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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 04 mars 2008 : 17:44:50
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pour contester un refus, engagez une demande de déféré préfectoral puis TA.
voir ce fil |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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darkounnette
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 mars 2008 : 22:14:47
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Bonjour à tous,
Merci déjà pour toutes les informations dans ce topic :) !
Je vais résumé si j'ai bien compris (merci de me corrige si je me trompe) :
J'habite au dernier étage d'un immeuble des années 1930, partageant la palier avec 4 autres appartements. il y a un plancher en béton.
Je souhaite racheter les combles situées au dessus de chez moi, plus celles aux dessus de chez ma voisine.
Je vais donc embauché un archi pour monter projet, faire des plans et prendre des mesures etc...
Je vais embaucher un géometre-expert pour prendre les mesures de l'ensemble des combles.
Me renseigner à la mairie si ca ne pose pas de probleme evident d'aménager ces combles mixtes de SHOB et de SHON.
Je vois avec mon syndic pour mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG la vente des combles.
A l'AG je fais ma proposition de rachat des combles a l'ensemble des co-propriétaires, en présentant le dossier.
Si ils acceptent, je fais voter ca en AG :
--> Modification de la charpente ( une des poutres doit etre aménagée pour une porte)
--> Modification toiture (ajout de velux)
--> Pouvoir au syndic pour représenter les co-propriétaires le jour de la signature devant le notaire.
--> Modification du réglement de co-pro et recalcul des tentièmes/charges.
Une fois tout çà fait, j'obtiens une "déclaration préalable" à la mairie, pour faire les travaux.
Et là je me lance dans les travaux.
Après je déclare le tout aux impots.
Une fois çà fait je fais une grande fete :D !
Petite question, si la voisine s'oppose a la vente des combles au dessus de chez elle, que se passe t il ?
Avez vous des trucs et astuces a faire partager ? Voyez vous des pièges a me faire eviter :D ?
Merci d'avance.
Merci d'avance.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 mars 2008 : 22:20:42
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Citation :
Initialement posté par darkounnette
(..)Me renseigner à la mairie si ca ne pose pas de probleme evident d'aménager ces combles mixtes de SHOB et de SHON.
(...)
ça ne les regarde pas. n'allez pas les embrouiller sur l'aménagement de surfaces existantes. seules les fenêtres de toit les concerne.
quant à la voisine du dessous, lisez ce fil |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 mars 2008 22:22:44 |
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darkounnette
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 mars 2008 : 23:10:41
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| Petite question : Le géomètre expert est il obligatoire ? Je dis ca parce que je connais exactement la surface que je vais racheter, equivalente a ce qui a été fait de l'autre coté des combles. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 mars 2008 : 23:20:40
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Citation :
Initialement posté par darkounnette
Petite question : Le géomètre expert est il obligatoire ? Je dis ca parce que je connais exactement la surface que je vais racheter, equivalente a ce qui a été fait de l'autre coté des combles.
la copro pourrait l'exiger pour éviter toute embrouille sur le calcul des tantièmes... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nico.k
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 15:06:42
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Bonjour,
je me permets de vous écrire à nouveaux après plusieurs mois de réflexion.
Rappel : je suis propriétaire d'un appartement comprenant des combles (accès par trappe dans mon couloir personnel, fenêtres existantes, plancher béton, environ 45m2 au sol / 25m2 habitable)Sur l'acte de propriété je suis propriétaire du grenier (d'ailleurs comptabilisé en carrez). je souhaite aménager ces combles en chambre à coucher (uniquement un aménagement intérieur + découpe trémie pour la création d'un escalier)
J'ai d'ailleurs un accord de la copropriété (AG de 09/07) m'autorisant a effectuer ces travaux (même si le règlement de copropriété précise que le grenier ne pourra jamais être aménagé comme l'indique le PLU de la commune) : La zone ou se situe le bâtiment précise R + 2 alors que mon grenier est à R+ 3
Problème : La construction date de 2001 (achèvement des travaux) et nous n'avons jamais reçu de certificat de conformité. le bâtiment est dans l'illégalité par rapport au nombre de niveaux + SHON non comptabilisée pour les niveaux greniers (4 copropriétaires concernés)
La commune précise que nous ne pouvons pas aménager ces combles car :
- le PLU interdit un niveau supplémentaire (pourtant il existe déjà?)
- Il n'y a plus de SHON disponible et donc toutes demandes sera refusée (pourtant la SHON existe déjà ?)
Après lecture de ce fil . Je pense pouvoir aménager sans rendre de compte à la mairie (pas de Vélux à poser...). Mais quels sont les risques ? problème d'absence du certificat de conformaité ?
Que feriez vous à ma place ? Merci d'avance.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 15:53:49
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Citation :
Initialement posté par nico.k
Bonjour,
je me permets de vous écrire à nouveaux après plusieurs mois de réflexion.
