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alsatoax
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444 réponses |
 Posté - 30 sept. 2005 : 18:09:50
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Effectivement, les promoteurs sont confiants, les reservations sur de nouveaux programmes sont bouclés très rapidement, a 85 % en precommercialisation, et la demande reste constante en matière de logements en de robien ou non.
L'absence de foncier sur les grandes agglomerations renforcent la demande des promoteurs qui restent friands de fonciers soit pour de la construction soit en renovation complete.
Dans le meme temps, la VEFA ne pouvant satisfaire tt le monde, la demande en ancien reste constante, les veritables vendeurs etant conscients d la necessite d'une baisse ( en moyenne de 10%) pour arriver a une conclusion heureuse de leur vente |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:34:53
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Citation :
Initialement entré par menicolas
==> on dit que Rennes est protégé d'un crack car il y a une forte demande d'etudiant (vrai dans les annees 90, mais depuis 98, le nombre d'etudiant diminue chaque annee)
M'étonne pas la baisse d'étudiants. J'ai moi même l'exemple de Toulouse. Les effectifs baissent dans les collèges. Ceux du centre notamment. Dans le collège où vont mes gamins (pourtant le centre St Cyprien) fermeture d'une classe de 6e cette année. Et pourtant chaque année la population augmente à Toulouse. Entre la sixième et l'université six ans à attendre. Sans compter que Toulouse est la 1ere ville universitaire, cela augure de lendemains pas si évidents que cela. La dernière en date. Et facilement vérifiable. Une grosse agence immobilière carrefour du bd des recollets et bd de l'URSS n'affiche même plus les biens à vendre. Il faut carrément rentrer dedans pour demander. Par contre : pléthore d'affiches pour les locations "Robien". Il faudra que quelqu'un m'explique ce phénomène. Car il y a cinq ans ce n'était pas du tout cela. |
Edité par - LeNabot le 30 sept. 2005 18:35:37 |
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a.joseph
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394 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:43:15
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Il y aura toujours des disparités mais la tendance générale est positive.
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Edité par - a.joseph le 30 sept. 2005 18:44:13 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:34:19
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Citation :
Initialement entré par a.joseph
mais la tendance générale est positive.
C'est quelque chose que j'avais entendu en 1991 effectivement. |
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ghghgh
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611 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:50:33
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Effectivement...j'ai déjà entendu celà en 1991 aussi !!!
Une précision s'impose cependant.
D'aucuns semblent penser que le marché euphorique et haussier est une satisfaction pour les agents immobiliers !
C'est absolument faux et je vais vous le démontrer !
Lorsque le marché est haussier, voire euphorique, l'offre devient rapidement très inférieure à la demande;
Les ventes se réalisent alors plus facilement !
Parfait pour les agents immobiliers me direz vous ?
NON
1-Dans ce type de marché, les propriétaires vendeurs ont le sentiment de pouvoir facilement vendre seuls, sans recourir à une agence, et s'emballent volontiers sur la valeur de leur bien.
2-Dans ce type de marché, les nouvelles agences immobilieres fleurissent, dirigées parfois par des gens, non professionnels, et opportunistes, ce qui n'est certainement pas fait pour redorer le blason de notre profession déjà bien écorné.
Dans un marché baissier, et j'ai connu cette période au début des années 1990, l'offre a tendance à devenir largement supérieure à la demande.
Les clients vendeurs recherchent alors les conseils, les moyens et les méthodes des agents immobiliers pour parvenir à réaliser leur projet.
Les agences "champignons" qui s'étaient créées à la "va-vite" dans l'opportunisme disparaissent et seuls les plus professionnels subsistent.
Voila pourquoi, loin d'effrayer, l'hypothèse d'une période de stagnation, voire de baisse, qu'elle soit à court ou moyen terme ne doit pas effrayer les agents immobiliers sérieux.
Cordialement.
Gilles |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:57:29
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Voila pourquoi, loin d'effrayer, l'hypothèse d'une période de stagnation, voire de baisse, qu'elle soit à court ou moyen terme ne doit pas effrayer les agents immobiliers sérieux.
Bref. Les stocks explosent mais tout va bien. C'est cela ? |
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a.joseph
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394 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:12:07
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Il est certain que le marché immobilier ne peut pas croître indéfiniment à 15 % chaque année.
