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MimiG
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 11 sept. 2005 : 17:33:37
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Bonjour,
Les 2 copropriétaires indivis (non mariés) de un appartement + une cave représentent-ils 1 ou 2 voix dans le décompte de la "majorité des copropriétaires" nécessaire au vote de la double majorité ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 18:39:03
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marié ou non l'indivision pour un vote en AG ne représente qu"une voix.
En fonction de l'article 23 alinéa 2 de la loi de juillet 1965 les intéréressés devraient,sauf stipulation contraire du RC,être représenté par un mandataire commun qui sera,à défaut d'accord,désigné par le orésident du TGI à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Cette disposition s'explique par l'indivisibilité du vote de chaque lot |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 18:52:51
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La question pertinente si le mandataire commun n'est pas nommé est :
"Qui vote"
Ces personnes sont considérées comme associées.
La loi oblige que tous soient convoqués "Tous les copropriétaires du lots" si un seul d'entre eux est omis la nullité de l'A.G. est encourue. (Cass. 3ème Civ. 17 juillet 75)
Bien évidemment le votant devra avoir le pouvoir de l'autre pour former le cumul des voix du lot.
c'est pourquoi pour simplifier l'art. 23 al.2 prévoit le mandataire commun.
Georges
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 13:57:15
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Quand bien même il y aurait 5 indivis présents à l'AG, (ils peuvent tous être présents, en particulier pour poser chacun leur candidature au CS), ils devront s'entendre pour n'exprimer qu'une seule voix par l'un ou par l'autre, les voix d'un lot n'étant pas divisibles.
L'art.23 impose la nomination d'un représentant légal. A défaut d'accord ou de clause du RDC, sa désignation par le Pdt du TGI doit être demandée par l'un des indivis ou par le syndic. (doit = obligation) |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 14:54:36
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gédéhem,
peut-on convoquer, les indivisaires sans mandataire commun par une seule convocation ???
Seul, un indivisaire ou associé se présente sans le pouvoir de l'autre complémentant les voix du lot, quel valeur juridique, doit-on accorder à ce vote ?
Cet associé ou indivisaire représentant une fraction du lot peut-il voter ?
Georges |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 15:06:46
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En l'absence de désignation d'un représentant légal de l'indivision (obligation légale qui concerne les seuls indivis), la convocation à l'AG est valablement faite à l'un des indivis.
Il se présente, il signe, il vote, il se présente au CS, est élu au CS ... tout est conforme !
S'il y a des pb internes à l'indivision, aux indivis de les régler, pas au syndicat, en particulier si les indivis ne s'entendent pas pour désigner un représentant commun.
Pour autant, c'est au syndic de demander la désignation du représentant légal s'il ne sait à qui envoyer notifications ou convocations ... |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2005 15:08:16 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 16:26:43
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Mais alors gédéhem, comment considérer qu'une A.G; est valablement convoquée si le syndic ne convoque qu'un indivisaire ou associé ???
J'ai trouyvé ces infos sur le site "inglèse-marin" dans la rubrique copropriété du club sous le titre :
A qui le syndic doit-il adresser les convocations à l'assemblée ?
Tous les copropriétaires doivent être convoqués. A défaut le copropriétaire non convoqué peut demander la nullité de l'A.G. pendant 10 ans.
Lorsqu'un lot est en indivision ou grévé d'usufruit, à condition que la notification prévue à l'art. 6 du décret du 17 mars 67 lui soit adressée, le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits sur ce lot. (CA Paris 23ème Ch. B 21 sept. 2000 juris-data N) 126114)
Le syndic a donc intérêt à faire désigner un mandataire commun conformément à l'art. 23 de la loi de 65, si le R.C. ne prévoit pas de règle spéciales et si les intéressés sont passifs.
Rappelons d'ailleurs, que le dépôt d'une requête devant le TGI est dans ce cas une obligation légale qui pèse sur le syndic pour la validité des convocations.
