|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
 Posté - 14 sept. 2005 : 11:01:34
|
Bonjour,
Quelqu'un pourrait-il me renseigner sur la question de l'abus de majorité lors d'un vote en AG (doctrine et jurisprudence) ?
J'ai un cas de demande d'achat (pas cher) de partie commune importante par un copro, à l'article 26, semble-t'il accepté par les autres copro sauf moi.
Je pense que c'est un avantage accordé à 1 copro.
Matigaa
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 12:15:02
|
NON . .. c'est l'acceptation par une majorité de copropriétaires détenant plus des 2/3 des voix d'aliéner une partie commune au profit d'un des propriétaires de lot, sur sa demande.
Sous réserve que cette partie commune ne soit pas indispensable à la destination de l'immeuble, auquel cas il fallait l'unanimité, ou que les copropriétaires ayant exprimé leur accords à plus des 2/3 des voix ne soient pas de la même famille et que le bénéficiaire soit également de cette famille (et encore !), il n'y a pas du tout "abus de majorité", mais application stricte de l'art.26a "acte de disposition sur partie commune".
En résumé, si la partie commune dont il s'agit c'est le bout de couloir ou le palier dont ce copropriétaire a, de fait, seul utilité ou usage, rien à dire, c'est conforme.
Pour éviter des frais inutiles, la cession gratuite ou pour 1€ symbolique était préférable plutot qu'une vente, même "à vil prix" ....
|
Edité par - gédehem le 14 sept. 2005 12:17:34 |
Signaler un abus  |
|
|
matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 13:39:32
|
Merci Gédehem,
Il s'agit de la cession d'une grande partie d'une cour intérieure pour en faire un parking.
Cette cession fait pratiquement disparaître la cour intérieure (très jolie cour intérieure pavée, élément essentiel de la copro selon moi)et empêche 2 copro de pouvoir accéder en voiture à leur porte (empêchement donc de la libre circulation). Je pense donc que c'est à l'unanimité que le vote doit intervenir et que, si c'est l'article 26 qui est proposé, il y a erreur du syndic et "abus de majorité", mais je voudrai en savoir plus sur cette notion.
Matigaa |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 14:05:01
|
Art.26 alinéa 3 : "Elle (l'AG.ndlr) ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble."
Que cette cour soit ou non pavée et belle, n'a pas d'influence.
Pour autant, si cette cour commune est nécessaire aux modalités de jouissance de plusieurs lots privatifs, elle ne peut être aliénée au profit d'un l'un des copropriétaires.
Dans ce cas, s'agissant d'une partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble et au libre usage de chacun des lots, il faut l'unanimité.
Il ne s'agirait donc pas ici d'un "abus de majorité", qui est autre chose, mais d'une erreur sur la majorité nécessaire.
Pour autant, il conviendrait de connaitre la position des 2 copropriétaires qui seraient génés (êtes vous l'un d'eux ?), sont-ils opposants à la décision ?
Mais vous parlez "d'une grande partie d'une cour ..". Ce n'est donc pas toute la cour ??? Etes vous sur qu'il s'agit d'une vente ??? Ne s'agit-il pas de la reconnaissance d'un droit à jouissance privative sur une partie de cette cour ?
Car pour 'vendre' une partie commune au profit d'un copropriétaire ou d'un tiers au syndicat, il faut créer un lot privatif qui comprend la partie aliénée, lot privatif créé "par retrait sur les parties communes"..
Après avoir aliéné (à l'unanimité si unanimité nécessair) l'AG doit décider la création de ce lot privatif, maj.art.26. Cela nécessitait un bornage ou pour le moins une identification précise de la partie de cour aliénée entrant dans la composition de ce lot privatif, plan joint à la proposition soumise à l'AG.(L'AG doit savoir ce qu'elle 'donne' ou 'vend'.)
Cette création entraine la modification de l'EDD (état descriptif de division) puisqu'il y a un lot en plus, ainsi que du RDC, puisqu'une partie de la cour ne sera plus commune (liste des parties communes).
Dans votre cas particulier, cette cour étant visible des autres copropriétaires, l'AG doit prendre des dispositions modifiant le RDC pour encadrer voire interdire des modifications sur le revetement de cette cour. En effet, un RDC ne peut restreindre le libre usage d'un lot privatif, sauf s'il y a atteinte au libre usage des autres lots et s'il y a modification dans l'aspect extérieur de l'immeuble....
Et puisqu'il y a création d'un lot privatif obligatoire du fait de ce retrait d'une partie commune,..il y a, .. cerise sur le gateau, modification des tantièmes, puisqu'il y a un lot privatif supplémentaire obligatoirement affectés de tantièmes, d'une quote-part de propriété sur toutes les choses restant communes ....
Voila des pistes, si effectivement il s'agit d'aliéner une partie de cour au profit d'un copropriétaire, et non de la création d'un droit à jouissance privative ...
