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 Sujet  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 14 févr. 2007 : 12:26:31
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Laurent, c'est vrai que ce type de règlement laisse faire n'importe quoi aux élus... mais ça permet aussi de prévoir du solaire bien intégré architecturalement (dfficile à écrire!), ce qui est en général proscrit par des règlements plus rigides !
Ma position sur ce sujet est en faite très forte.
Supression de toutes les règles d'urbanisme ayant rapport avec l'aspect des constructions et par contre obligation de recourir à un architecte pour tous travaux.
Au moins, çe ne serait pas faux-cul !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 12:37:22
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Citation :
Initialement entré par swargon
Bonjour,
J'envisage l'achat d'une maison dont la SHON totale dépasse peut etre ce qui est autorisé par le COS: les propriétaires ont en effet posé en plancher dans les combles (qui est donc maintenant de la SHOB).
La question est de savoir si cette surface en combles est de la SHON, car les montants verticaux de la charpente sont assez nombreux. Comment définit-on une charpente "encombrante"??
Une charpente encombrante est de type fermette industrialisée.
Les poinçons ou les entrées d'une charpente traditionnelle ne rendent pas un comble non aménageable.
Citation :
De façon annexe, un plan de constructeur doit-il mentionner la SHOB/SHON à la contruction sachant que la construction date de 1979? Le plan que les propriétaires me montre mentionne une "surface habitable"
C'est le role des plans des constructeurs que de mentionner les surfaces habitables.
Les SHOB et SHON sont mentionnées dans le formulaire du PC.
Citation :
Dans le cas ou ces combles sont bien déja de la SHON, y'a-t'il un risque à déposer une DT pour la pose de Velux,
Il n'y a pas de risque et on ne doit pas vous la refuser (vosu avez le droit de vouloir éclairer votre comble, indépendemment du fait de savoir s'il y a ou non un plancher)
Citation :
voire à modifier la charpente afin de minimiser la place perdue due aux montants verticaux?
Tout dépend le type de charpente.
Fermettes, il y a aura besoin d'un permis de construire pour création de plus de 20m2 de plancher.
Traditionnelle, pas besoin d'autorisation.
Citation :
En ce qui concerne un garage de plein pied dont une partie était initialement prévue comme cellier/buanderie, la totalité du garage est-elle comptée en SHON ou bien seulement la quote part de la buanderie?
Si dans le garage il y a une machine à laver contre un mur et des étagères de stockage de provisions, en théorie une partie de la pièce devrait être comptée en SHON. Mais en pratique, il y a heureusement la tolérance. Les inspecteurs admettent, sans s'en peut-ni avoir réfléchi, que des choses soient stockées dans le garage. Pourvu que l'on puisse toujours y garer la voiture. Donc, toute la pièce peut être déduite en tant que garage.
Citation :
Merci.
Stephane
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 14 févr. 2007 13:34:26 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 13:27:12
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Citation :
Initialement entré par swargon
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33.
Bonjour,
D'ou tenez vous cette information ? La notice accompagnant la DT semble dire qu'il faut remplir la rubrique 33 de toutes façon.
Il est dit : Ces renseignements sont nécessaires pour vérifier le respect des règles de densité et pour calculer les taxes et contributions dont vous êtes susceptible d’être redevable.
Ces renseignements sont donc nécessaire dans le cas où vous modifiez les surfaces de plancher de la maison.
Mais si vous en ravalez la façade, ils ne sont pas nécessaire.
Citation :
D'après vous pour poser 2 velux, l'instructeur ne demandera par la SHON existante, même si en théorie il est vrai qu'elle n'apporte rien...
Imaginons que vous ayez un salon couvert par une charpente traditionnelle afin de profiter d'un haut volume.
Eprouveriez-vous le même besoin de noter la surface de votre maison si vous souhaitiez simplement rajouter 1 fenêtre de toit ?
En tout cas, la loi ne précise rien en ce sens.
Ne reste que l'interprétation de la notice...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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sucrette29
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 13:54:04
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Bonjour à tous,
J'ai lu méthodiquement toutes ces pages pour comprendre si je dois faire DT ou PC ou rien du tout.... j'ai la tête qui tourne....
