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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 21 sept. 2005 : 09:55:54
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A l'attention de JPM !
Je sais que tu rejettes souvent la responsabilité des pbs sur les copropriétaires et conseils syndicaux, mais il me semble toutefois que les syndics en sont souvent responsables !
Par exemple il est dit dans le RdC : qu'après l'établissement de la grille de répartition chauffage le syndic la fera inscrire au bureau des hypothèques, que faire s'il ne l'a pas fait (je précise que le RdC a été rédigé en 1969 (le 18 Juin !)), d'ailleurs on peut commencer à douter de cette répartition...
Que faire si les anos remontent à il y a longtemps, alors que la plupart des propriétaires actuels ne l'étaient pas à l'époque.
De nombreuses anomalies en découlent ou en découleraient si je ne m'étais aperçu, par hasard, du problème de la répartition chauffage.
Cordialement
fguigui |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 19:34:20
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ca devient de + en + désespérant de soit-disant gestionnaires chez les syndicsincapables de faire des règles de 3, ou d'avoir un raisonnement de comptabilité analytique de 1ère année de BTS ...
1- le prix du m3 l'ECS est défini à l'article 131-10 du Code de la Construction soit au moins 3 fois le prix moyen du m3 d'eau froide,(sauf s'il existe des mesures spécifiques estimznt le prix de l'energie utilisée pour réchauffer l'eau froide)
donc si le total des 4 factures d'eau/divisé par le nb des m3 d'eau froide donne un pmu d'EF de 20F celui de l'eau chaude est de 60F (pitié pour les convertions en euros
donc si on a un total de 120000 F d'eau froide (factures vivendi, SGLe ou autre) et 6000 m3 d'EF et un total de 18000m3 d'eau chaude on a dans les charges
eau froide 120000
- EF pour ECS - 36000 total 84000
eau chaude ef 36000
energie au moins 72000 total 108000
72000 F qui eux-memes seront déduits des factures de chauffage et diminueront d'autant les charges de chauffage de chacun
ce sont les histoires de répartition, de vases communicants et de partie double et de tantièmes
pour se retrouver dans les comptes individuels
2- je ne vois pas en quoi tout le monde doit avoir des compteurs si le Rdc prévoit la possibilité d'en mettre, le pb est le même si ceux qui ont des compteurs représentent 3500/10000 seuls paient aux tantièmes ceux qui n'en ont pas et donc sur 6500 tantièmes, l'eau des parties communes étant controlée par des compteurs
(parlons surtout d'EF car pour l'ECS depuis 1976 .... cf code de la construction repris en partie dans le Litec et Dalloz pour ce qui concerne la copro et en espérant que chaque syndic l'a sur son bureau ou au moins un par cabinet ou sur internet)
ou est le pb ???? c'est juste un paramétrage à spécifier et un peu de bonne volonté mais on le sait nos syndics n'ont souvent aucune formation en matière comptable étant juristes et non gestionnaires, et la gestion ne se fait et ne se suit qu'à partir de la compta et non uniquement de textes juridiques .... mais ne se génent pas pour expliquer qu'ils sont les seuls à comprendre
pourquoi cela ne pose-t-il pas de pb dans certaines copros (j'en connais une )avec des copros qui n'ont pas de compteurs, d'autres des normaux, d'autres à radio relevés, et même que des copros après avoir vu combien leur coutait les compteurs par rapport à leur conso les ont enlevés - tout le monde est content et leur syndic ne fait pas de pb)d'avoir des compteurs ou pas, à tous ou pas c'est uniquement pour que le syndic ne fasse pas trops de temps à réfléchir comment facturer surtout quand des syndics sous-traitent la saisie comptable ...
quel est la formation minima pour les gestionnaires syndic en lmatière compta (d'origine ou en formation continue ???) je vous assure que c'est moins dur à calculer que les gouttes qui tombent du robinet ou les trains qui se croisent .... et que des gamins de 10 ans savent faire alors pourquoi n'est-ce possible avec certains syndics, c'est bien NOUS qui payons, non ???
