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fguigui
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857 réponses |
 Posté - 16 sept. 2005 : 12:52:45
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Bonjour à tous,
Voila le problème :
- Le syndic actuel fait une erreur de répartition d'une charge avantageant certains copropriétaires et en lésant d'autres.
- Il y a de fortes probabilités que le précédent syndic faisait la même erreur de répartition (ou même pire), ce syndic a été remplacé par le nouveau syndic en 2000.
Jusqu'à quand peut-on poursuivre l'ancien syndic ? (au bout de 5 ans, ça me parait un peu tard ...)
Merci d'avance de votre aide.
Cordialement.
fguigui
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2005 : 13:41:53
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Il n'y a pas d'assemblées générales dans votre immeuble ?
Si certainement ! Ont-elles approuvé les comptes des années précédentes ? Il faut prendre les choses dans l'ordre. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2005 : 19:56:48
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Non seulement il faut les prendre dans l'ordre, mais surtout nous préciser en quoi consiste "une erreur de répartition d'une charge avantageant certains copropriétaires et en lésant d'autres."
Il faut noter ici que l'approbation des comptes par une AG ne vaut pas approbation de la répartition individuelle qui est faite de ces comptes.
Si existe une grille de répartition de cette charge dans votre RDC, le syndic se doit de l'appliquer.
S'il n'existe pas de grille, ce sont en général les tantièmes généraux qui s'appliquent.
Pour autant, une répartion de charge appliquée depuis toujours ...ou depuis de nombreuses années, de façon répétitive, doit être appliquée quand bien même cette répartition serait contraire à la répartition prévue au RDC, car cette 'mauvaise' répartition répétées est devenue la règle entre tous.
Pour que cette 'mauvaise' règle soit annulée pour revenir à la règle du RDC, il faut que l'AG le constate et annule la 'mauvaise' règle. (jurisprudence).
Autrement dit : on grille le feu rouge depuis des années, ... mais comme nous n'avons pas en AG dûment constaté que nous grillions le feu rouge et que de ce fait nous n'avons pas décidé de ne plus le griller et de passer au feu vert, nous devons continuer de griller le feu rouge !!!!!
On voit de ces trucs, parfois, en copropriété !!!! LA Justice  , dit-on .....
Plus sérieusement : pour plus d'info, des précisions sur cette 'mauvaise' répartition |
Edité par - gédehem le 16 sept. 2005 19:58:12 |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 10:54:31
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J'ai déjà relaté ce pb dans ce forum, mais j'y reviens...
Déjà une erreur de répartition est difficile à déceler, puisque quand on vérifie les comptes on le fait dans sa globalité, on vérifie la correspondance entre les factures et ce qui est effectivement réparti sur les copropriétaires.
D'autant plus qu'il est impossible de savoir (à moins de faire appel à la justice) quels sont les tantièmes effectivement appliqués aux copropriétaires, c'est détectable si et seulement si la base immeuble de ladite charge est erronée (ce qui était le cas).
Enfin bref, le précédent syndic avait mis au point une répartition "mixte" de la charge eau chaude (ecs) : les copros qui avaient un compteur payaient à la conso, les autres payaient aux tantièmes, selon une résolution votée en AG en 1994 (je n'étais pas encore propriétaire), bien évidemment le RdC n'a pas été modifié en conséquence.
La base immeuble de la charge a été amputé des tantièmes de ceux qui payaient à la conso.
Le nouveau syndic arrivant déclare que c'est illégale et repasse à une répartition complète aux tantièmes mais conserve la nouvelle base immeuble (amputée de 1000/10000 !) et "invente" des tantièmes à ceux qui payaient à la conso, et confond la charge ecs avec celle du chauffage (aie, aie, ça fait mal pour les sous)...
Lors d'une conciliation au TI (novembre 2004...), le syndic reconnait son erreur et s'engage à régulariser et corriger la répartition, ce qu'il fair en partie (régularisation ok, mais l'erreur est toujours régulièrement effectuée).
1/ on peut dire que les syndics sont incompétents, essentiellement par fainéantise...
2/ on peut désespérer des syndics dits "professionnels".
Je vois que dans ce forum on aime bien compliquer...
Mais répondez donc à la question initiale : Jusqu'à quand peut-on poursuivre l'ancien syndic ?
Voili, voila.
Cordialement.
fguigui |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 15:49:32
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Nous sommes en copropriété.
Le principe de base pour la répartion est donc la collectivité.
Cette collectivité peut décider d'individualiser certaines les charges, le comptage individuel étant possible, ce qui bien souvent le cas pour le chauffage, mais surtout pour l'ECS et l'eau froide.
