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Je suis à la recherche de toutes jurisprudences et articles intéressants sur les mauvaises estimations de la superficie privative. Attention : pas à cause d'erreurs de mesurages mais à cause d'erreurs d'interprétations des textes. Exemple : Intégration ou non intégration des balcons ou loggias fermés par le propriétaire vendeur, des séchoirs fermés ou ouverts, etc.
le mesurage en loi CARREZ est strictement réglementé.
à l'acquéreur de faire établir un mesurage et si la différenc entre l'indication fournie dans l'acte autenthique et ce nouveau mesurage le lui permet suivant les termes de la loi, soit il demande à l'amiable la diminution de son prix d'achat en proportion avec ce mesurage soit le fait par voie judiciaire.
Exemple : Intégration ou non intégration des balcons ou loggias fermés par le propriétaire vendeur, des séchoirs fermés ou ouverts, etc.
Pour le cas des loggias fermés, j'ai eu une discussion l'an dernier avec un agent immobilier. il paraît que cela s'intègre et qu'il y a une jurisprudence qui le reconnaît. Mais comme le professionnel auteur du certificat est méfiant il indique le détail de ce qui est intégré dans la surface totale, si bien que l'on a l'information complète.
Décret no 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété
Art. 1er. - Il est inséré dans le décret du 17 mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés : << Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. << Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. << Art. 4-3. - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat. >> Art. 2. - Dans le deuxième alinéa de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, le mot : << ébrasements >> est remplacé par le mot : << embrasures >>.
Merci pour vos réponses. Mais je souhaite aller plus loin. Le sujet est beaucoup plus délicat qu'il en a l'air.
Une application stricte du décret permet d'inclure en superficie privative les balcons qui ont été fermés par le propriétaire vendeur. En effet, le texte demande d'intégrer ce qui est "clos et couvert". C'est ce que préconise d'ailleurs le conseil supérieur du notariat.
C'est une vision que ne partagent pas tous les notaires et les professionnels du mesurage. En effet : il faudrait peut-être d'abord savoir si le balcon est une superficie PRIVEE dans le sens "propriété privée". En effet, ce n'est pas évident ! Les balcons peuvent être "à usage ou jouissance particulière, privative, exclusive". Cela veut donc dire que celui qui croyait en être l'entier propriétaire n'est en fait qu'un "pseudo propriétaire". Il n'en possède que le fructus, une partie de l'usus, et parfois il n'en possède même pas la nue propriété !. Dans un cas pareil, il aura beau fermer le balcon, il ne deviendra jamais une partie privative, pour la simple raison qu'il n'en est pas l'entier propriétaire. L'autre partie de la propriété appartient en réalité au syndicat des copropriétaires. Pour officialiser cette prise de possession : il faudrait obtenir l'autorisation d'une AG des coprop pour refondre le règlement de copropriété (il s'agirait de ne laisser aucune trace de directives de la coprop sur l'usage des balcons, comme par exemple des directives sur l'uniformité de la façade, les interdictions de peindre, ou de peindre d'une autre couleur); il faudrait redéfinir les balcons dans le règlement de division (ne plus dire par exemple que c'est une pièce "à usage particulier", car cela sous entendrait que la nue propriété et une partie de l'usus appartiennent au syndicat des copropriétaires).
Telle est du moins "ma doctrine". Il paraîtrait qu'une certaine jurisprudence va dans ce sens. Mais je n'en ai pas la moindre trace. C'est pour cela que je m'adresse à vous. J'espère qu'un débat intéressant puisse être lancé sur ce sujet. Dans les faits, les erreurs sont monumentales puisqu’il y aurait 2600 cas de loi Carrez (toutes causes confondues) devant la cour de cass.
il me semble que le CSN préconise le mesurage du clos et couvert quand la loggia est une partie privative, non quand c'est une partie commune à usage privatif. en ce qui concerne la jurisprudence récente, j'ai vu ces jours ci une jurisprudence CC qui date de cet été sur le cas d'un appartement composé de plusieurs lots dont un ou plusieurs inférieurs à 8 M²(ça arrive fréquement dans les immeubles anciens) : la CC a considéré que la surface loi carrez incluait le mesurage de ces petits lots.
il me semble que le CSN préconise le mesurage du clos et couvert quand la loggia est une partie privative, non quand c'est une partie commune à usage privatif.
Le problème est précisément de savoir ce qui est privatif. Je propose que le préalable à la détermination de l'aspect "privatif" est de déterminer si il s'agit bien d'une propriété PRIVEE, c'est à dire que le balcon en question n'est pas une partie commune à usage privatif. Dans un tel cas, on pourrait dire que le syndicat des copropriétaires possède la nue propriété, et le détenteur ne possèderait que l'usufruit.
Est ce que cette notion de balcon qui serait une partie commune choque quelqu'un ? A mon avis dès lors que le règlement de division parle de "balcon à usage privatif ou particulier ou exclusif" : il s'agit d'une partie commune. En revanche si l'état descriptif de division parle de balcon tout court, il s'agit de l'entière propriété de son détenteur. Dans ce cas le balcon peut devenir privatif si on le ferme. (NB : en revanche s'il n'est pas encore fermé il n'est que privé, il n'est pas encore privatif)
Citation : en ce qui concerne la jurisprudence récente, j'ai vu ces jours ci une jurisprudence CC qui date de cet été sur le cas d'un appartement composé de plusieurs lots dont un ou plusieurs inférieurs à 8 M²(ça arrive fréquement dans les immeubles anciens) : la CC a considéré que la surface loi carrez incluait le mesurage de ces petits lots.
En effet, je crois avoir vu la même chose (du moins le résumé). Mais, attention : la CC demandait d'ASSOCIER le petit lot. Je ne crois pas qu'elle aurait pu demander d'intégrer le petit lot dans la superficie privative de l'ensemble. Il se serait agit à mon avis d'indiquer le petit lot et sa superficie dans le certificat de superficie (de façon séparée).
Carrez et mauvaise estimation superficie
Forum fermé
Posté - 24 sept. 2005 : 19:58:26
