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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 12 sept. 2005 : 09:17:06
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On peut constater que cet arrêt démontre le contraire de ce que prétend JMKDB.
JMKDB :
"C'est en tout cas, ce que dit la Cour de Cassation, chambre criminelle du 24 juin 1976. Dans les attendus de cet arrêt, qui n'a jamais été contredit depuis, il est clairement dit que l'agent immobilier engage sa responsabilité civile et professionnelle à l'égard du candidat acquéreur pour le cas où les tractations engagées aux conditions données par l'agent immobilier (mandat, mais aussi publicités et bien évidemment offre) ne seraient pas ratifiées par le vendeur et ne pourrait concrétiser l'acquisition."
L'arrêt :
"ATTENDU QUE SI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, L'AGENT IMMOBILIER NE PEUT NEGOCIER OU S'ENGAGER A L'OCCASION D'OPERATIONS SPECIFIEES A L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES, ET SI L'INOBSERVATION DE CETTE DISPOSITION PEUT DONNER LIEU A L'APPLICATION DES SANCTIONS PENALES PREVUES PAR L'ARTICLE 18, 3° DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, LORSQUE L'AGENT IMMOBILIER SE TROUVE HORS D'ETAT DE PRODUIRE LE MANDAT ECRIT AFFERENT A UNE OPERATION DETERMINEE, ENCORE FAUT-IL POUR QU'UNE TELLE INOBSERVATION SOIT CARACTERISEE, QU'IL Y AIT EU EFFECTIVEMENT DE LA PART DE L'INTERESSE UNE NEGOCIATION OU UN ENGAGEMENT RELATIFS A L'OPERATION CONSIDEREE ;
ATTENDU QUE, POUR DECLARER L'AGENT IMMOBILIER MARTY COUPABLE DE L'UN DES DELITS PREVUS PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, L'ARRET SE BORNE A RELEVER QUE LE DEMANDEUR, AYANT ETE INVITE A PRODUIRE LES MANDATS L'AUTORISANT A NEGOCIER LA VENTE DE CERTAINS BIENS IMMOBILIERS QU'IL PROPOSAIT PAR VOIE D'ANNONCES A L'ATTENTION DE SA CLIENTELE, A DU RECONNAITRE QUE, POUR PARTIE DE CES BIENS, IL NE DETENAIT PAS DE TELS MANDATS ;
MAIS ATTENDU QUE CES SEULES CONSTATATIONS N'ETABLISSENT PAS QUE LE PREVENU AIT EN L'ESPECE EFFECTIVEMENT NEGOCIE AVEC QUICONQUE OU SE SOIT ENGAGE A L'OCCASION DE LA MISE EN VENTE DES BIENS DONT IL S'AGIT ;
QUE PAR SUITE NE SE TROUVENT CARACTERISES EN L'ETAT NI LA VIOLATION DE LA DISPOSITION PRECITEE DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 2 JUILLET 1972, NI LE DELIT QU'AURAIT PU CONSTITUER LE DEFAUT DE PRESENTATION DES MANDATS EXIGES PAR CE TEXTE REGLEMENTAIRE ;
QU'EN PRONONCANT DES LORS CONDAMNATION DE CE CHEF, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, DU 12 MARS 1975
jcm |
Edité par - jcm le 12 sept. 2005 09:19:35 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 19:37:30
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mais jcm.... en quoi cet arrêt contredit ce que j'avance ? Mystère !
Je donne ma langue au chat ! Que je sache dans cette affaire, l'agent a bien été condamné non ?
Jean-Michel |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 20:19:49
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Que je sache dans cette affaire, l'agent a bien été condamné non ?
Jean-Michel
Euh..... Vous êtes sûr ?
Ce que je lis : la Cour de Cass a cassé un arrêt d'une Cour d'Appel prononçant une peine. Maintenant je ne sais pas ce qu'a donné l'arrêt de la Cour d'Appel de renvoi, mais je suis prêt à parier qu'elle s'est soumise à l'arrêt de la Cour de Cass. Si j'ai loupé une marche vous le dites. Hein ? |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 20:23:15
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Oui, sauf que la condamnation a été cassée, et que de toute façon il n'y a pas de rapport direct avec le sujet.
