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man44
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 Posté - 13 sept. 2005 : 08:29:28
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Cette sci à 7.000 euros d'impayés vis à vis de la copo. je ne connait pas le locataire, mais je vais le rechercher.
l'AG est le 22/09 pouvons-nous voter contre la nvelle proposition de règlement puisqu'il ne précise pas la présence du local comm.(coiffeur) en rch. Ceci afin d'exiger son intégration ? Ce local fait totalement partie de l'immeuble, il occupe tout le Rch moins le hall d'entrée, les murs sont communs. par contre sur l'ancien règlement, il est fait mention des conditions d'occupation de ce commerce lui interdisant toute nuisance. Mais il n'est pas mentionné dans la liste des lots composants la copo !Il ne paye qu'une conso d'eau car il est branché sur notre compteur. L'immeuble date de 1996. Demain s'il y a des travaux de ravalement ou de toiture il ne sera pas concerné ?
Je vais suivre votre conseil et voir mon notaire. |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 11:26:39
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j'apporte une précision sur une décision en CASS:
Le syndic, unique destinataire de l'avis de mutation
Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-15.337, n° 271 P + B,
Sté SADA c/ Synd. des copr. de la Résidence Le Vaillant et a.
La notification de la vente d'un lot, qui seule fait courir le délai pour former opposition, n'est à signifier qu'au syndic et non au créancier subrogé dans les droits du syndicat.
Une compagnie d'assurance est subrogée dans les droits d'un syndicat de copropriétaires pour le paiement d'un arriéré de charges dû par un copropriétaire en liquidation judiciaire. Bien avant la vente, le tiers subrogé fait opposition au versement du prix. La vente intervenue, le notaire la notifie au syndic, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne réagit pas. L'assureur subrogé forme à nouveau opposition 3 mois après la notification, et souhaite bénéficier du privilège instauré par l'article 2103-1° du code civil au profit du syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation considère que si le tiers subrogé peut bénéficier du privilège de l'article 2103-1° du code civil, son opposition ne peut être que rejetée pour tardiveté. L'article 20 de la loi de 1965 désigne le seul syndic de la copropriété comme destinataire de la notification de la vente et le délai de 15 jours pour faire opposition court à compter de la réception de l'avis de mutation. Par cet arrêt, la Cour de cassation semble écarter la possibilité d'une opposition « préalable », c'est-à-dire opérée avant même la notification de la vente au syndic par le notaire, opposition « préalable » que le tiers subrogé aurait formée.
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 13:57:25
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man44:
Mais quelle mise à jour il est entrain de faire votre syndic voyou sur votre RDC je ne comprends vraiment pas son attitude, il y a eu des extensions par la suite !!
Citation :
Messages 76
Dans votre poste: Posté - 13 Sep 2005 : 08:29:28
L'immeuble date de 1996, donc votre règlement de copropriété date de cette époque, est donc il est conforme à la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application.
Dans votre poste du:
12 Sep 2005 : 19:09:44
Bonjour,
L’année dernière nous avons payé 900 euro pour faire analyser le règlement de copo, le syndic a invoqué la loi du 10/07/1965.
Cette année il nous demande 1.421 euro pour adapter le règlement !
Pour un petit immeuble de trente lots, c'est pas mal.
Je vais demander la répartition exacte, pouvons-nous voter la réintégration du coiffeur ? Il est sous notre toit et dans nos murs et ne paye rien !
Donnez plus de précision pour ses mises à jour à répétition |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 14:07:59
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L'arrêt cité par Mathi n'a rien à voir avec le sujet mais il est intéressant.
Il montre d'abord qu'un assureur spécialisé comme la SADA peut se planter dans une affaire de recouvrement de charges. Celà peut être le cas d'un syndic, professionnel et a fortiori bénévole.
Un assureur qui paie les charges dues par un copropriétaire est subrogé dans les droits et actions du syndicat. Il peut donc bénéficier de l'inscription hypothécaire et du syndicat comme du privilège. Il peut faire opposition et mettre ainsi en oeuvre le privilège. Mais les exceptions opposables au syndicat lui sont opposables, notamment celle d'opposition tardive.
MAIS : si le syndicat a reçu paiement des charges dues par l'assureur, peut-il faire opposition alors qu'il n'est plus créancier ? Celà est une bonne question. Qu'en pensez-vous, Mathi ? Et les autres ?
Une réponse facile est de dire qu'il dispose d'autres moyens de conservation de sa créance. C'est vrai et il est surprenant que la SADA ne l'ait pas fait.
