texte qui a été joint lors de notre derniere AG.
Le syndic voulait que nous votions pour cette résolution.
(NB : il est le syndic de toutes les copro en question)
Les autres syndicats ont dit OUI. Quant à nous nous avons suspendu la decision et nous sommes à la recherche d'infos.
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Situation juridique de la copro A1, A2 et A3
Copro A1, Copro A2 et Copro A3 constituent un ensemble immobilier edifiée sur un terrain unique cadastré section C... formant le lot n° 27 de secteur C de la ZAC.
L'ensemble constitue une seule et meme copropriété dont l'état descriptif de division a été précisé au fur et à mesure de la construction des immeubles.
Ainsi...
Copro A1 date du 3 septembre 87
Copro A2 date du 26 juillet 89
Copro A3 date du 7 Aout 90
...
Etant donné que la construction des immeubles s'est étalée sur une période de 10 ans, il a été réalisé une AG pour chaque livraison de tranche.
Puis il a été pris l'habitude de gérer celle ci de façon autonome.
Régularistion de la situation juridique
Il semble que les propriétaires soient satisfait de cette gestion par tranche.
Afin de régulariser cette situation de fait, nous vous proposons :
* soit la scission des immeubles (ou tranches) afin que chacun constitue une copro autonome avec son propre terrain avec, bien sûr, une servitude de passage pour la route.
Il restera toutefois à régler la gestion du terrain devant les immeubles : restera t il collectif ou chaque immeuble prend la propriété de terrain devant la construction ?
* soit la constitution d'un syndicat secondaire pour chaque tranche. Les copropriétaires de ces syndicats secondaires continuent de gérer leur immeuble. L'ensemble des copro ou les CS de chaque syndicat secondaire gérant avec le syndic la voie d'accés et le terrain devant les résidences.
La constitution de syndicat secondaire nous semble préférable car elle ne necessite pas de formalité particulière
(vote de chaque batiment et unification du reglement de copro de l'ensemble), par contre la scission necessite une majorité plus importante, la division cadastrale des terrains par un géometre, la constitution d'un reglement de copro pour chaque batiment)
Il est a noter qu'il peut être interessant de regrouper plusieurs tranches dans un meme syndicat secondaire suivant les interets communes qu'ils ont et l'affinité entre les copropriétaires
--------------------
Pour info, chaque copro a utilisé le cahier des charges du premier batiment qui a été construit à l'origine (avec la bénédiction du notaire)
Comme je me mefie du syndic, j'aimerais avoir vos impressions.
(C'est pour cela que je demandais la difference entre ASL et Syndicat secondaire)
Cordialement
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 18:22:36
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Bonsoir,
Si vous faites une ASL, vous pourez la contrôler en étant majoritaires au sein du Syndicat (= conseil d'administration de l'ASl). |
Edité par - hes le 02 sept. 2005 10:18:48 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 19:11:42
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C'est donc ce que je pensais au départ, dans mon post du 31/08 :
"Il devait peut-être y avoir à l'origine un même programme, une ZAC ou qque chose pour que vous ayez ainsi des voie ou terrain qui soient communs à 3 syndicats.
Quid du cadastre ? "
De ce que vous dites, il n'y a donc, et ce dès l'origine, qu'un seul et même syndicat de copropriétaire, quand dien même le programme a été réalisé en tranches "de commercialisation", un seul syndicat pour 3 bâtiments, et donc un seul syndic pour ce syndicat.
Le fait que l'EDD ait été précisé au fur et à mesure de la construction des tranches ne change rien, car vous devez avoir un seul et même réglement de copropriété qui s'inscrit dans le réglement de la ZAC.
Vous n'avez donc pas, comme cela était présenté au départ, 3 syndicats distincts dans une emprise bien identifiée avec chacun son propre RDC et son PROPRE EDD, mais dans une même emprise 1 seul syndicat avec 1 seul RDC et 1 seul EDD, syndicat unique comprenant 3 bâtiments et géré par un syndic.
C'est donc en violation des textes et sans aucun doute de votre RDC que chacun des bâtiment a tenu une AG distincte, sans que sans doute jamais une AG "générale" de l'ensemble du syndicat, donc des 3 bâtiments, ne soit convoquée.
Il y a là une irrégularité qui me semble grave, dans la mesure où certaines décisions seaient sans doute très contestable.
J'en vois déja une : un syndicat doit avoir obligatoirement un syndic, qui plus est régulièrement élu.
Question : Où est le PV de l'AG du syndicat regroupant les 3 bâtiments qui a nommé le syndic 'général', et les PV des AG qui a renouvelé son mandat.
Sur ce que vous dites, les bâtiments A1, A2 et A3 ne sont pas par eux-mêmes des syndicat, enregistrés comme tel au fichier immobilier. Ils n'existeraient pas en droit !
De ce fait, leur syndic ne peut se prévaloir de quoi que ce soit, d'un mandat donné par une AG d'une entité qui n'a pas d'existence !!!!