En ce qui concerne les époux : s'ils sont mariés sous le régime de la communauté, la jurisprudence a validé une convocation adressée à "Monsieur ou Madame..." (CA Paris 23 Ch. B 29 juin 2000 Juris-data N° 123336).
En revanche si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens il convient de convoquer l'époux qui est seul propriétaire ou, en cas d'indivision, d'appliquer les règles de l'indivision ci-dessus.
Pouvez-vous me donner votre sentiment de la lecture de cette info
Georges |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 16:54:39
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Les indications d'inglèse-marin sont parfaitement exactes.
Les indications de Gedehem ne le sont pas.
Il appartient au syndic d'obtenir la désignation d'un mandataire commun des indivisaires si cette désignation n'est pas spontanée ou effectuée à la diligence d'un notaire par exemple.
Il effectue une démarche amiable d'abord et, en cas de carence des indivisaires, il doit présenter requête au président du TGI.
Il ne peut en aucun cas se contenter de convoquer l'un des indisaires. S'il n'a pas effectué les prestations ci dessus, il est en faute et sa responsabilité peut être engagée en cas d'annulation des décisions d'une assemblée.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 17:49:50
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Je suis tout à fait d'accord avec ce qui est précisé plus haut, puisque ce sont les règles qui s'imposent.
J'indiquais :
"L'art.23 impose la nomination d'un représentant légal. A défaut d'accord ou de clause du RDC, sa désignation par le Pdt du TGI doit être demandée par l'un des indivis ou par le syndic. (doit = obligation)".
et encore :
"Pour autant, c'est au syndic de demander la désignation du représentant légal s'il ne sait à qui envoyer notifications ou convocations ...".
Reste la question du démembrement qui n'a pas été notifiée au syndic. On retombe toujours sur cette question de l'information, plus exactement de la notification des modifications intervenues sur la propriété d'un lot, ou du changement d'adresse du titulaire de droits.
Dans la mesure où un seul des indivis a notifié au syndic qu'il est propriétaire, la convocation de l'AG est valablement faite à cette personne, en l'absence de toute autre indication. (Je viens de me relire, et me rend compte que j'ai oublié cette précision !)
J'ajoutais : " S'il y a des pb internes à l'indivision, aux indivis de les régler, pas au syndicat, ...", et donc ici certainement pas au syndic.
Vous savez comment cela se passe : le fils du vieux Mr qui vient toutes les semaines et que tout le monde connait ...Il laisse un petit mot dans la boite du syndic, y compris si c'est un prof, et le voila "copropriétaire" aux yeux du syndicat...même si ce n'est pas dans les clous, parce qu'il y a 6 autres indivis sur ce lot , ce que le syndic ignore en l'absence de contestation !!!!
Les règles sont rappelées, l'ambiguité ou l'erreur levée, tout va bien ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 19:03:03
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Le complément de Gedehem Citation :
Dans la mesure où un seul des indivis a notifié au syndic qu'il est propriétaire, la convocation de l'AG est valablement faite à cette personne, en l'absence de toute autre indication
incite à rappeler que l'article D 6, non modifié par le décret du 27 mai 2004 prévoir effectivement que tout transfert de propriété d'un lot est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ...
Heureusement, les parties laissent au notaire (ou aux autres professionnels) le soin de notifier le transfert. Il n'est pourtant pas mauvais, - l'observation de Gedehem le montre bien -, sur le texte n'est pas bien lu. Dans ce cas, en effet, la notification doit être effectuée par lesparties (le vendeur et l'acquéreur, et non pas par une partie.
De toute manière, la notification par les parties ne peut s'entendre que de l'expédition du pli. Il doit impérativement comporter une attestation de l'opération établie par le notaire. Un syndic ne saurait se contenter d'une lettre du genre " Monsieur, nous soussignés Dupont et Durand, vous notifions que M. Durand a vendu à M. Dupont le lot 18 de l'immeuble ... "
S'il s'agit d'un transfert de propriété au profit d'acquéreurs indivis, l'attestation du notaire comporte mention de l'existence de propriétaires indivis et on se retrouve dans le cas de figure classique.
