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 Sujet  |
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darkounnette
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 31 mars 2008 : 11:15:27
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Personne peut me donner son avis sur ce que je souhaite faire voter ? Cela couvre t il l'intégralité de ce que j'ai besoin pour acheter des combles, les aménager tout en modifiant le gros oeuvre ?
Merci. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 11:49:44
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| Darkounette : une fois n'est pas coutume... je vous invite à recopier intégralement votre message précédent dans le forum sur les copro : vos interrogations portent plus sur la question civile du droit de la copropriété que sur la question administrative du droit de l'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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darkounnette
Contributeur débutant
10 réponses |
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leonoaiolia
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:09:30
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Bonjour à tous,
apres avoir parcouru longuement les 27 pages de ce topic, je pense avoir commis une erreur dans notre processus d'amenagement des combles...aussi je sollicite vos lumieres...
nous avons acheté un pavillon de 1985 avec mention dans l'acte de vente de l'existence d'un "grenier". les anciens proprietaires nous ont certifié qu'il existait une chappe en beton mais de toute evidence il n'y en a pas car mon frere a passé le pied à travers ce "plancher" (pour l'anecdote rigolote...). bref, nous souhaitons amenager les combles et pour cela j'ai fait une declaration prealable car nous souhaitions dans un premier temps installer 4 velux. la mairie m'a indiqué que le grenier constituait de la SHOB alors que d'apres vos infos, il n'en ai rien puisqu'il n'y a pas de plancher existant et que les combles sont en fermette americaine donc techniquement non amenageable, si je suis toutes vos infos ? .
La DP était donc une erreur, il aurait fallu demander un PC car nous créons de la SHOB ? de plus, apres avoir fait cette DP, en y regardant de plus pres avec un ami couvreur, nous avons decidé de renforcer la charpente afin de supprimer des fermettes (d'ou creation de SHOB et SHON si je suis toujours) avant de poser ces velux, sommes nous dans l'illegalité ?
pouvons nous nous mettre en conformité une fois que les travaux seront terminés ? (pose d'un escalier et pour l'instant, le grenier reste tel quel, il servira de buanderie geante dans un 1er temps puis creation d'1 buanderie pour le linge + salle de jeux pour mes 2 enfants + espace rangement de livres...).
merci d'avoir pris le temps de me lire et dans l'attente de vos eclairages...cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:19:47
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Citation :
Initialement posté par leonoaiolia
Bonjour à tous,
apres avoir parcouru longuement les 27 pages de ce topic, je pense avoir commis une erreur dans notre processus d'amenagement des combles...aussi je sollicite vos lumieres...
nous avons acheté un pavillon de 1985 avec mention dans l'acte de vente de l'existence d'un "grenier". les anciens proprietaires nous ont certifié qu'il existait une chappe en beton mais de toute evidence il n'y en a pas car mon frere a passé le pied à travers ce "plancher" (pour l'anecdote rigolote...). bref, nous souhaitons amenager les combles et pour cela j'ai fait une declaration prealable car nous souhaitions dans un premier temps installer 4 velux. la mairie m'a indiqué que le grenier constituait de la SHOB alors que d'apres vos infos, il n'en ai rien puisqu'il n'y a pas de plancher existant et que les combles sont en fermette americaine donc techniquement non amenageable, si je suis toutes vos infos ? .
La DP était donc une erreur, il aurait fallu demander un PC car nous créons de la SHOB ? de plus, apres avoir fait cette DP, en y regardant de plus pres avec un ami couvreur, nous avons decidé de renforcer la charpente afin de supprimer des fermettes (d'ou creation de SHOB et SHON si je suis toujours) avant de poser ces velux, sommes nous dans l'illegalité ?
pouvons nous nous mettre en conformité une fois que les travaux seront terminés ? (pose d'un escalier et pour l'instant, le grenier reste tel quel, il servira de buanderie geante dans un 1er temps puis creation d'1 buanderie pour le linge + salle de jeux pour mes 2 enfants + espace rangement de livres...).
merci d'avoir pris le temps de me lire et dans l'attente de vos eclairages...cordialement
vous pouvez évidemment vous mettre en conformité si les règles du POS/PLU le permettent... mais il est des signatures qui valent de l'or, ou à défaut, le montant des taxes d'urbanisme non versées !
