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 Sujet  |
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banoubell
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 14 déc. 2007 : 18:54:14
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Je découvre ce forum avec un grand intérêt et j'espère que quelqu'un va pouvoir nous aider !
Nous sommes propriétaires d'un pavillon datant de 1989 et souhaitons aménager les combles. Lors de mon passage à la mairie pour obtenir les papiers nécessaires à une déclaration en bonne et due forme, j'ai appris que le PLU de la ville où nous habitons avait été modifié et que toute agrandissement de notre superficie habitable exigeait que nous soyons en mesure de prouver que nous disposions de 2 emplacements de parking (l'un étant notre garage). Nous n'avons évidemment pas le moyen d'apporter cette preuve, ni d'ailleurs de réaliser cet emplacement (de 10 m sur 2,5 m !), à part peut-être dans notre jardin qui doit faire 80 m2 !!! La mairie a tout prévu puisqu'elle réclame une indemnité de ... 15 000 euros si nous n'avons pas cet emplacement ! Le délire !!!
Alors nous avons décidé de ne rien déclarer du tout, mais nous ne savons pas exactement ce que nous risquons. Le but n'est pas de ne pas payer les impôts locaux (ce que nous trouvons normal de payer) mais juste de ne pas être les seuls imbéciles à s'acquitter de ces 15 000 euros !
Comment "contourner" alors de la meilleure façon possible ce petit souci ? Que risque-t-on en cas de revente de notre maison si les combles n'ont pas été déclarés ? Le notaire demandera-t-il des papiers en règle ?
Merci de vos lumières ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 20:30:53
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nous ne vous donnerons aucun conseil pour contourner les règles.
en revanche, il sera possible de vous aider à vérifier si oui ou non vous êtes soumis à ces règles du PLU.
pour commencer, vous parlez d'aménager des combels : que devez vous faire comme travaux pour y parvenir ?
pouvez vous recopier ici précisément la règle du PLU relative aux stationnements dans votre zone ?
avez vous lu les 4-5 premiers messages de ce fil ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 déc. 2007 20:32:12 |
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banoubell
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 22:24:50
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
nous ne vous donnerons aucun conseil pour contourner les règles.
en revanche, il sera possible de vous aider à vérifier si oui ou non vous êtes soumis à ces règles du PLU.
pour commencer, vous parlez d'aménager des combels : que devez vous faire comme travaux pour y parvenir ?
"Nous devons faire transformer la charpente (fermettes américaines) et ouvrir 3 véluxes. Nous comptons aménager dans les combles une chambre, un dégagement et une salle de bain. La superficie au sol de notre maison est d'environ 7m sur 7. D'après les devis, la superficie habitable des combles serait d'environ 12m2."
Citation :
pouvez vous recopier ici précisément la règle du PLU relative aux stationnements dans votre zone ?
"Normes de places de stationnements exigées par catégorie de construction
- pour les constructions à usage d'habitation : 1 place de stationnement par logement de moins de 40m2 de SHON ; 2 places par logement à partir de 40 m2 de SHON et 3 places au delà de 150 m2 de SHON."
On nous a par ailleurs expliqué en mairie que la place du garage était une des place, mais que nous n'en avions pas de 2ème.
Citation :
avez vous lu les 4-5 premiers messages de ce fil ?
Oui, j'ai lu mais j'ai du mal à m'y retrouver dans tous les termes très techniques !!!
Merci de votre réponse en tout cas.
**modération**
correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 déc. 2007 22:34:50 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 22:49:56
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Citation :
Initialement entré par banoubell
Nous devons faire transformer la charpente (fermettes américaines) et ouvrir 3 véluxes. Nous comptons aménager dans les combles une chambre, un dégagement et une salle de bain. La superficie au sol de notre maison est d'environ 7m sur 7. D'après les devis, la superficie habitable des combles serait d'environ 12m2
attention , la surface habitable n'intéresse pas l'urbanisme. on parle de SHON et SHOB : lisez l'éclairage de Laurent sur le sujet
vous allez donc vraisemblablement devoir créer un plancher avec une structure porteuse sous le niveau actuel des fermettes : création de SHOB d'environ 49m2, dont seuls 12m2 formeraient de la SHON, c'est bien ça ?
Citation :
"Normes de places de stationnements exigées par catégorie de construction
- pour les constructions à usage d'habitation : 1 place de stationnement par logement de moins de 40m2 de SHON ; 2 places par logement à partir de 40 m2 de SHON et 3 places au delà de 150 m2 de SHON."
