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 Sujet  |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
 Posté - 07 sept. 2005 : 11:15:02
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Bonjour, notre syndic va proposer à la prochaine AG une résolution afin que la copropriété donne son accord pour que le syndic procède à la mise à prix d'un appartement dont le propriétaire ne paie plus ses charges depuis 8 ans. Une mise à prix est proposée sur le rapport. Que pensez-vous de cette procédure , y a t-il des pièges à éviter ?
merci pour votre avis.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:30:14
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la procédure est tout à fait légal, encore faut ilque la résolution soit bien rédigé.
Attendre un délai de 8 ans me parait exagéré: les interets du syndicat ne sont pas défendus par votre mandataire: le syndic. |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 09:37:43
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Je vous cite un paragraphe en particulier:
" l'assemblée générale prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le syndicat de copropriété sera déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise à prix et décide de fixer celle ci à 35 000 euros."
Quel est selon vous le sens de cette formule ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 10:30:09
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c'est exact.
il s'agit d'une information à tous les copropriétaires.
a défaut d'acquéreur à la barre du tribunal, le SDC se retrouve propriétaire.
mais il faut savoir qu'il se passe un certain temps entre le vote de la résolution, l'assignation autribunal, l'audience......
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 11:26:15
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Un exemple simplifié, en tenant compte des réserve de "nefer"
mais il faut savoir qu'il se passe un certain temps entre le vote de la résolution, l'assignation autribunal, l'audience......
Le copropriétaire défaillant est débiteur de 50.000 Euros
Il n'y a pas d'enchériseur le syndicat
devient acquéreur pour....................... 35.000 Euros
Sur ce prix de vente compte tenu des frais
et des autres créances il revient au syndicat 25.000 Euros
Le syndicat devra réparti sur les copropriétaires
La perte sur créance 50.000 - 25.000 = 25.000 Euros
Le prix d'acquisition............... = 35.000 Euros
Les copropriétaires débourseront..... = 60.000 Euros
Ils seront propriétaires d'un bien valant
35.000 Euros, qu'ils pouront louer par exemple, en attente de le revendre. |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 13:04:21
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| Cela veut-il dire qu'il vaut mieux trouver un acheteur qui surenchérisse ? cela afin d'éviter à la copo. de supporter les coûts d'acquisition et les impayés de charges. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 13:08:24
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bien sur.
de toutes façons les ventes judiciaires sont publiques et les investisseurs se tiennent informés.
la publicité est obligatoire et une affiche est placardée à l'immeuble |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 13:54:32
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De "nefer"
"les investisseurs se tiennent informés."
Et de plus, c'est "tabou", ils de se montent pas les uns sur les autres, ils se "répartissent" le marché.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 14:39:56
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La procédure indiquée est correcte mais les informations le sont moins.
Il faut connaître la situation exacte du dossier et des chances de recouvrement du syndicat. Si la créance remonte pour partie à huit ans, le privilège spécial du syndic ne jouera à plein que pour les deux dernières années plus la partie de l'année civile en cours.
Il faut donc savoir si le syndicat a inscrit son hypothèque légale dans le passé (pour combien ?) et si une ou plusieurs inscriptions complémentaires ont été prises. Si l'hypothèque n'a pas été inscrite, il y a faute lourde du syndic (de l'époque)
Il faut savoir s'il y a d'autres créanciers inscrits avec les montants, et le rang de chaque créancer par rapport aux inscriptions du syndicat. Le travail est ici délicat.
Il faut encore connaître la valeur raisonnable du lot à la date de la vente.
Quand on a tout celà en main, on détermine le montant susceptible d'être recouvré. C'est souvent la totalité quand l'affaire a été bien menée de bout en bout. C'est parfois 50 %. C'est parfois 0 %. Dans ce cas bien sur il ne faut pas se démener. Mais, dans la plupart des cas, on récupère au moins ce qui est garanti par le privilège spécial.
La mise à prix dépend avant tout de la valeur estimée du bien à vendre. Le montant de la créance est secondaire, mais pas sans incidence. Il faut demander à ce sujet l'avis de l'avocat qui serait chargé de la vente judiciaire. C'est la moindre des choses. Il me semble que le minimum de mise à prix est 25 % de la valeur estimée.
Il peut être intéressant de contacter des particuliers éventuellement acquéreurs pour éviter les manoeuvres des professionnels de ce genre d'acquisition.