Mais dans ce cas, c'est tout le monde ou personne !!!!
A moins d'être dans 2 bâtiments distincts, qui auraient décidés chacun pour ce qui le co,cerne ici une répartition 'compteurs', là une répartition tantièmes, c'est ou l'un ou l'autre.
Votre système mixte n'a donc aucun fondement. Votre ex-syndic vous a très mal conseillé, mais le syndicat était totalement à coté de la plaque ...
Qui donc a pu proposer un truc aussi idiot !!!...
Pour ce qui concerne l'ECS, la difficulté vient du fait que vous n'avez sans doute pas prévue et adopté un système, une grille de répartition spécifique.
C'est d'autant plus indispensable que votre chaufferie est sans doute commune ECS/Chauffage !
De ce fait, comment ventiller l'énergie sur une part 'chauffage' et une autre spécifique 'ECS'.
L'autre point vient du fait que pour une répartition 'individualisée', la pose de compteur ECS doit être décidée en AG, pour tous.
Qui s'occupe des qques compteurs actuellement en place ??
J'ai du l'indiquer dans un autre sujet. La répartition de l'ECS doit se faire d'une part sur une "partie fixe", obligatoirement répartie aux tantièmes généraux (pour l'ECS), et d'une "part individuelle", sur consommation relévées aux compteurs.
Chez vous, il me semble que la répartition de l'ECS faite par le syndic est tout aussi irrégulière, voir illicite, que celle de l'ancien syndic.
En effet, en présence d'un service commun, une grille spécifique doit être adoptée, comme je l'ai dit plus haut.
En l'absence d'une telle grille spécifique ECS, ce sont les tantièmes généraux qui doivent être appliqués. ...mais uniquement sur la part "chauffage ECS" ....
En l'absence d'un calcul particulier ECS lié au calcul 'Chauffage', vous comprenez que la chose n'est pas toute simple.
Il faut vous rapprocher de votre syndic et lui demander de vous exposer très précisémment le mode de répartition qu'il utilise, quels sont les tantièmes retenus, comment fait-il la part ECS/Chauffage pour l'énergie, pour le contrat d'entretien, etc ....
En l'absence de ces données, nous ,e pouvans pas dire grand chose.
On doit toutefois remarquer que le syndic semble vouloir faire au mieux, en l'absence d'un grille spécifique ECS. Vouloir faire 'au mieux' ce n'est déja pas faire n'importe quoi, ce qui était manifestement la pratique avec votre ancien syndic et cette répartition 'mixte' ! Mais pour autant, votre 'au mieux' actuel ne me semble pas bien dans les clous.
Je vois surtout que votre CS est inexistant sur ce coup, qu'il devrait se renseigner un peu. Une information des copropriétaires est indispensable.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 16:12:05
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Le CS n'est pas inexistant, les personnes le composant sont avantagés par la répartition actuelle ..., donc il ne faut pas s'attendre à une action équitable de leur part.
Les comptes n'ont pas été approuvés depuis 2 ans (date de la dernière AG ...). Le syndic a argué du fait que les années précédentes les comptes étant approuvés ils ne régularisent pas les erreurs précédemment commises sur la répartition eau chaude (mais c'est bien de la charge chauffage qu'il s'agit).
La grille de répartition à appliquer et celle du chauffage, et celle-ci existe bel et bien.
Vous n'avez toujours pas répondu à la question initiale :
Jusqu'à quand peut-on poursuivre l'ancien syndic ?
Cordialement
fguigui |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 16:37:10
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"Les comptes n'ont pas été approuvés depuis 2 ans (date de la dernière AG ...). Le syndic a argué du fait que les années précédentes les comptes étant approuvés ils ne régularisent pas les erreurs précédemment commises sur la répartition eau chaude (mais c'est bien de la charge chauffage qu'il s'agit)."
Pardon, mais ici, il faut dissocier les choses :
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition individuelle de ces comptes.
Si vous approver les comptes présentés en AG, cela ne veux pas dire que vous approuvez votre répartition de ces comptes ni la situation de votre compte personnel.
De plus ici, si je comprends bien, les comptes n'étant pas approuvés on ne peut rien vous répartir !!!!
Ce point a déja été souligner ici : un syndicat de copropriétaire ne peut globalement refuser d'approuver SES comptes, comptes tenus au nom du syndicat par le syndic.
Si le syndicat refuse telle ou telle dépense, il faut qu'il le dise, ou qu'il fasse des réserves sur telle ou telle autre.
Encore une fois, un syndicat ne peut globalement rejeter ses comptes, les comptes du syndicat. Il y a obligatoirement des choses justes.
