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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 23 sept. 2005 : 22:40:36
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Parce que les consultants auraient une quelconque légitimité ? La plupart sont des professionnels ayant fait faillite.
calitimo
Mais de qui parlez-vous ? Que je sache les consultants C21, ORPI etc... sont des SALARIÉS !!! Par ailleurs, sans parler de moi, les quelques uns que je connais, indépendants, ont une activité plutôt bien remplie.....!
Donc, Calitimo, s'il vous plait, quelles sont vos sources ? Les chiffres ? Où peut-on consulter une telle information ?
Car, une nouvelle fois, vous affirmez sans preuve.... ou plus exactement, connaissant bien moi-même cette activité.... et y compris pour connaître les chiffres des organismes collecteurs des fonds de formation (AGEFOS) ou même par mes relations dans les organisations professionnelles relevant de l'activité de conseil ou de formation, je doute un seul instant que vous puissiez apporter une ombre de commencement de preuve de votre annonce....!
Quant à la légitimité, elle est pour moi bien réelle .... Ou alors, est-ce à dire que la cinquantaine de salariés entretenue par l'ensemble des réseaux n'en a aucune ? Est-ce à dire que le responsable du développement de la FNAIM et chargé des formations entretient des consultants en pure perte.... et idem à la SOCAF.....
Franchement..... vous devriez réfléchir un peu avant d'écrire de telles absurdités.
Quoiqu'il en soit les réseaux n'existent que par l'incompétence de leurs adhérents....
Quant à mon cas personnel, j'étais déjà consultant avant de m'intéresser à l'immobilier.... et de faillite, je n'ai pu connaître ayant été par le passé un salarié très correctement noté.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 23 sept. 2005 22:42:59 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 09:17:54
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Mais c'est quoi votre question exactement ? Car peu importe ce que j'ai fait ou pas fait. La question de la légitimité du consultant n'est pas le débat.... ou alors ouvrons un fil là-dessus.... bien évidemment il y aurait bien des choses à dire.... !
Vous avez cependant raison sur un point. Il est vrai que je me distingue de la quasi totalité des consultants qui interviennent sur ce secteur d'activité par le fait que j'étais consultant et formateur de métier avant d'arriver dans l'immobilier, alors que la plupart sont d'anciens négociateurs ou d'anciens responsables d'agence reconvertis. Mais j'ai vu rarement la faillite de leur agence comme cause de leur reconversion quelque peu forcée. Cela existe probablement, mais ce que vous avez écrit est non seulement mensonger mais quelque peu méprisant.
Dans mon cas personnel, parallèlement à mon activité de conseil et de formation, j'ai abordé l'immobilier en tant que cadre salarié et le chiffre d'affaires développé s'élevait à 20 millions de francs en transaction. Par la suite, je me suis associé dans une toute petite structure afin de développer la mienne ayant pour originalité une immersion quasi totale sur le terrain.
Aujourd'hui, je me suis détaché de cette structure, ne pouvant manifestement pas être au four et au moulin...
Détail qui a son importance, bien au-delà du chiffre d'affaires que je réalise, c'est mon indépendance, et elle se manifeste par le fait que je choisis mes clients.... et si je vous donnais les noms de certains avec lesquels je refuse de travailler, vous halllucineriez mon cher jcm....
Par exemple, vous. Je ne travaillerai jamais pour vous. Vos choix ne sont pas les miens. Et ce que je remets en cause dans vos choix, c'est leur manque de portée stratégique. Pour le moment, lorsque vous vous installez dans une ville, vous prenez des parts de marché à vos confrères dont je ne parlerai même pas tant leur niveau de professionnalisme est proche de zéro. Les résultats que vous obtenez ne découlent que d'un autre partage du gâteau. Ils vous aveuglent et vous empêchent de voir que le gâteau rétrécit à vue d'oeil... En clair, et pour faire court, ce qui vous fait réussir aujourd'hui, vous fera échouer demain.
Pour moi, le métier d'agent immobilier tel qu'il est pratiqué depuis 50 ans est terminé. Cette vision est partagée par plusieurs dirigeants de réseaux, et dont l'essentiel de l'énergie est dépensée à tenter de durer le plus longtemps possible. Ils ne m'intéressent absolument plus....
