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 Sujet  |
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vito64100
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 09 sept. 2005 : 07:29:18
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Bonjour à tous
Ma question concerne la répartition des charges
1) d eau froide
2) des frais d entretiens des parties communes
pour des locaux commerciaux au sein d une copropriété.
1)un local commercial qui possède son propre branchement d'eau n etant pas connecté au compteur de l immeuble et etant facturé directement par la compagnie des eaux doit il ou non participer aux charges communes d eau froide. Alors qu il n a pas d acces direct à l immeuble.
2) Bien qu il est clairement stipulé sur le règlement de coproprieté qu un lot (local commercial) ne doit pas participer aux frais d entretient et d éclairage des escaliers menant aux étages le syndic avec l accord du conseil syndical continue à reclamer les charges communes d entretien des escaliers à ce coproprietaire.
Qu en pensez vous?
existe il un juriprudence sur ces sujets je n arrive pas à trouver
merci de votre aide
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 08:29:43
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le syndic doit appliquer les clés de répartition prévues dans le réglement de copropriété.
ce copropriétaire a t il mis en demeure par écrit le syndic de le faire? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 08:31:48
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Dans les 2 cas je dirais que c'est la simple application de l'art.10 de la loi de 65. (L.art.10, alin.1)
Que ce soit le service collectif "Eau froide collective" que l'escalier commun, le lot qui n'en a aucune utilité, utilité objective, potentielle, et non utilité effective, n'a pas à en prendre la charge.
Ceci est d'autant plus évident chez vous, ce lot commerce n'ayant aucun accès à cet escalier ni aucun besoin du service "eau", ayant son propre branchement privatif.
C'est une disposition légale intangible. Nous parlons ici des charges liées au fonctionnement et à la fourniture du service en question.
Car pour ce qui concerne la conservation de ces services ou équipements, puisqu'ils sont des parties communes entre tous les propriétaires de lots, la reconstruction de l'escalier par exemple serait à la charge de tous, y compris le lot commerce, cet escalier étant une partie commune indivise entre tous les propriétaires de lot, constitutif de l'immeuble en copropriété (comme le toit et les fondations..) |
Edité par - gédehem le 09 sept. 2005 08:32:34 |
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vito64100
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 11:58:23
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je vous remercie de vos réponses
bien que ayant demandé à plusieur reprises par courrier et lettre recommandé d'appliquer la clé de répartition des charges celui ci n en a jamais tenu compte.
2) Pourriez vous me dire où je peux consulter l 'article 10 de 65 alinéa 1 .?
D avance je vous remercie
Je crois que je me suis bien fait rouler dans la farine   |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 14:17:05
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L'art.10 dont il s'agit est extrait de laloi du 10.07.1965 modifiée qui régie tout immeuble en copropriété, que vous trouverez sur ce site, sile moteur "recheche' veut bien fonctionner ....
"L.art.10 : - Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories des charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
L'utilité dont il est question est celle potentielle, objectve, et non l'utilité effective.
Dans votre cas, l'imputation à votre compte de ces charges et d'autant plus abusive qu'une clause du RDC prévoit que vous en soyez exonéré.
Vous devrez notifier (LRAR) au syndic une note rappelant cet art.10, la ou les clauses de votre RDC qui précise .. "qu un lot (local commercial) ne doit pas participer aux frais d entretien et d'éclairage des escaliers menant aux étages ..." , que ces charges abusivement imputées s'élèvent au total de .... € pour l'année en cours et les 4 années qui précèdent, et qu'il veuille bien en créditer le montant à votre compte.
Vous ferez parvenir copie au pdt du CS.
S'il ne le faisait pas, vous retiendrez tout ou partie de cette somme sur vos charges à venir, jusqu'à épuisement, non sans le lui avoir signalé par courtoisie.
Il peut éventuellement vous poursuivre, nul ne pouvant se faire justice soi-même ! ...Mais comme il vous a imputé ces charges abusivement, il ne mettra pas le doigt dans l'engrenage par peur des retours de baton par le juge pour action abusive ....
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Edité par - gédehem le 09 sept. 2005 14:19:09 |
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hes
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450 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 11:57:46
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Bonjour
Restons prudent pour l'escalier car c'est un élément des parties de l'immeuble dont l'entretien incombe à tous les coprop.
Un arrêt récent de la CA de Paris n'exonère le prop d'un Rez de Chaussée de l'entretien de l'escalier, seulement du revêtement.
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vito64100
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 12:04:41
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même si indiqué dans le règlement de cropropriété???
2) Bien qu il est clairement stipulé sur le règlement de coproprieté qu un lot (local commercial) ne doit pas participer aux frais d entretient et d éclairage des escaliers menant aux étages le syndic avec l accord du conseil syndical continue à reclamer les charges communes d entretien des escaliers à ce coproprietaire.