Je vous expose mon cas, peut être pourrez vous m'aider:
maison de 70m2 au sol, toit 4 pans, on accède aux combles par une trappe dans la salle de bain... et on y marche difficilement ( de grandes plaques sont posées sur les solives) est-ce un plancher?
nous souhaitons donc aménager ces combles en une seule pièce, avec 2 fenetres de toit...
vu la surface, je pensais faire un PC, mon voisin me dit que pas besoin de faire quoi que ce soit.... 
je suis perdue, merci de votre aide
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 17:49:11
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*les fenêtres de toit modifient l'aspect extérieur de votre maison, donc DT.
*si le solivage existant est suffisant pour supporter un plancher neuf, la SHOB existe déjà : pas de PC, la DT sus-mentionnée suffit.
*si il faut le renforcer, cela signifie qu'il faut créer de la SHOB : PC car + de 20m2 de SHOB créée, inclaunt les travaux de fenêtre bien sûr.
encore perdue ?
PS: de quand date la maison ? avez vous connaissance de son permis de construire ? l'existence de combles y est-elle mentionnée ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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karla
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 17:56:54
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Citation :
Initialement entré par karla
me revoilà du coté de chez mon voisin au sujet de ses combles.....il à recu un courier de la DDE demandant de préciser pour completer son dossier de DT si la partie du bâtiment leur appartenant est uniquement les combles avec création d'un logement ou également la partie RDC avec agrandissement du logment existant.
Il est noté aussi : Si il y a création d'un logement deux places de stationnement dont une couverte doivent être créez ; dans ce cas vous êtes autorisé soit à réaliser les places dans un rayon de 300m à condition que soit apportée la preuve de leur réalisation effectué, soit payer la participation pour aire de stationnement si le maire donne son accord ( art. Ua 12)
Voilà, je n'en sais pas plus mais à mon avis ça "pu".... affaire à suivre aussi !
Bonjour, je donne suite à l'histoire pour une demande de DT pour la pose de 6 velux dans des combles.
A savoir : pendant l'instruction, la mairie s'est montrée insistante (lettre, message téléphonique...) pour que mon voisin aille signer un document qui l'engagerait a payer la taxe (17500EUR) pour 2 places de parking non réalisées, chose qu'il n'a pas faite bien évidemment !
J'aimerai donc connaitre votre avis sur le refus ci-dessous:
Considérant que le terrain du projet est située aux abords et en covisibilité avec l'eglise notre dame classée monument historique Considérant que le projet est de nature à porter atteinte aux abords du monument historique ci-dessus nommé.
ARRETE
ARTICLE UNIQUE : Les travaux projetés ne peuvent être exécutés.
NOTA : Un seul niveau d'éclaircissement en toiture peut être autorisé.
Le nombre des fenêtres de toit sera diminué. Elles devrons être impérativement implantées au même niveau. |
"Ce n'est pas la crainte de la peine qui doit rendre l'homme bon, mais l'amour de la justice."
[Chevalier de Méré]
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 18:20:28
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demandez à consulter l'avis de l'ABF... sur le projet qui a du lui être soumis.
si là c'est l'avis du maire que vous nous décrivez, parlez en à l'ABF... si c'est l'avis de l'ABF, il faut aller discuter le bout de gras.
avec cdeandrade, apparemment vous récupérez un ABF qui bloque des projets épineux pour le maire !!!!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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karla
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 20:36:46
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j'ai omis de cité que sur le refus au début il est noté : vu l'avis défavorable de madame l'architecte des BF en date du 29.12.06.
A verifier donc auprès des BF.
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"Ce n'est pas la crainte de la peine qui doit rendre l'homme bon, mais l'amour de la justice."
[Chevalier de Méré]
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sucrette29
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 09:39:41
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Merci Emmanuel de votre réponse,
J'apporte quelques précisions: le solivage va être "renforcé", mais il s'agit en fait de surélever un peu le plancher pour une questions d'esthétique (sinon, différence de niveau avec les porteuses)
D'autre part, la trappe menant aux combles est d'origine (maison de 1977), mais j'ai lu l'acte notarié hier soir, dans le descriptif du bien, il n'est pas fait mention des combles... par ailleurs, j'ai découvert un article stipulant que nous sommes dans un périmètre de protection de monument historique et que pour tout travaux, il nous faut l'accord de l'architecte régional des BDF...
j'ai bien peur qu'il ne faille demander un PC????
et là je pense à tous ces voisins du quartier qui l'ont fait sans rien demander à personne... hummmm.....