L'arrivée d'une nouvelle génération d'agents immobiliers que j'accompagne, ainsi que l'arrivée inéluctable des banques et de la grande distribution, vont changer la donne.
Bien sûr, vous allez me dire que le résultat actuel pour ce qui concerne les banques est plus que mitigé. (Ce n'est pas le cas de la Grande Distribution où le seul test de vente dans la galerie marchande d'un Géant Casino, test réussi au-delà de leurs espérances, leur donne d'autres idées.... et si une de ces grandes enseignes y va, les autres seront obligées de suivre.... et l'envergure d'un Mulliez ou d'un Leclerc n'a rien à voir avec un Grech ou un Bléry !)
Vous avez raison pour les banques, c'est mitigé.... Mais ce n'est pas pour autant qu'ils n'auront pas les moyens de s'apercevoir qu'il va falloir faire autrement. Eux font cette démarche, je peux vous le certifier, car j'y participe. Pas vous.
La différence se situe aussi au niveau des moyens financiers, et même si l'argent n'achète pas tout, je ne suis pas sûr que les organisations actuelles, la vôtre y compris, y résistera.
Juste une question : qu'avez-vous réellement à leur opposer, sinon votre obstination à croire que tout va continuer comme avant ?
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 09:46:56
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Qui est méprisant et fait des généralisations abusives ? Ne venez-vous pas de prétendre que seuls 10 AI sont compétents, sur près de 25 000 ? Pour qui vous prenez-vous donc ?
calitimo
Rien dans mon propos est une généralisation abusive.... ces propos sont partagés par l'ensemble des intervenants du métier....!
Rien dans mes propos de méprisant, croyez-moi ! Et je suis d'accord avec vous, il y en a plus que 10.... une centaine, cela vous ira ?
Car s'ils étaient compétents, les parts de marché des professionnels seraient bien plus importantes que celles des transactions de particulier à particulier (qui augmentent encore de 4 points en 2005 selon les estimations des observateurs). S'ils étaient compéténts leur rôle serait reconnu et peut-être même apprécié du public. S'ils étaient compétents, cette profession se serait réformée, sa réglementation contraignante aurait été améliorée, son image serait positive....
Que le grand public se trompe lorsqu'il dit que les agents immobiliers sont des ecrocs, des voleurs, des bandits est une chose (et bien évidemment le grand public sse trompe), mais il se trouve que le grand public le dit. Et s'il le dit, c'est bien parce que le niveau de compétence de cette profession n'est pas à la hauteur des enjeux.
Maintenant, si c'est le mot "compétence" qui vous gêne, je considère que les agents immobiliers actuels se trompent de direction. Je parle pour ceux qui tentent de faire quelque chose, car l'immense majorité ne fait rien, se contente de quelques ventes par an et c'est assez pour faire vivre leur famille, pour rouler en 4X4 ou en BMW...
Se tromper de direction, ne pas écouter ses clients.....
Signe de compétence ou d'incompétence d'après vous ?
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Edité par - jmkdb le 24 sept. 2005 10:10:58 |
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MARGOULIN
Pilier de forums
880 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 10:11:18
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Qui est méprisant et fait des généralisations abusives ? Ne venez-vous pas de prétendre que seuls 10 AI sont compétents, sur près de 25 000 ? Pour qui vous prenez-vous donc ?
calitimo
Pour LeNabot. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 10:18:00
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Si les consultants disaient que les agents immobiliers sont compétents, ils n'auraient plus de boulot... Vous êtes dans votre rôle.
calitimo
Oui, sans doute. Sauf qu'il n'y a pas que les consultants qui le disent.... Ce sont la quasi totalité des personnes qui prennent le temps d'observer cette profession, tant de l'intérieur que de l'extérieur.
Prenons le cas des négociateurs immobiliers... Ce sont eux qui sont au premier rang de la relation avec le client....
Quelles compétences ont-ils ?
La profession a peur de les former, car elle redoute que cela devienne un futur concurrent! Surtout ne pas trop leur en dire....!
Ou bien vous êtes naïf et crédule, ou bien vous le savez comme moi et il ne faudrait surtout pas faire de vague ?