si la DT que vous aviez présentée pour la réalisation des fenêtres de toit indiquait qu'elles s'inscrivaient dans le cadre de l'aménagement d'un grenier existant, et que la commune n'a pas contesté cette déclaration avnat d'accorder l'autorisation de travaux, cela signifie soit que cette surface figure comme SHOB/SHON dans le PC d'origine de la maison... soit que l'instructueur n'a pas vérifié le PC, par flemme ou faute d'avoir pu y accéder.
ainsi, si elle a été déclarée lors des travaux réalisés pour faire les ouvertures de toit, la surface est maintenant... régulière : on ne pourra pas soulever la fraude car cette notion, rarement admise par les juges, impose l'intention frauduleuse du pétitionnaire, ce qui n'est clairement pas le cas ici...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 avr. 2008 11:23:17 |
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leonoaiolia
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:33:08
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
vous pouvez évidemment vous mettre en conformité si les règles du POS/PLU le permettent... mais il est des signatures qui valent de l'or, ou à défaut, le montant des taxes d'urbanisme non versées !
si la DT que vous aviez présentée pour la réalisation des fenêtres de toit indiquait qu'elles s'inscrivaient dans le cadre de l'aménagement d'un grenier existant, et que la commune n'a pas contesté cette déclaration avnat d'accorder l'autorisation de travaux, cela signifie soit que cette surface figure comme SHOB/SHON dans le PC d'origine de la maison... soit que l'instructueur n'a pas vérifié le PC, par flemme ou faute d'avoir pu y accéder.
ainsi, si elle a été déclarée lors des travaux réalisés pour faire les ouvertures de toit, la surface est maintenant... régulière : on ne pourra pas soulever la fraude car cette notion, rarement admise par les juges, impose l'intention frauduleuse du pétitionnaire, ce qui n'est clairement pas le cas ici...
merci de votre reponse ultra rapide ! la DP est actuellement en cours(nous l'avons deposé la semaine derniere) avec comme motif unique "pose de 4 velux dans notre grenier" car nous ne savions pas encore que nous allions creer une surface vu que la mairie nous a affirme que ce grenier constituait de la SHOB ! aucune surface n'a donc ete declarée...je dispose des plans et du permis de construire initial si cela peut vous donner une explication plus claire...
pour resumer un peu, si nous voulons etre dans la legalite, nous devons annuler cette DP et faire Un PC en indiquant "pose de 4 velux et creation de SHOB par pose d'un placher"?? le fait d'avoir posé un escalier est il prejudiciable ? merci pour votre reponse et desolée de vous ennuyer avec mes questions...a charge de revanche si vous avez des questions sur l'univers bancaire :-)
**modération**
correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 avr. 2008 11:55:40 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 12:44:12
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Citation :
Initialement posté par leonoaiolia
merci de votre reponse ultra rapide ! la DP est actuellement en cours(nous l'avons deposé la semaine derniere) avec comme motif unique "pose de 4 velux dans notre grenier" car nous ne savions pas encore que nous allions creer une surface vu que la mairie nous a affirme que ce grenier constituait de la SHOB ! aucune surface n'a donc ete declarée...je dispose des plans et du permis de construire initial si cela peut vous donner une explication plus claire...
pour resumer un peu, si nous voulons etre dans la legalite, nous devons annuler cette DP et faire Un PC en indiquant "pose de 4 velux et creation de SHOB par pose d'un placher"?? le fait d'avoir posé un escalier est il prejudiciable ? merci pour votre reponse et desolée de vous ennuyer avec mes questions...a charge de revanche si vous avez des questions sur l'univers bancaire :-)
si vous avez bien tout lu, vous avez constaté
- qu'avant de se précipiter pour déclarer la surface créée, il faut vérifier que les règles d'urbanisme applicables permettent de créer ce plancher : à défaut, il ne sera jamais régularisable
- la SHOB n'est pas constituée par les planches du plancher mais pas la structure porteuse qui les supporte. Si vous n'avez pas eu à renforcer cette structure (chevronnage en général) pour poser les planches de plancher, la SHOB pré-existait.
