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 Sujet  |
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Steph14
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 27 sept. 2005 : 16:49:06
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Bonjour,
J'ai l'intention d'acheter un local appartenant aux parties communes de mon immeuble afin d'en faire une cave. Lors de la négociation du prix, le syndic m'a dit que les frais de notaire et de modificatif au règlement de copropriété étaient de l'ordre de (pour 8 m² de surface à env. 460 €le m² prix avant négo) de 1500 €. Il me propose au final un prix d'achat tous frais compris de 3800 €/
J'aimerais avoir une idée du coût entraîné par un modificatif au règlement de copropriété afin de pouvoir évaluer le prix exact de la cave.
Quelqu'un pourrait-il me renseigner ?
Merci d'avance
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 18:45:20
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J'ai payé 850 € au notaire, pour l'acquisition de combles vendus 500 €, incluant la publication de modification de l'état descriptif de division (le notaire est un ami, ça peut aider mais ce n'est pas un philanthrope non plus  )
Quant à la modification de l'état descriptif de division par un géomètre, il a coûté 1334 € pour créer 3 lots, mais nous étions 2 à acquérir des parties communes et j'en ai donc payé la moitié.
Ces opérations se sont étalées sur 2003-2004 à Paris pour le géomètre et en province pour le notaire.
Il ne faut pas hésiter à faire joeur la concurrence. |
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Steph14
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 11:29:42
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Merci beaucoup de votre réponse qui m'aide à y voir plus clair.
Il se trouve justement que nous sommes 2 parties à être concernées par cette modification.
Je pense donc qu'il m'est possible de demander au syndic une réduction correspondant à la moitié du prix du modificatif, étant donné que le tarif annoncé au départ (3800 € tous frais inclus, géomètre + notaire) ne tenait pas compte de l'éventuelle contribution financière d'une tierce partie).
Merci encore et bonne journée.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 15:33:10
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Je ne vois pas très bien ce que vient faire le syndic dans cette affaire.
Vous avez l'intention d'"acheter" une partie commune pour en faire un lot privatif.
Il faut alors que le syndic convoque une AG qui décidera (ou non) " la création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes."
La création de ce nouveau lot (ou de ces nvx lots s'il y en a plusieurs) implique l'aliénation de cette partie de "parties communes". Majorité art.26 (les 2/3), si ces parties communes ne sont pas nécessaires (indispensables) à la destination de l'immeuble..
Pour simplifier les choses pour le syndicat, cette cession sera gratuite, cette cave, bien qu'annexe à un lot 'habitation' n'est pas par elle même "habitable", qui plus est ici si elle fait moins de 9 m².
S'agissant d'un lot privatif, il faudra lui affecter des tantièmes. (une quote-part de parties communes, que vous pourvez calculer en fonction de la surface et de la consistance de ce lot voir.L.art.5)) qui viendra s'ajouter aux tantièmes existants. Si votre copropriété compte 10.000/°°° et ce lot 10/10.000, la répartition se fera sur 10.010/10.010°...
Cette quote-part et cette nouvelle répartition devra également être approuvée par l'AG, liée à la création du lot.
La résolution devra prévoir que l'intégralité des frais sera à votre charge, à savoir la modification de l'EDD et du RDC pour ce qui concerne ce lot, le tableau récapitulatif des lots et le RDC pour les tantièmes.
Ces modifs (ça tient en 2 ou 3 pages) feront l'objet d'un acte notarié (obligatoire) qui sera enregistré au fichier immobilier.
En allant négocier l'affaire avec votre notaire (celui qui a passé vos actes de vene), vous devriez en avoir pour 1.000 € maxi, + les frais de convoque de l'AG si vous avez demandé et obtenu une AG hors de l'AG annuelle.
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Edité par - gédehem le 28 sept. 2005 15:37:10 |
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Steph14
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:36:54
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Merci de ces précisions.
