| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
boulos
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 06 sept. 2005 : 10:14:52
|
Bonjour,
Je reviens ici avec une autre question 
Alors voila ,
J'ai commencé a "monter" mon projet immo , 3/4 villas pour locations a l'année . Projet financé par crédit.
J'avais compté utilisé 100% des loyers futurs pour rembourser le crédit. Or après rdv avec ma bque , ma conseillère me calcule ma capacité d'endettement certes en considérant ces loyers futurs mais uniquement a hauteur du taux max soit 33% ! Je comprends qu'il y ait des taxes et ne compte en fait qu'utiliser 80% des loyers futurs , les 20% restants pour frais, taxes et autres ...
Est ce vraiment comme ça que ça se calcule sur un projet immo avec revenus futurs ou n'y a t-il pas moyen de faire autre chose ?
Merci pour vos lumières
Cordialement,
Boulos
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 10:43:56
|
Sauf à ce que vous ayez par ailleurs un fond de trésorerie, il semble sage d'établir un bilan prévisionnel de financement en integrant certains aléas.
- Arrivée et départ des locataires avec période de recherche
-Frais de grosse réparation, ravalement etc
Ensuite n'oubliez pas de déduire la fiscalité .
Dans les premières années, vous remboursez un maximum d'intérêts déductibles fiscalement.
Puis vous amortirez le capital, avec correlativement moins d'intérêts à déduire.
Ainsi , même si les loyers couvrent les remboursement sur un plan "comptable", il faudra sortir de votre poche les impôts, à savoir IRPP et CSG-CRDS qui elle n'est pas déductible.
Citation :
Initialement entré par boulos
Bonjour,
Je reviens ici avec une autre question
Alors voila ,
J'ai commencé a "monter" mon projet immo , 3/4 villas pour locations a l'année . Projet financé par crédit.
J'avais compté utilisé 100% des loyers futurs pour rembourser le crédit. Or après rdv avec ma bque , ma conseillère me calcule ma capacité d'endettement certes en considérant ces loyers futurs mais uniquement a hauteur du taux max soit 33% ! Je comprends qu'il y ait des taxes et ne compte en fait qu'utiliser 80% des loyers futurs , les 20% restants pour frais, taxes et autres ...
Est ce vraiment comme ça que ça se calcule sur un projet immo avec revenus futurs ou n'y a t-il pas moyen de faire autre chose ?
Merci pour vos lumières
Cordialement,
Boulos
|
Signaler un abus  |
|
|
boulos
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 10:58:33
|
Merci pour cette première réponse ,
Vu ce qu'il faut payer , je suis peut être trop optiministe sur mes 80% ceci dit doit on ne considérer que 33% ? Ca me paraît très peu et assez castrateur
Grosso modo voila les chiffres que j'ai en tête .
Revenus locatifs : 3600 EUR brut / Mois
Amputement de 30% pour frais divers : 2520
Credit possible sur 15 ans : 340 000 EUR (taux 3.76%) . Coût qui couvre à peu près la construction (il s'agit plus de mini villa / 80 m2)
Si j'écoute la bq , 3600 EUR loyers * 0.33 = 1188 de dispo pour emprunt .... bref !
ps : j'ai également un travail et donc des revenus . Ms j'aimerai "auto - financer " ce projet (c'est à priori possible car j'ai le terrai, très bien placé et des réductions sur les matériaux)
Cordialement,
Boulos |
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 13:50:35
|
Si vous avez des revenus par ailleurs vous payez probablement des impots.
Dans votre cas vous pouvez bénéficier de la Loi dite "De Robien" qui vous permet d'amortir pour partie votre construction.
C'est un point qui peut améliorer le rendement global de votre opération en réduisant la fiscalité.
Vous devriez mettre sur une feuille année par année :
-Ce que vous présumez encaisser
-Le montant des mensualités du crédit
-Les intérêts d'emprunts (déductibles)
-L'amortissement De Robien
Prenez toujours une hypothèse réaliste sur le plan du montant des loyers
Citation :
Initialement entré par boulos
Merci pour cette première réponse ,
Vu ce qu'il faut payer , je suis peut être trop optiministe sur mes 80% ceci dit doit on ne considérer que 33% ? Ca me paraît très peu et assez castrateur
Grosso modo voila les chiffres que j'ai en tête .
Revenus locatifs : 3600 EUR brut / Mois
Amputement de 30% pour frais divers : 2520
Credit possible sur 15 ans : 340 000 EUR (taux 3.76%) . Coût qui couvre à peu près la construction (il s'agit plus de mini villa / 80 m2)
Si j'écoute la bq , 3600 EUR loyers * 0.33 = 1188 de dispo pour emprunt .... bref !
ps : j'ai également un travail et donc des revenus . Ms j'aimerai "auto - financer " ce projet (c'est à priori possible car j'ai le terrai, très bien placé et des réductions sur les matériaux)
Cordialement,
Boulos
|
| Signaler un abus |
|
|
boulos
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 13:56:11
|
Effectivùement j'ai pensé à "De Robien" .
Pour le moment, j'ai rdv demain avec un notaire et un courtier en prêt . La BNP a transmis mon dossier a l'UCB. A priori ils font que ds les projets immos. J'espère qu'ils sauront bien me conseiller notamment sur toutes les considérations à prendre en compte.