Un krach est peu probable en France. (crédit tx fixe ou capé, pas de crédit sup. sur le bien etc...).
Les propriétaires ne vendront pas simplement, vous en connaissez vous qui vendraient à perte ?
Les cas d'espèces seront une minorité.
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Edité par - a.joseph le 30 sept. 2005 20:20:32 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:20:31
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Citation :
Initialement entré par a.joseph
Il est certains que le marché immobilier ne peut pas croître indéfiniment à 15 % chaque année.
de La Palisse n'aurait pas dit mieux. Ceci dit les stocks croissent aussi. C'est ce que l'on constate. Mais rassurez vous. Ce n'est pas infini non plus.
PS : des vendeurs à perte, il y en a eu autour de 1997. Quand on pourra pas faire autrement cela viendra. |
Edité par - LeNabot le 30 sept. 2005 20:22:05 |
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a.joseph
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394 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:29:58
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J'ai fait près de 200 transactions entre 1997 et 2002, les cas de vente à perte étaient rare.
La décision de vendre était souvent différée en cas de moins value.
Entre 1991 et 1997, la plupart des vendeurs sont ceux qui ont acheté bien avant la période de 1985 à 1990.
Avec le particulier c'est comme ça et aujourd'hui la plupart des acheteurs sont des particuliers (habitation principale) ou défiscalisation ou investissement à long terme.
En cas de stock (promoteur), nos politiciens trouveront bien une parade pour relancer la machine.
Les banquiers allongeront de nouveau la durée des crédits qui sait ?
Personne souhaite une crise immobilière.
Seul les affairistes.
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Edité par - a.joseph le 30 sept. 2005 20:42:46 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:40:38
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Citation :
Initialement entré par a.joseph
La décision de vendre était souvent différé en cas de moins value.
Quand on peut. Quand on peut. Personnellement en 1995, j'ai vu quelqu'un qui ne voulais pas céder. C'était à coté de chez moi. Quand j'étais en banlieue parisienne. Deux ans qu'il a mis. Il croyait pouvoir tenir le siège, car l'appartement était vide. Je voyais sa pancarte. Il ne voulais pas passer par une agence. Résultat des courses, il a du vendre quand même deux ans plus tard. Quand c'était au plus bas. J'ai même vu des pancartes "à vendre" de particulier. Avec des prix dessus. Ca m'a marqué. Toujours en 1997. Un T3 en RDC. Vide. Le prix m'est toujours resté en mémoire. 420 000 Francs. La couleur était annoncée. Il devait en avoir marre de faire des visites lui même pour des cacahuètes. 1 an quand même pour vendre. Vous me direz que c'est des exemples. Mais je me souviens du discours de 1991 : tout baigne. |
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a.joseph
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394 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:52:49
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les cas de vente pour difficultés financières, successions, divorces ne representent pas un marché suffisament important pour une crise immobilière.
Il faut d'autres éléments économiques, politiques et sociales.
Personne ne veut d'un Krack immobilier.
Le seul conseil que l'on peut donner aujourd'hui à tout acquéreur c'est d'apprendre à acheter. Que c'est un acte réfléchi (motivations, prix, situation etc...et surtout connaître le marché) |
Edité par - a.joseph le 30 sept. 2005 21:00:12 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:30:13
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Citation :
Personne ne veut d'un Krack immobilier.
Les acheteurs pardis ! Ou vous êtes d'une naïveté déconcertante, ou vous maniez une langue de bois phénoménale.
Le krack arrive quand tout est déréglé.
Vous avez deux types d'acheteur.
Celui qui achète pour y vivre et qui compare avec la location. Si les intérêts d'un emprunt dépassent celui d'un loyer, surtout si un emprunt dépasse les 20 ans, et bien il n'achètera pas. Et puis c'est tout. Car c'est une décision rationnelle. Car les intérêts se jettent par la fenêtre. Comme un loyer.
Celui qui achète pour investir. Si le ration prix/loyer n'est pas au rendez vous (autour de 200), et bien lui aussi il n'achètera pas.
Parce que c'est ainsi et que ces décisions sont rationnelles.
Et quand vous aurez un marché ou les acheteurs seront rares, vous aurez un krack. Que vous le vouliez ou non, parce que c'est la loi du marché (voir la bourse en 2000). Et que le monde marche ainsi et que c'est sans pitié.