La conséquence de ce refus, c'est que le syndic ne peut rien imputer dans vos comptes individuels, il ne peut rien répartir, rien n'étant approuvé !
Permettez cette image : vous avez fait le plein de votre voiture pendant 2 ans, vous-même, votre femme et votre fille ont roulé avec, mais vous refusez d'approuver la dépense globale correspondant à ces dépenses de pleins ...
Comment faites vous pour les répartir entre votre fille, votre femme et vous même, rien n'étant approuvé ?
Par dela ce pb de répartition de l'ECS, dont il est le révélateur, il a un grave dysfonctionnement de votre syndicat.
Sauf à avoir commis une faute qui vous porteait préjudice, vous ne pouvez mettre ici en cause votre syndic, ou l'ex-syndic.
Je vois ici une faute du syndicat dans son ensemble, faute qui vous porterait éventuellement préjudice et dont vous pourriez demander réparation.
Mais comment demander réparation d'une répartition qui serait fausse, cette répartition étant impossible en raison du rejet global des comptes !!
0 € approuvé divisé par 158/10.000° = 0 ..
On ne peut pas sortir de là !
Voyez donc ce qu'il en est de cette répartition de l'ECS. Une grille qui n'aurait pas été adoptée par une AG ou prévue au RDC ne peut être appliquée "au pif."
Vous parlez d'une grille "chauffage". Mais une grille "chauffage" n'est applicable que pour du "chauffage" ....Pour de l'ECS, il faut une autre grille, grille ECS..
C'est l'éternelle histoire des torchons et des serviettes qu'on ne peut mélanger, à moins qu'une décision d'AG (ou le RDC) n'ai pris cette seule grille chauffage pour la répartition globalisée "chaufage-ECS". .... Mais je vois très mal cela, s'agissant de 2 services spécifiques.
Que dit votre RDC là dessus ? |
Edité par - gédehem le 17 sept. 2005 16:43:36 |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 17:14:25
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le RDC ne dit rien sur l'ECS, il n'y qu'une grille de répartition chauffage prévue qui a du être instaurée ultérieurement à la rédaction du RdC, il y est dit : Les charges de chauffage central seront réparties entre les différents coropriétaires au prorata de la surface installée de chaque local.
Je veux bien que les charges ne puissent être réparties puisque pas de comptes approuvés, mais comment fait-on alors pour gérer au jour le jour une copropriété ?
C'est un peu le défaut de ce forum, vous parlez toujours dans l'absolu, en théorie, mais concrètement comment fait-on ?
Le problème est peut-être + simple que vous ne le pensez, il n'y a pas de charges ecs dissociée, il n'y a qu'une charge chauffage prévue, la répartition de cette charge chauffage est erronée, cela a été acté lors de la conciliation au TI de Paris XVème, maintenant comment fait on pour faire appliquer cela ? Peut-on encore poursuivre le précédent syndic quitté il y a 5 ans ?
PS : Il me semble qu'une nouvelle répartition votée en AG (comme celle de l'ECS qui ne doit pas exister en tant que telle) pour être effective doit auparavant être inscrite au RdC, de toute façon la répartition "mixte" de la charge ecs votée en AG en 1994 n'était que petit arrangement entre amis...
fguigui |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 18:24:28
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Mais il n'y a rien de théorique : Si une AG n'approuve pas les comptes, le syndic ne peut les répartir...
En fait, il fait la répartition. ... qui est alors toute théorique, elle !
Car en cas de litige, d'un copropriétaire qui ne paye pas cette répartition, du moins la répartition sur son compte de fait sans fondement, le syndic (et donc le syndicat !!!) n'aura rien à lui opposer !!
Ce n'est pas du théorique, c'est du concret.
Pas de comptes approuvés, impossible pour le syndic (donc pour le syndicat) d'obliger un copropriétaire à régulariser son compte perso qui présente un trou !!!
Pour exiger la régularisation de 50 € ... ou de 5.000 €, il faudra présenter au juge les PV d'AG approuvant les comptes, le RDC avec les grilles de répartition qui s'imposent, et de ce fait le décompte personnel du copropriétaire en cause, pièces qui apporte la preuve irréfutable qu'il est débiteur ...
Pas de comptes approuvés, et qui plus est ici pas de grille, que voulez vous présenter au juge ??????
Quel est le VRAI décompte de ce ... de ces copropriétaires.
Nous ne sommes pas là dans du théorique !!!
Vos décomptes individuels, eux, sont théoriques ...puisque calculés sur des comptes qui n'existent pas n'ayant pas été approuvés, et que vous n'avez pas de grille pour l'ECS, qui n'est pas du chauffage ...