Alors à quoi servent les réglement de copro ?? |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 12:05:35
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hes a raison, l'escalier est, en jurisprudence, considéré comme faisant partie intégrante de la destination de l'immeuble et, à ce titre, non considérable comme un élément d'équipement particulier.
Par ailleurs, il y a bien une partie, même minime, de charges d'eau qui est commune (différence entre compteurs individuels s'il en existe et compteur commun) pour l'entretien des parties communes, mais il se peut aussi que non  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 16:01:28
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Plus simplement l'escalier
est une partie commune, dont les charges sont régies par l'article 10 alinéa 2,
et non pas un élément d'équipement commun, dont les charges sont régies par l'article 10 alinéa 1.
Les charges d'escalier sont réparties entre tous les copropriétaires sauf s'il est constitué dans le RC en partie commune spéciale entre les propriétaires des lots n° nn à nnn. Dans ce cas les charges sont réparties entre ces propriétaires au prorata des tantièmes spéciaux.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:33:45
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Sur cette question des charges pour l'escalier, il faut rappeler la clause du RDC de Vito64100 :
"un lot (local commercial) ne doit pas participer aux frais d entretien et d éclairage des escaliers menant aux étages ...".
Quoi qu'on dise ici, cette disposition conventionnelle doit être appliquée aussi longtemps qu'il n'est pas constaté par le juge qu'elle est contraire aux textes et de ce fait non écrite. |
Edité par - gédehem le 29 sept. 2005 18:35:50 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:26:26
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Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Actualisé le 2 octobre 2003
--------------------------------------------------------------------------------
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 mai 2003 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 02-10828
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : MM. Cossa, Choucroy.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Donne acte au syndicat des copropriétaires 1, place Victor Hugo à Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM X..., Y..., Z..., A..., K... B..., les époux C..., MM. D..., E..., F..., les consorts G..., M. H..., la société civile immobilière (SCI) Hugo 1, les consorts I... et les consorts J... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de cette loi ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2001), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1, place Victor Hugo (le syndicat) a assigné la société La Mondiale et la société civile immobilière Mayoly Spindler (la SCI), propriétaires de deux lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée, pour faire réputer non écrites les stipulations de l'article 52 du règlement les dispensant de contribution aux frais d'entretien, de réparation, de réfection et d'éclairage des escaliers ; que la société Fondis est venue aux droits de la société La Mondiale ;
Attendu que pour débouter le syndicat, l'arrêt retient que l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement puisse mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, que ce texte ne subordonne pas cette solution à la constitution des parties communes spéciales, que les escaliers peuvent ne pas bénéficier à tous les lots, qu'il n'est pas discuté que tel est bien le cas en l'espèce pour les lots du rez-de-chaussée et que le règlement de copropriété pouvait, dès lors, valablement stipuler que seuls les copropriétaires des niveaux autres que le rez-de-chaussée devaient contribuer aux charges d'entretien de réparation et de réfection des escaliers et aux frais de leur éclairage ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a débouté le syndicat de sa demande d'annulation des dispositions de l'article 52, alinéa 2, du règlement relatives aux frais d'entretien, de réparation et de réfection des escaliers et aux frais d'éclairage des escaliers, en tant qu'elles stipulent que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne contribuent pas à ces frais, l'arrêt rendu le 11 octobre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Fondis et la SCI Mayoly Spindler aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille trois.
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 2003 III N° 95 p. 87
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2001-10-11
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Clause du règlement exonérant certains copropriétaires d'y contribuer - Validité - Condition .
Viole les articles 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété dispensant des copropriétaires, titulaires de lots à usage commercial au rez-de-chaussée, de contribution aux frais d'entretien, réfection et éclairage des escaliers, sans constater que les escaliers figurent au nombre des parties communes spéciales ni relever que les lots en cause n'ont pas d'accès aux parties communes de circulation de l'immeuble.
COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Clause réputée non écrite - Clause relative à la répartition des charges - Entretien et conservation des parties communes - Clause exonérant un copropriétaire
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1998-07-08, Bulletin 1998, III, n° 161 (1), p. 106 (rejet), et l'arrêt cité.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 10, al. 2, 43.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2003X05X03X00108X028
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 11:20:12
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Mathi, nous sommes tous d'accord sur ce point : comment ne pas l'être !!
Mais en attendant qu'il soit statué sur la clause du RDC de Vito64, la clause du RDC exonérant le commerce doit être appliquée ..
C'est la question qu'il avait posé, je crois. |
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vito64100
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 12:08:30
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Citation :
Initialement entré par mathi
Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Actualisé le 2 octobre 2003
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 mai 2003 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 02-10828
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : MM. Cossa, Choucroy.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
..........