Océan de gouttes d'eau en débordement comptable 
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 10:09:07
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j'abonde dans ton sens Ocean !
Je rappelle que j'avais signalé le pb de répartition ECS et / ou Chauffage (puisque le syndic semble faire des confusions ...) en 2002.
Qu'à l'époque la comptable du syndic m'avait rétorqué au téléphone : "Ah mais vous savez les comptes dans votre copropriété c'est n'importe quoi !", j'ai attendu 2 ans qu'ils corrigent leurs bétises avant d'entamer des poursuites judiciaires que j'ai bien évidemment gagné et que malgré ça il y a encore des problèmes !
Des copros songent à changer de syndic, mais ça risque d'être pire , j'vais peut-être me présenter en tant que syndic bénévole.
PS : Peut-on ajouter dans tes explications comptables, que l'énergie comptabilisée pour le chauffage (ou la chauffe si tu préfères Gédehem) de l'eau froide (pour devenir de l'ECS) oit être retranchée de l'énergie du chauffage de l'immeuble ?
Cordialement.
A+
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 10:25:10
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PS : Pour ne pas accabler le syndic actuel on peut également accabler ses prédécesseurs ! Comme je le disais précédemment la grille de répartition chauffage n'a toujours pas été publiée au fichier immobilier (depuis 1969 !), ça se trouve on fonctionne avec une répartition fantaisiste !
Et que dire des notaires, qui lorsqu'on achète un bien immobilier doivent annexer les différentes grilles de répartition (non incluses dans le RdC), les plans des sous-sols pour indiquer l'emplacement de la cave achetée, ..., et qui, au moins dans mon cas, ne l'ont pas été.
Cordialement
fguigui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 23:10:22
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Précisions pour fguigui : je pense que chez moi, le fonctionnement est identique.
Une société de chauffage fournit de la vapeur (pour faire court), qui permet de chauffer l'eau du robinet ainsi que l'eau qui circule dans les radiateurs pour chauffer les appartements.
Cela correspond à une facture de X € à payer.
Autant que je me souvienne (cela fait un moment que je ne me suis plus "amusée" avec ces problèmes), il faut demander à la société en question le coût de revient du kWh d'énergie. Elle doit obligatoirement pouvoir le fournir.
Sachant que la consommation liée au chauffage des appartements est la somme Y des compteurs d'énergie de tous les appartements en kWh et en multipliant Y par le coût unitaire du kWh, on obtient un montant Z qu'il faut déduire du montant X.
X - Z = V représente la dépense liée au chauffage de l'eau froide des robinets pour la transformer en eau chaude.
V correspond au "chauffage" de A m3 d'eau froide (A étant la somme des indications de tous les compteurs individuels d'eau chaude), ce qui permet donc de calculer un coût approximatif de revient du m3 d'eau froide chauffée.
Il va sans dire qu'il y a beaucoup d'approximations dans tous ces calculs et qu'il peut y avoir des erreurs assez importantes.
Il me semble me souvenir que la part chauffage de l'eau des robinets représentait environ 30 % du total de la facture.
Commentaire : mon syndic, au bout de 3-4 ans n'avait toujours pas été capable de comprendre comment cela fonctionnait. Il faut dire qu'en plus, se greffaient là-dessus plusieurs compteurs dans les communs et qu'il fallait comprendre quel compteur comptabilisait quoi etc......
Personnellement, j'ai passé un temps considérable à comprendre comment tout cela fonctionnait. J'ai une excuse par rapport au syndic : c'est la première fois que je devais "décortiquer" un problème assez inextricable, car en plus, je n'avais pas à disposition toutes les informations, alors que lui, le syndic avait tout sous la main. En particulier, il n'avait évidemment pas "décortiqué" les "calculs" du précédent syndic, ce qui lui aurait permis de voir qu'il fallait demander le prix unitaire du kWh, pour pouvoir faire une répartition correcte des charges.