Pour le moins, sur ce que vous en dites, votre affaire n'est pas très claire ... |
Edité par - gédehem le 14 sept. 2005 14:28:01 |
| Signaler un abus |
|
|
matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 14:14:48
|
Merci encore,
Oui, je suis l'un d'eux et opposant au projet de décision et le seul pour l'instant (je vais essayer de "sensibiliser" l'autre copro).
La cession empêcherait la libre circulation en voiture jusqu'aux portes de 2 copro (dont moi), contrairement à ce qui est expressément écrit dans le RCP (libre circulation dans la cour intérieure commune). Elle porte donc atteinte aux modalités de jouissance de 2 lots privatifs puisqu'elle en interdirait l'accès en voiture.
Matigaa |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 14:33:59
|
OK ! sur votre dernier post, si le RDC prévoit "la libre circulation dans cette cour intérieure commune", c'est qu'elle est nécessaire à la destination de l'immeuble. Aliénation = unanimité.
Pour le reste, s'il y avait eu aliénation à l'unanimité, la création d'un lot est obligatoire suivant laprocédure que j'ai indiqué, s'agissant de vendre une partie commune. Aucune autre solution.
Les plans, modifs EDD, RDC, doivent faire l'objet d'un acte notarié pour enregistrement au fichier immobilier (Hypothèques). |
| Signaler un abus |
|
|
matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 15:42:02
|
Votre post de 14h 05 ne m'était pas parvenu en entier et fait le point sur toutes les obligations administratives en cas de vente. Merci.
En réalité et pour plus de précisions :
- les parkings actuels sont des lots privatifs (comme tels dans le RCP et son état descriptif de division) et non des parties communes avec droit de jouissance privatifs
- le syndic est le récent ancien promoteur nommé par notre nouvelle AG, juste après la réception des parties communes (risque de "conflits d'intérêts")
- Il a proposé la résolution suivante : modification du RCP par changement d'emplacement de parking d'un des copro, article 24 (et oui 24 !)
Il faut savoir que le parking actuel d'un des copro est inaccessible à cause d'un arbre protégé et le copro lésé ne veut pas demander un remboursement de son parking au promoteur
Je me suis donc opposé à ce simple changement d'emplacement arguant du fait qu'il s'agissait d'un troc s'analysant en une cession de partie commune et une vente de partie privative, soumises à des majorités spécifiques. L'AG a repoussé la question à la prochaine AG.
Ne pensez-vous pas que même si le syndic m'opposait que ce ne serait qu'une reconnaissance de droit à jouissance privative sur la cour, un marquage au sol serait néanmoins prévu et un véhicule stationné empêcherait quand même de passer. Je pourrai donc soutenir les mêmes objections pour arriver au vote à l'unanimité, soit :
- empêchement de la libre circulation, contraire au RCP
- la cour commune est nécessaire aux modalités de jouissance privative de 2 lots ?
Matigaa |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 16:58:57
|
Si j'ai bien compris, le promoteur (actuellement syndic) a prévu six (nombre au pif !) emplacements de stationnement (lots privatifs) dans la cour. L'un des six est en fait inutilisable à cause de l'arbre. Le promoteur (syndic et vendeur) propose en quelque sorte de déplacer l'assiette du lot 6 sur une autre partie de la cour, avec les inconvénients que vous indiquez.
Cas classique déja vu !
En réalité, c'est le promoteur qui serait au final le bénéficiaire de l'opération.
Il faut écarter la notion d'abus de majorité qui est totalement étrangère à ce cas. L'abus de majorité est une concertation malicieuse montée pour nuire à un copropriétaire. Elle porte en Provence le nom de " cabale ", c'est tout dire.
Vous dîtes que l'opération vous empécherait d'accèder en voiture à votre lot. Si vous avez officiellement ce droit d'accès, vous pouvez vous opposer efficacement à l'opération.
Dans certains cas, la majorité de l'article 26 peut suffire en principe, sans nécessité de l'unanimité. Une opération peut être acceptée par 8 copropriétaire sur 12 réunissant 800 / 1000 contre 4 qui votent contre. Mais si l'opération réduit à néant un droit particulier et licite appartenant à l'un des 4 opposants, il dispose d'une action propre pour assurer la sauvegarde de son droit.
Encore faut-il que ce droit soit clairement inscrit dans le RC.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 17:07:38
|
Pardon, Matigaa, mais lorsque vous posez une question, et ceci est valable pour toute personne posant une question, soyez le plus précis possible.
Nous sommes partis d'un "Abus de majorité" pour une "... demande d'achat (pas cher) de partie commune importante par un copro, ...", pour parler ensuite de "cession d'une grande partie d'une cours commune pour en faire un parking .." ...... pour en arriver à une simple modification des emplacements privatifs de stationnement existants dans cette cour.