Nous sommes bien d'accord au sujet de l'AG. Celle-ci a eu lieu et le prix de vente a été fixé à 3800 € acte en main.
Pour déterminer le prix du futur lot, le syndic s'est basé sur le prix de vente au m² des deux derniers appartements de l'immeuble, pondérés à 0,30 (soit 463 €/m² pour cette surface d'env. 8 m²).
Là ou je ne comprends pas bien, c'est lorsque vous parlez de "cession gratuite". La copropriété n'aurait-elle pas le droit de vendre une partie commune de plus moins de 9 m². Même pour en faire un usage de cave ? Existe-t-il une règlementation précise à ce sujet ? Où puis-je trouver des infod ? Rien n'est encore signé ni réglé, mais j'avoue que j'aimerais en savoir un peu plus avant de poursuivre mes démarches.
Merci d'avance.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:50:35
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la copropriété peut tou à fait décider de céder gratuitement ou à peu de frais (souvent 1 € symbolique) une partie commune dont elle n'a pas l'usage.
En revanche, les impôts sont moins souples et exigent souvent du notaire qu'il détermine un prix, même faible mais pas nul, pour calculer les droits qui rentreront dans la poche de l'Etat |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 21:30:06
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..et s'agissant du fisc, soyez certain qu'il va venir mettre son nez dans les affaires du syndicat, qui va encasser, si j'ai bien compris 3.680 €, prix d'une cession de cave.
Vous en connaissez vous, des ventes immobilières où le fisc ne met pas son nez dans ce que touche le vendeur, qui sont des revenus ?
En plus, je trouve ça bien cher pour une 'cave' de 8 m² ..!!!
C'est pourquoi la cession gratuite ou la 'vente' pour l'€ symbolique sont les seules à envisager raisonablement ... s'agissant en plus d'une 'cave' prise dans un espace dont le syndicat n'a aucune utilité et dont il ne fait rien.
La proposition du syndic (au fait, pas de CS chez vous ?) me semble folklo ....
Ceci dit, vous parlez d'une AG : elle a décidé de la création de nouveaux lots par retrait sur parties communes ? avec affectation de tantièmes ? .. ou est-ce une décision sur un principe de vente ? ...
Car un vote sur un principe n'est pas une décision effective d'AG. Y a t-il eu décision de créer un nouveau lot comme je l'ai indiqué plus haut ?
Tout ceci ne semble un peu-beaucoup mal ficelé !
Pour une cave non habitable de 8 m², l'intervetion d'un géomètre n'est pas du tout nécessaire.
Un simple plan voire un schéma avec cotes et surface et suffisant. Il devra préciser les points imposés par L.art.49 et D.art.4-1 et suivants, si nécessaire ...
Pour l'EDD vous pouvez reprendre celui existant en ajoutant les nouveaux lots créés (Word !  ). Idem pour le tableau récapitulatif, où sera précisé pour chaque nouveau lot dans une nouvelle colonne "Origine", "Créé par retrait sur les partie commune" ..'Excel ! ..)
Pour le notaire, vous voyez le votre ou un 'ami', comme Mallo ..., vous lui portez le tout, plan, modif EDD et RDC, tableau récap et à 500 € l'acte, tout ira très bien ..
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Edité par - gédehem le 28 sept. 2005 21:32:50 |
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Steph14
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 09:22:59
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Bonjour,
Merci de ces précisions.
En fait, un projet de modificatif précisant la nouvelle répartition des millièmes a été présenté lors de la dernière AG.
Les 3800 € incluaient tous les frais (frais de modif + notaire).
A lire vos messages, j'ai clairement l'impression (qui n'est en réalité qu'une confirmation), que le prix est excessif.
Par contre, peut-on revenir sur un prix adopté en assemblée ? Je vois mal la copro finalement décider de nous céder ce local pour un € symbolique !
Faut-il aller voir le syndic en argumentant que le prix est trop élevé ? Serait-on autorisé à réformuler une offre ?
Merci d'avance de vos conseils... |
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