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lucien04
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 28 sept. 2005 : 19:28:47
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Bonsoir,
Quel est le danger à ne pas avoir de syndic dans une copropriété locative de 3 appartements appartenant 2 au frère et 1 à la soeur
merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 23:08:15
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| etes vous sur qu'ils ne sont pas en indivision???? en SCI????? |
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lucien04
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 09:56:59
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Bonjour
Ils sont bien en copropriété.
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 10:38:26
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la loi de 65 et le décret de 67 sont d'ordre public.
Qui a sousrit la police d'assurance de l'immeuble, et avec quel descriptf????
La police devrait être au nom du syndicat des copropriétaires.
Donc en cas de sinistre, plus de couverture!!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 10:39:46
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| lucien04: etes vous un des co-propriétaires??? |
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lucien04
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 14:38:47
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Bonjour,
Non je suis le père ;quant à l'assurance (MMA ) j'ai lourdement insisté mais elle a prétendu que pour eux 2 pesonnes ne constituaient pas une copropriété, lassurance est donc au nom de mes 2 enfants copropriétaires.
merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:53:04
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MMA c'est des assureurs !! pas des spécialistes de la copropriété.
Lucien : à partir du moment où un immeuble (comprenez un ensemble immobilier) est partagé en 2 lots chacun étant propriété personnelle de 2 personnes distinctes, cet immeuble est en copropriété pour tout ce qui est commun aux 2 lots.
Les fondations, les murs porteurs, les planchers/dalles/plafond séparatifs entre chaque étage, la toiture, ainsi que le terrain sur lequel est bâti le bâtiment, .... tout cet ensemble est en commun entre les propriétaires des lots privatifs.
Ce sont les "parties communes".
N'est privatif que le volume d'air compris entre ces parties communes ainsi que les cloisons séparatives internes, non porteuses.
Voila ce qu'est la copropriété.
Si vos enfants ne sont pas propriétaires indivis sur les 3 appartements mais que l'un en a 2 et l'autre 1 dans un même immeuble, vous êtes en copropriété.
La nomination d'un syndic est alors obligatoire, ainsi que le précisent les textes que vous enfants se doivent de respecter : loi du 10.07.1965 modifiée et décret du 17.03.1967 modifié.
Pour ce qui concerne l'assurance, c'est bien l'ensemble immobilier qui doit être assuré, contrairement à ce que présente MMA. Mais pour assurer la copropriété, il faut un syndic qui signe le contrat au nom du 'syndicat' (syndicat = groupement des copropriétaires, doté de la personnalité juridique).
Ici, le syndicat est composé de 2 personnes. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 21:12:30
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donc pour l'instant l'immeuble n'est pas assuré, puisque l'assurance n'est pas au nom du syndicat des copropriétaires.(attention à la fuite de gaz, incendie....)
le nombre de compagnie assurant les immeubles en copropriété est restreint. |
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lucien04
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 22:03:05
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Bonsoir
Je suis bien évidemment d'accord avec vous concernant la définition de la copropriété et sur l'assurance; par sécurité je vais adresser une R.AR à MMA.
Par contre je crois que l'ouverture d'un compte bancaire est obligatoire en cas de syndic bénévole (c'est à dire obligatoirement l'un de mes 2 enfants) et la le banquier n'est pas très chaud...vu le peu d'opérations qui auront lieu.
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 10:27:00
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oui le compte bancaire séparé est obligatoire pour une copropriété gérée par un syndic bénévole.
mais votre copropriété étant sans syndic valablement désigné , il va falloir passer par la nomination d'un administrateur provisoire (sur requete auprès du TGI) qui aura pour mission de convoquer une AG pour la nomination d'un syndic...
Le notaire aurait du vous informer à la 1ère mutation que vous étiez soumis au statut de la copropriété.
Qu'en est il du réglement de copropriété??? et de l'état descritptif de division????
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 11:51:54
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Plutot que de vous embarquer dans la procédure indiquée par Nefer, juridiquement la seule possible, voyez celle-ci, à préconniser dans les petites copropriétés dépouvues de syndic.
Faire une auto-convocation à une AG du syndicat, signée de tous les copropriétaires. Ici vos 2 enfants.
Les questions à l'ODJ seront au moins :
- Nomination du syndic
- nomination ou non d'un CS.