En quoi cet arrêt que vous avez invoqué irait-il dans votre sens ?
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 07:51:21
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Dans un premier temps on peut lire : "il a été maintes fois jugé, je vous laisse le soin d'aller chercher les références jurisprudentielles..."
Affirmation gratuite. Puisqu'elles n'existent pas. La preuve, dans un deuxième temps :
"Si effectivement, comme c'est le cas ici, l'agent immobilier n'a pas prévenu, et écrit sur l'offre que celle-ci était conditionnée par les déclarations du vendeur indiquant qu'il était en pourparler avant même la création du mandat, oui, cher jcm, il y a faute de l'agent immobilier, et sa responsabilité civile peut être engagée....
C'est en tout cas, ce que dit la Cour de Cassation, chambre criminelle du 24 juin 1976. Dans les attendus de cet arrêt, qui n'a jamais été contredit depuis, il est clairement dit que l'agent immobilier engage sa responsabilité civile et professionnelle à l'égard du candidat acquéreur pour le cas où les tractations engagées aux conditions données par l'agent immobilier (mandat, mais aussi publicités et bien évidemment offre) ne seraient pas ratifiées par le vendeur et ne pourrait concrétiser l'acquisition."
Or, ce fameux arrêt une fois exhumé par LeNabot, on s'aperçoit qu'il n'a rien, mais rien à voir avec le sujet.
J'ai reçu un jour une LRAR d'une organisation de consommateurs qui me disait qu'en vertu de la loi n°... du ..., j'étais tenu de je ne sais plus quoi. Or le texte de loi invoqué n'existait tout simplement pas. Mon obligation supposée non plus. La méthode est ici identique, ça s'appelle de la manipulation.
Sans commentaires.
jcm |
Edité par - jcm le 14 sept. 2005 09:40:01 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 19:20:56
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Vous êtes sûr que vous ne lisez pas à l'envers ? Précisément ce que dit la Cour de Cassation, qui casse la décision de la cour d'appel, cette dernière ne retenant aucune faute de l'agent immobilier..... par voie de conséquence, il y a bien faute....
Vous avez lu un peu trop vite....
Jean-Michel |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 19:33:27
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
qui casse la décision de la cour d'appel, cette dernière ne retenant aucune faute de l'agent immobilier.....
Où ça dans le texte ???
Citation :
CASSATION SUR LE POURVOI FORME PAR MARTY(ROLAND), CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, 5EME CHAMBRE, EN DATE DU 12 MARS 1975, QUI L'A CONDAMNE A 10000 FRANCS D'AMENDE POUR INFRACTIONS A LA REGLEMENTATION DES ACTIVITES PROFESSIONNELLES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 19:43:00
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Oui, mais que disent les attendus ?
Il n'y a pas faute s'il y a des publicités.... mais faute si il y a négociation. La Cour d'Appel condamne l'agence sur le motif des publicités, ce que casse la Cour de Cassation, mais elle rappelle que si il y a négociation, ou commencement (une offre est bien un commencement de tractations - ce qui est le cas dans la question posée dans ce fil) il y a FAUTE.
Et c'est bien ce que je prétends depuis le début.
EN clair, l'agent immobilier peut faire de la publicité sans mandat, mais s'il engage un acquéreur sans mandat, où un mandat à la validité relative, il engage bien sa responsabilité.
CQFD
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 20:13:13
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
EN clair, l'agent immobilier peut faire de la publicité sans mandat, mais s'il engage un acquéreur sans mandat, où un mandat à la validité relative, il engage bien sa responsabilité.
