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 Sujet  |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 28 sept. 2005 : 17:37:19
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Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente en mai pour l'achat d'un studio sur Paris.
Le vendeur n'arrive pas à obtenir tous les papiers permettant la vente du bien (levée d'hypothèques...). Le dossier n'a pas avancé depuis juillet et depuis septembre, je suis obligée de me loger chez des amis.
L'agence immobilière me propose de faire un bail locatif sur le bien que j'ai acheté afin que je puisse rentrer dans l'appart. Ils m'ont dit que les loyers versés seraient déduits du prix de vente.
Quels sont les risques d'une telle démarche
Quelles clauses dois je ajouter au bail locatif pour ne pas me faire avoir.
Merci pour vos réponses
Aurore
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:08:21
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Citation :
Initialement entré par APZ
L'agence immobilière me propose de faire un bail locatif sur le bien que j'ai acheté afin que je puisse rentrer dans l'appart. Ils m'ont dit que les loyers versés seraient déduits du prix de vente.
Quels sont les risques d'une telle démarche.
Honoraires compris ? Parce que sinon, j'appelle cela "bouffer à tous les rateliers".  |
Edité par - LeNabot le 28 sept. 2005 18:10:48 |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:34:06
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Citation :
Initialement entré par APZ
Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente en mai pour l'achat d'un studio sur Paris.
Le vendeur n'arrive pas à obtenir tous les papiers permettant la vente du bien (levée d'hypothèques...). Le dossier n'a pas avancé depuis juillet et depuis septembre, je suis obligée de me loger chez des amis.
L'agence immobilière me propose de faire un bail locatif sur le bien que j'ai acheté afin que je puisse rentrer dans l'appart. Ils m'ont dit que les loyers versés seraient déduits du prix de vente.
Quels sont les risques d'une telle démarche
Quelles clauses dois je ajouter au bail locatif pour ne pas me faire avoir.
Merci pour vos réponses
Aurore
C'est EXTREMEMENT DANGEREUX....
pour le vendeur/bailleur !
Imaginons que vous acceptiez de signer un bail, celui ci sera réputé être un bail de 3 ans (c'est la loi)
Imaginons également que vous ne puissiez pas obtenir votre prêt destiné à financer cette acquisition.
Imaginons enfin que vous arrétiez de payer les loyers !
Votre vendeur/bailleur se retrouverait dans une position difficile.
Obligé d'entamer une procédure d'expulsion pour loyers impayés, avec tout ce que celà comporte de problèmes...et serait pendant ce temps dans l'impossibilité de vendre ce bien, sinon occupé par un locataire indélicat...
Pour ce qui vous concerne, le danger est moindre;
la démarche s'assimilerait à une location vente.
Le seul conseil est de vous inciter à vous rapprocher de VOTRE notaire, qui pourra rédiger plutôt qu'un bail, une convention de prêt à usage, qui à mon sens devrait être faite SANS VERSEMENT DE "LOYER".
Cordialement
Gilles |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:37:00
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| Il n'est pas question de bouffer à tous les rateliers mais je devrais être propriétaire de cet appartement depuis le 30 juillet et depuis cette date, j'ai des frais supllémentaires pour me loger alors que le vendeur n'a pas le moindre frais. C'est lui qui ne respecte pas sa part du marché en n'ayant pas réuni les papiers! Je trouve donc normal de ne pas avoir à payer pour un appart dont je devrais déjà être propriétaire! |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:40:37
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Citation :
Initialement entré par APZ
Il n'est pas question de bouffer à tous les rateliers mais je devrais être propriétaire de cet appartement depuis le 30 juillet et depuis cette date, j'ai des frais supllémentaires pour me loger alors que le vendeur n'a pas le moindre frais. C'est lui qui ne respecte pas sa part du marché en n'ayant pas réuni les papiers! Je trouve donc normal de ne pas avoir à payer pour un appart dont je devrais déjà être propriétaire!
Et vous avez PARFAITEMENT raison.
C'est pour cette raison qu'il me semble plus opportun de prévoir un prêt à usage, SANS indemnité d'occupation (ni "loyer"... je mets loyer entre guillemets, car un loyer fait référence à un bail)
Cordialement.
Gilles |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:42:23
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Merci Gilles pour votre réponse
En fait, le vendeur ne prend pas de gros risques, vu que nous avons déjà notre prêt et que notre banque attend que tous les papiers soient réunis pour le décaissement.