Juste une question, pourquoi croyez-vous que la profession s'oppose à la reconnaissance des compétences pour obtenir la carte verte à TOUS les agents commerciaux ?
Tant que vous ne regarderez pas la réalité en face, telle qu'elle est... pourquoi continuer à discuter encore. Vous êtes têtu et obstiné. Cela peut être la marque d'une grande personnalité.... comme de tout à fait le contraire. Le problème est que les FAITS réels vous donnent tort. Alors ?
Vous avez un réseau que je sache.... ce réseau n'existe que parce que vous êtes plus compétent que la totalité de votre réseau... ne l'oubliez jamais.
Jean-Michel |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 10:50:03
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Moi je trouve l’analyse de jmkdb plutôt bonne par contre il est vrai qu’elle est un peu indigeste (trop longue) mais l’arrivée de nouvelles gueules, dans ce métier, semble en France inéluctable. Reste à savoir pourquoi les anciens ont peurs d’eux puisqu’ apparemment ils se sentent intouchable sur leur gros rocher conservateur.
Ah au fait le nabot il s’est passé un truc pour que tu sois à ce point agressif, tu sais il y a des gens très bien dans ce métier. D’ailleurs dans ton activité aussi j’espère que tu en fais parti dans le cas contraire tu es un mauvais….
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 10:50:14
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Et pourquoi les notaires s'opposent-ils à l'augmentation du niveau des diplômes pour obtenir la carte verte ?
Ne me confondez pas avec jcm ; je le connais bien, je fais partie de son réseau, et je me suis inscrit sur ce forum quand j'ai vu qu'il le quittait.
calitimo
Pour les notaires, quel est le rapport ? Aucun. D'autant que ce qu'ils redoutent c'est en particulier une directive européenne qui devrait s'appliquer au 1er janvier 2006 et qui organise la fin de leur monopole de l'inscription des actes au rang des minutes. En clair, si demain cette directive s'applique (et elle finira par s'appliquer un jour) un acte pourra être déposé aux hypothèques sans passer nécessairement par le notaire...
Faites un peu le calcul, je connais des clercs de notaire qui n'attendent que cela pour créer leur entreprise spécialisée en rédaction d'actes...
Pour ce qui concerne votre pseudo Calitimo=jcm.... c'est pour moi une évidence, d'autant que vous défendez les mêmes thèses qui, pour moi, sont toutes obsolètes si nous discutons de l'avenir de cette profession d'agent immobilier.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 10:55:53
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Citation :
Initialement entré par jled
Moi je trouve l’analyse de jmkdb plutôt bonne par contre il est vrai qu’elle est un peu indigeste (trop longue) mais l’arrivée de nouvelles gueules, dans ce métier, semble en France inéluctable. Reste à savoir pourquoi les anciens ont peurs d’eux puisqu’ apparemment ils se sentent intouchable sur leur gros rocher conservateur.
Désolé pour la longueur de mes explications.... je vous promets de faire un effort !
Sinon, je ne crois pas que la profession a peur justement. Je pense qu'elle ne se rend même pas compte que les choses sont en train de changer. Beaucoup le disent, et non des moindres. Malgré cela, rien. De l'auto satisfaction permanente, la certitude que cela va durer ainsi encore longtemps....
Réussir dans l'immobilier exige de savoir anticiper. Et dans le domaine de la réflexion sur l'avenir de ce métier, non seulement personne au quasiment personne n'anticipe; mais en plus la profession se trompe de direction.
Peur ? Non. Le jour où les agents immobiliers se rendront compte qu'ils ont peur, il sera trop tard.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 12:30:52
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Citation :
Initialement entré par jled
Ah au fait le nabot il s'est passé un truc pour que tu sois à ce point agressif, tu sais il y a des gens très bien dans ce métier.
Je ne dis pas le contraire. Des gens biens j'en ai rencontré dans les agences immobilières. Mais le constat, c'est que les interlocuteurs compétents qui répondent pile à la question, il y en a très peu. Je les compte personnellement sur les doigts d'un pied. Le reste on peut les classer dans la catégorie des vendeurs de voitures d'occasion.
La lecture du forum est édifiant à ce titre, je vous ferais remarquer.
