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zinou
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 Posté - 15 sept. 2005 : 16:10:10
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Bonjour,
Fin 2002 nous avons voté la mise en conformité du RDC selon la loi SRU avec un budget maximum de 6500 euros et indication que le conseil syndical déciderait du devis à retenir.
Le syndic (professionel) nous avait alors indiqué que nous étions obligés de remesurer tous les lots ce qui explique le prix élevé du budget.
6 appels de fonds ont été effectués. Aucun devis n'est encore retenu.
Il semble aujourd'hui qu'aucune sanction ne soit prévue en cas de non mise en conformité et que nous ne sommes pas obligés en tout état de cause de remesurer tous les lots.
Est-il possible de prévoir une réaffectation des fonds versés lors de l'AGO 2005?
Merci par avance de vos réponses,
Fabienne
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 16:26:35
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OUI, sous réserve que ces 6.500 € n'aient pas été dépensén un contart signé pour cette "mise en conformité".
Pour 6.500 €, il y a 3 RDC à revisiter ? .... |
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zinou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 16:39:06
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A ma connaissance ces fonds n'ont pas été utilisés en tout cas pas pour le RDC.
Un seul RDC pour ce prix là mais le syndic nous avait certifié que nous étions obligés de faire appel à un géomètre expert pour reprendre toutes les mesures. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 16:49:03
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L'adaptation d'un règlement de copropriété n'exige absolument pas l'établissement de nouveaux métrés !!!
L'article L 49 n'impose que l'insertion des dispositions législatives nouvelles (d'ordre public), aux lieu et place des dispositions du règlement de copropriété qui seraient en contradiction avec ces dispositions.
Il faut y ajouter, d'ailleurs, les dispositions règlementaires d'application, du moins les principales.
L'adaptation ne comporte pas la mise en conformité des répartitions de charges non conformes illégales. Celà est dommage mais, de toute manière, il faut la faire dans le cadre classique quand l'illégalité est flagrante.
L'adaptation, par la seule existence de l'article L 49, et dans ces limites est obligatoire. Il n'existe pas de sanction spécifique et il est bien certain qu'il n'y aura de sanctions que lorsque des litiges feront apparaître que la réalisation de l'adaptation aurait pu les éviter.
Pour les répartitions de charges manifestement illégales, la nature de la sanction est déjà connue : annulation de la répartition des charges avec effet rétroactif.
Il ne suffira pas de modifier la répartition pour l'avenir. Tous les comptes devront être repris depuis ... ?
Depuis quand au fait ? Deux options :
1) depuis la date de délivrance de l'assignation en nullité, qui peut remonter parfois à trois ou quatre ans.
1) depuis 10 ans, durée de la prescription, s'il y a lieu 
Sur ce dernier point voir Cass civ 3e 2 mars 2005 et autres arrêts dans le même sens. La sanction est parfaitement appropriée et fera réfléchir les copropriétaires qui se refusent à remanier une répartition manifestement illégale.
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Edité par - JPM le 15 sept. 2005 16:50:34 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 16:55:57
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La "mise en conformité" prévue par l'art.49 de la loi de 65 ne concerne QUE les clauses de votre RDC qui seraient contraire aux dispositions légales, et de ce fait réputées "non écrites".
Mais c'est TOUT !
Il ne saurait être question de mesurer ou re-mesurer quoi que ce soit, y compris par un géomètre !!!! Il n'y a là aucune obligation, la "mise en coformitéé" prévue art.49 n'étant pas obligatoire non plus !!!!
Eventuellement, dans le cadre de cette mise en conformité, une grille de répartition de charges peut être corrigées, modifiées, dans la mesure où elle ne serait pas en conformité avec les dispositions légales.
Encore une fois, rien n'est obligatoire et rien n'est à mesurer pour un 'toilettage' art.49.
6.500 €, c'est de l'arnaque, votre syndic un incompétent/voleur, au choix ....
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zinou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 17:02:07
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| Merci pour ces précisions. Nous venions d'entrer dans la copropriété quand le syndic nous a fournit ces indications, nous avions protesté mais la secrétaire du syndic professionnel avait réussit à convaincre les autres. Elle est parti en retraite depuis et nous avons à présent plus de marge de manoeuvre. |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 23:35:06
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Et bien quelle secretaire !!!
Elle fait la loi ou quoi ?
Les rôles étaient donc inversés à une époque !
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lidia
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892 réponses |
Posté - 16 sept. 2005 : 22:47:01
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Je connais une copropriété (immeuble dans la même rue) où la répartition ne correspond plus au RC (de 1932 !!) notamment parce que la plupart d'acquéreurs ont "bouffé" des parties communes : les caves maintenant sont privatives (sans autorisation), même chose pour les greniers, un dégagement conduisant à un appt., une partie de la terrasse etc. (je connais bien le problème, mon ex vit dans l'immeuble, lui a un studio et paye beaucoup plus de charges que d'autres qui ont maintenant plus de surface à cause des accaparements.