C'est le vendeur qui bloque car il n'est pas solvable et n'arrive pas à obtenir la levée des hypothèques judiciaires.
Je ne trouve pas ca très normal d'avoir à payer un loyer pour un appart dont je devrais déjà être propriétaire. Du coup, je pensais placer les loyers sous séquestre jusqu'à la vente et que leur montant soit déduit du prix de la vente.
Qu'en pensez vous |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:47:25
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Citation :
Initialement entré par APZ
Il n'est pas question de bouffer à tous les rateliers.
Du calme. La remarque ne vous était pas destinée, mais à l'agence. Car je trouve personnellement très gonflé de la part de cette agence de vous proposer un bail sur lequel je suis près à parier qu'elle prendra ses commissions et dont le produit (loyers) irait (même provisoirement) à l'actif de votre vendeur qui me semble patauger dans de grandes difficultés.
Le seul arrangement correct serait que vous entriez dans les lieux au moyen d'une clause de jouissance anticipée moyennant aucune indemnité. Et je dis cela au vu de l'historique de vos posts que j'ai consulté avant de mettre ma touche d'humour. |
Edité par - LeNabot le 28 sept. 2005 18:50:04 |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:49:18
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Citation :
Initialement entré par APZ
Merci Gilles pour votre réponse
En fait, le vendeur ne prend pas de gros risques, vu que nous avons déjà notre prêt et que notre banque attend que tous les papiers soient réunis pour le décaissement.
C'est le vendeur qui bloque car il n'est pas solvable et n'arrive pas à obtenir la levée des hypothèques judiciaires.
Je ne trouve pas ca très normal d'avoir à payer un loyer pour un appart dont je devrais déjà être propriétaire. Du coup, je pensais placer les loyers sous séquestre jusqu'à la vente et que leur montant soit déduit du prix de la vente.
Qu'en pensez vous
Je trouve que vous êtes très sympa...
A mon sens, il ne devrait pas être question de paiement de votre part d'un "loyer" même si celui ci est séquestré.
Il est probable, en revanche, que votre notaire (si son conseil est le même que le mien) vous demande un versement partiel du prix, qui restera séquestré par ses soins, et qui garantira au vendeur.
Cordialement.
Gilles |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:57:55
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Je vous remercie tous les 2 pour vos réponses
Effectivement nous pataugeons un peu sur cette vente car nous nous sommes carrément fait avoir sur le fait que le vendeur n'est pas solvable ! Naturellement dans le compromis de vente, tout le monde a omis de nous dire que l'appart était hypothéqué !!! Le vendeur a même déclaré qu'il n'y avait pas d'hypothèque sur ce bien.
Moi non plus, je ne veux pas payer de loyer mais j'ai déjà essayé de demander la jouissance du bien début août et le vendeur a refusé. En septembre, il a enfin consenti ce bail locatif avec un loyer de 400 euros par mois ! J'ai refusé sa proposition car je ne voulais pas payer de loyer mais du coup, il ne m'a pas filé les clefs et mon notaire dit que je n'ai aucun moyen de pression !
Du coup, je me dis que je préfère avoir l'appart quitte à payer un loyer même si je sais que le vendeur est un pourri! S'il y a une autre solution, je suis preneuse ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:01:43
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Citation :
Initialement entré par APZ
S'il y a une autre solution, je suis preneuse !
La solution c'est de lui mettre la pression. Sommez le par huissier. Et s'il fait défaut, faites lui appliquer les clauses pénales. Vous me direz que cela lui fera un problème de plus, et/ou, qu'il est insolvable, mais n'acceptez surtout pas son marché de dupe (bail), c'est l'unique conseil que je peux vous donner. |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:18:50
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Citation :
La solution c'est de lui mettre la pression. Sommez le par huissier. Et s'il fait défaut, faites lui appliquer les clauses pénales. Vous me direz que cela lui fera un problème de plus, et/ou, qu'il est insolvable, mais n'acceptez surtout pas son marché de dupe (bail), c'est l'unique conseil que je peux vous donner.
Merci
La pression cela fait 2 mois que je la lui mets avec recommandé avec accusé de réception... Je lui ai notifié que mes frais de location lui incomberaient mais il s'en moque !
Qu'entendez-vous par lui faire appliquer les clauses pénales car mon notaire me dit que je ne peux rien faire !