 J avoue que je n ai pas tout compris dans tout ça ??
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 15:50:24
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Gédéhem,
J'avais bien vu la question posée :
"existe il un juriprudence sur ces sujets je n arrive pas à trouver " Posté - 09 Sep 2005 : 07:29:18
Vito64100,
Relisez calmement la jurisprudence, au besoin imprimez là et vous comprendrez très vite qu'elle concerne votre sujet.
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vito64100
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:28:42
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Je relis j avoue mon ignorance, encore une fois..
dois je comprendre que les locaux commerciaux ne doivent pas participer aux charges d'entretien et eclairage des escaliers menant aux étages?
Je vais scanner la page de mon réglement de copropriété où est indiqué que certains lots ne doivent pas participer aux charges d'entretien et éclairage...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 17:40:24
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Pardon Nefer, il me semble que l'arret que vous rapportez ne répond pas à la question posée.
Il s'agit ici d'une demande visant à faire reconnaitre une clause de RDC 'non écrite', ici contraire à l'art.10 de L.
Mais une clause "non écrite" doit être constatée telle par le juge. Il n'y a pas de contestation là dessus.
Tant que ce constat n'a pas été fait par le juge, une clause de RDC doit être appliquée, même s'il est supposée qu'elle serait éventuellement contraire aux textes.
Il y a eu qques arrets là dessus, que je vais tenter de retrouver.
A noter celui-ci, qui va dans le sens que j'indique :
"Le syndic, simple mandataire du syndicat, n'est pas recevable à ce prévaloir, contre l'avis de son mandant (le syndicat) ou contre l'avis de l'ensemble des copropriétaires pris indivuduellement de la nullité de certaines clauses du RDC, qu'il a pour mission de se contenter de faire appliquer. Il est seulement autorisé à attirer l'attention du syndicat sur d'éventuelles irrégularités et en saisir l'assemblée" (CA Paris, 10.10.2000, Loy et Cop n°80,2001).
Je confirme la jurisprudence (je cherche ) qui est dans le droit fil de l'arrêt ci-dessus : " Une clause du RDC supposée 'non écrite' doit être appliquée aussi longtemps qu'il n'a pas été constatée par le juge qu'elle est non écrite et qu'elle n'a donc jamais existé. " |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:34:21
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pardon Nefer, il me semble que l'arret que vous rapportez ne répond pas à la question posée.
Gédehem: rendons à César: je n'ai pas cité d'arrêt |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:35:54
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J'ai trouve :
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite.". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
En conclusion, la clause du RDC de Vito64 qui exonère de charge le lot 'Commerce' doit être appliquée tant que le juge n'a pas constaté qu'elle est contraire aux dispositions légales, .... ce qui n'est peut être pas le cas en l'espèce .....
Désolé, Nefer ..(pffff, mes lunettes !!!)..
Rendons donc à Mathi .... |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 18:39:14 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:58:25
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vito64100,
je comprends ... que vous ne compreniez pas : les arrêts de la cour de cass sont toujours rédigés dans ce charabia moyenâgeux, donc pas pour le justiciable de base que nous sommes pour la plupart.
Le mieux est de se reporter à l'analyse en fin d'arrêt, qui commence par "viole les art. 10 alinéa 2 ...", rédigé apparemment pas quelqu'un de notre époque |
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vito64100
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:59:03
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Pardonnez moi .. mais que dois je comprendre par : " ecrite" et "non ecrite " ??
je nage completement la!
J ai le document (réglement de copropriété) où il est ecrit que le lot en question ne doit pas participer à ces charges !! est ce cela?
On ne peut inclure de documents pdf ici c est bien dommage ou alors je ne sais pas comment faire ... "en pdf" vous pouvez le recevoir? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:30:43
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Vito : Une clause d'un RDC ne peut être contraire aux dispositions légales.
Normal : si la loi dit "Ici c'est stationnement interdit" et qu'une clause de votre RDC dit "Ici on peut stationner comme on veut", Cette clause du RDC 'viole' la loi.
Comme une clause d'un RDC ne peut être contraire à la loi, on dit alors qu'elle n'existe pas, qu'elle est "non écrite".
Seul le juge peut constater qu'une clause d'un RDC est contraire à la loi.
L'ayant constaté il dira qu'elle est "non écrite".
C'est sur ce constat que la C.Cassation à décidé qu'une clause "non crite" d'un RDC n'avait jamais existé ...donc avec effet rétroactif depuis l'origine du RDC ....
Mais pour chez vous, tant que le juge n'a rien constaté, toutes les clauses de votre RDC doivent être appliquées, y compris celles supposées contraire aux textes. |
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