La dernière en date. Contrat de bail que je signe pour la location d'un parking. Paperasse identique à la location d'habitation. L'administration soviétique en somme. Je fournis. Je signe un bail bourré de clauses abusives dont une très étrange : "ne pouvoir exercer aucun recours contre le mandataire ou le bailleur". Ca ne me dérange pas. J'y vais à l'hypocrite. Mais le jour où il y aura un pb, ça risque de faire drôle à l'agence, car elle se ramassera quand même une instance.
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Edité par - LeNabot le 24 sept. 2005 12:33:42 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 12:45:10
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C'est une des erreurs magistrales de la profession ! Croire que le "juridisme" peut contribuer à rétablir une relation qu'elle ne maîtrise plus.
Chers agents immobiliers, faites donc un commerce moderne et intelligent. Supprimez donc toutes les clauses abusives, toutes les clauses d'exclusivité, tous ces petits articles qui au lieur de contribuer à fluidifier la relation, au contraire la menotte !
Je reprends à nouveau un exemple pour bien montrer à quel point la profession s'égare des règles simples du commerce.
Vous avez certainement déjà acheté une voiture.... et fait le tour des concessions et des marques.... Renault, Peugeot, Citroën pour ne citer que les françaises. Imaginons que vous essayez une voiture chez Renault et que finalement vous l'achetiez chez Peugeot.
Est-ce que vous allez devoir verser une quelconque indemnité à Renault ? Ce serait absurde et inacceptable. Et si cela était, cela ruinerait Renault...
Pourtant, dans l'immobilier, les agents immobiliers persistent à avoir le comportement de Renault....
Alors quelle proposition je fais ?
Simple ! La suppression du bon de visite !.... D'ailleurs, la plupart des associations de consommateurs le demandent aussi.
Car, le bon de visite ne sert à rien..... et il peut être aisément remplacé par un compte-rendu au vendeur.... alors ? Certes, le bon de visite découle du mandat, et des obligations du mandataire vis-à-vis de son mandant.... mais je ne vois pas en quoi un compte-rendu de la visite ne serait pas la meilleure solution pour enfin laisser à l'acquéreur la liberté à laquelle il a droit.
Et quand on voit le délire que constitue le Mandat de visite, agréé par jcm qui lui reconnait la qualité d'être une parade à la décision de la cour de cassation qui prévoit que peu importe qui parmi les mandataires celui qui fait visiter, c'est celui qui conclut effectivement l'affaire qui a droit à une rémunération.... ce document prétend donc le contraire en inscivant légalement une clause pénale sur 24 mois !!!!! Autant dire que la concurrence entre agences n'existe plus... et puis quoi encore ????
On croit rêver ? non... cela se passe en France dans le petit microcosme des agents immobiliers soit disant compétents...
Les clients jugeront.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 13:00:23
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Et quand on voit le délire que constitue le Mandat de visite, agréé par jcm qui lui reconnait la qualité d'être une parade à la décision de la cour de cassation qui prévoit que peu importe qui parmi les mandataires celui qui fait visiter, c'est celui qui conclut effectivement l'affaire qui a droit à une rémunération.... ce document prétend donc le contraire en inscivant légalement une clause pénale sur 24 mois !!!!! Autant dire que la concurrence entre agences n'existe plus... et puis quoi encore ????
Cela vous le savez peut être, mais la magistrature est très fortement indisposée quand elle constate des clauses abusives dont le seul but est de tenter d'anéantir une jurisprudence bien établie ou des dispositions législatives d'ordre public.
On le voit évidemment dans les mandats, mais lisez donc aussi les PV d'AG. Certains syndics n'hésitent pas à y faire voter des délibérations parfaitement contraires à la loi ou à la jurisprudence. Et quand on analyse bien, ces dispositions contestables ne défendent uniquement que leurs intérêts illégitimes. Bien évidemment. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 15:31:18
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Je suis parfaitement d'accord avec vous.....!
Mais à qui voulez-vous dire cela ? A la FNAIM qui se refuse à bouger ? Aux têtes des grands réseaux ? À l'agent immobilier de "base"....?
Qui écoute cela ?
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 15:58:29
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Bien sûr, je délire....
Dans ce cas, j'invite chacun à jeter un coup d'œil aux Éditions Préférences (sponsorisées par le groupement Calitimo) et particulièrement au Mandat de visite.