Certains syndics se font mandater pour ces opérations. Ils ont des acquéreurs dans la manche et perçoivent des honoraires des deux côtés. Ce genre d'opération doit être sérieusement surveillé et, - à mon avis -, prohibé par le syndicat.
Autant dire que le syndic vous doit des informations très précises pour que vous puissiez décider en toute connaissance de cause.
Sur l'observation de Nefer : Citation :
Attendre un délai de 8 ans me parait exagéré: les interets du syndicat ne sont pas défendus par votre mandataire: le syndic.
On ne peut rien dire la dessus sans connaître le dossier. Si le syndic a été confronté à une succession acceptée sous bénéfice d'inventaire, tout est possible. Idem parfois quand le bien dépend d'une succession vacante.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 18:07:05
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De "JPM"
"La procédure indiquée est correcte mais les informations le sont moins"
Les informations données, par les uns et les autres, correspondaient à la question posée.
Vos informations sont complémentaires et intéressantes.
Dans mon exemple succint je montre bien que la récupération n'est pas toujours totale, et qu'il peut y avoir des manoeuvres des investisseurs, j'apprends que des manoeuvres peuvent venir également des syndics!!!
Quand à la valeur du bien elle peut également être influencée par le fait que celui-ci peu être loué, si le propriétaire est bailleur.
Sur l'observation de JPM
C'est parfois 0 %. Dans ce cas bien sur il ne faut pas se démener
Je pense que dans ce cas le syndic doit soumettre à l'A.G. la question d'engager ou non la procédure de recouvrement judiciaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 22:42:59
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Nous parlons ici de saisie immobilière.
Donc le recouvrement judiciaire est terminé. Le syndic a son jugement en poche, pour lequel il n'avait pas besoin d'autorisation de l'assemblée.
La question est de savoir si cela vaut le coût d'engager la saisie immobilière. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 13:43:34
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Est-ce que le débiteur est copropriétaire bailleur ou occupant ? Pourquoi ? Parce que s'il est bailleur le syndic aurait du saisir les loyers ! Mais Mann44 ne le précise pas.
S'il y a arriéré de charges impayés depuis 8 ANS la responsabilité du syndic est sérieusement mise en cause pour avoir laissé passer tout ce temps et causé un préjudice certain à la copropriété
Quant à la procédure de saisie immobilière, elle est très longue et très chère. visez ce lien: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12800
Avant de s'engager dans une telle procédure, il vous faut donc demander au syndic et au CS ce qui a été fait comme procédure de recouvrement à ce jour (frais déjà engagés par le Syndicat) et ce, rapidement, en question complémentaire à l'ordre du jour par exemple, en LR/AR en application de l'article 10 du décret du 27 mai 2004.
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 16:17:07
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bonjour,
effectivement depuis toutes ces années, le syndic nous a présenté des frais de procédure et de recouvrement. Concernant le bailleur, il s'agit d'une SCI qui est en fait celle qui a construit la copropriété en 1996, elle avait gardé ce lot et l'avait mis en location. Les saisies sur loyer ont commencées seulement il y a deux ans, et ne sont pas régulières.
Le syndic est très négligent ( gestrim nantes pour info ).
Que pouvons-nous faire?
J'ai peur que cette vente ne profite a d'autres ? |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 16:19:44
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| Dans le même style, il y a au rez de chaussé un coiffeur, qui selon notre règlement ne fait pas partie de la copo, alors qu'il est dans notre immeuble. Il ne paye donc que sa consommation d'eau car il est sur notre compteur. mais toutes les autres charges sont à nos frais???? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 18:27:28
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De "man44"
"il y a au rez de chaussé un coiffeur, qui selon notre règlement ne fait pas partie de la copo, alors qu'il est dans notre immeuble"
Voir dans le règlement de Copropriété l'état de division. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 18:42:51
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man44,
Votre syndic n'est pas très compétent. Vient se greffer l'histoire du coiffeur...
Votre syndic est-il bien élu ? est-il bien en règle ???
Attention au vice de forme s'il en été qui pourrait se retourner contre la copro.
voyez ce site : perso.wanadoo.fr/ar.copropriete/index.html puis dans le premier cadre en bas à droite dans nullité d'A.G.