Rappel : je suis propriétaire d'un appartement comprenant des combles (accès par trappe dans mon couloir personnel, fenêtres existantes, plancher béton, environ 45m2 au sol / 25m2 habitable)Sur l'acte de propriété je suis propriétaire du grenier (d'ailleurs comptabilisé en carrez). je souhaite aménager ces combles en chambre à coucher (uniquement un aménagement intérieur + découpe trémie pour la création d'un escalier)
J'ai d'ailleurs un accord de la copropriété (AG de 09/07) m'autorisant a effectuer ces travaux (même si le règlement de copropriété précise que le grenier ne pourra jamais être aménagé comme l'indique le PLU de la commune) : La zone ou se situe le bâtiment précise R + 2 alors que mon grenier est à R+ 3
Problème : La construction date de 2001 (achèvement des travaux) et nous n'avons jamais reçu de certificat de conformité. le bâtiment est dans l'illégalité par rapport au nombre de niveaux + SHON non comptabilisée pour les niveaux greniers (4 copropriétaires concernés)
La commune précise que nous ne pouvons pas aménager ces combles car :
- le PLU interdit un niveau supplémentaire (pourtant il existe déjà?)
- Il n'y a plus de SHON disponible et donc toutes demandes sera refusée (pourtant la SHON existe déjà ?)
Après lecture de ce fil . Je pense pouvoir aménager sans rendre de compte à la mairie (pas de Vélux à poser...). Mais quels sont les risques ? problème d'absence du certificat de conformaité ?
Que feriez vous à ma place ? Merci d'avance.
absolument aucun risque à mon sens : la commune n'a semble-t-il engagé aucune action pénale... même si elle refuse la conformité, elle n'a rien fait pour obtenir que les travaux soient conformes au PC : tant pis pour elle.
votre aménagement n'est soumis à aucune autorisation et, surtout, il n'augmente aucunement l'irrégularité de la construction par rapport au POS/PLU.
vous ne risquez donc rien à mon sens... en regard des dispositions des articles L480-1 et suivants du code de l'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 12:06:55
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Soit une ancienne ferme dont l'activité à cessée depuis plusieurs années.
Dans cette ferme, il y a une maison. Le RDC y constitue la partie habitation, les combles y constitue une partie agricole (stockage de foin, céréales...).
La maison n'étant plus utilisé qu'au RDC, j'ai bien compris que les combles sont maintenant à destination d'habitation, tout comme le RDC.
Ma question est la suivante:
- La surface des combles, de hauteur > 1.80m sous chevrons, est-elle passé en SHON en rapport à sa nouvelle destination, ou est-elle resté en SHOB en rapport à son ancienne destination? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 12:16:40
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elle a à mon sens perdu sa destination, donc SHON sans hésiter.
mieux, elle a toujours constitué de la SHON : lis bien le d) de l'article R112-2 du CU si c'est à lui que tu pensais.
l'exclusion de la SHON ne conernait pas les batiments mixtes, également destinés à l'habitation.. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 mars 2008 12:17:13 |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 18:35:46
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Merci, Emmanuel
D'après vous, lorsqu'il y a changement de destination, les déductions de SHON s'applique en fonction de la nouvelle destination. Là, en l'occurrence, en destination d'habitation, le d) de l'article que vous citez ne s'applique pas.
De plus, toujours d'après vous (> 100% quasi-certain, donc), en destination agricole, la déduction de SHON n'était déjà pas applicable a ce plancher, puisqu'il est situé dans un bâtiment mixte. L'article en question dit: "...des locaux destinés à abriter les récoltes...". Par "locaux", il faudrait comprendre "bâtiment à seule destination agricole"?
Pour en revenir à mon projet, il y a aussi une ancienne étable accolée a cette maison.
Cette étable serait donc aujourd'hui, si elle n'est pas utilisé pour le stationnement, constitutive de SHON, puisque le d) du même article ne s'applique pas.
En destination agricole, la déduction de SHON était déjà applicable, puisque même accolées, la maison et l'étable, n'était pas considérées comme un bâtiment mixte? |
Edité par - Vincentius le 17 mars 2008 18:37:29 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 18:57:08
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| vincent, oubliez le mot "étable", parlez de batiments annexe d'une habitation comme l'avait fait le ministre dans une réponse que j'ai cité récemment et que vous retrouverez aisément. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 10:52:21
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oui, tout à fait...
