Citation :

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Initialement entré par fopaexagerer

DOMMAGE QU'AUCUN ECHO A CE PROBLEME NE SE FASSE ENTENDRE !

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Citation :

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Article 24
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 100 (JORF 19 janvier 2005).



Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.


A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.


Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.


Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.


Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.


Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.


Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

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Citation :

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Initialement entré par LeNabot

Citation :

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Initialement entré par fopaexagerer

DOMMAGE QU'AUCUN ECHO A CE PROBLEME NE SE FASSE ENTENDRE !

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Pas la peine de gueuler non plus.

Ce commandement est fait à quel titre ?
1 - Jugement ???
2 - Injonction de payer émis par un juge ?
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Ni votre 1, ni votre 2.
C'est un commandement de payer lancé par le propriétaire via un huissier.
Commandement de payer une somme au titre du décompte locataire (décompte faux à la date du commandement)
et une somme (15% de majoration sur tous loyers en retard)au titre de la clause pénale.
Le paragraphe "Clause pénale" du contrat ne prévoit pas ces 15%.
NB : Il n'y a jamais eu d'impayés, simplement des retards (entre 10 jours et 3 semaines).

Bien à vous

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Citation :

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Initialement entré par Sand12

Si je comprends bien( et merci de répondre aux questions du Nabot pour précisions), il semble que ce commandement fait suite à des impayés de votre part sans aucun jugement et vise la clause résolutoire stipulée au bail?

Si aucun jugement ( ce qui semble être le cas) alors vous avez 2 mois pour régulariser vos impayés pour éviter que la clause résolutoire joue.

Le coût de l'acte ne peut pas vous être exigé si pas de jugement mais le fait que vous le réclame n'est pas une cause de nullité de l'acte. c'est bien une violation de l'article 32 de la loi de 1991 mais pas une cause de nullité.

Le fait que la clause pénale figure dans les clauses particulières et non dans les conditions générales n'est pas non plus une cause de nullité ( l'essentiel est que cela figure dans le contrat signé). Vous pouvez demander au juge de minorer le montant de la clause pénale.

Selon la cour de cassation ( 16/02/2000), le commandement délivré pour obtenir le paiement d'une somme supérieure à celle due n'est pas nul: il reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Voir l'article 24 de la loi de 89

Citation :

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Article 24
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 100 (JORF 19 janvier 2005).



Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.


A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.


Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.


Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.


Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.


Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.


Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

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Selon la cour d'appel de Nimes, cette nullité de forme prévue par l'article 24 reste subordonnée à la preuve d'un grief causé par l'irrégularité.

Attention donc à ne pas vous baser uniquement sur la forme pour demander la nullité du commandement. Il vaut mieux demander au juge un délai de paiement en cas d'impayé.

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Initialement entré par Sand12

Pour vous, il ne présente aucun intérêt de faire " annuler" l'acte d'huissier. Dès lors que vous avez payé tous vos loyers, les frais d'huissier restent à la charge du bailleur: seul un juge pourrait mettre les frais de commandement à votre charge. La clause résolutoire ne joue pas dès lors que la situation a été régularisée dans les deux mois. Votre contrat se poursuit donc aux mêmes conditions sans que vous ayez besoin de saisir le juge.

Concernant la clause pénale, pouvez-vous nous préciser la rédaction de cette clause?

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Initialement entré par Sand12

Les 15% n'étant pas prévus par le contrat, ils ne peuvent pas être exigés même devant le juge.

Faites une lettre RAR rappellant que le contrat de location ne mentionne aucune pénalité de retard d'où la nullité de la somme réclamée et demandez un nouveau décompte faisant apparaître le solde créditeur.

Continuez à payer vos loyers comme d'habitude ( sinon cela pourrait vous être reproché).

En l'absence de réponse de leur part, il vaut mieux saisir le juge d'instance par déclaration au greffe ( procédure gratuite et sans avocat) pour demander le remboursement du loyer payé en trop.

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Initialement entré par Sand12

Si la clause y figure, elle est parfaitement valable: les conditions particulières prévalent de toute façon sur les conditions générales. Je suis d'accord avec Le Nabot: en vertu de l'article 1152 du code civil, le juge peut la réduire s'il l'estime excessive.

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Initialement entré par Sand12

Si la clause y figure, elle est parfaitement valable: les conditions particulières prévalent de toute façon sur les conditions générales. Je suis d'accord avec Le Nabot: en vertu de l'article 1152 du code civil, le juge peut la réduire s'il l'estime excessive.

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Initialement entré par fopaexagerer

[quote]Initialement entré par Sand12


Pourtant cette clause ne prévoit pas de réciprocité et crée un déséquilibre entre les droits et obligations des parties ; ce qui la rend abusive selon l'art. L 132-1 du code de la Consommation.
Exact ?

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par fopaexagerer

[quote]Initialement entré par Sand12


Pourtant cette clause ne prévoit pas de réciprocité et crée un déséquilibre entre les droits et obligations des parties ; ce qui la rend abusive selon l'art. L 132-1 du code de la Consommation.
Exact ?

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Non elle n'est pas déséquilibrée. Le bailleur fournit un appartement. En contrepartie vous vous engagez à payer tous les mois. En cas de retard, vous ne remplissez pas vos obligations. Tout simplement. On peut donc pénaliser civilement. Ceci dit on peut discuter devant le juge le montant comme vous l'a rappelé un autre contributeur. Quant à votre loyer "d'avance", il me semble que vous avez payé volontairement ou par "erreur", ou suite à la pression de l'huissier. Le bailleur n'a donc fait aucune faute civile. Celui ci réclamait ce qui lui semblait être du. Il était possible de contester le surplus à ce moment en saississant le TI. Si le bailleur refuse de vous rembourser le solde créditeur, il ne vous reste plus qu'à saisir le TI compétent en y ajoutant les frais irrépétitibles (art 700 du NCPC).

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Initialement entré par Sand12

Je ne vois en quoi cela est abusif de vous réclamer le paiement en temps et en heure.

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Initialement entré par fopaexagerer

CELA VEUT-IL DIRE QUE JE NE PEUX PLUS SAISIR LE JUGE (les 2 mois étant écoulés)POUR QU'IL BAISSE LE TAUX DE LA MAJORATION ?

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Initialement entré par LeNabot
[brPS : Pour Margoulin. Sand12 a rappelé de la Cour de Cass avait validé une clause pénale à 20%.

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par fopaexagerer

CELA VEUT-IL DIRE QUE JE NE PEUX PLUS SAISIR LE JUGE (les 2 mois étant écoulés)POUR QU'IL BAISSE LE TAUX DE LA MAJORATION ?

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Non. Pour récupérer un "trop payé", la prescription est de 5 ans. (d'un côté comme de l'autre pour parler vite).

Les deux mois c'était pour saisir le juge aux fins de réclamer un délai de paiement.

PS : Pour Margoulin. Sand12 a rappelé de la Cour de Cass avait validé une clause pénale à 20%.

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