Mais quand même, peut-il utiliser les solutions faciles du statut de la copropriété ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 14:15:19
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Mathi, Man44 : si l'on s'entient simplement aux chiffres que rappelle Mathi, 2.320 € pour mettre en conformité un RDC de 1996 (L.SRU, L.Habitat et Urbanisme, décret de 05.2004) je ne vois rien là d'extraordinaire. Même s'il faut ajouter 600 € d'acte notarié pour l'inscription au fichier immobilier, 3.000 € ne me paraissent pas exorbitants.
Il faut bien comprendre qu'une mise en conformité art.49 d'un RDC, c'est une mise en conformité, qu'il y ai 5 lots ou 872 !!!!
La mise en conformité avec les dispositions légales est la même pour l'une ou l'autre de ces 2 copropriétés..... même si la pilulle des 3.000 € passe mieux à 872 qu'à 5 .., nous en sommes d'accord !
Maintenant, il faut voir le détail, à quoi correspondent ces 900 et ces 1.400 € !
Pardon à tous pour avoir dévié du sujet initial ... |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2005 14:17:51 |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 14:42:56
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les 900 euros correspondent a l'analyse du règlement
les 1700 euros sont les frais de rédaction et d'enregistrement du nvx règlement. Je ne discute pas cela, mais simplement le fait que le règlement de notre copo n'intègre pas une partie de notre immeuble: local com.(coiffeur) du Rch. Il ne fait pas partie de la copo. cela me semble anormal, car il bénificie du même immeuble, murs communs, toiture, énergies, assurance commune ect... |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 16:45:52
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man44 je trouve des anomalies d'après vos postes, mais quel analyse c'est nouveau sa de la par de votre syndic et les frais d'enregisrement il y a des choses qui ont changé les quelles, il y a eu vote en AG pour cette analyse je vous avoues que je ne comprends pas bien votre situation, le mieux:
Vous pouvez aller voir votre notaire et en profiter pour vous faire confirmer si le remaniement de votre RDC est nécessaire. A mon avis il ne l'est pas puisque votre immeuble est neuf. De toutes façons ça n'est pas obligatoire (pas de sanctions) et ça ne concernerait principalement que les RDC datant de 1965. Ou alors votre RDC aurait "bougé" suite à la séparation du local coiffeur (si séparation il y a ?)
Je vous conseille de monter un bon dossier et de consulter en urgence l'ADIL de Nantes :
ADIL DE LA LOIRE-ATLANTIQUE
Nantes
6, rue de l'Arche Sèche
44000 Nantes
Tél : 02.40.89.30.15
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 17:26:12
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Mathi !!!!! Un RDC rédigé en 1996 ne peut être en conformité avec les dispositions légales impératives introduites par la loi SRU en 12.2000, la loi Habitat et Urbanisme, et encore moins par le décret de mai 2004 modifiant celui de 1967.
La mise en conformité concerne les clauses du RDC qui seraient contraire aux dispositions légales. D'où une relecture indispensable.
La pertinence de la mise en conformité, c'est autre chose ... On la fait ou pas !!!
Quant au local "coiffeur", il concerne tant la destination de l'immeuble que l'EDD, ce qui n'entre pas dans le champ de la mise en conformité art.49.
Pour autant, si la mise en conformité est entreprise, la remise en ordre d'un EDD manifestement non conforme ou la révision d'une grille de répartition illicite s'impose.
Mais ce n'est pas ici de "l'art.49".
Pour le tarif 900 + 1700, ce dernier avec les frais d'acte notarié, soit 2.600 €, c'est un prix très raisonnable ! ...surtout si le travail est bien fait.
Reste ce local "coiffeur", qu'il faut bien régler, puisqu'il est intégralement dans l'emprise, dans les murs de l'immeuble en copropriété...
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 22:41:13
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Le décret du 27 Mai 2004 modifiant s'applique d'office puisque il remplace le décret 1967 non gédehem!!
D’autre part la mise à jour du règlement de copropriété ne concerne que les immeubles datant de 1965 ou avant 1965 cet loi il lui faut son décret d'application et donc de 1967 non gédehem!!
D'autre par un arrêt récent de Cour de Cassation stipule que toute clause contraire à la loi elle est répété non écrite
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X05X03X00191X083
Alors ma question et je le maintiens : pourquoi ses analyses puisque l'immeuble date de 1996 ?
J'adhère totalement à cette explication qui simplifie la chose.
Inutile de se précipiter, aucune sanction n'est prévue pour le moment.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0705/abus499.htm
ou encore
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus421.htm
ou encore
http://www.unarc.asso.fr/site/sru/sru36.htm (cliquer sur le point 13)
Syndic - Assurance responsabilité professionnelle - Faute intentionnelle ou dolosive
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2002X01X03X00002X000
Citation :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29367
Ce n'est pas à priori exorbitant, c'est du vol, du racket !