Jean-Michel
Certes. Formulé comme ceci je suis d'accord. Vous visez cet attendu :
Citation :
ATTENDU QUE, POUR DECLARER L'AGENT IMMOBILIER MARTY COUPABLE DE L'UN DES DELITS PREVUS PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, L'ARRET SE BORNE A RELEVER QUE LE DEMANDEUR, AYANT ETE INVITE A PRODUIRE LES MANDATS L'AUTORISANT A NEGOCIER LA VENTE DE CERTAINS BIENS IMMOBILIERS QU'IL PROPOSAIT PAR VOIE D'ANNONCES A L'ATTENTION DE SA CLIENTELE, A DU RECONNAITRE QUE, POUR PARTIE DE CES BIENS, IL NE DETENAIT PAS DE TELS MANDATS ;
MAIS ATTENDU QUE CES SEULES CONSTATATIONS N'ETABLISSENT PAS QUE LE PREVENU AIT EN L'ESPECE EFFECTIVEMENT NEGOCIE AVEC QUICONQUE OU SE SOIT ENGAGE A L'OCCASION DE LA MISE EN VENTE DES BIENS DONT IL S'AGIT ;
Mais ne dites pas "qui casse la décision de la cour d'appel, cette dernière ne retenant aucune faute de l'agent immobilier....."
Moi ce que je conclus c'est qu'il y a des faits qui ne permettent pas une qualification pénale. Effectivement, faire uniquement de la publicité ne suffit pas. Les constatations de l'arrêt de la Cour d'appel étaient donc insuffisantes pour condamner. Et la condamnation de la Cour d'appel a été cassée. Point barre. |
Edité par - LeNabot le 14 sept. 2005 20:21:25 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 20:21:04
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Certes, mais je n'ai jamais parlé de condamnation pénale ! Il ne peut s'agir que de la responsabilité civile et professionnelle de l'agent immobilier vis-à-vis de l'acquéreur pour ne pas avoir été capable de ratifier une vente, alors qu'il a engagé l'acquéreur dans des négociations aux conditions du mandat ET aux conditions des publicités.
Nous sommes donc tout à fait dans le cas cité par marctab, et mon intervention s'avère donc exacte.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 20:30:50
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Certes, mais je n'ai jamais parlé de condamnation pénale !
J'ai donc du procédé par défaut. Car vous aviez affirmé que l'agent avait été condamné mais sans préciser si c'était civilement ou pénalement. Mais cela n'a pas d'importance.
Citation :
Nous sommes donc tout à fait dans le cas cité par marctab, et mon intervention s'avère donc exacte.
A la lecture de l'arrêt de la Cour de cass, on peut effectivement conclure ceci. |
Edité par - LeNabot le 15 sept. 2005 14:28:51 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 20:44:16
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MERCI !
Vous voudrez bien transmettre cela à jcm..... qui a bien semé la confusion.
Rappelons que dans cette affaire, l'absence de mention sur le mandat et l'absence d'information à laquelle que la négociation avait peu de chances d'aboutir étant donné que le vendeur avait engagé des tractations par ailleurs est parfaitement responsable "civilement" vis-à-vis de l'acquéreur.
Le fait d'avoir cité les références de cet arrêt de la Cour de Cassation est bien conforme au sujet posté.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 20:49:06
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Vous voudrez bien transmettre cela à jcm.....
Bah.... il arrivera bien à lire tout ça tout seul.... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 21:03:38
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Il a comme une tendance à ne jamais reconnaître ses erreurs....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 21:50:36
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Ben voyons !
Un acheteur fait une proposition aux conditions du mandat, et le mandataire s'avère incapable de faire réaliser la vente, et il n'est selon vous pas engagé dans sa responsabilité civile à l'égard de cet acquéreur....? on aura tout vu jcm !
Jean-Michel
Je ne vois pas en quoi l'arrêt cité démontre que vous avez raison.
Que la publicité soit autorisée sans mandat, et que l'AI engage sa responsabilité s'il négocie ou s'entremet sans mandat, on le sait depuis longtemps. Je ne vois toujours pas le rapport avec vos dires ci-dessus. Où il est question d'offre "aux conditions du mandat."
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 22:05:12
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Décidément, quand vous êtes de mauvaise foi, vous n'avez peur de rien !
Ce ne sont pas les "conditions du mandat" seules qui posent problème dans cette affaire ! C'est un tout !
Mandat quasiment frappé de nullité
Malgré cela, l'agent immobilier engage des tractations et fait signer une offre (a priori, et c'est un détail aggravant : aux conditions du mandat et probablement aux conditions des publicités) à l'acquéreur.