Encore une fois, n'ayant rien approuvé, c'est à dire que c'est à 0, vous ne pouvez être imputé de 150 ....
Si vous avez 150 sur votre compte, c'est une imputation théorique.
C'est pourquoi j'avance que c'est la pagaille dans votre syndicat, que vous êtes devant un grand vide.
Vous parlez d'attaquer l'ancien syndic !! Mais sur quelle base ??? Avec quels documents, quels PV approuvant des comptes, quelle grille de répartition à opposer ...?????
Vous dites qu'a été appliquée une fausse grille.... Mais où serait la vraie ???
Vous êtes dans un vide, vous-même, mais aussi votre syndicat...
Et sur ce que vous dites, même si le/les syndics ne sont pas tout blancs, il est certain que c'est l'incompétence des copropriétaires pris globalement, du syndicat, qui est à la base des "erreurs" que vous relevez ..... Pas celle des syndics, bien qu'ils ne me semblent pas être des fleches ....(mais ça, vous le savez ... ).
Il vous faut très rapidement adopter une grille de répartition ECS, en passant par la pose de compteurs ECS chez tous, grille qui s'appliquera immédiatement, sans délai, dès son adoption.
Cette modif du RDC publiée ensuite ne la rend opposable qu'au tiers et, lors de mutations futures, aux acquéreurs.
Car la décision de l'AG s'impose automatiquement à tous ceux qui sont copropriétaires à la date de cette AG. La publication ne change rien pour eux.
Même si la modif du RDC n'a pas été publiée, la grille adoptée ainsi que les modifs RDC éventuelles seront notifiées au notaire par le syndic afin qu'elles soient annexées aux actes. De ce fait, cette grille (et les modifs) sera opposable aux acquéreurs. (voir D.art.4). |
Edité par - gédehem le 17 sept. 2005 18:28:15 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 20:44:13
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non, non pas de grille ecs, la grille chauffage est largement suffisante !
meme s'il n'y a pas de grille chauffage dans le RdC, un additif que je n'ai pas (et peut-être pas non plus le syndic) a surement été fait et que je retrouverai facilement chez le notaire qui a établi le RdC.
Cordialement
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 23:10:14
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au fait jusqu'à quand peut-on poursuivre le précédent syndic ?
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 19:35:12
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ouh ouh, jpm ou gédehem vous êtes encore là ?
fguigui |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 09:08:15
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Fguigui, vous regrettez qu'on donne sur le site des solutions dans l'absolu et pas dans la pratique.
Autant dire qu'il ne faut pas appliquer les testes d'ordre public mais plutot bricoler des procédures et régler des difficultés devant un conciliateur qui n'applique pas les règles.
La répartition de l'eau chaude doit être effectuée au prorata des consommations enregistrés par des compteurs. Chause lot doit être équipé d'un compteur ou plus s'il y a plusieurs colonnes. Point c'est tout.
Ne cherchez pas cette règle dans le statut de la copropriété. Elle n'y figure pas car ce statut ne règle pas tout. Il existe d'autres lois et décrets de portée générale, qui sont applicables dans les copropriétés. En l'espèce : articles R 131-9 à 131-14 du CCH.
Dans votre immeuble, il faut poser des compteurs dans les lots qui n'en ont pas et repartir du bon pied.
Jusqu'à quand peut-on poursuivre le précédent syndic ? Ainsi proposé, la question n'a pas de sens. La prescription de droit commun en matière de copropriété est de dix ans. Mais il y a des péremptions, des cas d'irrecevabilité , des cas de prescrptions plus courtes. Dans un cas comme le vôtre, rechercher la responsabilité d'un ancien syndic ? beaucoup de frais, peu de chance d'aboutir
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 09:19:07
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merci JPM
Dernière petite question : pour qu'une nouvelle répartition votée en AG, faut-il obligatoirement l'inscrire dans le RdC ? Notamment des compteurs eau chaude et froide viennent d'être posés récemment dans la copropriété (ce coup ci par une société qui en assure la maintenance et en effectue la relève par télémétrie) ceci doit-il être inscrit dans le RdC, quid si l'on fait marche arrière et l'on revient à une répartition aux tantièmes ?
Merci beaucoup de votre aide.
Cordialement.
fguigui |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 09:31:39
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Peu importe le délai, qui peut être de 10 ans !!!
Mais le poursuivre pour quoi ? Sur quelle base ???
C'est de cela dont il s'agit !!... S'il y a détournement de fonds, il faut arriver devant le tribunal avec des éléments indiscutables apportant la preuve de ce détournement.