C'est en réalité un mandat de recherche exclusif déguisé, et ce mandat de visite comporte une clause pénale QUI INTERDIT À L'ACQUÉREUR POTENTIEL DE FAIRE JOUER LA CONCURRENCE.
Ce mandat est une contradiction avec l'arrêt de la cour de cassation qui stipule que "peu importe quel mandataire a visité, c'est celui qui conclut effectivement l'affaire qui a droit SEUL à prétendre à une rémunération....", puisque avec un tel document, l'acquéreur doit des indemnités (celles-là même de la clause pénale) à l'agence qui a fait visiter sans considération du fait si elle a effectivement conclu l'affaire...
Mais comme je délire, chaque lecteur de ce forum se fera une opinion.... il suffit de lire le document, qui par ailleurs comporte une clause abusive puisque la validité de ce mandat est portée à 24 mois !!!!
Inadmissible pour des professionnels respectueux de leurs clients, et notamment sur leur liberté affirmée de faire jouer une saine et libre concurrence...
Pour ce qui concerne le mandat exclusif, celui-ci n'est signé que par le vendeur.... et ne concerne pas l'acheteur.... ceci étant, cela n'empêche pas l'acheteur de se rendre compte qu'un tel mandat l'empêche de faire aussi jouer la concurrence entre mandataires...
Vous devriez tenir compte de cette remarque car un vendeur est aussi un acquéreur et vice-versa.... votre démarche seulement orientée vendeur, au mépris de l'acheteur.... est donc pour moi suicidaire...
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 16:53:48
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Quelle est la justification de se faire mandater par un acquéreur (à plus forte raison en exclusivité) lorsque l'on n'utilise que des mandats exclusifs ?
Le bon de visite me parait suffisant!
A moins que vous ne souhaitiez vous "protéger" des acquéreurs qui souhaiteraient traiter en direct après l'expiration de votre mandat de vente ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 16:56:50
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Citation :
Initialement entré par calitimo
La durée de 24 mois ne l'a pas encore étée.
calitimo
Ne vous faites pas de souci. Cela viendra. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:12:59
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Où avez-vous vu que 24 mois était une durée abusive ?
Le juridique n'est pas ma tasse de thé, mais je n'ai vu qu'un seul arrêt à ce sujet, qui disait que 12 mois ce n'était pas abusif.
Or les juges ne jugent que ce qui leur est soumis. La dirée de 24 mois ne l'a pas encore étée.
calitimo
Bien évidemment.... mais que faites-vous des recommandations de la Commission des clauses abusives......
Un mandat c'est 12 mois.... et c'est déjà beaucoup ! Alors 24.... !
Vous trouvez donc normal de "pièger" un acquéreur pendant 2 ANS ?
Vos clients apprécieront.....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:33:38
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Vous ne croyez pas que l'avis des clients prévaut ? Il vous faut l'avis d'un Juge !!!!
C'est probablement pour toutes ces raisons que les français ont une si belle image des agents immobiliers.....
Faites donc des mandats menottant pendant 2 ans les clients....
Vous leur avez demandé leur avis ?
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:51:02
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à calitimo (jcm) et jmkdb
Pourquoi ne partez vous pas en vacances ensemble ???
Plus sérieusement, je pense que vous devriez convenir d'un rendez vous, et discuter de tout celà en tête à tête...
;=)
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:57:45
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Mais je prévois de rencontrer jcm afin de le rappeler à mon bon souvenir.... comme je le connais, et lui pas, la surprise sera grande pour lui.....
Maintenant, chacun peut contribuer à la discussion.... c'est ouvert pour cela....
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:58:03
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Citation :
Initialement entré par calitimo
J'ai simplement répondu à LeNabot qui le prédisait : "ça viendra..."
Si j'ai dit ça viendra, c'est que dans d'autres domaines il y a eu quelques problèmes. Les abonnements de téléphones portables, et les FAI. Brut de fonderie 24 mois, c'est impossible. A moins d'obtenir des aménagements tarifaires et la possibilité de le faire néanmois sur 12 mois sans en bénéficier. |
Edité par - LeNabot le 24 sept. 2005 17:58:51 |
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