Absence de mention que le vendeur avait engagé une négociation par ailleurs sur le mandat, et défaut d'information à l'acquéreur sur ce sujet.
Dans ces conditions, JAMAIS l'agent immobilier n'aurait du engager les tractations jusqu'à rédiger une offre. Il commet bien une faute susceptible d'engager sa RCP.
Relisez bien les attendus de cet arrêt. C'est très clair. C'est cloair pour moi, pour d'autres, sauf apparemment pour vous....
Votre hargne à me répondre vous a souvent égaré, Puissiez-vous revenir sur la bonne route. Vous et surtout moi, et probablement les lecteurs de ce forum, vous en seraient reconnaissants.... malgré votre clique prêt à vous suivre dans ces égarements...
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 22:32:14
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Décidément, quand vous êtes de mauvaise foi, vous n'avez peur de rien !
Ce ne sont pas les "conditions du mandat" seules qui posent problème dans cette affaire ! C'est un tout !
Mandat quasiment frappé de nullité
Malgré cela, l'agent immobilier engage des tractations et fait signer une offre (a priori, et c'est un détail aggravant : aux conditions du mandat et probablement aux conditions des publicités) à l'acquéreur.
Absence de mention que le vendeur avait engagé une négociation par ailleurs sur le mandat, et défaut d'information à l'acquéreur sur ce sujet.
Dans ces conditions, JAMAIS l'agent immobilier n'aurait du engager les tractations jusqu'à rédiger une offre. Il commet bien une faute susceptible d'engager sa RCP.
Relisez bien les attendus de cet arrêt. C'est très clair. C'est cloair pour moi, pour d'autres, sauf apparemment pour vous....
Votre hargne à me répondre vous a souvent égaré, Puissiez-vous revenir sur la bonne route. Vous et surtout moi, et probablement les lecteurs de ce forum, vous en seraient reconnaissants.... malgré votre clique prêt à vous suivre dans ces égarements...
Jean-Michel
Un mandat n'est pas quasiment frappé de nullité. Il l'est, ou il ne l'est pas.
Vous cherchez à noyer le poisson.
La question dont nous débattons est claire : un AI engage-t-il sa responsabilité vis à vis de l'acquéreur s'il recueille une offre aux conditions du mandat, et que le mandant ne donne pas suite. (Naturellement, avec un mandat valide, sinon la réponse est claire.)
Vous prétendez que oui, et que l'arrêt cité vous donne raison.
Je maintiens que non, et que cet arrêt ne démontre rien qui va dans votre sens.
En ce qui me concerne, fin du débat, qui est loin d'être constructif.
C'est drôle depuis quelque temps j'ai de moins en moins de plaisir à venir sur ce site.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 22:55:08
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pour en revenir à l'origine jmkdb a dit :
Citation :
Mais ce mandat possède une restriction non indiquée, ni dans celui-ci, ni dans l'offre rédigée : il y a bien une faute dans la rédaction. Faute qui ne peut être imputée qu'à l'agent immobilier.
Je persiste donc dans ma réponse : la responsabilité civile de l'agent immobilier est bel et bien engagée vis-à-vis de l'acquéreur, puisque celui-ci, faisant une proposition d'achat aux conditions connues de lui du mandat de vente, cette proposition n'aboutit pas.
De ce que j'ai compris la restriction non indiquée était que le vendeur s'était mis d'accord avec l'agence pour s'autoriser à vendre en direct à un autre acheteur avec qui il était en négociation avancée. Restriction qui n'avait pas été divulguée à l'initiateur du fil. Enfin me semble-t-il. Je pense qu'effectivement avec ces circonstances, la responsabilité civile professionnelle de l'agence est engagée.
Quant à l'aspect pénal, puisque l'arrêt de la Cour de Cass cité est un arrêt de la chambre criminelle, je ne vois pas en quoi il y aurait commission d'une contravention ou d'un délit, puisque le mandat en la forme existait. Mais c'est un autre débat.
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Edité par - LeNabot le 14 sept. 2005 22:56:17 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 23:23:31
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Je vous remercie de confirmer !
Effectivement, pour le second point, c'est un autre débat. Autant pour la gestion ou la location, les choses sont claires, le moment de l'exigence de la possession du mandat dans la transaction n'est pas simple !