Mais ici, si j'ai bien compris, vous ne pouvez le poursuivre pour une mauvaise répartition de charges !
Vous le dites vous même : il n'y a pas de grille de répartition de l'ECS adoptée lors de la décision de poser des compteurs ECS.
C'est le syndicat qui est responsable de cette situation, le syndicat !!! L'ensemble des copropriétaires !!! Pas le syndic ...
Vous parlez d'une grille chauffage "largement suffisante" ...
Comprenez que cela n'a rien à voir !!! Du chauffage c'est du chauffage, ...de l'ECS c'est de l'ECS, ..comme des produits de nettoyage ne peuvent être confondus avec les dépenses d'ascenseurs. Chacun sa grille de répartition, ... comme les torchons qui ne sont pas rangés avec les serviettes.
Pour n'avoir pas adopté une telle grille ECS alors qu'il décidait de poser des compteurs ECS, votre syndicat est responsable de cette pagaille et du préjudice éventuel que vous subissez ... en plus du rejet global des comptes. C'est à lui qu'il faudrait éventuellement demander réparation, et non à l'ex-syndic qui, même si c'est un bandit incompétent, ne porte pas de responsabilité là dedans, ou si peu, tout au plus par défaut de conseil .... |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 09:35:21
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oups, j'avais mal la réponse de JPM !
Malgré tout, il y a certainement sur Paris des tas d'immeubles (+/- anciens) où la répartition eau chaude sanitaire se fait sans compteur, celle-ci se fait aux tantièmes (eau chaude = eau froide + chauffage).
La pause de compteurs est-elle obligatoire ? (je pense que oui) Y a-t-il une date limite pour la pause de ces compteurs ?
Cordialement
fguigui |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 11:37:21
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Fguigui : "(eau chaude = eau froide + chauffage)."
Lorsque le chauffage est coupé, vous faites comment ???
Ou alors, mais nous n'avons pas compris cela : le "chauffage" dont vous parlez ne concerne que "la chauffe de l'eau froide" pour en faire de 'ECS ?
"Chauffe" de l'eau froide n'est pas du 'chauffage', du moins pour ce qui concerne les charges "chauffage" collectif d'un coté, ECS collective de l'autre...
Le service "chauffage collectif" doit avoir son mode de répartition. L'ECS avec compteurs divisionnaire doit être répartie suivant sa propre grille et calculée sur les consommations.
Aucune confusion possible ici.
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Edité par - gédehem le 20 sept. 2005 11:40:25 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:56:23
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Bonjour,
Il y a quelques mois certains universimmonautes cherchaient à savoir comment faire pour insérer une image dans leurs posts.
Plus haut, nous admirons l'image proposée par un actif contributeur relative à un partage de frais de consommation d'essence, entre les membres d'une famille utilisant une seule voiture.
Cette image aurait pu être conservée dans nos archives si nous avions aussi disposé d'un cadre doré à la feuille de la copropriété.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 13:34:19
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Salut Gédehem,
Ce que tu dis semble évident, cependant avec quelle énergie est effectué le chauffage ou la chauffe (si tu préfères) de l'eau ?
Sachant que notre copropriété est fourni en énergie (m3 de vapeur) par le cpcu ?
Sans compteurs spécifiques comment dissocier l'énergie utilisée pour le chauffage de l'immeuble (qui va dans les radiateurs privatifs ou des parties communes) de celle servant à la chauffe de l'eau qui va devenir de l'ecs ?
Même question pour l'eau (dans les mêmes conditions c-a-d sans compteurs spécifiques généraux et / ou individuels) comment dissocier l'eau froide de l'ecs ?
Cordialement.
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 13:38:04
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PS : Il y a bien un compteur général eau chaude qui n'a pas toujours était là ! Ou que le syndic actuel n'a pas pris en compte (par fainéantise ou incompétence, je précise qu'il s'agit d'un syndic professionnel ayant pignon sur rue dans 8ème ardt de Paris, et maintenant dans le 15ème).
Cordialement
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 16:41:51
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bon j'ai vérifié au bureau des hypothèques et chez le notaire qui a établi le RdC, il y a une grille répartition chauffage en usage mais non trouvée dans le RdC, non enregistrée au bureau des hypothèques (comme c'était prévu dans le RdC (la grille de répartition a été établie après la rédacrion du RdC)) et non trouvée chez le notaire, il n'y a pas de grille répartition ecs.
Qu'avez-vous à dire sur cela ? (le RdC a été établi en 1969...)
Cordialement
fguigui |
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jusqu'à quand les représailles ?
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