- adoption du budget prévisionnel.
- Ouverture d'un compte bancaire ou postal.
- ...autres questions souhaitées...(contrat d'assurance, travaux ,
..)
Tenir l'AG dans les règles : l'un sera pdt de séance, l'autre secrétaire.
Debattre des questions inscrites et établir un PV, signé du Pdt et du secrétaire...
Si vous respectez le formalisme prévu, c'est 'béton'.
Et pour la banque voyez 'La Poste' ...... |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 11:53:00 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 14:40:19
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Plutot que de vous embarquer dans la procédure indiquée par Nefer, juridiquement la seule possible, voyez celle-ci, à préconniser dans les petites copropriétés dépouvues de syndic.
Faire une auto-convocation à une AG du syndicat, signée de tous les copropriétaires. Ici vos 2 enfants.
Les questions à l'ODJ seront au moins :
- Nomination du syndic
- nomination ou non d'un CS.
- adoption du budget prévisionnel.
- Ouverture d'un compte bancaire ou postal.
- ...autres questions souhaitées...(contrat d'assurance, travaux ,
..)
Tenir l'AG dans les règles : l'un sera pdt de séance, l'autre secrétaire.
Debattre des questions inscrites et établir un PV, signé du Pdt et du secrétaire...
Si vous respectez le formalisme prévu, c'est 'béton'.
Et pour la banque voyez 'La Poste' ......
Bonjour gédehem,
C'est quoi une auto-convocation "légale" à une AG du syndicat, même si tous les copropriétaires sont à l'unanimité d'accord puisqu'il n'y a pas de syndic 
Pouvez-vous citer un texte de Loi qui l'autorise |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 15:28:19
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Pardon, ... mais pour respirer ou faire pipi, vous avez besoin d'un texte de loi ? ....
Ce qu'il faut comprendre ici, c'est que l'annulation d'une AG peut être demandée au juge par un nombre restreint de personne : Les opposants et les defaillants non représentés.
Une AG irrégulière non contestée dans les 2 mois de la notification du PV est automatiquement 'régulière'.
On en pense ce qu'on veut mais, sauf quelques rares exceptions, c'est comme ça !
Ce qui fait qu'un syndicat de 10 personnes qui s'auto-convoque par une convocation d'AG signée unanimement par les 10 copropriétaires limite le risque de contestation de l'AG qui suit en raison de la nullité de la convocation.
A ma connaissance aucun juge n'a été saisi sur ce point. Mais je vois mal un copropriétaire ayant signé la convocation contester ensuite cette convocation.
Certes, ce n'est pas dans les clous des textes. Mais que dirait le TGI face à une auto-convocation unanime ? ..... Que dirait-il d'une demande d'annulation d'une AG ou d'une décision contestée au motif que l'auto-convocation unanime n'est pas autorisée ?
Ni vous ni moi n'avons la réponse.
A mon avis, cette auto-convocation unanime, surtout si dans l'espèce il s'agit de 2 copropriétaires, prive chacun des signataires de tout recours au juge pour faire constater la nullité de cette auto-convocation et pour ce motif de l'AG qui suit..
Quant au fait qu'un syndicat décide de ne pas avoir de syndic, c'est une impossibilité totale.
Lorsqu'on est plusieurs, que ce soit en société ou en association, en copropriété, en indivision, etc ... on est dans l'obligation de désigner un représentant légal.
Par exemple on ne va pas signer les chèques, les papiers, les actes, les courriers à 5, 15, 58 ou 350 !!! Il faut obligatoirement désigner celui qui représente et signe en bas à droite ou à gauche, peu importe le groupement !
Le syndicat est UNE personne ...il est UN et parle donc d'une seule voix, par le syndic. |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 15:38:00 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 15:31:29
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désolé gédehem 
Mais je viens de m'apercevoir que vous aviez déjà très bien traîté le problème et ce dès le 02 Sep 2004 :
http://universimmo.fr/forum/post.asp?method=ReplyQuote&REPLY_ID=98179&TOPIC_ID=15370&FORUM_ID=68
<< ARGH § je tombe la dessus et que lis-je ?....Ecrireafx, on ne peut pas vous suivre. C'est vrai que JPM est parfois (trop ?) normatif, mais il est des cas ou c'est indispensable.
