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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 30 sept. 2005 : 21:42:08
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du calme ! ça ne relève pas de la diffamation mais d'un énervement qu'on comprendrait à moins quand on a un peu touché de près ce milieu et rencontré incompétence jumelée à mauvaise foi, quand ce n'est pas pure escroquerie.
On est bien d'accord qu'il ne faut pas mettre tout le monde dans le même panier mais, et ce forum et tant d'autres sont là pour en attester, on évolue tout de même dans un milieu très "spécial", où la proportion de mauvais professionnels dépasse la moyenne généralement constatée dans les autres professions et l'on peut dire que, dans certaines situations, on pourrait presque parler de cercle maffieux. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 22:10:21
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mallo35m ,
ALH14U a raison quand il parle de cercle mafieux et d'incompetence s'agissant de certains syndics.
Il a tort lorqu'il critique la justice d'organisation mafieuse et incompetente.
Relisez mon post precedent et vous constaterez que mes propos portent sur la façon dont ALH14U décrit la justice.
Je ne suis pas d'accord ! |
Edité par - air jordan le 30 sept. 2005 22:15:33 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 22:20:50
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| Etes-vous aussi sûr qu'elle ne soit pas un peu à cette image dans certains cas ? Moi je n'y mettrais pas ma main à couper. Même si rien ne permet de faire état d'aussi nombreux dérapages que dans le milieu de l'immobilier, plusieurs exemples, dont certains pas si éloignés, montrent que cette profession, comme toutes les autres, a ses brebis galeuses, et s'il se trouve qu'elles sont plutôt à tel endroit qu'à tel autre, pourquoi ne pas attirer la vigilance des internautes ? |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 17:00:05
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Merci pour votre réflexion :
Il est certain que mon syndicat des copropriétaires et l’agence, ont fait intervenir une avocate qui n’est pas dans son droit.
Je l’avais d’ailleurs signalé à mon avocat et par recommandé à mon agence, signalant que nous réfuterons sa demande au titre de sa substituiion au syndic.
J’avais travaillé avec lui une réponse à la mise en demeure de l’agence, et il n’a pas jugé (curieusement ou par habitude déontologique la joindre).
Ce qui fait que l’avocat aurait beau jeu en disant que la préfecture, le procureur, le juge et mon avocat, ont aussi acceptés qu’elles se substituent. Il doity avoir un grand nombre d’avocats agissant ainsi m’a ton dit aux ordres de conseils syndicats et d’agences peu scrupuleux.
Bref déjà en échec, je n’ai pas envie actuellement de me faire écraser un peu plus.
Vous lirez par ailleurs ma réponse sur ma stratégie au lien suivant de ce jour.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=SANS0522859D
Pour le jugement il n’a pas été question de faire appel, vue la qualité de mon avocat, qui c’est alors débiné en me disant qu’il fallait que je le paye et que je paye l’agence !!! ce qui est dans une certaine forme normal,… force reste à la loi.
J’ai eu tord de faire confiance à la justice civils, je pensais qu’une enquête sur la qualité et l’existence d’un mandataire identifiable et réel aurait lieu… cela n’a pas été le cas,… car à mon avis il y a trop de magouilles qui doivent être tues au niveau des déclarations d’activités,…
J’ai encore un petit (petit) espoir dans la procédure pénale que j’ai engagée en dénonçant le montage par utilisation d’un seul patronyme et les abus de droit effectuées par le dirigeant dans notre agence et les nombreuses autres sociétés où son fils comme lui même étaient domiciliés sans en avertir aussi bien la préfecture de Paris que celle du département 94 (infractions répétées à la loi Hoguet car existant depuis plusieurs années !).
Certains s'ils le désirent peuvent envoyé ce mail à la préfecture police de Paris ou au procureur plus qu'au modérateur me semble t'il, je les remercie par avance, car je pense être dans mon droit de précaiution, d'avertissement.
Très amicalement à tous.
ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 16:33:59
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Je persiste dans mes souhaits d’amélioration de la qualité de travail et d’information des préfectures de polices (75, 94 et autres départements naturellement,…, pas de jaloux) vis à vis des demandeurs, des copropriétaires, ainsi que dans la nécessité d’un contrôle plus sérieux (liste informatisée des professionnels disponible), lors des dénonciations au procureur par personnes comme moi-même (nouveau copropriétaire et nouvel président de copropriété à l’époque des faits à l’époque) et surtout cela éviterait les escroqueries ou abus de droit, lors des demandes de renouvellement des cartes de gestion (jaune) ou de transaction.
Je vous rappelle les termes de la loi :
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« Le titulaire de la carte professionnelle est la personne physique qui exerce l’activité de syndic en son nom propre ou le représentant légal ou statutaire de la société syndic, et non pas le personnel de l’entreprise en tant que préposé.
Mais le syndic ne peut, sans une délibération expresse de l’assemblée générale, se substituer un tiers pour remplir ses fonctions, par exemple en cas de cession de fonds, de sa mise en location gérance, ou de son absorption par une autre société (cass 3e civ,…) »
P. 10, le syndic de copropriété, Guy Vigneron, 3ème édition, Litec
Carte délivrée par la préfecture à obtenir obligatoirement pour pouvoir exercer les professions d'agent immobilier, mandataire en ventes de fonds de commerce et administrateur de biens (ce qui inclut la profession de syndic de copropriété), et ce en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Deux cartes distinctes sont délivrées : la carte " Transactions ", qui spécifie si son titulaire est autorisé à recevoir des fonds ou non, et la carte " Gestion ". Ces cartes sont délivrées au professionnel exerçant en nom propre ou au(x) représentant(s) légal(légaux) de la société exerçant les activités concernées, sous conditions de diplômes ou d'expérience professionnelle, de non condamnation pénale, et de justification de la disposition d'une garantie financière à hauteur du maximum des fonds détenus ainsi que d'une police d'assurance responsabilité civile professionnelle. La carte professionnelle doit être délivrée au nom de l'entité précise titulaire du mandat de transaction ou de gestion. Chaque succursale en plus du siège social doit avoir une carte d'extension (carte " mauve "). Tout collaborateur au contact du client, et a fortiori tout collaborateur habilité à encaisser des fonds doit être muni d'une carte de délégation (carte " grise "). Toutes ces cartes doivent être renouvelées annuellement. ------------------.
Aujourd’hui, il n’existe aucune liste de syndics professionnels, (cf : pages jaunes d’administrateur et de syndics immobiliers rassemblant des personnes morales et non les demandeurs, sites de la FNAIM indiquant les personnes morales et non les demandeurs).
Je confirme mes propos qui sont d’observation constante par les observateurs honnêtes et « du coté des copropriétaires » :
Il y a de nombreuses inadéquations dans les demandes de carte professionnelle et notamment la préfecture de police ne semble pas vérifier après dénonciation au procureur de la république si le demandeur participe à l’activité de plusieurs ou d’autres d’agence ou bureau et la véracité de l’ensemble des réponses données au questionnaire permettant d’obtenir le renouvellement. C’est à dire en fait si la personne demandeur au nom de la personne morale a fait un faux en écriture pour obtenir le renouvellement de carte professionnelle.
Les conclusions n’ont pas encore abouti, mais à priori le personnel de l’entreprise en tant que préposé semble être admis a exercé une activité complète et indépendant de syndic pour l’ensemble des immeubles et pour l’ensemble des agences dans lesquels le titulaire de la carte de gestion et/ou son fils travaillent. La possibilité pour un avocat de rédiger au nom d’un syndicat un appel de charge et donc de se substituer complètement à un syndic mandataire a été admis sans vérification de droits de créances (recul d’un an par rapport au jugement et de deux ans par rapport à la dénonciation de graves dysfonctionnements au procureur).