Si effectivement, effectuer la mise en vente d'un bien (publicité, vitrine....) est possible en l'absence de mandat, dès que les tractations sont engagées, celui-ci est une obligation.
La prudence commande donc de détenir un mandat dès le commencement de la mise en vente....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 23:35:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Décidément, quand vous êtes de mauvaise foi, vous n'avez peur de rien !
Ce ne sont pas les "conditions du mandat" seules qui posent problème dans cette affaire ! C'est un tout !
Mandat quasiment frappé de nullité
Malgré cela, l'agent immobilier engage des tractations et fait signer une offre (a priori, et c'est un détail aggravant : aux conditions du mandat et probablement aux conditions des publicités) à l'acquéreur.
Absence de mention que le vendeur avait engagé une négociation par ailleurs sur le mandat, et défaut d'information à l'acquéreur sur ce sujet.
Dans ces conditions, JAMAIS l'agent immobilier n'aurait du engager les tractations jusqu'à rédiger une offre. Il commet bien une faute susceptible d'engager sa RCP.
Relisez bien les attendus de cet arrêt. C'est très clair. C'est cloair pour moi, pour d'autres, sauf apparemment pour vous....
Votre hargne à me répondre vous a souvent égaré, Puissiez-vous revenir sur la bonne route. Vous et surtout moi, et probablement les lecteurs de ce forum, vous en seraient reconnaissants.... malgré votre clique prêt à vous suivre dans ces égarements...
Jean-Michel
Un mandat n'est pas quasiment frappé de nullité. Il l'est, ou il ne l'est pas.
Vous cherchez à noyer le poisson.
La question dont nous débattons est claire : un AI engage-t-il sa responsabilité vis à vis de l'acquéreur s'il recueille une offre aux conditions du mandat, et que le mandant ne donne pas suite. (Naturellement, avec un mandat valide, sinon la réponse est claire.)
Vous prétendez que oui, et que l'arrêt cité vous donne raison.
Je maintiens que non, et que cet arrêt ne démontre rien qui va dans votre sens.
En ce qui me concerne, fin du débat, qui est loin d'être constructif.
C'est drôle depuis quelque temps j'ai de moins en moins de plaisir à venir sur ce site.
jcm
C'est sûr que de maintenir une position intenable n'est pas drôle, et au lieu de réfléchir un peu vous continuez sur votre ligne, m'accusant même au passage de "noyer le poisson" !
Revenons, sur le fond, et là où vous vous trompez précisément.
Dans cette affaire, le mandat n'est pas conforme aux déclarations du vendeur, et cela, c'est bien de la responsabilité de l'agent immobilier....
par ailleurs, l'agent immobilier engage une négociation avec marctab, que le vendeur ne peut ratifier.
Cette négociation est prouvée par la rédaction d'une offre aux conditions du mandat, et donc aux conditions de la commercialisation de ce bien. L'agent immobilier, n'informant pas marctab des conditions particulières de cette mise en vente commet une faute, car manifestement la négociation ne pouvait pas aboutir.
Si je cite cet arrêt de la Cour de Cassation, c'est parce que les attendus de cette décision sont parfaitement clairs quant à la responsabilité de l'agent immobilier et au moment auquel celui-ci doit détenir un mandat. (Valide bien évidemment !)
Or, celui de cette affaire ne peut pas l'être de par l'absence de mentions restrictives d'une part; et d'autre part parce que cette information d'effet restrictif n'a pas été signifié à l'acquéreur.
Il n'y aucun doute pour moi, sur ces principes, l'agent immobilier de marctab a bien engagé sa RCP.
Maintenant, si contre vents et marées, vous continuez de prétendre le contraire, que voulez-vous que je vous dise ? tant pis pour vous si nous ne pouvons plus partager ensemble le plaisir d'échanger... je n'y suis absolument pour rien, et ne tentez surtout pas de faire croire que j'y suis de près ou de loin, pour quelque chose.
Nous ne sommes pas d'accord... bon. Mais pourquoi en faites-vous une affaire personnelle ?
Jean-Michel |
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