Ce qui me sidère, c'est que le syndic a été incapable de comprendre le fonctionnement. Avec une bonne quarantaine de copropriétés, j'imagine qu'on doit retrouver quelques grands "types" de fonctionnement. Dans ce cas précis d'ailleurs, il fallait aussi une bonne dose de sens pratique (étude des circuits d'eau etc...au sous-sol).
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 16:53:16
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je pense que mon cas est plus simple (bien qu'il doit être compliqué pour un grand syndic).
La vapeur se mesure en m3 et pas en kWH (et est facturée ainsi par le fournisseur : cpcu)!
On différencie l'énergie pour le chauffage de celle de la chauffe de l'ecs.
On détermine le prix du m3 d'ecs.
On retranche de l'énergie totalement consommée celle de l'ecs, on obtient la charge chauffage (à répartir en tantième, à moins qu'il n'y ait de compteurs thermiques).
Prendre en compte de l'éventuelle ecs des parties communes (à répartir aux tantièmes).
Il manque qq chose ?
C'est si compliquée ?
Avec un bon logiciel, et un peu de saisie informatique (c vrai que c un peu + long).
Cordialement.
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 16:54:28
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je pense que mon cas est plus simple (bien qu'il doit être compliqué pour un grand syndic).
La vapeur se mesure en m3 et pas en kWH (et est facturée ainsi par le fournisseur : cpcu)!
On différencie l'énergie pour le chauffage de celle de la chauffe de l'ecs.
On détermine le prix du m3 d'ecs.
On retranche de l'énergie totalement consommée celle de l'ecs, on obtient la charge chauffage (à répartir en tantième, à moins qu'il n'y ait de compteurs thermiques).
Prendre en compte de l'éventuelle ecs des parties communes (à répartir aux tantièmes).
Il manque qq chose ?
C'est si compliquée ?
Avec un bon logiciel, et un peu de saisie informatique (c vrai que c un peu + long).
Cordialement.
fguigui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 23:00:04
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fguigui
cela semble effectivement un peu différent chez vous, mais la "philosophie" est la même et ce qui est surtout semblable, c'est l'incapacité des syndics à y comprendre quelque chose.A certains, il manque une sérieuse dose de sens pratique.
Par ailleurs, vous disiez plus haut : Citation :
j'ai attendu 2 ans qu'ils corrigent leurs bétises avant d'entamer des poursuites judiciaires que j'ai bien évidemment gagné et que malgré ça il y a encore des problèmes !
Ayant moi-même un syndic qui fait n'importe quoi en matière de répartition de charges, pourriez-nous préciser quelles poursuites judiciaires vous avez engagées ? Il est un peu dommage, qu'on ait trop peu souvent sur ce forum, des détails sur ce genre d'initiatives.
Etes-vous passé par le TGI avec avocat ? Combien de temps avez-vous attendu pour avoir gain de cause ? Y avez-vous laissé des "plumes" (financièrement parlant ?) Qu'avez-vous précisément demandé au tribunal ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
Edité par - Elisabeth le 27 sept. 2005 21:37:36 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 19:49:19
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Non je suis passé par une procédure plus légère !
Je suis passé par le T.I de mon domicile Paris XVème.
J'ai fait une déclaration au greffe du T.I., c'est très simple, gratuit, je n'ai pas pris d'avocat.
Donc voila comment on fait :
- sur google faites une recherche sur "Déclaration au greffe du tribunal d'instance", vous tomberez sur un lien où vous pourrez télécharger ce doc.
- remplissez le et mettez en annexe les différents docs prouvnt vos dires.
- porter ou envoyer au greffe du T.I.
- dans les 3 mois ==> réception de la convoc à l'audience.
- 15 jours avant l'audience envoyez à votre adversaire les différentes pièces annexées à la déclaration au greffe.
