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Modification des charges de copropriété : l'unanimité ou rien
Cass. 3e civ., 18 févr. 2004, n° 02-17.470, n° 186 P + B, SCP Beaucourt et Pintenat c/ Synd. des copr. de la résidence Le Prieuré
La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité.
Une assemblée générale avait décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que les lots utilisés à des fins professionnelles seraient redevables d'un forfait de 15 % du montant des charges afférentes à la minuterie, aux ascenseurs et au nettoyage. Un copropriétaire demande la nullité de cette résolution. La cour d'appel valide cette augmentation des charges de copropriété des locaux professionnels décidée à la majorité de l'article 26. Elle l'assimile à une simple modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes, qui peut n'être autorisée qu'à la double majorité et non à l'unanimité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26).
La Cour de cassation censure cet arrêt et rejette l'assimilation effectuée par la cour d'appel. Elle réaffirme que l'assemblée générale ne peut modifier la répartition des charges qu'à l'unanimité des copropriétaires, conformément au principe posé par l'article 11 de la loi 1965. Seuls les articles 11, 12, 25 f et 27 permettent des dérogations à ce principe d'unanimité, or aucune de celles-ci n'était applicable en l'espèce.
Date d'effet de la répartition des charges effectuée judiciairement
Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-13.976, n° 473 P + B, épx Patti c/ Synd. des copr. du 24, rue Violet à Paris
Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas le mode de répartition des charges, celle-ci est fixée judiciairement et n'a d’effet que pour l'avenir.
Les propriétaires d’un lot, assignés en paiement d’un arriéré de charges, invoquaient en défense l’absence de stipulation du règlement de copropriété sur la répartition des charges. Ils soutenaient que les clauses relatives aux charges étant contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elles devaient être réputées non-écrites. Or « une clause non écrite est censée n’avoir jamais existé » (Cass. 3e civ., 9 mars 1988, n° 86-17.869, SCI Carlina c/ Synd. des copr. de la Résidence Les Pradets au Mont-Dore : Bull. civ. III, n° 54). Par conséquent, le copropriétaire qui a réglé ses charges sur ce fondement peut se prévaloir de l’effet rétroactif de la décision (Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, n° 99-16.059, Sté CAFF c/ Synd. des copr. du 90-94 av. Félix faure à Paris : Bull. civ. III, n° 198).
Mais en l’espèce, il n’y avait tout simplement aucune clause fixant la répartition des charges ; la solution devait donc être différente. La Cour de cassation, confirmant la décision d’appel, souligne que l’absence totale de clé de répartition conduit le juge non pas à constater le caractère non-écrit de la clause, mais à procéder à une répartition judiciaire des charges, qui n’aura d’effet que pour l’avenir.
l'immeuble date de 1995, non il n'y a pas de plans avec le RECO, oui j'ai demandé au syndic à l'AG d'enquêter sur cette situation. Sur votre conseil, je vais lui demander de contacter le notaire.
De "JPM" "La procédure indiquée est correcte mais les informations le sont moins" Les informations données, par les uns et les autres, correspondaient à la question posée. Vos informations sont complémentaires et intéressantes. Dans mon exemple succint je montre bien que la récupération n'est pas toujours totale, et qu'il peut y avoir des manoeuvres des investisseurs, j'apprends que des manoeuvres peuvent venir également des syndics!!! Quand à la valeur du bien elle peut également être influencée par le fait que celui-ci peu être loué, si le propriétaire est bailleur. Sur l'observation de JPM C'est parfois 0 %. Dans ce cas bien sur il ne faut pas se démener Je pense que dans ce cas le syndic doit soumettre à l'A.G. la question d'engager ou non la procédure de recouvrement judiciaire.
la pratique semble bien rodé car dans mon immeuble avec le meme nb de lots une vente par adjudication a été effectuée voila 6mois et dont la sté défaillante n'avait pas payé ses charges depuis 10ans . la vente s'est faite par adjudication ,le nouvel acquereur un marchand de bien vient de retaper le lot et l'a mis en vente sans payer les charges . de plus la copro ne peut pas recuperer les arrierés de charges (au moins 2ans + année en cours)car d'aprés le syndic il y a une "procedure de répartition" qui doit etre effectué par le tribunal et cela peut durer un certain temps. vous qui semblez maitriser le sujet , avez vous entendu parler de cette procedure et pouvez vous m'en dire plus car nous voudrions mettre un terme a cette histoire et le syndic semble nous promener.. merci
Bonjour, bonne semaine à tous Vous me faites peur, car effectivement, je me suis renseigné et cette SCI qui nous doit déjà environ 7.000 euros de charge, a également une créance de 40.000 euro de crédit sur cet appartement + 5.000 euro d'impayés auprès de sa banque. cette dernière à une hypothèque sur l'appartement et sera prioritaire pour se faire rembourser en cas de vente judiciaire. La mise à prix est de 45.000 euro pour un T3 récent. Effectivement je suis sur qu'il va partir pour une bouchée de pain dans la poche d'un investisseur en bon habitué des TGI. Je ne voudrais quand même pas voir nos charges s'envoler? Quels sont les coûts de procédure que l'on vous a fait payé?
[/quote]dans mon immeuble avec le meme nb de lots une vente par adjudication a été effectuée voila 6mois et dont la sté défaillante n'avait pas payé ses charges depuis 10ans .la vente s'est faite par adjudication ,le nouvel acquereur un marchand de bien vient de retaper le lot et l'a mis en vente sans payer les charges .de plus la copro ne peut pas recuperer les arrierés de charges (au moins 2ans + année en cours)car d'aprés le syndic il y a une "procedure de répartition" qui doit etre effectué par le tribunal et cela peut durer un certain temps. elm [/quote]
Bonjour,
Le nouvel acquéreur n'a aucune obligation de régler les charges en souffrance du précédent propriétaire saisi et il est vrai que la "répartition" est effectué par le tribunal et que ce processus prend un certain temps. Cordialement
mise à prix d'un lot pour recouvrement impayés
Forum fermé
Posté - 23 sept. 2005 : 12:06:32