Déja, mettre en conformité un RDC avec les dispositions légales et enlever tout ce qui leur est contraire, qu'il y ai 20 lots ou 500 lots, revient au même.
Par lot, cela devrait avoir un cout supérieur pour 20 lots ... que pour 500 : le travail est exactement le même !
Par un "juriste spécialisé" , pas plus de 2.000 €.
Mais c'est un travail qui peut être très bien fait par tout bon praticien de la copropriété, comme par un CS au fait des textes.
Si vous y ajoutez les frais d'acte (notaire : 500 €) et les frais d'enregistrement et d'honoraires pour le conservateur des hypothèques, ça peut aller dans les 3.500 /4.000 € tout compris, en prenant une fouchette haute.
Pour ce qui concerne un éventuel re-calcul des répartitions qui seraient illicites, elles sont là aussi relativement simples dans leur principe.
Prenons une grille ascenseur.
JPM a indiqué dans un post la méthode qui était en gros à retenir, comme par exemple du pas à prendre en fonction de l'utilité pour chacun des lots.
Même en 10 h. de travail à 100 € de l'heure (j'y vais non à la louche mais à la pelleteuse !) .. ça nous fait 1.000 € mais certainement pas les 9.000 € annoncés qui sont, il faut le redire, une véritable arnaque dont le syndic, au fait des tarifs appliqués dans ce domaine, est le complice ...(ou l'organisateur ? )
Si vous ajoutez la mise en conformité et une ou 2 grilles de répartition (pas plus), vous devez au maxi avoir un budget de 5 à 6.000 €, encore une fois en étant très généreux, dans la fouchette haute, pour la totalité de l'opération "mise en conformité."
Il est manifeste que votre syndic profite là de la crédulité, de la jeunesse, de la méconnaissance des choses par les copropriétaires et par le CS..
Edité par - gédehem le 05 Sep 2005 20:59:49
ou encore,
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=23074&whichpage=6
Je vous avoue que je ne comprend plus la situation, pourquoi!!!
man44
Vous précisez que sur "l'ancien règlement, il est fait mention des conditions d'occupation de ce commerce lui interdisant toute nuisance. ". C'est bien que ce lot faisait partie de votre copropriété. Entre temps il s'est passé qque chose pour qu'il se "désolidarise" de la copro ? Seul le syndic et le notaire (?) doivent vous l'indiquer. Ca aurait été la moindre des choses que le CS s'y intéresse également et vous en soyez informés légalement. Il faut absolument que vous sachiez à quoi vous en tenir avec ce lot et pourquoi il a été retiré de votre RDC et avec quelle autorisation ?
C'est pourquoi je vous conseillais d'adresser un courrier LR/AR au syndic avec copie au CS (ci-dessus). Et puisque vous n'êtes que 30 copros informez en tous les autres très rapidement. Il vous faut absolument avoir le DETAIL de tous les frais de procédures (dates des actes, montants engagés auprès de tel avocat ou tel huissier, etc...)
Vous indiquez que vous ne connaissez pas le locataire de la SCI. Mais ce local est dans votre résidence ? Vous ne voyez pas le commerce qui y est pratiqué ?
Si votre syndic a gardé des "appointances" avec la SCI promoteur et que cette dernière est favorisée déjà il y a magouille dans l'air. Mais c'est que surtout, ayant trop laissé s'accumuler les arrièrés de charges, le syndic et le conseil syndical sont largement mis en cause...
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Edité par - mathi le 14 sept. 2005 00:05:56 |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 08:25:14
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bonjour,
effectivement mathi, j'ai un écart sur le prix de la remise en conformité du RCO car j'ai auparavant mentionné un prix HT et par la suite TTC. Malgré tout je reconnais que a force d'aborder tous les sujets dans un même post on fini par s'y perdre.
En résumé:
1° nous avons un COPO qui ne paye plus ses charges ( c'est une SCI), et le syndic nous demande de voter pour saisir ce lot et procéder à une vente sur saisie.
2° nous avons un local comm au RcH qui est un Coiffeur, ce lot n'a jamais fait partie de la copo au niveau du RCO, mais physiquement c'est exactement le même batiment, même construction
3° l'année dernière le syndic à influé l'AG pour lancer une analyse de notre RCO ( j'avait voté contre ), et cette année nous demande de voter pour sa mise en conformité.
Et là je serais d'accord s'il en profite pour intégrer le lot du coiffeur.
C'est pas simple tout çà. Enfin je vais suivre vos conseils et bien préparer l'AG du 22/09. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 09:49:53
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Man44, Gedehem vous a indiqué fort justement que l'adaptation de l'article 49 n'a rien à voir avec votre problème de lot coiffeur. Il faut vous vous en tenir à cette indication parfaitement exacte.