à vous lire,
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 15:44:31
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votre DT pour les fenêtres sera soumise à l'avis de l'ABF... ce n'est pas parce qu'il y a avis de l'ABF qu'il y a nécessité de PC !
la question est bien : allez vous ou pas créer de la SHOB. Point ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mm00
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 14:51:01
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Bonjour,
Je souhaiterai aménager les combles de ma maison et créer des ouvertures en posant des velux.
Cependant, après m'etre renseigné aupres de ma mairie, celle ci me répond que je ne peux pas car la maison est construite dans une zone NAX et que la superficie habitatble ne doit pas dépasser 80m². En sachant que les combles sont considérées comme "combles à aménager" et que je ne crée aucune surface; la mairie peut elle réfuser mon dossier ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:00:15
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Pour répondre correctement, ce n'est pas l'avis de la mairie qu'il me faut, mais la recopie ici des règles locales d'urbanisme (POS ou PLU), en particulier des articles 1 et 2, ainsi que celui mentionnant cette limite de 80m2.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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mm00
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 21:22:53
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Je fais suite à votre message, voici un extrait du POS :
ZONE NAa, NAb, NAc et NAx :
"il s'agit de zones à vocation urbaine ou industrielle mais insuffisamment équipée qui pourront cependant être ouvertes à l'urbnisation avec respectivement des règles de la zone UA, UB, UC et UX....."
Section 1 - nature de l'occupation et de l'utilisation du sol :
Article 1 - occupation et utilisation du sol admises
1°)Rappel : l'édifice des cl^^otures ets soumise à autorisation, les installations et travaux divers sont soumis à l'autorisation prévus aux articles R442.1 et suivants du code de l'urbanisme.
2°)Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après : Les zones NAa... ne pourront être ouvertes à l'urbanisation avec les règles des zones UA, UB, UC et UX qu'après des équipements de viabilités tant extérieurs qu'intérieur à la zone. Ces zones sont inconstructibles en l'absence d'équipement publics.
Article 2 - occupation et utilisation du sol interdites.
Pour la zone NAX les règles sont celle de la zone UX
Règle de la zone UX :
Article 1 - occupation et utilisation du sol admises
1°)Rappel : idem que précedent
2°)sont natamment admises les occupation et utilisation du sol :
- les construction d'intéret public
- les constructions artisanales, industriel, commercial ou bureaux....
3°)Toutefois les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont pas admises que si elles respectent les conditions si après :
"un logement de 80m² de SHON mzximun et intégré dans le volume de la construction peut être autorisé à condition qu'il soit destiné au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction ou la surveillance des établissements.
A savoir, que lors du dépot du PC, la SHON prévu dans les plans est supérieur à 80M² et que le PC à été accepté.
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poilu
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 18:13:49
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Bonjour,
J'envisage l'achat d'une maison dont les combles ont été aménagés sans qu'aucune déclaration de travaux n'ait jamais été déposée.
L'aménagement des combles a consisté en la pose d'un vélux, d'un isolant, d'un parquet flottant ainsi qu'en l'amélioration de la trappe d'accès.
Le plancher était pré-existant.
Nous avons exigé du vendeur qu'il dépose une demande de déclaration de travaux.
Devons-nous également exiger qu'il déclare l'aménagement des combles aux impôts locaux?
Quels sont les enjeux pour le vendeur et pour l'acheteur dans ce cas de figure? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 20:19:40
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Citation :
Initialement entré par poilu
Bonjour,
J'envisage l'achat d'une maison dont les combles ont été aménagés sans qu'aucune déclaration de travaux n'ait jamais été déposée.
L'aménagement des combles a consisté en la pose d'un vélux, d'un isolant, d'un parquet flottant ainsi qu'en l'amélioration de la trappe d'accès.