Je n’ai pas parlé de personnes mafieuses, il me semble qu’il y a une grande collusion des avocats, préfectures, polices et juges (dans tous les départements) pour faire payer les copropriétaires , alors que les créances ne sont pas sures (incompétance territoriale sur la juridiction saisie par faux siège social qui suite au départ du titulaire devrait être considéré come un bureau secondaire avec incertitudes quand à l’identité physique complète du syndic percevant les honoraires, un patronyme sans prénoms peut correspondre à beaucoup plus que deux personnes !). Pour notre cas les deux problèmes existent puisque plusieurs personnes de la m^me famille ont utilisés pendant plusieurs années le seul patronyme, et que grace à un autre copropriétaire le syndic titulaire exerçait « tranquillement » et principalement (ce n’est pas aussi clair car plusieurs agences parisiennes étaient rattachés à ces dirigeants) depuis plusieurs dans un autre département.
Pour la sécurité des immeubles, la garantie de travaux, le suivi des dangers environnementaux (une antenne mobile de téléphonie a été placée sur notre toit, par quel syndic, qui a suivi la mise en place, a réceptionné les travaux ?) Il faut que les copropriétaires, les conseils syndicaux les avocats, disposent rapidement de listes nominatives des syndics professionnels.
L’accès des préfectures et des inspecteurs des brigade économiques à ces listes nominatives permettraient de raccourcir les délais d’informations, de contrôle et de sanction des personnes substituées et substituantes.
Je vous cite l’article du monde du 10 octobre 2005 (voir autre forum) indiquant la qualification selon les préfectures comme abus de confiance, ou l’escroquerie de dysfonctionnements (§) lésant des milliers de copropriétaires (qui n’ont jamais été remboursés !) pour un montant de 7.6 millions d’euros (Paris, Nantere et Evry).
Pour l’affaire que j’ai indiqué au Procureur de la république, les personnes rédigant les actes semblent ne pas avoir vu notre immeuble (des travaux de peinture de porte sont indiqués comme avoir été faits,…. Alors que l’agence est à 15 mètres,… !), il est évident en comparant les effectifs des agences dans lesquelles travaillent les divers syndics ou représentants que l’agence réclamant les charges est un faux siège social ou les prestataires nous ont par ailleurs signalé avoir du mal voir l’impossibilité de contacter le syndic…. Il y a eu sans avertir les copropriétaires les prestataires cette année un changement puisque la société n’est plus absorbée et que le fils est devenu PDG (syndic véritable ?). Pendant 5 à 10 ans et jusqu’à ce jour des centaines de copropriétaires versent à des inconnus (aucune signature lisible, en fin, aucune indication en en tête) ou plutôt à un numéro et à un nom d’agence, traçabilité financière et suivi des travaux et du travail du mandataire ou de sa représentation = 0. Cela semble le cas un peu partout, en se promenant j’ai également vérifié s’il y avait des noms de syndics professionnels indiqués dans les autres agences (syndics de copropriété), je n’ai vu aucun nom,…. Imaginez un hôpital, une clinique, un cabinet de notaires, d’avocats, sans aucun noms,……
Le numéro de carte professionnelle du médecin revendiqué par l’ensemble du personnel de la clinique,… ! c’est à peu près cela le niveau dans certaines copropriétés, dont le personnel salarié est systématiquement malgré dénonciation de son incompétence et de sa dangerosité (incapacité à établir des PV avec les résultats corrects de décisions !!!, incapacité à établir des contrats de remplacement et de suivi des travaux d’électricité ou d’installation d’antenne de téléphonie mobile,…) représente l’agence dans les contrats, avec le conseil syndical et s’entremet financièrement,…..
L’information délivrée par les préfectures de police (j’en ai fait l’expérience dans le 75 et le 94 puisqu’il s’agit d’une agence absorbée) est quasi nulle, peu rapide et ne permet pas à un copropriétaire, ni à son avocat de connaître le nom de la ou des personnes autorisées à s’entremettre pour le suivi des travaux, pour la certification des comptes,… ce qui est gravissime qui prétend disposer d’un système de surveillance pour le suivi des multiples risques sanitaire et d’environnement (travaux urgents, électricité, feu, ascenseurs, antennes téléphones mobiles,..).