et je suis convaincu que le changement de destination ayant déjà été opéré, les planchers existants forment déjà de la SHON... la création de SHONB mentionné par le ministre ne concernant que les démolitions/ajouts de niveaux de planchers, fréquents dans ce type de réhabilitation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 15:07:23
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bonjour
pourriez vous me confirmer ou infirmer les verités suivantes
je precises que j'ai volontairement exagerer certaines phrases
- apres aquisition des combles, ils deviennent parties integrantes de mon appartement excepté les parties communes (toitures ,murs porteurs)
- si je decide de les amenager je suis maitre chez moi ,je renovesl'interieur de mon appartement pas besoin de declaration ou de demande d' autorisation
a l'urbanisme
- la seule autorisation necessaire est celle de la copro si je touche aux murs porteur de l'immeuble
- la seule declaration est celle que je ferais au fisc consernant l'achat par les combles de m2 supplementaires
-
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K&G |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 15:22:08
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Citation :
Initialement posté par geka
bonjour
pourriez vous me confirmer ou infirmer les verités suivantes
je precises que j'ai volontairement exagerer certaines phrases
- apres aquisition des combles, ils deviennent parties integrantes de mon appartement excepté les parties communes (toitures ,murs porteurs)
tout dépend de ce qu'a précisé l'acte d'achat des combles et de ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division modifiés après la vente.Citation :
- si je decide de les amenager je suis maitre chez moi ,je renovesl'interieur de mon appartement pas besoin de declaration ou de demande d' autorisation a l'urbanisme
oui, si vous ne modifiez pas le volume -pas de modification de charpente par exemple, entrainant la transformation de SHOB en SHON.Citation :
- la seule autorisation necessaire est celle de la copro si je touche aux murs porteur de l'immeuble
oui sous la réserve précédenteCitation :
- la seule declaration est celle que je ferais au fisc consernant l'achat par les combles de m2 supplementaires
et leur aménagement en pièce à vivre, sans doute |
cordialement
Emmanuel Wormser
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 15:39:29
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
tout dépend de ce qu'a précisé l'acte d'achat des combles et de ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division modifiés après la vente.
que doit stipuler l'acte d'achat ?
Citation :
oui, si vous ne modifiez pas le volume -pas de modification de charpente par exemple, entrainant la transformation de SHOB en SHON.
qu entendez vous par modification de charpente?
Citation :
oui sous la réserve précédente
vous voulez dire a condition que je n'amenage pas plus que le nombre de m2 acheté?
Citation :
et leur aménagement en pièce à vivre, sans doute
quel difference entre piece a vivre et combles amenagés ??
**modération**
correction de balise |
K&G |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 mars 2008 15:41:16 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 15:44:58
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Citation :
Initialement posté par geka
que doit stipuler l'acte d'achat ?
ce que vous achetez : une pleine propriété, un droit de jouissance exclusif de partie commune, ...Citation :
qu entendez vous par modification de charpente?
passer d'une charpente "américaine" à fermettes, donc sans espace libre, à une charpente traditionnelle par exemple... ou surélévation de charpente...Citation :
vous voulez dire a condition que je n'amenage pas plus que le nombre de m2 acheté?
non : l'aménagement seul n'est pas soumis à autorisation d'urbanisme... mais la création de surface SHOB ou SHON l'est.Citation :
quel difference entre piece a vivre et combles amenagés ??
aucune !
mais vous achetez des combles non aménagées -pondération 0,2 dans le calcul de la VLC- et les transformez en combles aménagées -pas de pondération dans le calcul de la VLC- : leur consistance fiscale change donc leur valeur aussi donc vos impots locaux aussi 
lisez ce fil de Bouzigues |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 mars 2008 15:48:47 |
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 15:54:45
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
ce que vous achetez : une pleine propriété, un droit de jouissance exclusif de partie commune, ...
j'achete des parties communes doit il y avoir d'autre details?
Citation :
non : l'aménagement seul n'est pas soumis à autorisation d'urbanisme... mais la création de surface SHOB ou SHON l'est.
donc des combles constituant de la shob et de la shon s'il sont amenagé en conservant leur shob et shon ne sont pas soumis a autorisation
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K&G |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 16:00:14
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Citation :
Initialement posté par geka
j'achete des parties communes doit il y avoir d'autre details?
je vous conseille vivement de faire préciser dans l'acte si vous avez le droit de poser, par exemple, de l'isolant sur la charpente, qui est responsable de l'entretien de la toiture, etc etc... cela doit figurer dans le RDC.Citation :
donc des combles constituant de la shob et de la shon s'il sont amenagé en conservant leur shob et shon ne sont pas soumis a autorisation
d'urbanisme ? non. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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darkounnette
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 16:11:57
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BOnjour à tous,
Voici une première esquisse de ce que je compte faire voter en AG. Merci de me donner vos avis, vos eventuelles modifications ou ajout à apporter :
1. Aliénation d'une partie de parties communes pour création d'un nouveau lot privatif en vue d'une ouverture pour annexation à mon lot actuel
2. Approbation de la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété par une modification des tantièmes des charges commune de 2 (deux) millièmes.
3. Décision de vente du lot nouveau lot créé sur la base d'un prix de vente de X euros (X mille euros) avec négociation possible à Mr X.
4. Cette création entraînant la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, ces modifications devront être publiées au fichier immobilier par acte authentique (notaire) dont Mr X supportera l'intégralité des frais.
5. Le nouveau lot créé doit être, accompagné de travaux sur le gros œuvre de l'immeuble afin le rendre habitable. Mr X s’engage à ce que la réalisation de ces travaux soient effectués par une entreprise qualifiée et assurée, contrôlée par un architecte, et que le Syndic soit tenu informé.
6. La co-propriété donne pouvoir au syndic pour le représenter le jour de la signature devant le Notaire.
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Eclairage sur l'aménagement des combles
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