Ceci étant, cette question dee coiffeur doit certainement être élucidée et ce n'est pas bien difficile
de connaître le nom du propriétaire de cette boutique
de demander la fiche immobilière établie au nom de ce propriétaire
et d'en tirer ensuite les renseignements nécessaires. Vous verrez facilement si, pour la conservation des hypothèques, le local dépend de votre copropriété ou non.
S'il y a lieu à régularisation, elle se fera en parallèle avec l'adaptation, mais indépendamment de celle ci.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 11:13:02
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Charges de copropriété
Cour de cassation, 3e civ., 12 déc. 2001, nº 00-13.824, nº 1747 FS-P+B
Pouligny et a. c/ Sté Régie Verzier
L'obligation au paiement des charges prévues au règlement de copropriété a une cause réelle, même si elles ont été fixées par une assemblée générale annulée.
Une société avait administré une copropriété sans avoir été valablement désignée comme syndic. Les assemblées générales convoquées par cette société ont été judiciairement annulées. Deux copropriétaires qui avaient payé leurs quotes-parts au titre des charges courantes de copropriété, de dépenses de réparation et d'amélioration votées au cours des assemblées annulées en ont alors demandé le remboursement. Ces copropriétaires alléguaient n'avoir jamais été débiteurs de ces charges, de par la rétroactivité de la nullité des assemblées invalidées.
La cour d'appel les déboute, et la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel. Tour à tour, ces deux juridictions ont jugé que l'annulation des assemblées générales était sans influence sur l'obligation des copropriétaires de régler leurs charges. En effet, celles-ci résultaient du règlement de copropriété et avaient ainsi une cause réelle.
Cette décision fondée sur la cause assouplit enfin la jurisprudence actuelle affirmant que les règles de convocation aux assemblées doivent être scrupuleusement respectées, à peine de remettre en cause des charges correspondant à des dépenses déjà réalisées mais dont l'exigibilité suppose une décision valide et définitive d'approbation
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 13:47:19
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Cet arrêt a fait la joie des juristes :
cause réelle ? au sens de cause incontestable ? ou au sens de l'obligation réelle, qui passe automatiquement sur la tête de chaque propriétaire successif, comme les charges d'une ASL ?
Inadvertance de rédaction ou confusion voulue ?
Mathi, qui a reproduit l'arrêt, doit bien avoir une idée sur la question 
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 19:17:21
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Bonjour à tous,
Revenant au sujet initial: la saisie immobilière, elle s'effectue au TGI où seulement les avocats mandatés participent aux enchères et contrairement à ce qui a été affirmé plus haut, les lots invendus sont extrêmement rares; la mise en garde concernant l'obligation de rachat par le syndicat est surtout utilisé par les syndics incompétents ou ignorants.
Quant au lot"salon de coiffure" qui paye sa consommation d'eau et rien d'autre, il faudrait s'en occuper d'urgence car cette situation est illicite. Si une SCI était le promoteur qui a construit l'immeuble, elle a pu ainsi favoriser le propriétaire de ce lot. Est-il membre de la SCI? 
Cordialement |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 12:55:08
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Bonjour,
l'AG à lieu tout à l'heure à 18h00. Je vais essayer d'obtenir des réponses à toutes ces questions. Concernant ce local commercial, il n'est bien sur pas à l'ordre du jour, mais je vais quand même aborder le sujet devant l'AG présente. A suivre  |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 10:51:42
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Bonjour,
Effectivement le lot ( salon de coiffure )est la propriété d'un ami du promoteur qui semble avoir favorisé ce dernier. J'ai officiellement demandé au syndic de me communiquer l'état de division et de consulter un juriste pour lancer ce dossier ( je vais ouvrir un post spécifique sur ce sujet si vous voulez bien )
Pour la procédure de vente judiciaire d'un autre lot, il s'agit d'un SCI qui a disparue dans la nature, nous avons autorisé le syndic à lancer la procédure. Notre interlocuteur à changé, il semble plus compétent que le précédent et beaucoup plus actif. a voir,
Je lance également au autre post avec le thème suivant: pouvons-nous modifier la répartition des charges pour un lot d'un dentiste qui génère plus de perturbations et dépenses dans la copo. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 11:18:36
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| man44: l'état descritpif de division figre dans votre réglement de copropriété: l'avez vous relu?????? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 11:52:18
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bravo man44
mes encouragements |
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man44
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 12:00:46
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| oui, le lot de local du rez de chaussé n'y figure pas , il représente pourtant pas loin de 20% de la surface de l'immeuble |
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mise à prix d'un lot pour recouvrement impayés
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