Si cette analyse est la bonne, ce "syndic" n'est rien du tout, le Syndicat des copropriétaires existant, celui qui est prévu dans le réglement de la ZAC et qui comprend 3 bâtiments, celui qui est déclaré et enregistré officiellement...est dépourvu de syndic depuis des années !!!! Il ne semble pas y avoir eu d'AG globale, générale de l'ensemble...
Vous avez donc fonctionné de fait comme 3 syndicats indépendants, ou secondaires .. mais un syndicat "de fait", ça n'existe pas, comme un syndicat secondaire ne peut exister sans 'syndicat principal'. !!!
Il y a là un foutoir qui ne me semble pas du tout juridiquement dans les clous le "syndic", ou prétendu tel, me semblant en dessous de tout...
Car en définitive, s'étend sans doute fait tapper sur les doigts, il vous présente un projet qui, effectivement, est cohérent ...
Pour autant, par sa proposition de créer des syndiacts secondaires pour chacun des bâtiments ou de prévoir une scission, il reconnait par là même que ces 3 bâtiments ne sont pas chacun des syndicats distincts, qu'il n'y a bien qu'un seul syndicat de copropriétaires, et que seul ce syndicat 'global' regroupant ces 3 bâtiments a une existance légale !!
Or, manifestement, ce syndicat global est dépourvu de syndic, puisqu'aucune AG "générale" n'a eu lieu et ne l'a nommé !!!!
De ce fait, non seulement la convocation et les AG de chacun des 3 bâtiments n'ont aucun fondement juridique, ...non seulement il ne peut se prévaloir d'un mandat de syndic pour chacun des bâtiments puisque ces bâtiments ne sont pas des entités juridiquement autonomes comme le seaient des syndicats secondaires, mais en plus, n'étant rien du tout, il ne peut convoquer une AG globale du 'général' .....!!!
Pour ma part, je ne vois la qu'un bandit de charlatan de syndic incompétent qui vous a mis, les copropriétaires des 3 bâtiments, dans un caca monstre ...et je suis poli !!!!
Pour ma part, je ne vois dans l'immédiat qu'une piste :
- organiser très rapidement, dans les 2 - 3 jours qui viennent, une réunion d'information avec les "3 CS", si existent 3 CS (qui n'ont pas non plus de fondement juridique puisqu'il n'y a pas 3 syndicats !)...
- déposer requête (avocat) auprès du TGI du coin pour la nomination d'un "administrateur provisoire" pour un syndicat dépourvu de syndic, sur le fondement de l'art.47 de la loi de 65.
- Organiser une info des copropriétaires..., soit par note, soit par réunion
Signaler auprès de la caisse de garantie du syndic les anomalies relevées (ici il s'agit des fonds qu'il détient en votre nom et pour votre compte), l'illégalité des choses, ainsi qu'à ses organisations professionnelles.
Et mettez vous en chasse pour trouver un syndic digne de ce nom, que l'AG 'globale' convoquée par l'administrateur nommera.
C'est ensuite, lorsque tout sera revenu dans les règles, que vous envisagerez syndicats secondaires ou scission, dans ce dernier cas si la division du sol est posssible, et en cas de scission, la création d'une "Union syndicale" destinée à gérer les espaces ou équipements communs aux 3 nouveau syndicats.
Dans le cas de la création de 3 syndicats secondaires, pas besoin d'Union, puisque c'est le syndicat 'principal' restant qui sera chargé de gérer tout ce qui reste commun aux 3 secondaires.
Mais vous n'en êtes pas là : avant, il vous faut sortir de la fosse où on vous a mis depuis des années !
PS : vous dites : "Pour info, chaque copro a utilisé le cahier des charges du premier batiment qui a été construit à l'origine (avec la bénédiction du notaire)"
: normal : il n'y a qu'un seul syndicat de copropriétaires, chacune des tranches/bâtiments construite ensuite ne peut que reprendre les règles du seul et unique syndicat existant. Ceci confirme ce que je dis plus haut, vous êtes dans la plus totale illégalité !!!
Il faut vous rendre au Service des hypothèques (Sces fiscaux/Sce du cadastre) pour voir le fichier immobilier et les pièces enregistrées. C'est là, pour simplifier, où sont enregistré TOUS les syndicats de copropriétaires (comme le sont dans les préfectures les associations), si ce n'est que l'enregistrement des syndicat, et donc de leur réglement de copropriété,EDD et modifs, le sont pas actes authentiques, c'est à dire par actes notariés.
C'est là que vous allez sans aucun doute avoir la preuve de la fraude et de votre illégalité : il n'y a qu'un seul syndicat, mais dépourvu de syndic...
Tout le reste n'est que du BLA BLA sans aucun fondement ....
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Edité par - gédehem le 01 sept. 2005 21:35:53 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 10:27:01
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En fonction de l'intervention de Gedehem ci dessous, si il n'y a juridiquement qu'un Syndicat, cela rend inutile de considérer une ASL
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 10:57:11
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.l'ASL comme l'Union ....... ou des syndicats secondaires !
L'urgence, c'est de faire désigner un administrateur provisoire pour UN syndicat dépourvu de syndic sans doute depuis plus de 10 ans !!!! |
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Syndicat secondaire ou ASL ?
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