Un expert nommé par la cour d'appel travaille depuis 4 ans sur la chose mais n'a pas encore rendu son expertise (est-ce normal ?). Il s'agit d'un immeuble où 3 copropriétaires ont la plupart de tantièmes et le reste sauf 4 ont "agrandi" illégalement.
Mon ex mari se demande si ça vaut le coup de prendre un avocat pour voir si en portant plainte à plusieurs ça avance plus vite (payer moins de charges est important mais c'est surtout pour l'injustice).
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 16 sept. 2005 : 22:56:23
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Si le syndic n'agit pas pour faire respecter le règlement de copropriété, il met en jeu sa responsabilité civile. En considérant que le non respect d'une des clauses du règlement de copropriété constitue un préjudice pour les autres copropriétaires, il est admis qu'un simple copropriétaire peut agir et engager une action individuelle.
Les sanctions :
Dès lors qu'est reconnu au règlement de copropriété un caractère contractuel, violer ses dispositions, c'est enfreindre une obligation de nature contractuelle (Cass. civ. 22 février 1965). C'est alors le droit commun des contrats qui s'applique et notamment le principe de l'exécution en nature (article 1143 du code civil). Pour exemple, lorsque des travaux ont été réalisés en violation du règlement de copropriété, c'est la remise en état des lieux qui doit être privilégiée (Cass. 3e civ. 18 janvier 1972). Lorsque l'exécution an nature s'avère impossible, l'obligation de faire ou de na pas faire se résout alors en dommages et intérêts 'article 1142 du code civil).
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 00:05:51
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Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il lui appartient dès lors d'attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.
Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.
Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision autorisant l'activité de restauration rapide, contraire au règlement de copropriété.
Nous sommes donc en présence d'une tendance au durcissement du devoir de conseil du syndic professionnel. Il faut que celui-ci prenne le soin non seulement de renseigner l'assemblée, mais de se constituer la preuve de cette information en le mentionnant dans le procès-verbal. Dès lors il n'est bien entendu plus responsable des conséquences d'une délibération même si elle contraire au règlement de copropriété.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 10:05:31
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Mathi écrit : Un syndic professionnel a un devoir de conseil
C'est incontestable et celà a déjà été signalé sur le site. Il n'y a aucun durcissement particulier mais l'application constante des règles relatives à l'obligation de conseil.
Reste une question : quid des syndics non-professionnels ? pas d'obligation dans ce domaine ? Il ne suffit pas de dire que les non-professionnels sont censés ne rien connaître.
Les non-professionnels ont, à défaut de l'obligation de conseil, celle de s'informer sur une question particulière
et plus généralement de s'informer sur les règles principales du statut de la copropriété.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 10:47:56
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Bonjour JPM,
Pourrait-on appliquer la distinction obligation de moyen et obligation de resultat s'agissant du regime de responsabilité syndic benevole -syndic professionnel? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 13:50:34
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Bouh !!! Vaste sujet
Si l'on s'en tient à l'obligation de conseil, la question ne se pose pas du tout. Le syndic pro doit savoir que telle question inscrite à l'ordre du jour exige une décision à la majorité de l'article L 25 ou à celle de l'article L 26. A cet égard, c'est la loi du tout ou rien : il renseigne bien ou il renseigne mal.
Franchement je ne vois pas comment un syndic bénévole peut se sortir sans anicroche, des difficultés de gestion qui se multiplient. Et je passe sur tous les points à propos desquels on pourrait venir lui chercher bêtement des poux dans la tête. Au final, pour les non-professionnels, l'exigence est identique : si une résolution exigeant la majorité de l'art 25 a été votée à la majorité ordinaire, c'est nul.
On peut donc exiger d'un syndic qu'il donne les indications nécessaires pour qu'une décision valdie soit prise.
Ensuite il n'est pas responsable des résultats du scrutin ! c'est évident. Celà est vrai pour les professionnels et les autres et il faut admettre qu'ils sont soumis à un régime identique.
Pour ma part, je considère que, pour un syndic professionnel, le niveau de connaissances dans les différentes branches (juridique, comptable, technique, relationnel, etc..) est identique à celui exigé d'un avocat (le talent oratoire éventuel mis à part, ..encore que ...)
A cet égard, il n'y a pas de niveaux intermédiaires : on est syndic ou on ne l'est pas. Il n'y a que des niveaux d'expérience liés à l'age et à l'ancienneté. Un gestionnaire lâché seul en assemblée générale doit avoir toutes les connaissances nécessaires.
Comme vous le savez, c'est loin d'être le cas, surtout sur le plan technique. |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 16:11:40
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presque toutes les résolutions de l'AG de 2003 ont été annulées par le tribunal (décision définitive, ils n'ont pas fait appel).
Quoi faire ? Demander à changer de syndic puisque l'actuel ne conseille pas bien les copropriétaires ?
Comment faire pour l'obliger de faire exécuter les annulations (des annulations qui portaient sur le caractère illégal de travaux en cours).
Merci de nous clarifier si vous avez déjà eu ce type de situation. Pas évident à s'y retrouver...Le tribunal annule mais après rien ne se fait, à quoi ça sert de payer ? |
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