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après maints pbs durant des années nouveau syndic depuis juin. Une AG a été annulée par le TGI en janvier et l'appel a immédiatement été fait à l'initiative du syndic ou de l'avocat sans en informer le syndicat. Le désistement de l'appel a été demandé à l'AG tjs menée par d'anciens CS (mêmes que ceux de la gestion 2001-2002 annulée). 2 mois pour avoir un PV laconique, où ne figurent pas les questions de l'odj supp et en particulier cette demande de désistement.
près de 3 mois après, l'avoué de (ou) l'ancien avocat envoie une assignation à comparaitre alors que nous attendions justement cette AG et ce PV pour montrer notre bonne foi au tribunal; et envoie une lettre au nouveau syndic demandant de reprendre l'affaire puisqu'il est l'"avocat de la copro" (jamais "élu") etc entre temps les honoraires courent pour l'avocat, l'avoué et le syndic qui 3 mois après n'a tjs aucun documents de la copro
question : - quelqu'un a-t-il eu affaire similaire ou l'avocat s'assurent une rente pour plusieurs années aux frais de copros pas avertis pour la plupart, pervers pour d'autres etc saturés des pbs - un avocat et un avoué ont-ils le droit de faire cela sous prétexte que l'affaire a été initié sous le règne de l'ancien syndic; - un nouveau syndic doit-il se laisser mener par l'ancien avocat des le départ
-connaissant les capacités de ces individus comment démonter une connivence possible voulant nous rendre défaillants auprès des tribunaux en jouant toujours sur les délais alors que nous n'avons pas les éléments essentiels
- role du nouveau syndic dans une affaire pareille
Les règles objectives, - abstraction faite de circonstances propres à chaque immeuble -, sont simples :
Quand le syndicat est assigné, le syndic a qualité pour saisir un avocat et le charger de la défense du syndicat. L'avocat poursuit sa mission tant qu'il n'en est pas dessaisi par le syndic (qui peut avoir changé entre temps). Quand le syndicat perd son procès le syndic peut donner mission à l'avocat d'interjeter appel à titre conservatoire (les délais sont courts). L'avocat doit demander le concours d'un Avoué près la Cour d'appel. Même topo : l'avocat et l'avoué restent chargés du dossier sauf à en être dessaisis. Le fait qu'un autre avocat soit chargé du dossier devant la Cour n'empêche pas de conserver l'avoué à la Cour qui, en fait, ne dirige pas le procès mais contrôle le déroulemement de la procédure.
On passe ensuite à ce que doit faire le syndic. Il doit adresser à tous les copropriétaires une copie de l'assignation délivrée au syndicat. Il peut joindre une note donnant son avis et proposant un ou plusieurs avocats. Cette démarche est souvent omise. Le choix de l'avocat se fait normalement en accord avec le conseil syndical car il n'est pas toujours possible de faire une assemblée en temps utile.
Il doit faire connaître l'avis de l'avocat sur les chances de succès, .. ou d'insuccès. Il peut prendre l'initiative d'un rendez vous chaez l'avocat avec ou ou deux membres du CS. Le CS, à défaut, doit à mon avis prendre cette initiative.
Quand le jugement est rendu, le syndic doit convoquer une assemblée générale si le syndicat a été condamné. Objet : doit-on continuer ou non la procédure d'appel. L'avocat peut être invité à cette assemblée. Il peut donner un avis écrit.
Lorsque l'assignation met en cause une éventuelle erreur du syndic (nullité d'une, plusieurs, ou toutes les décisions), il est impératif de ne pas confier les intérêts du syndicat à l'avocat correspondant du syndic.
Cet avocat devrait d'ailleurs refuser le dossier en raison du risque de contrarité des intérêts.
intéressant tous ces éléments, JPM, mais l'expérience que j'ai en ce moment et que j'ai longuement relatée sur ce forum montre bien que c'est loin de se passer de manière aussi simple et transparente
Je n'en doute pas, Mallo, mais c'est comme celà que celà, à peu près, se passe dans bon nombre de copropriétés.
Les deux vices majeurs sont le défaut de communication de l'assignation aux copropriétaires, très fréquent, et le choix de l'avocat, parfois malheureux.
la l'avocat vient se vendre auprès du nouveau syndic, quant on lit ses conclusions débinant les gens sans regarder les pbs de fond on s'étonne du montant de ses honoraires.... surtout qu'a chaque AG c'est la meme chose les anomalies étant tjs les mêmes et cette année rebelotte c'est encore pire sur le PV sans les noms et les majorités etc
c'est donc bien les copros qui faut envoyer en orbite... mais là c'est un peu fortavec un tel PV (précisons que le pdt de l'AG est un spécialiste du droit et des copros selon lui) et un roublard comme on en fait peu, vulgaire et tout à la suite, insultant ou menacant les gens sans pb
responsabilité du nouveau syndic dans ce type de situation ??
L'analyse de l'ARC est très pertinente mais les solutions le sont moins.
Le premier pincipe est de ne laisser le choix de l'avocat au syndic que pour les recouvrements de charges. En principe la solution est avantageuse car les " routines " de travail présentent généralement un avantage.
Dans les autres cas, il est préférable que le conseil syndical s'occuppe activement du choix de l'avocat. Il n'est pas interdit d'y faire participer le syndic.
Il faut considérer que les opportunités de recours contre le syndic existent sans aucun doute mais il faut les réserver à des affaires dans lesquelles le syndicat subit un préjudice criant et dans lesquelles la faute du syndic est aussi criante. Le recours coûte cher. Il est long et il faut en apprécisz les chances de succès.
Mais surtout, il faut que le conseil syndical suive l'affaire et rencontre l'avocat aux moments cruciaux. Il ne faut pas laisser la bride sur le cou au syndic.
Ultime observation : je pense que l'ARC est dotée d'une pouvoir représentatif suffisant pour conserver des contacts périodiques avec l'Ordre des Avocats (dans chaque région). Dans la plupart des cas, c'est l'avocat qui ne tire pas les conséquences déontologiques normales d'un risque d'opposition d'intérêts.
rôle des avocats et syndics
Forum fermé
Posté - 06 sept. 2005 : 18:45:35
