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Notre RC d'origine prévoit le poste d'un concierge logé. La résidence comporte une loge avec un bureau et un appartement de fonction. Ce poste est devenu vacant. Nous avons déjà fait voter une résolution (Majorité Art 25) en "application des nouvelles lois sociales" décidant la suppression de l'astreinte de nuit. Une autre résolution, mise au vote à la majorité Art 24, devait autoriser le syndic à embaucher un nouvel enployé d'immmeuble (Cat A), avec des fonctions de gardiennage (de jour), rendant tous les services de l'ancien concierge (à l'exception de l'astreinte de nuit), mais non logé puisqu'il n'avait pas l'obligation d'être présent la nuit. Cette résolution a fait l'objet d'une attaque pour annulation devant le TGI, au motif qu'elle n'avait pas été votée avec une majorité suffisante.
Le Tribunal a dit: "En vertu de l'Article 26-b de la loi du 10 juillet 1965, Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes Si l'existence d'un concierge est prévue par le règlement de copropriété, l'unanimité est requise pour décider la suppression du conciege, s'agissant d'une atteinte aux modalités de jouissance des parties provatives résultant du règlement. Cependant, la suppression du concierge peut être votée à la majorité de l'Article 26, dès lors qu'il est mis en place des services de substitution assurant dans des conditions identiques ou plus avanntageuses le service antérieur."
Ma question: Le tribunal nous ouvre la voie vers un nouveau vote à la majorité Article 26. Que se passe-t-il si la majorité (2/3 des voix) n'est pas atteinte au cours du vote (mais atteint 60% des voix, par exemple) Peut-on(comme cela peut se faire pour certains votes à cette majorité Art 26) re-convoquer une nouvelle AG dans les trois mois et faire voter à la majorité de l'Article 25?
Le principe est la nécessité d'un vote unanime pour la suppression d'un poste de concierge prévu par le règlement de copropriété.
La solution d'une décision prise à la majorité de l'article L 26 quand des solutions externes sont prévues pour assurer certains services est effectivement admise peut être remise en cause. Ce qui est vrai pour certains immeubles ne l'est pas pour d'autres, plus importants, ou d'un standing plus élevé, etc ...
Un point est souvent occulté : il s'agit des services qu'une concierge peut ou doit rendre aux propriétaires bailleurs. Si la décision supprime ces services, un bailleur peut la faire annuler.
Dans le même registre : un locataire ne peut demander la nullité de la décision. Mais il peut agit contre son bailleur en invoquant la disparition de certaines prestations fournies par une concierge.
Si le bailleur a voté contre la décision adopté, et s'il a manifesté l'intention de ne pas la contester, on peut même se demander si le locataire n'a pas la possibilité d'utiliser l'action oblique pour agir à sa place.
Nous sommes dans ce cas dans une position extrême, un peu hypothèse d'école. Par contre, les observations précédentes relèvent de la pratique courante.
Pour répondre à la question précise : c'est l'art.26, sans aucune échappatoire. Vous pouvez demander la convoc d'une AG 2 mois plus tard, pour statuer sur la même question et d'autres ... et autant d'AG qu'il est possible de convoquer en 365 jours ! ...Mais sur cette question, il faudra toujours la maj. art.26 des 2/3.
Sur le : " Un point est souvent occulté : il s'agit des services qu'une concierge peut ou doit rendre aux propriétaires bailleurs. Si la décision supprime ces services, un bailleur peut la faire annuler." ... il convient comme toujours de se référer au RDC.
Si ce 'service' est prévu au RDC, le propos est juste. Si un tel 'service' n'est pas prévu par le RDC, il ne peut en être tenu compte, s'agissant alors d'une "prestation" privative qui ne concerne en rien le syndicat. ("Prestation" privative sur le temps dévolu au syndicat, sur le dos du syndicat ??)
Second vote suite à vote majorité Art 26
Forum fermé
Posté - 21 sept. 2005 : 09:55:45