Il est donc impossible qu'un indivisaire, seul, notifie sa qualité d'acquéreur.
D'où l'impossilité d'adresser à cet indivisaire une quelconque convocation en assemblée générale.
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G.G
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646 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 21:38:11
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En fait, il semblerait au regard de la liste des copropriétaires que le syndic et bien au courant des ayant droit du lot.
l'art. 6 du décret aurait bien trouvé son application
le synsic par incompétence ne s'est pas soucié du mandataire commun. La difficulté est que les A.G peuvent-être frappées d'illégalité.
Un copropriétaire poursuivi en justice se prépare à assigner le syndicat pour vice de forme
Mais au delà, il nous faut reconnaître le laxisme des notaires.
2 associés d'un lot aurait du être averti de l'obligation du mandataire commun.
Le syndic lui qui se trouve confronté au problème,avait l'obligation de relever l'erreur et se devait de saisir les parties (notaire et acquérreurs)
c'est lui qui se retrouve devant l'obstacle des difficultés de notification. J'ai saisi le syndic par LRAR pour qu'il fasse le nécessaire.
Aucune réponse. léthargie apathie ou incompétence ???
J'ai saisi ce jour l'administrateur judiciaire afin que les notifications en vue d'élire un nouveau syndic soit valables, incontestables.
En conclusion si j'ai bien compris vos explications nous sommes confrontés à la légalité d'une convocation unique au nom des associes contraire aux dispositions légales ( l'un pourra toujours dire ne pas avoir reçu la convoque)
Le vote d'un seul sans le pouvoir de l'autre associé pourra être contesté.
Georges
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 21:52:09
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Vous faites bien de rappeler l'article 6 du décret, à rapprocher de D.art.32.
Même si le syndic se doit d'être vigilant, il n'est pas précisé ce que doit comporter cette notification.
Vous faites bien de préciser qu'une attestation du notaire serait un plus.
Mais pour autant, en l'état des textes, la notification de cette mutation faite en LRAR doit indiquer :
- "les nom, prénoms domicile (réel ou élu) de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'art.23 alin.2 de la loi de 65 en cas d'indivision ou d'usufruit." (In Dalloz, Code de la copropriété.)
Il n'est pas fait mention de la présentation d'une attestation ou acte notarié..
On peut noter que l'avis notifié par un notaire ne comporte pas d'autres renseignements que ceux rappelés ici.
L'avis de mutation notifié dans les règles (LRAR) par "les parties" précisant les points rapportés ci-dessus est opposable au syndic, étant conforme aux prescriptions de l'art.6 de D.
Ce n'est pas au syndic de vérifier la qualité "des parties" ni leur situation d'indivisaires ou non.
C'est ce que j'ai relevé dans mes posts précédents, sur la base des textes.
Compte tenu de ce que doit comporter la notification prévue, l'avis notifié par "les parties" peut provenir d'un des membres d'une indivision sans que le syndic n'en sache rien !!
C'est dans ce sens qu'une convocation d'AG est valablement faite à ce copropriétaire, peut être en indivision, ce que le syndic ignore et qu'il n'a pas à vérifier. Il prend note et enregistre dans ses états ce qui est indiqué, c'est tout.
(Nous ne sommes pas un un texte mal fichu près !!!)
Pour autant, ce point est important, un notaire qui ne se préoccupe pas de la notification, en ne vérifiant pas si ses clients y avaient procédé et en ne le faisant pas lui même viole l'art.6 et commet de ce fait une faute susceptible d'engager sa responsabilité civile.
Si l'on résume, la notification prévue est valablement faites par "les parties", sous réserve qu'elle comporte les indications rappelées plus haut.
Pour autant, le notaire doit vérifier auprès de ses clients qu'ils ont fait cette notification, avis de mutation qu'il se doit tout de même de notifier.
Il faut enfin rappeler, ce qui a été fait à de nombreuses reprises, c'est qu'une modification de domicile ou l'avis d'une mutation, doivent être notifiés sans délai au syndic pour être opposable au syndicat.