Ainsi alors que plusieurs copropriétaires demandaient à connaître la réalité d’une couverture d’assurance et responsabilité pour le fils se présentant comme syndic à la place de son père, et les conséquences d’un transfert de porte feuille vers une société absorbée, une avocate est intervenu brutalement pour nous faire taire et permettre l’installation d’une antenne de téléphonie mobile par la société Bouyghes. Même si cela a eu des conséquences pécunières et morales désastreuses pour moi et que l’indépendances et les intérêts actuels des administrations semblent en défaveur des copropriétaires, comme médecin de santé publique ( apparement cela ne sert pas à grand chose !!) j’ai demandé à mon agence (mars 2004) une tracabilité des intervenants et des responsables. Je persiste dans cette demande quand je lis ce matin au sujet des agences publiques le journal le parisien , reprenant les propos du responsable actuel : mon propos est teinté de désillusion, les expertises Afsse (Agence francaise de sécurité sanitaire et d’environnement, sécurité sur les risques des antennes de téléphonie mobile et autres,..) ne tiennent pas devant une expertise juridique,…. L’expertise de l’Afsse sur la téléphonie mobile n’a jamais suivi de près ou de loin les règles que l’Afsse s’est fixées elle – même » (Guy Paillotin interrogé, président de l’Afsse, interrogé sur l’indépendance des experts scientifiques)…
Le monde du lundi 10 octobre 2005 indique également bien la source des préjudices dont sont victimes à répétition les copropriétaires : longueur des procédures, morcellement du dossier,… ainsi il est évident que la juridiction civile avant de traiter un dossier ne s’informe pas si le procureur, la brigade de délinquance économique, ou les préfectures ont été saisies ou ont reçu des plaintes. Une plainte déposée au pénal en janvier 2004 au procureur devrait être systématiquement connue et mise à disposition pour un jugement civil (avis personnel mais je pense de bon sens,..), surtout quand il y a eu convocation du plaignant et que le dossier n’a pas été fermé.
Le fait que l’agence A (dans le 75) soit trois ou quatre fois plus petite en chiffre d’affaire que l’agence B (dans le 94) devrait faire s’interroger sur le lieu du siège réel entre agences absorbée et absorbante, ainsi qu’un non changement des numéros de RSC malgré absorption de la société A,… m’a t’on dit ( ?)
Devrait être accessible (vitrine de l’agence, préfecture) et de toute façon donné lors du choix du syndic professionnel les renseignements minimums suivants actuellement concentrés par la préfecture mais non communiqués au copropriétaire :
Pour le demandeur :
Nom
Prénoms
Date de naissance
Lieu d’exercice de l’activité professionnelle
Nombre d’établissement relevant de la demande,
Agissant,..
Pour la persone morale :
Administration
Nombre de représentants légaux ou statutaires, qualité, nom prénoms,
Devant l’utilisation du seul patronyme par plusieurs personnes, notre agence a fait passé notre demande de copropriétaires et ma curiosité de médecin de santé publique et de président de conseil syndical pour du délire, en écrivant même (pièce jointe au juge civil qui n’a donné aucune suite !!). Bonjour l’information des centaines de copropriétaires !!!
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Sur les statuts adoptés par l’AGE du 28 novembre 2003 de cette agence parisienne et déclarés par la suite le 20 janvier 2004 au tribunal compétent
Agence A SAS au capital de 3900 euros, siège social :…. 75
Les soussignés :
La SA B…. SA au capital de 39000 euros ayant son siège … 94… immatriculée.. représentés par Monsieur SCHMOLL président du directoire
Ont établis…
Sympa le tribunal qui enregistre un président de directoire sous seul patronyme, SCHMOLL… griffes illisibles . Cela peut devenir Pierre, Paul ou Jacques,… Par contre noms et prénoms des personnes apportant des numéraires,… marrant,…. Si on peut dire,… oubli du prénom sur document officiel pour enregistrement au tribunal, sympa là encore les administratifs, ou tout au moins pas de protocole d’identito vigilance (CQFD) !!!!