Cordialement,
Boulos |
| Signaler un abus |
|
|
leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 16:05:28
|
dans ce cas la, vous avez interet à monter une sci, la banque ne prends pas en compte les 33% d'endettement, il suffit que le projet tienne la route (pr exemple j'ai acheté des murs de locaux commerciaux avec un remboursement mensuel de 800 euros pour 900 de loyer...)
|
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 16:50:41
|
Le problème n'est pas à mon sens de trouver l'établissement financier qui accepte de financer l'opération .
Certains acceptent jusqu'à plus de 100 % avec les frais de Notaire.
L'important est qu'uneopération aillent à son terme en s'équilibrant financièrement déduction faite de la fiscalité etc...
Pour les crédits, l'U.... vous proposera probablement un crédit à taux révisable type "cape". + OU - 1 ou 2 %
Mon avis personnel est qu'il vaut mieux payer 1% de plus avec un crédit à taux fixe de suite sur une durée de 15 ans, car les taux vont remonter un jour ou l'autre.
Il faut comprendre qu"une banque transfert le risque sur vous lorsque vous emprunter à taux révisable.
L' argument présenté est que vous pouvez à tout moment transformer votre taux révisable en taux fixe, en prévenant la banque et en acceptant un % suplémentaire par rapport aux taux en vigueur.
C'est exact mais: lorsque celui qui décide de tranformer son taux révisable en taux fixe le fait lorsqu'il s'aperçoit que les taux ont remonté.
Et là il est trop tard car le taux fixe sera basé sur le taux en vigueur (plus haut donc) augmenté d'un pourcentage.
Citation :
Initialement entré par leo66
dans ce cas la, vous avez interet à monter une sci, la banque ne prends pas en compte les 33% d'endettement, il suffit que le projet tienne la route (pr exemple j'ai acheté des murs de locaux commerciaux avec un remboursement mensuel de 800 euros pour 900 de loyer...)
|
| Signaler un abus |
|
|
boulos
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 17:55:43
|
OK merci pour toutes ses précisions .
J'espère que le notaire m'en apprendra un peu plus sur ces SCI .
Cordialement,
Boulos |
| Signaler un abus |
|
|
fripon
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:50:55
|
Bonjour,
pourquoi ne pas essayer un pret in finé avec ouverture avec un apport en assurance vie.
Avantage mensualité faible car ne rembourse que les intérets et le capital en une seule mensualité en fin de période.
Pb il faut un apport.
Si le tableu est bien fait, le surplus des loyers vont dans le placements qui devrait suffir pour rembourser le capital
@+ |
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 16:15:46
|
La théorie du prêt" in fine" tiens mal la route lorsqu'on l'analyse en totalité.
Lorsque les taux étaient à 7 % par exemple et que l'on pouvait placer sur un contrat d'assurance vie en Francs à un taux équivalent de 7 %, l'affaire pouvait être intéressante en jouant sur deux fiscalités différentes à savoir:
-Un contrat d'assurance vie dont les intérêts étaient non imposables donné en nantissement.
-Un prêt "in fine" dont les intérêts étaient déductibles.
Aujourd'hui, un Bon de capi garanti en Euros sera de l'ordre de 3 % sur la durée et le prêt à taux FIXE in fine à environ 5 % mini
Quel intérêt de placer à 3 % pour avoir le plaisir de payer à son banquier 5 % déductibles?
Citation :
Initialement entré par fripon
Bonjour,
pourquoi ne pas essayer un pret in finé avec ouverture avec un apport en assurance vie.
Avantage mensualité faible car ne rembourse que les intérets et le capital en une seule mensualité en fin de période.
Pb il faut un apport.
Si le tableu est bien fait, le surplus des loyers vont dans le placements qui devrait suffir pour rembourser le capital
@+
|
| Signaler un abus |
|
|
fripon
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 13:26:22
|
bonjour,
en pret in finé les taux sont de 3% à l'heure actuelle avec un placement mini de 3 % garanti non impossable apres 8 ans date du contrat non ?
il me semble
dits moi si je me trompe
@+ |
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 16:52:06
|
On peut trouver des prêts à taux variable autour de 3,5 à 4 % environ sur 15 ans.
Je ne connais aucun prêt "in fine" à 3 % sur 8 ans, encore moins sur 15 ans.
Par contre on peut trouver des bons de capi à 3 % garnati sur 8 ans.
En général, les organismes qui acceptent de prêter sur 15 ans "in fine" prennent en garantie au minimum un nantissement sur contrat type assurance vie en EUROS dont le capital "déjà constitué" est assez proche du montant prêté.
Dans les années passées, il suffisait de déposer la "moitié du capital" emprunté car les taux permettaient de reconstituer le capital sur une dizaine d'années, ce qui n'est plus possible avec des contrats en Euros.
Citation :
Initialement entré par fripon
bonjour,
en pret in finé les taux sont de 3% à l'heure actuelle avec un placement mini de 3 % garanti non impossable apres 8 ans date du contrat non ?
il me semble
dits moi si je me trompe
@+
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Projets - Prise en compte Revenus locatifs futurs
Forum fermé