Des indivisaires qui n'auraient pas notifiés la modification intervenue ne seraient pas fondés à contester une AG à laquelle ils n'ont pas été convoqués.
Même chose pour un copropriétaire qui déménage (c'est invisible pour un bailleur) sans notifier au syndic son nouveau domicile réel ou élu .
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Edité par - gédehem le 13 sept. 2005 22:04:13 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 22:59:36
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Gédéhem, je suis totalement d'accord avec vous, mais que faire face à un syndic qui connait la situation, qui est alerté par voie LRAR avec référence des textes en vigueur et qui ne fait rien???
J'ai pris l'initiative de faire la même communication à l'administateur judiciaire puisque pour l'instant ce syndic est viré.
j'espère qu'il tiendra compte de ma doléance.
Cependant, comble de l'ironie, nous avons appris que l'ancien syndic est de nouveau parrainé par des membres de l'ex Conseil syndical.
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 08:47:13
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Bien d'accord Gedehem !
Sauf toutefois sur Citation :
Compte tenu de ce que doit comporter la notification prévue, l'avis notifié par "les parties" peut provenir d'un des membres d'une indivision sans que le syndic n'en sache rien !!
les parties, du côté de l'acquéreur, ce sont tous les indivisaires, et non pas un seul. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 10:19:48
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Bien d'accord, JPM, ...sauf que ... si je suis le fils unique de mes parents décédés, je suis "les parties" .. ... tout comme l'un des indivis, sans que le syndic n'en sache rien de plus !
C'est ici que nous retrouvons l'ambiguité de trop de textes, celui dont nous parlons étant, nous le voyons, particulièrement important, d'autant plus qu'il n'est pas précisé le contenu de cette notification, comme par exemple la présentation d'une attestation du notaire...
Ou mieux, l'exclusivité de cette notification obligatoire par le notaire.
Pour l'ex-syndic de GG, si c'est un EX c'est qu'il était mauvais.
"...il semblerait au regard de la liste des copropriétaires que le syndic et bien au courant des ayant droit du lot.
l'art. 6 du décret aurait bien trouvé son application.
le syndic par incompétence ne s'est pas soucié du mandataire commun. "
Nous ne savons pas si la liste des copros renseignée par le syndic fait suite à une "notification" art.6, ou si c'est parce qu'il a eu un mot dans sa BAL ....
Hélas, c'est le lot commun de beaucoup de syndics dits "professionnels" : que connaissent-ils effectivement des règles ?... Prennent-ils effectivement la peine de se pencher sur un point qui n'est pas clair pour aller plus loin ????
Nous touchons ici une large question permanente : quid de la compétence des syndics dits "profs", et surtout de leurs gestionnaires ???? |
Edité par - gédehem le 14 sept. 2005 10:24:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 11:20:20
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Il me semble qu'il y a un projet de loi récent imposant aux syndics, professionnels ou non, le fré&quentation hebdomadaire d'Universimmo
Son examen est en panne depuis l'apparition d'UI PRO, car on ne sait plus comment prendre le problème.
On a suggéré la création d'UI Piliers, mais celà ne colle évidemment pas non plus  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 11:18:42
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Quelqu'un aurait-il un modèle de désignation de mandataire commun des indivis ?
Exemple :
Nous soussignés X et Y, indivis des lots a, b, ...,i de la copropriété sise ..., désignons par la présente X comme mandataire commun de notre indivision à l'effet de nous représenter vis à vis du syndicat des copropriétaires lors des prochaines Assemblées Générales.
Questions complémentaires :
- un tiers à l'indivision peut-il être désigné ?
- pour résilier ce mandat, un courrier signés des indivis suffit, je suppose ?
Matigaa |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 14:31:18
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Votre projet comporte l'essentiel
Le mandataire commun peut être un des indivisaires ou n'importe quel tiers sauf le syndic.
La résiliation de la désignation du mandataire commun doit être accompagnée de la désignation d'un nouveau mandataire.
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