Dois je prendre un huissier de ma propre iniative
Combien coute une telle démarche |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:35:11
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je doute fort que la pression puisse jouer car selon le type de compromis qui a été signé, il y a une clause (en petit peut etre) qui dit que la réitération de l'acte authentique ne se fera que si le montant des inscriptions ne dépasse pas le prix (ou un truc du même genre).
de plus : pour payer les loyers et les déduire du prix de vente : votre agent immobilier est un total idiot puisque le fait que les hypothéques bouffent déjà tout le prix empeche de signer. actuellement, le vendeur (et surement le notaire) essaye de négocier à l'amiable la réduction de chaque hypothéque et la mainlevée contre paiement d'une certaine somme . si la somme était différente (ou le prix moindre) : la totalité de la négociation serait à refaire. n'espérez donc rien de ce coté mais plutôt une mise à disposition à titre gratuit. |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:06:21
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
de plus : pour payer les loyers et les déduire du prix de vente : votre agent immobilier est un total idiot puisque le fait que les hypothéques bouffent déjà tout le prix empeche de signer. actuellement, le vendeur (et surement le notaire) essaye de négocier à l'amiable la réduction de chaque hypothéque et la mainlevée contre paiement d'une certaine somme . si la somme était différente (ou le prix moindre) : la totalité de la négociation serait à refaire. n'espérez donc rien de ce coté mais plutôt une mise à disposition à titre gratuit.
Je suis d'accord avec vous concernant les loyers. C'est pour ca que je ne voulais pas en payer car j'avais peur de ne pas revoir mon argent!
Vu que le vendeur refuse la mise à disposition à titre gratuit, que puis je faire
J'ai une lettre spécifiant le refus du vendeur
N'y a t-il rien à faire alors que je suis dans mon bon droit et que le vendeur m'avait caché les hypothèques |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:07:20
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APZ :
Prenez comme principe qu'il faut toujours dans la vie diviser les problèmes quand il sont trop gros à avaler.
Vous devez vous loger et votre vente ne peut pas se faire immédiatement. Le vendeur bloque pour une jouissance anticipée et vous propose un bail. Un conseil : faites le ailleurs. Car faire un bail avec votre vendeur, c'est le meilleur moyen à lui donner pour faire ralentir encore plus la vente. Pour la raison que l'on vous a indiqué au dessus (dobaimmo). Accessoirement cela évitera aussi les relations difficiles entre vous (bailleur/locataire).
Ensuite dites vous bien que le vendeur est quoiqu'on en dise, dans une situation inconfortable. Il a un studio qu'il se doit de maintenir libre, il doit payer des charges de copropriété et des impôts locaux tant que la vente n'est pas réalisée. Donc si aujourd'hui il est en "slip", il se peut bien que demain il soit "à poil", lorsque tous ses créanciers en auront marre, et qu'ils feront tout péter.
Pour vous deux solutions donc si le vendeur refuse de vous accorder une jouissance anticipée à titre gratuit. Soit vous dégager, soit mettre la pression. Mais vous devrez sommer dans les deux cas le vendeur de venir signer en étude. A vous de voir après, mais comme je ne suis pas le seul à vous le dire, ne concluez surtout pas de bail avec le vendeur. Vous vous mettriez en situation de dépendance, et pour positiver je préfère votre situation à celle du vendeur qui au fil du temps, deviendra intenable.
Enfin pour la question, comptez entre 100 et 150 EUR la sommation par huissier. Maintenant je reste très étonné que votre notaire vous affirme qu'on ne puisse rien faire. |
Edité par - LeNabot le 28 sept. 2005 20:12:50 |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:15:06
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
APZ :
Enfin pour la question, comptez entre 100 et 150 EUR la sommation par huissier. Maintenant je reste très étonné que votre notaire vous affirme qu'on ne puisse rien faire.
Nous aussi cela nous étonne que l'on ne puisse rien faire! Mais bon on n'est pas du métier, on avait pris notre noatire croyant que cela suffirait et surtout, on était loin de s'imaginer tous ces problèmes!
J'ai bien compris de ne pas signer de compromis et je suivrai vos conseils!
Je vais réfléchir pour me décider entre annuler la vente et entamer des poursuites avec l'aide d'une association de consommateurs.
Si j'annule la vente, est ce que je récupère l'argent placé sous séquestre à la signature du compromis de vente
Merci encore |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:20:02
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Citation :
Initialement entré par APZ
J'ai bien compris de ne pas signer de compromis et je suivrai vos conseils!