- c'est d'ailleurs sans doute ce qu'a voulu dire la commune
votre déclaration n'est donc peut être pas irrégulière en la matière.
en revanche, la modification de charpente a pu créer de la SHON en modifiant l'encombrement des fermettes...
là encore, avant de pousser à l'hyper-réglo, vérifiez que ces travaux sont régularisables en ce qu'ils ne contreviennent pas à des règles d'urbanisme (COS, places de stationnement...) - s'ils ne le sont pas, il me semble inutile de tendre le bâton pour se faire battre : laissez instruire votre DP
- s'ils sont régularisables et si elle est refusée parce qu'elle aurait du annoncer la création de plus de 10m2 de SHON -si c'est le cas- , vous recommencerez en indiquant tout les travaux. Vous serez alors redevable des taxes d'urbanisme liées à la création de SHON (TLE, TDCAUE, TDENS, ....).
- s'ils ne sont pas régularisables et la DP est accordée, le sujet est clos
- s'ils ne sont pas régularisables et la DP est refusée, le sujet est ... clos aussi, et vous vous ferez tout petit pour attendre la prescription de l'action pénale afin d'éviter des poursuites pour réalisation de travaux irréguliers non régularisables... et présenterez votre DP dans 10 ans après, car ils seront alors prescrits.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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leonoaiolia
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 13:54:13
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merci encore pour cette reponse.
nous allons donc attendre les nouvelles...par contre, question chevronnage là, je ne sais pas ce qui a été fait à part le renforcement de la charpente par des bastains + planches (je vous rassure c'est un couvreur qui le fait) + achat de plancher chez casto...c'est le flou total pour moi!
quant à la COS et autres abrevations, la mairie n'en a jamais evoqué l'idée d'où ma surprise, je vais fouiller dans le permis de construire initial... |
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iiyam4
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 13 avr. 2008 : 16:39:40
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Bonjour,
Je viens de lire les posts de ce forum concernant les combles.
J'amerai juste avoir une petite précision concernant notre cas.
Nous allons construire une maison de plain pieds 09 mètres X 16 mètres.
Nous envisageons d'avoir un grenier, et de couler une dalle en béton avec deux vélux ( pour l'éclairage) , avec une trappe d'acces par le garage pour y acceder.
Mais le grenier ne sera pas habitable, c'est a dire qu'il nous servira uniquement d'espace de stockage.
Questions :
- Il fait donc bien partie de la SHOB, mais pas le SHON ??
- Est 'il considéré en surface habitable ?
Merci de vos réponses. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 20:22:03
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Citation :
Initialement posté par iiyam4
Bonjour,
Je viens de lire les posts de ce forum concernant les combles.
J'amerai juste avoir une petite précision concernant notre cas.
Nous allons construire une maison de plain pieds 09 mètres X 16 mètres.
Nous envisageons d'avoir un grenier, et de couler une dalle en béton avec deux vélux ( pour l'éclairage) , avec une trappe d'acces par le garage pour y acceder.
Mais le grenier ne sera pas habitable, c'est a dire qu'il nous servira uniquement d'espace de stockage.
Questions :
- Il fait donc bien partie de la SHOB, mais pas le SHON ??
- Est 'il considéré en surface habitable ?
Merci de vos réponses.
si réellement vous avez tout lu ce fil, vous avez vu que la notion de SHON/SHOB n'est pas en lien avec la notion de surface habitable qui, elle, est purement fiscale.
les SHON/SHOB mesurent la surface aménageable, qu'elle soit ou non aménagée.
lisez cet autre fil spécialisé |
cordialement
Emmanuel Wormser
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 20:41:25
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je dois aquerrir des combles le geometre me donne une surface pondere
lorsque j'aurai fait les travaux je vais transformé cette surface ponderé
le syndic met comme condition que seul les m2 ponderés sont vendus et que je devrais m'acquiter du paiement de tout metre carre suplementaire
or a partir du moment ou je vais rendre habitable ces comble le coeficient passe a 1 et du coup je depasse forcement les m2 de depart
je comprend qu il faut declarer au fisc les metres carré supplementaires c'est la regle
mais le syndic a t il le droit de me reclamer une somme apres m'avoir vendu les combles
a ce sujet quelle est la methode imparable pour estimer le prix des combles doit on multiplier la surface pondere par le prix au m2 et deduire les travaux effectuer pour les rendre a habitable comme j'ai lu dans un article
si je refait le plancher de mes combles et que j'en fait une mezzanine ouverte sur la piece dois je faire une declaration ?