On nous a par ailleurs expliqué en mairie que la place du garage était une des place, mais que nous n'en avions pas de 2ème.
effectivement, ce type de travaux peut vous contraindre a rendre votre construction conforme aux règles du PLU, donc à disposer du nombre de places de stationnement maintenant exigible...
avant d'aller plus loin, relisez le PLU pour vérifier que vous dites bien tout ici, sur cette règle, et que rien n'est prévu pour l'agrandissement de constructions existantes... et renseignez vous -discrètement- pour savoir si la commune prévoit la réalisation de parcs publics de stationnement à moyenne échéance.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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vince06
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 22:57:09
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Bonjour,
Je souhaiter aménager des combles, et voilà que l'instructeur de ma commune me dit "ah mais si vous mettez un Velux ET que vous aménagez vos combles, il y a changmeent de destination, et c'est un PC". 
J'ai tenté de retrouver sur Legifrance le texte disposant que des aménagements de combles ne peuvent être considérés comme un changement de destination, mais je n'ai pas trouvé.
Pourriez vous, svp, indiquer l'article ou le décret d'application opposable à l'instructeur?
Merci pour votre aide.
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Ensuite, un peu plus sérieusement, certains pensent qu'aménager un grenier constitue un changement de destination. Ceci est également faux. Les dépendances d'une habitation ont pour destination l'habitation. La destination "grenier" n'existe pas et n'a jamais existé. Aménager son grenier n'est pas plus un changement de destination que de transformer son salon en chambre à coucher. Depuis le 1e octobre 2007, ceci est clairement établi par la loi. Donc, si l'on tente de vous opposer cet argument, citez le code de l'urbanisme !
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banoubell
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 23:03:54
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Ça doit être ça pour la SHON et la SHOB effectivement.
La mairie m'a certifié lors de nos échanges que tout était fait exprès pour empêcher les gens de s'agrandir (lien de cause à effet entre superficie habitable et nombre de voitures par foyer à garer dans la résidence !), je pense donc que rien n'est prévu pour l'agrandissement de constructions existantes... Pas de parcs publics prévus non plus, j'ai déjà posé la question pour éventuellement acquérir un stationnement dans les 200m (rayon exigé autour de notre habitation)...
Je ne comprends décidément pas cette loi, en quoi cela va-t-il empêcher les gens d'aménager les combles ??? Personne ne déclarera plus rien ! C'est un mystère tout cela !
Merci de vos réponses en tout cas. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 23:08:34
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Citation :
Initialement entré par vince06
Bonjour,
Je souhaiter aménager des combles, et voilà que l'instructeur de ma commune me dit "ah mais si vous mettez un Velux ET que vous aménagez vos combles, il y a changmeent de destination, et c'est un PC".
J'ai tenté de retrouver sur Legifrance le texte disposant que des aménagements de combles ne peuvent être considérés comme un changement de destination, mais je n'ai pas trouvé.
Pourriez vous, svp, indiquer l'article ou le décret d'application opposable à l'instructeur?
Merci pour votre aide.
comme l'indiquait Laurent, la réforme du 1/10/7 a expliqué ce qu'étaient les destinations : l'article R421-14 du code de l'urbanisme indique maintenant que les destinations sont définies au R123-9 du code de l'urbanisme : l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt.
y voyez vous combles ?
ben non !
les combles ont la même destination que la maison de leur implantation.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 23:11:19
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Citation :
Initialement entré par banoubell
Ça doit être ça pour la SHON et la SHOB effectivement.
La mairie m'a certifié lors de nos échanges que tout était fait exprès pour empêcher les gens de s'agrandir (lien de cause à effet entre superficie habitable et nombre de voitures par foyer à garer dans la résidence !), je pense donc que rien n'est prévu pour l'agrandissement de constructions existantes...
ne pensez pas, soyez sur !
allez lire le règlement de PLU de votre secteurCitation :
Pas de parcs publics prévus non plus, j'ai déjà posé la question pour éventuellement acquérir un stationnement dans les 200m (rayon exigé autour de notre habitation)...
Je ne comprends décidément pas cette loi, en quoi cela va-t-il empêcher les gens d'aménager les combles ??? Personne ne déclarera plus rien ! C'est un mystère tout cela !
Merci de vos réponses en tout cas.
commencez par avoir des certitudes sur le PLU, et je vous expliquerai pourquoi, sans projet de stationnement public, la commune ne pourra pas percevoir la somme qu'elle veut récupérer... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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banoubell
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 23:15:55
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OK ! merci pour cette info, je m'attaque au PLU dès demain matin !
Encore merci de vos réponses. |
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EmmanuelB22
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 15 déc. 2007 : 22:30:29
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Au secours, au secours!!!
J'ai un peu suivi votre forum, fort intéressant.
Je suis dans une situation délicate.