Le plancher était pré-existant.
donc tout ça n'était effectivement soumis qu'à DTCitation :
Nous avons exigé du vendeur qu'il dépose une demande de déclaration de travaux.
qu'il la dépose n'a pas grand intérêt : qu'il obtienne la régularisation (non opposition à la déclaration de travaux) serait certainement plus utile... Citation :
Devons-nous également exiger qu'il déclare l'aménagement des combles aux impôts locaux?
si il a l'accord pour la DT, le fisc suivra. Si il n'a pas l'accord, faites une déclaration H1 aux impots pour régulariser fiscalement la valeur locative du bien : le nouvel acheteur ne court aucun risque de redressement.Citation :
Quels sont les enjeux pour le vendeur et pour l'acheteur dans ce cas de figure?
Le vendeur risque très éventuellement un redressement des TH et TF ... sur un an.
Si les travaux ont moins de 3 ans, l'administration pourrait imposer de détruire les vélux si ils ne sont pas conformes à la règlementation de la zone dans le POS/PLU.
Si les travaux ont entre 3 et 10 ans, l'administration ne peut rien imposer... mais l'aménagement reste irrégulier si les vélux ne sont pas conformes à la règlementation de la zone dans le POS/PLU.
Au delà de 10 ans, il y a prescription administrative de l'infraction... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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poilu
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 09:13:05
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Je vous remercie pour vos réponses. Voici quelques précisions.
L'aménagement daterait de 2002.
La régularisation pour la DT est en cours. A priori, l'aménagement est conforme à la réglementation et le service instructeur ne s'y oppose pas.
D'après wroomsi, le service instructeur transmet automatiquement la DT aux impôts qui contactent alors le demandeur de la DT. Mais à quelle adresse si la vente a eu lieu entre temps? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 09:16:27
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Citation :
Initialement entré par poilu
(...)D'après wroomsi, le service instructeur transmet automatiquement la DT aux impôts qui contactent alors le demandeur de la DT. Mais à quelle adresse si la vente a eu lieu entre temps?
qu'importe !
vous ne rachetez pas les dettes fiscales de votre vendeur.
si le redressement parvient à votre adresse nouvelle mais pas à votre nom, vous le renverrez sans l'ouvrir car il ne vous est pas adressé, c'est tout (cochez la cas "NPAI" sur l'enveloppe)
enfin, quelques mois après l'acquisition, je vous invite à vérifier auprès des services fiscaux que votre construction est régulièrement et intégralement décrite dans leurs tablettes; inutile à mon sens de vous préoccuper de la date de prise en compte de ces données avant votre achat : le redressement éventuel ne vous regarde pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 mars 2007 10:44:26 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 10:10:10
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| Si vous pouvez prouver que l'aménagement date de 2002, on ne peut plus vous obliger à le détruire, c'est déjà ça... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 10:26:50
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Citation :
Initialement entré par mm00
Bonjour,
Je souhaiterai aménager les combles de ma maison et créer des ouvertures en posant des velux.
Cependant, après m'etre renseigné aupres de ma mairie, celle ci me répond que je ne peux pas car la maison est construite dans une zone NAX et que la superficie habitatble ne doit pas dépasser 80m². En sachant que les combles sont considérées comme "combles à aménager" et que je ne crée aucune surface; la mairie peut elle réfuser mon dossier ?
Désolé pour le retard de la réponse.
A la lecture des articles du POS et de ce que vous dites du PC qui vous fut accordé à tort, la mairie n'est pas fondée à vous interdire la pose des fenêtres de toit.
Lorsque la maire vous a accordé le PC en estimant que les combles n'étaient pas de la SHON (c'est à dire de la surface aménageable), elle a eu tort.
Elle essaie maintenant de "récupérer le coup" en expliquant que mettre des fenêtres de toiture rendra le comble aménageable (et je prend le pari qu'elle utilise à son grand tort le mot habitable et non aménageable). Elle se trompe totalement, un comble devant seulement posséder son plancher et son volume libre de charpente pour être classé aménageable. Les fenêtres de toitures n'ont rien à voir dans l'histoire.
Cette erreur de pensée, entre surface habitable et surface aménageable, est hélas extrémement courante et très dommageable pour les pétitionnaires. Nombre de réponses fausses et d'abus de pouvoir sont commis chaque année en France sur ce point !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Eclairage sur l'aménagement des combles
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