- si le pb est simple et évident et si vous vous sentez à l'aise allez-y sans avocat, si de nombreuses explications sont à fournir acceptez la proposition de conciliation.
Voila une façon simple de faire et qui devrait faire bouger les choses.
Certains juristes habitués du site pensent que ce n'est pas suffisant et un peu limite, mais pour moi ça a très bien marché.
Cordialement.
fguigui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 22:00:38
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fguigui
merci pour vos explications, mais pourrais-je un peu mieux comprendre ?
Désolée pour mes questions dont les réponses sont peut-être évidentes, mais quand on n'a pas l'habitude de fréquenter les tribunaux, il subsiste beaucoup de mystères....
Qui est convoqué à l'audience ? Vous ET le syndic à qui vous demandez en quelque sorte de rendre des comptes ? Ou vous seule ?
Pourquoi envoyez-vous à votre adversaire, le syndic, la copie des documents que vous avez fourni au greffe ?
Si je comprends bien, on est amené à s'expliquer, auprès du juge, sur la demande faite ? Et ceci, en présence de l'adversaire ?
Citation :
si de nombreuses explications sont à fournir acceptez la proposition de conciliation.
Cela veut dire quoi ? 
Et si le juge vous donne raison et oblige votre adversaire à rectifier ce qui est erroné (dans votre cas, des erreurs dans les charges), quelle garantie avez-vous que votre adversaire va bien s'exécuter ?
Avez-vous demandé une certaine somme par jour de retard dans l'exécution du jugement ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 22:36:49
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- Sont convoqués les 2 parties le défendeur : vous et le syndic.
- le débat doit être contradictoire et le syndic doit savoir de quoi il est accusé pour pouvoir éventuellement se défendre, sinon il ne peut mettre en place sa défense.
- absolument les 2 parties s'appochent devant le juge et s'expliquent contradictoirement l'un après l'autre.
- l'audience est relativement courte 10 à 15 min et, d'après moi, on ne peut aller au fond du pb, tandis qu'en conciliation ça peut durer d'1 à 2 heures tous les aspects sont abordés, donc bien réfléchir si vous êtes sûre de faire "condamner" votre adversaire allez en audience si c'est plus délicat allez en conciliation, de toute façon le résultat est à peu près le même dans les 2 situations.
- ah oui, au fait, point important : ne sont traités au TI que les pbs portant sur des sommes <= 8000€, si c'est plus : TGI.
- si le syndic perd il vous donnera l'argent que vous réclamez de lui même sinon vous devrez passer par un huissier qui ira chercher l'argent, il se rémunèrera en prélevant 10% des sommes perçues (moi comme il y a eu conciliation et surtout régularisation du syndic je n'ai pas perdu d'argent).
- en ce qui me concerne pas d'argent réclamé pour retard, à voir si c'est possible (surement).
Mais voyez surtout l'argent que vous devez récupérer et surtout qu'il y ait la correction définitive de la répartition, d'après moi les dommages et intérêts faut pas trop y compter.
Cordialement
fguigui |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 22:46:30
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ps : il s'agira de la part du syndic d'une régularisation donc il ne paiera rien il se contentera cette fois d'effectuer la bonne répartition et fera payer en conséquence les autres copros qui ne payaient pas assez. C'est pour ça que c'est un peu limite les autres copros peuvent "réagir" et se retourner contre le syndic, je n'ai pas eu ce problème mais méfiance (dans mon cas, les autres copros faisaient partie du CS, ils ont bien rouspété mais n'ont pas été + loin, et de toute façon en justice ils auraient perdu).
fguigui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 23:24:20
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Citation :
si vous êtes sûre de faire "condamner" votre adversaire allez en audience si c'est plus délicat allez en conciliation
mais comment décide-t-on d'aller en conciliation ? Qui le décide ? Et s'agit-il alors d'une deuxième convocation ? Combien de temps après la première audience ?
L'une des parties a-t-elle le droit de se faire représenter ?