Je suis dans une maison de 5 ans en copropriété. J'ai fait aménager mes combles début 2005 en ne déclarant que les Velux car la copropriété ne dispose plus de SHOB/SHON. J'ai fait modifier la charpente industrielle en fermette existante (sans modifier le volume de la maison) afin de créer un plancher et de rendre les combles aménageables.
J'ai signé un compromis de vente, mais mon futur acquéreur souhaite se rétracter afin de ne pas se retrouver en situation irrégulière.
La vente peut-elle être annulée sur ce fondement?
Y-a-t-il une prescription pour ces combles?
Mon acquéreur peut-il me dénoncer?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 11:38:08
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Citation :
Initialement entré par EmmanuelB22
Au secours, au secours!!!
J'ai un peu suivi votre forum, fort intéressant.
Je suis dans une situation délicate.
Je suis dans une maison de 5 ans en copropriété. J'ai fait aménager mes combles début 2005 en ne déclarant que les Velux car la copropriété ne dispose plus de SHOB/SHON.
c'est très mal Citation :
J'ai fait modifier la charpente industrielle en fermette existante (sans modifier le volume de la maison) afin de créer un plancher et de rendre les combles aménageables.
hors l'accord administratif pour la création de SHON, aviez vous l'accord de la copropriété ? Citation :
J'ai signé un compromis de vente, mais mon futur acquéreur souhaite se rétracter afin de ne pas se retrouver en situation irrégulière.
et il a bien raison
Citation :
La vente peut-elle être annulée sur ce fondement?
si l'irrégularité figurait parmi les clauses d'annulation... mais si vous forcez la vente, il pourrait bien se retourner après puisqu'en cas de poursuite pénale, il serait condamné à remise en état et amende Citation :
Y-a-t-il une prescription pour ces combles?
la prescription pénale est de 3 ans, et il n'y a aucune prescription administrative, de tels travaux étant non régularisables alors qu'ils étaient soumis à permis de construire
Citation :
Mon acquéreur peut-il me dénoncer?
bien sur |
cordialement
Emmanuel Wormser
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EmmanuelB22
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 12:02:28
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Merci pour votre réactivité !!! Oui j'ai demandé l'accord de la copropriété pour ces combles. Faire de telles combles est monnaie courante dans la ville. Vous me dites que la prescription pénale est de trois ans. Par conséquent, les seules poursuites possibles sont les poursuites administratives. Pour une prochaine vente, il faut le préciser clairement dans la promesse de vente ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 12:42:09
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Citation :
Initialement entré par EmmanuelB22
Merci pour votre réactivité !!! Oui j'ai demandé l'accord de la copropriété pour ces combles. Faire de telles combles est monnaie courante dans la ville. Vous me dites que la prescription pénale est de trois ans. Par conséquent, les seules poursuites possibles sont les poursuites administratives. Pour une prochaine vente, il faut le préciser clairement dans la promesse de vente ?
cela me semblerait sage.
voyez votre notaire ou votre agent immobilier pour voir comment le formuler avec "prudence". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 déc. 2007 : 19:03:27
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Citation :
Initialement entré par EmmanuelB22
Faire de telles combles est monnaie courante dans la ville.
Effectivement, faire des choses illégales sont monnaie courante en urbanisme.
Tout comme il était monnaire courante de rouler à 120 sur les nationales il y a encore peu de temps...
Si pour les nationales l'installation des radars va reléguer la pratique au rang des imbécilités passées, sachez qu'en matière d'urbanisme chaque années des maisons sont entièrement démolies...
conclusion, ce n'est parce que "tout le monde" fait quelque chose d'illégal que c'est donc permis de le faire...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Duke
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 23:59:31
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Bonsoir,
je découvre moi aussi ce forum avec grand intérêt puisque je suis dans une situation un peu délicate et un conseil serait vraiment le bienvenu...
En fait, je suis sur le point de signer un Acte Authentique de Vente pour un appartement dont les combles ont été amménagés il y a plus de 10 ans. A priori, cette partie est largement privative puisque on ne peut y accéder que par l'intérieur de l'appartement. Cet aménagement a été effectué par l'avant-dernier propriétaire, et le Titre de Propriété des actuels vendeurs stipulent la notice suivante :
"l'appartement comprend une entrée,... et le volume des combles au dessus.
Observation étant ici faite qu'à la suite de travaux réalisés par le précédent propriétaire, les combles ont été aménagés en une chambre, une salle de bains avec wc et un palier en mezzanine ouverte sur séjour". Des Velux ont également été posés au nombre de 3.