Vous parlez du bail, je suppose.
Citation :
Si j'annule la vente, est ce que je récupère l'argent placé sous séquestre à la signature du compromis de vente
Vous devrez sommez, si le vendeur ne veut ni ne peut signer, vous ne serez pas en faute, donc vous récupérerez votre DG. De plus, le vendeur a toutes les chances de vous devoir des pénalités en fonction des fautes civiles commises. |
Edité par - LeNabot le 28 sept. 2005 20:22:17 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:30:54
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une question: êtes vous sur que votre propriétaire vendeur soit encore propriétaire de l'appartement??????
il parait étrange que cette question d'hypothèque ne soit pas réglée depuis le temps????
allez consulter un autre notaire |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:31:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par APZ
J'ai bien compris de ne pas signer de compromis et je suivrai vos conseils!
Vous parlez du bail, je suppose.
Oui effectivement je parlais du bail locatif
Citation :
Si j'annule la vente, est ce que je récupère l'argent placé sous séquestre à la signature du compromis de vente
Vous devrez sommez, si le vendeur ne veut ni ne peut signer, vous ne serez pas en faute, donc vous récupérerez votre DG. De plus, le vendeur a toutes les chances de vous devoir des pénalités en fonction des fautes civiles commises.
Si je récupère le DG, c'est déjà ca ! Quelle est la procédure à suivre pour avoir des pénalités
Je pense que ce sera difficile d'obtenir quelque chose vu qu'il n'est pas solvable, mais bon je peux toujours essayer car j'ai eu des frais supplémentaires à cause du vendeur: commande de meubles sur mesure pour l'appartement, frais de déménagement paris-province au lieu de paris-paris et enfin frais d'hébergement sur Paris
Merci pour votre aide |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:38:31
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Citation :
Initialement entré par nefer
une question: êtes vous sur que votre propriétaire vendeur soit encore propriétaire de l'appartement??????
il parait étrange que cette question d'hypothèque ne soit pas réglée depuis le temps????
allez consulter un autre notaire
Normalement, oui il est encore propriétaire !!!
La levée d'hypothèque est longue car le montant de l'appart ne couvre pas les créances et parce que le vendeur ne traite que par courrier avec accusé de réception, il est incapable de s'arranger à l'amiable avec les gens et de trouver des solutions rapidement. Je crois qu'il n'a toujours pas compris qu'il était en mauvaise posture et que la moindre des choses serait qu'il fasse profil bas et qu'il soit arrangeant !
Ce que je sais, c'est que si le vendeur ne conclut pas la vente avec nous, le syndic de copropriété entame de suite une procédure de liquidation pour l'appart et de saisie, car le syndic est un des créanciers.
POur changer de notaire, est ce que je dois faire modifier le compromis de vente |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:41:25
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Citation :
Initialement entré par APZ
Si je récupère le DG, c'est déjà ca ! Quelle est la procédure à suivre pour avoir des pénalités
Je pense que ce sera difficile d'obtenir quelque chose vu qu'il n'est pas solvable, mais bon je peux toujours essayer car j'ai eu des frais supplémentaires à cause du vendeur: commande de meubles sur mesure pour l'appartement, frais de déménagement paris-province au lieu de paris-paris et enfin frais d'hébergement sur Paris
Merci pour votre aide
Les pénalités sont forfaitaires à partir du moment où le vendeur a commis une faute civile. Mais demandez les quand même (voie judiciaire probablement). Ceci dit un conseil. Faites vous aider par un avocat. Vous pouvez toujours aller au TGI, il existe des consultations gratuites, ou alors faites jouer votre assurance protection juridique si vous en avez une. |
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APZ
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:52:04
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Citation :
Les pénalités sont forfaitaires à partir du moment où le vendeur a commis une faute civile. Mais demandez les quand même (voie judiciaire probablement). Ceci dit un conseil. Faites vous aider par un avocat. Vous pouvez toujours aller au TGI, il existe des consultations gratuites, ou alors faites jouer votre assurance protection juridique si vous en avez une.
OK, je vous remercie.
J'essaierai une dernière fois de demander l'occupation de l'appartement à titre gratuit et ensuite, j'irai au tribunal voir avec un avocat pour la suite des démarches. |
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Probleme de signature chez le notaire
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