merci de vos reponse
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K&G |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 22:22:48
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Citation :
Initialement posté par geka
je dois aquerrir des combles le geometre me donne une surface pondere
lorsque j'aurai fait les travaux je vais transformé cette surface ponderé
le syndic met comme condition que seul les m2 ponderés sont vendus et que je devrais m'acquiter du paiement de tout metre carre suplementaire
or a partir du moment ou je vais rendre habitable ces comble le coeficient passe a 1 et du coup je depasse forcement les m2 de depart
je comprend qu il faut declarer au fisc les metres carré supplementaires c'est la regle
mais le syndic a t il le droit de me reclamer une somme apres m'avoir vendu les combles
a ce sujet quelle est la methode imparable pour estimer le prix des combles doit on multiplier la surface pondere par le prix au m2 et deduire les travaux effectuer pour les rendre a habitable comme j'ai lu dans un article
si je refait le plancher de mes combles et que j'en fait une mezzanine ouverte sur la piece dois je faire une declaration ?
merci de vos reponse
mais il n'y a pas de méthode , uniquement des talents de négociation qui s'affrontent ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 12:56:39
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Citation :
mais il n'y a pas de méthode , uniquement des talents de négociation qui s'affrontent !
d'accord mais pour le reste de mes questions
merci d'avance
**modération**
correction de balises |
K&G |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 avr. 2008 13:22:53 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 13:25:38
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Citation :
Initialement posté par geka
Citation :
mais il n'y a pas de méthode , uniquement des talents de négociation qui s'affrontent !
d'accord mais pour le reste de mes questions
merci d'avance
l'aménagement de surfaces existantes -c'est à dire sans créer de structures porteuses de plancher- n'est pas soumis à déclaration d'urbanisme. En revanche, il doit faire l'objet d'une déclaration H1 permettant de revaloriser la "valeur locative cadastrale" qui sert de base au calcul de vos impots locaux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 13:40:18
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par geka
Citation :
mais il n'y a pas de méthode , uniquement des talents de négociation qui s'affrontent !
d'accord mais pour le reste de mes questions
merci d'avance
l'aménagement de surfaces existantes -c'est à dire sans créer de structures porteuses de plancher- n'est pas soumis à déclaration d'urbanisme. En revanche, il doit faire l'objet d'une déclaration H1 permettant de revaloriser la "valeur locative cadastrale" qui sert de base au calcul de vos impots locaux.
une mezzanine est elle consideré comme structures porteuses de plancher ?
parle t'on de creation de plancher meme si dans le cas precis on en enleve ?
qu en est il de la mention qui stipule que seul les m2 ponderes sont vendus et que tout mettre carré supplementaire sera facturé par le syndic cela vous parait t il legal ?
merci d'avance
|
K&G |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 13:47:14
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Citation :
Initialement posté par geka
une mezzanine est elle consideré comme structures porteuses de plancher ?
en principe, ouiCitation :
parle t'on de creation de plancher meme si dans le cas precis on en enleve ?
idem en principe...Citation :
qu en est il de la mention qui stipule que seul les m2 ponderes sont vendus et que tout mettre carré supplementaire sera facturé par le syndic cela vous parait t il legal ?
merci d'avance
vous parlez là d'un problème de droit privé avec le syndic.
ce n'est pas du droit de l'urbanisme.
à quel titre le syndic vend-il des m2 et facture-t-il des surfaces nouvelles ? s'agit il en fait d'un recalcul des tantièmes pour la répartition des charges ?
qu'indique la décision de la copro ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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geka
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 14:49:45
|
Citation :
vous parlez là d'un problème de droit privé avec le syndic.
ce n'est pas du droit de l'urbanisme.
à quel titre le syndic vend-il des m2 et facture-t-il des surfaces nouvelles ? s'agit il en fait d'un recalcul des tantièmes pour la répartition des charges ?
qu'indique la décision de la copro ?
peut etre me suis je mal exprimé il est possible que cela releve de la valeur cadastrale je sais que vous dispensé vos competence sur l'ensemble du forum voila pourquoi je vous pose la question
pour etre plus clair tant est que cela soit possible
la vente des combles a ete decidé en AG et dans l'ordre du jour cette stipulation a ete rajouté par le syndic qui a redige l'ordre du jour
les copro present n'en ont jamais fait la demande
cette clause bizarre est du seul fait du syndic
as aucun moment elle n'a ete discuté ni abordé lors du vote
sur la convocation que j'ai recu en recommandeil n'y parait pas il a ete rajouté le jour de l'assemblé
ce que je ne comprend pas dans cette clause c'est quel m2 considerer
si j'ai 10 m2 pondere il sont le resultat de Ax0,2+Bx0,1=10
une fois amenagé il devienne Ax1+Bx0,1>10
que je declare au fisc ces nouveaux m2 oui tout a fait d'accord
que le syndic me compte des tantieme supplementaire relatif a ces nouveaux m2 me semble logique
mais que je paye en plus des travaux la surface que je vais créer non se serait la payer
trois fois avant pendant et apres les travaux
il est question de la methode morand je n'en ai eu aucune trace sur internet
pour revenir sur la mezzanine
en creant des m2 supplementaire du faite de rendre habitable des combles
on creé forcement de la shon ?