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 19:09:44
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bonjour,
l'année dernière nous avons payé 900 euro pour faire analyser le règlement de copo, le syndic a invoqué la loie du 10/07/1965.
cette année il nous demande 1.421 euro pour adapter le règlement !
Pour un petit immeuble de trente lots, c'est pas mal.
Je vais demander la répartition exacte, pouvons-nous voter la réintégration du coiffeur ? Il est sous notre toit et dans nos murs et ne paye rien !.
C'est pourtant un syndic bien connu dans la région nantaise. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 19:15:10
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MAN44 :
1°/ Est-ce que votre syndic est en place depuis 1996 date de la construction de votre copro par la SCI promoteur ?
2°/ Est-ce que vous avez reçu, joint aux convocations AG, copie des jugements justifiant de cette procédure contre la SCI à ce jour,
3°/ Avez-vous été régulièrement informés par votre CS des procédures en cours dans votre copro ?
4°/ Concernant le local du coiffeur, avez-vous interrogé le syndic et le CS sur le nom du proprio de ce local ?
Visez ce lien au sujet des abus Gestrim:
http://www.google.com/search?hl=fr&ie=UTF-8&oe=UTF-8&q=abus%20gestrim+site%3Aunarc.asso.fr&btnG=Recherche+Google&lr=
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 19:42:37
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oui le syndic est le même depuis la construction de l'immeuble.
copie des jugements: non, seulement quelques infos lors des AG.
je ne connaît pas le proprio du salon de coiffure et comme il ne fait pas partie de la copo... il est seul avec son salon ...il n'en est pas fait mention dans le règlement ! l'AG est le 22/09 que dois-je faire avec tout cela? je suis perdu. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 21:10:39
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avez vous vérifié à la lecture de l'état descriptif de division, toute l'énumération des lots et leur situation dans l'immeuble,
Si ce local est au rez de chaussée, qu' a t il en commun avec votre copropriété? un mur, une entréé?????
avez vous des plans annéxés à votre réglement de copropriété?
avez vous consulté votre notaire pour une demande d'explication sur votre réglement?
En avez vous parlé avec votre CS? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 22:25:07
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1° - quand un immeuble est mis en copropriété c'est le promoteur (SCI XXX) qui met en place un syndic provisoire (GESTRIM en l'occurence) et non un des moins "voyants" comme vous avez pu le voir sur le site de l'ARC. Chez vous le provisoire a duré trop longtemps. En effet, il ne faut garder ces syndic provisoires qu'UN AN !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29442
2° - le syndic est dans l'obligation d'informer les copropriétaires et de rendre compte de sa gestion (art. 55 du décret). Il était donc obligé de joindre les justificatifs de toutes les procédures en cours, c.a.d. les jugements aux convocations AG. A combien se monte la créance de la SCI XXX ?
3° - le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, établit l'ordre du jour avec le syndic et dresse un rapport d'activité de sa mission, rapport joint à la convocation de l'assemblée.
4° - Il est évident que rien de tout ça n'a été fait dans votre copropriété. La responsabilité du syndic et du conseil syndical sont engagées pour vous avoir laissés dans l'ignorance et surtout pour avoir laissé perdurer ce préjudice certain pour le Syndicat.
Il semblerait surtout qu'il y ait favoritisme vis-à-vis de cette SCI XXX.. Je me trompe ?
Y a-t-il d'autres copropriétaires débiteurs dans votre copro ? Des procédures de recouvrement ont été faites ?
Il vous faut, avant de prendre décision de saisie immobilière, adresser très rapidement un courrier en LR/AR au syndic avec copie au conseil syndical pour exiger que soit porté à la connaissance des copropriétaires le détail de la procédure à l'encontre de cette SCI : actes de justice, dates, frais engagés, etc... (art. 10 du décret)
D'autre part, il vous faut vérifier sur www.societe.com si cette SCI XXX n'a pas de point commun avec GESTRIM (sous-société, fusion...).
Le locataire de la SCI XXX exerce quelle profession ?
Vous indiquez que le syndic vous a déjà fait payer pour "analyser" et "adapter" votre RDC. C'était le moment où jamais de régler vos comptes avec ce coiffeur fantôme.... Que fait votre conseil syndical sur ce point ? L'avez-vous interrogé ? Idem pour le syndic...
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Sujet |
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mise à prix d'un lot pour recouvrement impayés
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