Et le cas posé ici l'est.Pas de syndic = administrateur provisoire, peu importe les états d'ame ou l'engagement des copropriétaires de bonne volonté...
En conclusion, je ne peut qu'approuver JPM : plus ou pas de syndic = nomination par pdt TGI. C'est incontournable.>>
Car en effet une épée de Damoclès se trouve sur la tête de la copropriété avec des AG non valables... |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 15:55:15
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Mais il n'y a pas de quoi être désolé !!
Je ne reviens pas sur les textes et le principe du recours au juge lorsqu'un syndicat est dépourvu de syndic.
Pour autant, dans les petites copropriété, l'auto-convocation unanime me semble peu contestatble, ce que j'ai mentionné dans le sujet que vous citez.
Vous parlez de JPM, permettez que je cite P.F. Barde :
"La question de la convocation est d'importance et c'est là notre point de désaccord. Si l'assemblée peut se réunir à l'unanimité, le PV, qu'on supposera bien ficelé, a valeur contractuelle au regard des dispositions du code civil quelle que soit la qualité de celui qui l'a convoquée et même en l'absence de convocation. Cette solution est intéressante pour les petites copropriétés qui peuvent ainsi très simplement remettre en place l'organisation de leur gestion sans passer par la voie judiciaire, en particulier pour nommer un syndic lorsqu'il n'y en avait pas jusqu'alors. Ce n'est pas du bricolage mais tout ce qu'il y a de plus juridiquement sérieux. Une assemblée tenue dans ces conditions est absolument inattaquable, de même que la désignation du syndic par une telle assemblée."
La solution que je préconise ici, l'auto-convocation unanime dans les petites copropriétés me semble une solution inattaquable, même si elle n'est pas dans les clous.
Notez que je ne suis pas le seul à préconiser cette possibilité déja présentée dans le sujet que vous rapportez, possibilité présentées ici par d'autres.
Mais comprenez que répondre pour un syndicat de 40 copropriétaires, c'est le TGI obligatoire.
Ici, il s'agit de répondre à un syndicat de 2 personnes !!! : auto-convocation....
Acceptez que la réponse ici ne soit pas exactement la même .....
Soyons clairs : ceci n'est possible que dans les toutes petites copropriété, lorsque la convocation est unanimement signée par tous.
C'est donc une solution extreme, sans doute bétonnée, qu'on ne peut en aucun cas généraliser ou manipuler à la légère. De plus, le formalisme tant de la convoc que du PV doit être suivi et respecté.
Un seul manque, un seul ne signe pas, une convoc et un PV fantaisistes contesté par celui qui n'a pas signé et c'est le recours au juge obligatoire...
Quant à votre 2ème sujet qualifié de "croustillant" il y était déja préconisé une telle convocation unanime ..c'était en Novembre 2004 ! ...
Vous voyez, ce n'est pas nouveau ....!
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Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 16:11:58 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:06:32
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Je suis tout à fait d'accord !
Mais quand il y a "cabale" ou "intérêt particulier.." même dans une petite copropriété avec comme dans le sujet indiqué, l'arrivée par exemple d'un "prédateur"  on aura jamais l'unanimité pour une telle AG.
Et là les textes sont imparables et heureusement qu'ils sont là ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:13:58
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..Encore heureux !!
La Loi comme ici la loi spécifique est un garde-fou ... ou un garde-fouS .... |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:16:07
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..ou un garde-fouS ....
en effet EXCELLENT ! |
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lucien04
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:39:51
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Bonsoir,
La solution de gédehem me semble raisonnable,
En plus pour les dates les convocations ne se font pas obligatoirement en R.AR mais aussi par remise directe contre décharge... sans oublier qu'il s'agit de frère et soeur.
Ceci dit je connais des gens qui vivent depuis longtemps en copropriété sans le savoir et le banquier me l'a confirmé puisque sur une ville de 20000 Habitants il n'a aucun compte de syndic ouvert;curieux non?
Comment est ce possible?
Merci |
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lucien04
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:43:03
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nefer
Pour ce qui est "Qu'en est il du réglement de copropriété??? et de l'état descritptif de division????"
tout ça a été fait au momment de la donation auprès du notaire. |
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