si je schematise en exagerant en fait meme si l'on a l'accord de la copro on ne peux faire ce qu l'on veux chez soi
le fait de changer les solives de sens m'oblige a passer par une declaration
donc selon la personne qui instruira mon dossier de risquer la creation de shon donc une taxe de creation de place de parking
alors qu'il n'en est rien puisque de ma surface de depart shob et shon comprise j'en enleve une partie
ces notion sont pointu et terriblement stressante cela devient un veritable enfer
je n'approuve pas mais je comprend mieux pourquoi meme le geometre m'a conseiller de ne rien declarer c'est quand meme un comble precisement pour des combles vous ne trouvez pas ?
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K&G |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 avr. 2008 15:55:41 |
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 23:29:37
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Bonsoir,
J'ai bien lu attentivement les 27 pages de ce post très instructif, et vous pose maintenant mon problème.
Nous venons d'acheter une maison à rénover totalement d'environ, avec un logement de 140 m² au rez de chaussée, et un autre au 1er étage de 140 m² aussi mais avec un balcon ouvert de 20 m² que l'on veut fermer.
Il y a un grenier aussi (eh oui), immense, d'environ 80 m² de SHON, plancher, non obstrué par la charpente, bref idéal pour en faire un ou deux beaux appartements mais en rajoutant environ 9 fenêtres de toît.
Voici le ou plutôt les soucis rencontrés :
Mon frère est allé déposer une première déclaration préalable pour la "création de 6 logements". En effet, on voudrait tout réaménager à l'intérieur, vu le volume de la maison et faire 2 appartements par niveaux.
On lui a répondu que d'après le PLU de la ville, il lui faudrait alors 24 places de stationnement, alors que l'on en a que 7 existantes, et on pourrait en avoir que 11 possibles sur le terrain. La personne à la Mairie lui a alors fait remplir une lettre d'annulation de DP, et lui en a rempli une autre en ne demandant que la création de 3 logements (11 places suffisent alors). Par contre, elle a rempli le tableau tel que suit :
SHON existante : 180m²
SHON créee avec changement de destination : 80m²
Total SHON après travaux : 260m²
Il était d'accord a signé, est reparti et l'on vient de recevoir la réponse : opposition car la surface totale de la construction après travaux (et même avant on va dire) est supérieure à 170 m², on doit avoir recours à un architecte...
En lisant ce forum je me suis dit qu'on aurait mieux fait de ne demander que l'installation des fenêtres de toît, et ensuite d'aménager l'intérieur... mais après ? Est-ce qu'il aurait fallu faire une demande ultérieure pour les logements ?
De plus, on ne voudrait pas juste 3 apprtaments mais le double, mais 24 places de stationnement, c'est impiossible sans compter le garage pour les deux-roues...
Que peut-on faire maintenant ? Est-ce trop tard pour faire une simple DP juste pour les velux ? Car ils savent que l'on veut en faire des appartements...
En tout cas, j'ai pris un rendez-vous mercredi avec un instructeur de la DDE, mais je voudrais le rencontrer avec de bons arguments, et savoir de quoi je parle devant lui...
En vous remerciant de bien vouloir vous pencher sur ce cas...
Cordialement,
Julie
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 23:43:39
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Juste une ptitie précision par très utile mais au cas où... le grenier a déjà deux fenêtres existantes, une sur chaque mur pignon...
En attendant de vous lire... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 00:16:18
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Citation :
Initialement posté par Julie80
Juste une ptitie précision par très utile mais au cas où... le grenier a déjà deux fenêtres existantes, une sur chaque mur pignon...
En attendant de vous lire...
je ne vois pas de changement de destination à ce que vous décrivez.
crééz vous des surfaces nouvelles ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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