A regarder les choses de plus près, c'est une façon comme une autre d'em..... le syndic quand il s'obstine à ne pas faire son travail correctement et qu'il s'obstine à ne pas appliquer les lois et le règlement de copropriété ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 09:06:38
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ben au moment de passer en audience le juge vous propose une conciliation si les 2 parties acceptent une date est fixée, sinon audience !
bien sur on peut se faire représenter généralement le syndic ont un avocat.
Oui mais c'est légal et relativement efficace, de toute façon les syndics sont d'une incroyable inertie et pour faire bouger les choses on est bien obligé de faire ce genre de choses, dans mon cas je crois également que la gestionnaire de notre immeuble du syndic n'osait pas avouer son erreur à ses supérieurs : total peu après la conciliation elle s'est fait lourdée.
Cordialement.
fguigui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 23:55:46
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exact, si on est sur on passe directement en audience, la décision est mise en délibéré et rendue 1 à 2 mois après
la conciliation se passe dans une pièce à l'intérieur du TI (pour ce qui me concerne) le conciliateur doit être généralement un juge à la retraite, si à l'issue de la conciliation les 2 parties sont d'accord un constat d'accord est dressé où il est précisé toutes les modalités menant à cet accord et est signé par les 2 parties. L'affaire est radiée du TI et ça s'arrète là. Si pas d'accord alors là je sais pas trop ce qui se passe (je ne l'ai pas vécu) mais je suppose que dans ce cas l'affaire repasse en TI.
L'injonction de faire ressemble à ce que je t'ai décrit précédemment mais au lieu que ce soit à l'oral c'est à l'écrit !
Cordialement
fguigui |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 09:02:44
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| certains tribunaux d'instance à Paris imposent de passer par la conciliation avant de venir à la barre. |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 20:19:45
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ATTENTION A LA JUSTICE : Certains juges à Paris, j’en ai fait l’expérience en septembre 2004 :
Ne savent pas qu’il faut un syndic nominatif représentant du syndicat
Laissent l’avocat se substituer au syndic, et présenter les choses de tout autre façon, avec des mensonges et vous présentant comme délirant, mauvais payeur, …
Le juge ne demande aucune explications,…. Plus vous serez xcopieusement injurié par cette avocate escroc, plus cela passera,
« Mon juge » ne connaissait rien en prétendent des choses fausses oubliant un délai de contestation à 10 ans, ou prétendent qu’il n’y a aucun surcoût alors que les travaux ne sont pas suivis. Des PV présentés étaient également des faux !!
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28187
Si vous habitez Paris, mon cas est peût être exceptionnel mais méfiance, car le juge parisien est un juge dangereux dangereux et apparemment en collusion avec les agences qui refusent de gérer convenablement vos comptes.
MEFIANCE DU SYSTEME JURIDIQUE ++++
Vous risquez d’y perdre,…
Il faudrait se débarasser du syndic, à condition d'avoir un Conseil Syndical honnête ou vigilant et une agence organisant la réunion au moins trois mois avant la fin du mandat (ce que n'a pas fait notre agence pour obtenir son renouvellement !!).
Niveau parisien +++++
ALH |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:47:26
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vous avez tenté qq chose contre le juge ? Et l'avocat ?
Cordialement
fguigui |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:30:15
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Citation :
Initialement entré par ALH14U
Si vous habitez Paris, mon cas est peut être exceptionnel mais méfiance, car le juge parisien est un juge dangereux dangereux et apparemment en collusion avec les agences qui refusent de gérer convenablement vos comptes.
MEFIANCE DU SYSTEME JURIDIQUE ++++
Vous risquez d’y perdre,…
ALH
Ce que vous dites est, en plus d'être totalement faux, passible de poursuite.
Je vous conseille de vous arreter car vous vous decredibilisez en procédant de la sorte.
Que le moderateur intervienne s'il estime que je vais trop loin.
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Edité par - air jordan le 30 sept. 2005 21:31:26 |
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jusqu'à quand les représailles ?
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