Je souhaite obtenir le Règlement de la Copro afin de vérifier que tout est en ordre de ce côté là, mais je me demande tout de même si je ne risque rien à signer une vente où il est évident que cet aménagement n'a pas été déclaré à la Mairie ?
Le droit de prescription est-il valable pour ce genre de cas ?
Vers qui puis-je me diriger pour étudier cette situation ?
Merci d'avance de vos suggestions et/ou conseils.
Duke |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 09:44:52
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Citation :
Initialement posté par Duke
Bonsoir,
je découvre moi aussi ce forum avec grand intérêt puisque je suis dans une situation un peu délicate et un conseil serait vraiment le bienvenu...
En fait, je suis sur le point de signer un Acte Authentique de Vente pour un appartement dont les combles ont été amménagés il y a plus de 10 ans. A priori, cette partie est largement privative puisque on ne peut y accéder que par l'intérieur de l'appartement. Cet aménagement a été effectué par l'avant-dernier propriétaire, et le Titre de Propriété des actuels vendeurs stipulent la notice suivante :
"l'appartement comprend une entrée,... et le volume des combles au dessus.
Observation étant ici faite qu'à la suite de travaux réalisés par le précédent propriétaire, les combles ont été aménagés en une chambre, une salle de bains avec wc et un palier en mezzanine ouverte sur séjour". Des Velux ont également été posés au nombre de 3.
Je souhaite obtenir le Règlement de la Copro afin de vérifier que tout est en ordre de ce côté là, mais je me demande tout de même si je ne risque rien à signer une vente où il est évident que cet aménagement n'a pas été déclaré à la Mairie ?
Le droit de prescription est-il valable pour ce genre de cas ?
Vers qui puis-je me diriger pour étudier cette situation ?
Merci d'avance de vos suggestions et/ou conseils.
Duke
au dela de 3 ans, il y a prescription de l'action pénale.
il est vraisemblable que les combles préexistaient : les seuls travaux à déclarer sont donc la pose de fenêtre de toit. si tel est le cas, le reste ne regarde pas le service urbanisme. il faudra en revanche déclarer la transformation aux services fiscaux par une déclaration H1 et la valeur locative cadastrale de votre bien sera ré-estimé à cette occasion pour le calcul de vos taxes locales. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 janv. 2008 09:45:50 |
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Duke
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 13:06:04
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Merci beaucoup Emmanuel de votre prompte réponse. Cela fait du bien de trouver un peu d'aide.
Je reviens avec une nouvelle donne que je viens d'apprendre et c'est pour moi la catastrophe : visiblement, l'aménagement des combles a été effectué par l'ancien propriétaire, et le Syndic n'a pas trace de cette demande. L'actuelle propriétaire a acheté l'appartement en l'état sans se poser de question, mais que faire aujourd'hui ? sachant que je dois signer très prochainement ?
En résumé, je suis sur le point d'acheter un appartement dont les combles ont été aménagés (certes il y a plus de 10 ans), mais dont la Copro n'a à ce jour pas donné l'accord ! Quelle angoisse !
Je pourrais simplement demandé à mettre cet accord à la prochaine assemblée générale de la Copro, mais je m'expose au refus du Syndic qui peut me demander de remettre les combles en l'état d'origine, n'est-ce-pas ? d'autant que la clerc de notaire me soutient que le délai de prescription est de 30 ans !
Si vous pouvez me donner un conseil, je suis plus que preneur.
D'avance merci.
Duke |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 13:25:07
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faites un achat sous clause résolutoire d'accord de l'AG : en gros, si refus de l'AG, alors annulation de la vente.
le notaire ou son clerc doivent pouvoir vous aider... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Duke
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 14:22:27
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Je me suis dis la même chose, mais la vendeuse refuse de mentionner quoi que ce soit à l'Acte de vente, puisqu'elle l'a acheté en l'état, elle ne veut pas prendre de risque. Je crois que je suis un peu bloqué ! d'autant que je ne suis pas sûr de pouvoir stopper la vente maintenant.
Merci en tout cas de votre aide. Je suis en contact avec mon clerc de notaire, qui essaye de trouver une solution, mais malheureusement, à part prendre le risque, je ne vois pas ce que je peux faire.
Sauriez-vous si ce délai de 30 ans est vraiment valable ?
Encore merci.
Cordialement,
Duke
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
faites un achat sous clause résolutoire d'accord de l'AG : en gros, si refus de l'AG, alors annulation de la vente.
le notaire ou son clerc doivent pouvoir vous aider...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 14:40:33
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il s'agit d'un droit réel sur propriété immobilière.
la prescription est donc effectivement de 30 ans normalement, sous réserve d'un avis contraire de nos amis spécialistes de la copropriété (prescription décennale ?) ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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