Il est évident que la modification devant intervenir pour ces 3 parkings privatifs ne peut être proposée 'amiablement' qu'aux 3 copropriétaires concernés, en dehors d'une AG.
Des emplacements privatifs sont prévus, ont été achetés par ces 3 personnes. Elles doivent donc pouvoir accéder à leur parking.
Si l'un d'eux ne le peut pas ici, c'est que le promoteur c'est trompé ! Qu'il règle le conflit avec lui.
Car s'agissant ici d'emplacements privatif, l'AG n'a pas compétence pour statuer sur ces parkings !!!
C'est une règle absolue qui n'a pas d'exception !
L'AG d'un syndicat ne peut statuer que sur ce qui est commun à tous, uniquement sur les parties communes indivises entre tous les copropriétaires.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Nul ne peut y toucher !!!
L.art.26 alin.2 : "L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la désignation de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."
En conclusion :
- que ce copropriétaire se débrouille avec le promoteur/vendeur, qui lui a vendu un parking inutilisable. Ce n'est pas votre affaire ni celle des autres copropriétaires.
- Que ce soit au 24, 25, 26 ou à l'unanimité, une décsion d'AG portant sur des parties privatives est nulle de chez nul !!!!
- s'il y a un arrangement possible, à l'amiable, il ne concerne que les 3 personnes en question, entre elles, et personne d'autre. S'il y a des frais en raison d'un accord qui interviendrait, au promoteur qui a commis l'erreur d'en assumer la charge.
Vous voyez que nous sommes bien loin d'un "abus de majorité", d'une "aliénation et vente de parties communes"....
|
Edité par - gédehem le 14 sept. 2005 17:12:19 |
| Signaler un abus |
|
|
matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 17:50:00
|
Je pensai au départ qu'il s'agissait d'un abus de majorité mais grâce à vous et à JPM que je remercie, le débat a été recentré sur les vraies questions.
Petite erreur d'interprétation, sans doute due à ma mauvaise rédaction, le syndic propose un changement d'emplacement mais pas en intervertissant entre 3 copro, ce qui ne concernerait effectivement pas l'AG mais les copro concernés, mais en installant un nouvel emplacement de parking sur une partie commune dans la cour intérieure.
Il reste la question de donner au copro lésé de son paking inaccessible, un droit à la jouissance privative (au lieu d'une cession de partie commune). Dans ce cas, je pense que les raisons qui prévalent au vote à l'unanimité sont les mêmes que celles pour une cession d'une partie commune essentielle ?
Matigaa |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 19:13:34
|
- Le copropriétaire ayant un emplacement de parking privatif, emplacement qui doit être un "lot de coproprié", à lui de régler le pb avec le promoteur vendeur. Il a du payer, mettons 5.000 €, ce parking privatif, qu'il ne peut de fait utiliser comme parking ... Qu'il se bouge !!!
Pour le reste, s'agissant d'aliéner une partie de cour commune, entrainant un gene pour les autres voire une impossibilité d'accès, c'est impérativement l'unanimité ...
Mais encore une fois, cette histoire n'est pas votre problème ni celui du syndicat. C'est un pb promoteur-vendeur/copropriétaire-acheteur. Qu'ils s'en débrouillent. Si ce copro s'est fait arnaquer, qu'il en demande réparation, mais certainement pas sur le dos des autres ...
(Ne serait-ce pas en fait une manœuvre du promoteur-vendeur-syndic pour refiler le bébé à d'autres ???) |
| Signaler un abus |
|
|
matigaa
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 10:35:56
|
Oui, je le pense.
(j'avais essayé de faire élire un syndic bénévole mais je n'ai pas été suivi)
Le syndic cherche une échapatoire à ses responsabilités de promoteur et a proposé ce simple changement de RCP, ni vu ni connu !
Il risque quand même gros de ne pas suivre les règles, car un copro lésé (moi) pourrait :
- l'attaquer au pénal pour conflit d'intérêt (il utilise son mandat de syndic pour faire passer une décision frauduleuse qui l'avantage en tant que promoteur)
- outre demander au TGI l'annulation de la décision (changement de RCP à l'article 24, au lieu de cession de partie commune essentielle à l'unanimmité)
Voyez-vous d'autres actions judiciaires sur d'autres fondements (pour la petite histoire, je suis déjà au TGI avec lui à titre privatif) ?
Matigaa |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 23:45:12
|
Bonsoir,
Si un tel vote a lieu en assemblée vous pourrez evidemment demander l'annulation de celle ci.La contestation a lieu devant le TGI competent avec recours necessaire à l'avocat.
Sur le plan pénal, votre action a vraiment peu de chance d'aboutir et votre avocat vous la deconseillera.
Il est inutile de perdre de l'energie pour rien ! |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Abus de majorité lors d'un vote
Forum fermé