Sur ma dénonciation d’abus de droits au procureur de la république de Paris en janvier 2004, demandant le rétablissement d’un fonctionnement normal dans notre copropriété (à propos cela fait un an que nous n’avons pas de nouvelles sur le fonctionnement du nouveau conseil syndical), j’indiquais dans une demande très mal formulé (nouvel habitant à Paris depuis trois ans et nouveau copropriétaire) :
Au Procureur de la République, Tribunal de Grande Instance
Demande d’éclaircissement sur le nom du responsable de l’Agence A. ( « 13 Rue du syndic virtuel, XXXXX »), avec dénonciation de pratiques et courriers permettant une substitution de personnes et abus de confiance vis à vis de la copropriété du « 10 rue du syndic virtuel » entrainant des préjudices.
Missions non suivies, devis non réalisés, contrôle du personnel inexistant,…. Comptage des voies mal effectuées,… l’agence A. en continuant malgré la demande du conseil syndical ‘point 12) à utiliser l’expression « le syndic » sans identification possible et avec une signature illisible.. nous oblige à ne rencontrer « que » le fils XXX qui apparemment n’est pas le « vrai responsable » et n’a pas l’autorité nécessaire ?;;;;
Merci pour votre lecture.
Autres complémentaires :
Liste des syndic d’un secteur ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30692
Validité de la carte professionnelle
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26007&whichpage=1
ALH |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 21:44:28
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Désolée ALH14H mais c'est long et je ne peux plus vous lire.
Pour revenir à fguigui, sachez que moi aussi je n'ai aucune répartition malgré le chauffage central, seulement tout aux tantièmes.
Au fait, n'est-il pas obligatoire de mettre des compteurs individuels sur chaque arrivée d'eau chaude? J'avais cru le lire mais où?
merci d'avance à ceux qui auraient la réponse 
LN |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 22:22:51
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oui je pense que les cpteurs individuels eau froide / chaude doivent être obligatoires à partir d'une certaine année (me semble-t-il).
Contrairement à vous, je me suis aperçu, en consultant le RdC et le bureau des hypothèques (où doivent être publiées les grilles de répartition déterminées postérieurement à la rédaction du RdC) que la grille de répartition chauffage (datant d'une 30aine d'années) n'est même pas officielle !
Idem la grille ECS (en + celle-ci est erronée, certains lots ne sont pas pris en compte !).
On navigue à vue en plein kafka !
De plus l'AG a eu lieu le 13/10/05 et je n'ai pas pu y assister.
Dans l'ordre du jour complémentaire que j'ai demandé, je réclamais que le syndic s'explique sur ces pbs, je crains qu'ils aient passé cela sous silence, bien qu'ils savent très bien de quoi il s'agit puisque je les ai contraint par justice (T.I.) à rectifier la répartition.
Bon je m'en expliquerai directement au près des copropriétaires.
Cordialement.
fguigui |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 17:46:47
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c'est à priori en 75 ou 76 que les compteurs d'eau CHAUDE ont été rendus obligatoires (c'est à cette date qu'ils ont été installés dans de nbrx immeubles d'institutionnels ) à rechercher dans le code de la construction sans doute
depuis les sociétés de location ce sont faits des robinets en OR et souvent 30 ans après ces compteurs entartrés ne sont pas changés malgré les contrats d'entretien
( à acheter c'est amorti en 2 ans !!!) |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 20:42:30
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oui mais il faut les maintenir ! pour avoir une mesure fiable.
De plus ces compteurs sont-il certifiés par les poids et mesures.
Leurs mesures peuvent-elles être contestées devant tribunal ?
Cordialement !
fguigui |
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jusqu'à quand les représailles ?
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