Et surtout n'attendez rien de bon d'un gouvernement (En cas de stock (promoteur), nos politiciens trouveront bien une parade pour relancer la machine.), car un Etat contrôle difficilement l'économie, même en cas de carrottes fiscales qui de surcroît ont tendance à disparaître. |
Edité par - LeNabot le 30 sept. 2005 21:34:41 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 22:23:01
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Je vous rejoint sur de nombreux points de votre post. Effectivement, les agents immobiliers c'est comme les vignerons : les bonnes années n'importe lequel sait faire du bon vin, mais les mauvaises années, seuls les bons vignerons font du bon vin, et les autres une affreuse piquette.
Je plains un réseau comme ORPI... Plus de 1200 agences, mais combien de succursales ? Tout cela va fermer au premier rhume du marché, et c'est pour dans un an, un an et demi.....
Le succursalisme : voilà une grossière erreur de la profession.... !
Le marché immobilier, que n'entend-t-on pas comme sottises à son propos ! Cela fait les choux gras des suppléments des hebdomadaires qui au passage triplent leur tirage (entre les sujets : les francs-maçons, le sexe et la télé réalité), qui n'hésitent pas à dire n'importe quoi... ou M6 dont le délire verbal fait dire que l'axe Lyon Turin fait le marché grenoblois.... !
La situation est singulièrement différente qu'au début des années 1990 où le marché s'était brutalement inversé. D'abord, il y avait une vraie spéculation, qui est quasiment inexistante aujourd'hui, mais surtout les raisons de la hausse, puis de la baisse, étaient conjoncturelles.
Aujourd'hui, les raisons de la hausse des prix, sont très largement structurelles. D'abord en regard du déficit hallucinant des logements construits en regard de la demande (cela concerne plus d'un million de ménages), mai surtout en regard de la Pyramide des âges et des effets conjoints du vieillissement de la population " le Papy Boom" et de l'allongement de la durée de la vie....
Bien sûr, les prix sont déconnectés de la réalité réelle du niveau de vie des 30-40 ans... mais surtout déconnnectés de la réalité de la qualité des biens intrinsèquement. Et cela c'est le point de rupture du marché. Cela va retomber nécessairement ! D'autant que le gouvernement avec le projet de logements à 100 000 euros va mettre artificiellement sur le marché des biens sans équivalent. Plus dure sera la chute.
Voici donc mon opinion : je crois que les acheteurs vont s'essouffler devant cette hausse et même surchauffe des prix, cela aura un effet sur l'offre. Dans quelle mesure et à quelle échéance, telle est la question. La FNAIM prie le bon dieu pour un atterrissage en douceur... comme de nombreux agents immobiliers. Moi, je crois à un retournement brutal du marché. Les vendeurs se mettent à vendre (+38% de mise en vente sur 12 mois glissants) et raréfaction de la demande, sans que celle-ci ne devienne réellement pénurique....
Plus de 600 000 transactions en 2004 comme en 2005.... Cela pourra tomber à 450 000 en 2006 !
Quant aux taux d'intérêt : c'est une légende urbaine ! Même une augmentation des taux de 1 point aura qu'un effet très limité.... tout au plus une dizaine de milliers de ventes, et quand je vois que certains empruntent sur 30 ans.... le réveil sera pénible c'est sûr.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 10:52:59
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Citation :
Initialement entré par immobulle
Citation :
Initialement entré par jcm
Moi je suis en train d'acheter.
jcm
Bien tu feras un heureux ...ton vendeur !!
Merci de ton dévouement !!
j'allais dire sacrifice
Maxime
http://immobulle.canalblog.com/
Et ce qu'il y a de rigolo dans cette affaire, c'est que mon vendeur m'a acheté un appartement perso il y a quelques mois... C'est "je te tiens tu me tiens par la barbichette..."
jcm |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 13:13:42
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Le marché haussier ne gène pas l'acheteur dans la mesure où celui ci effectue une revente pour acquérir.
Il vend son bien avec une forte plus-value et il rachète, certes cher, mais sans être trop pénalisé par la hausse.
Le problème est pour ce que les banquiers appellent les "primo-accédants", les personnes achetant leur premier bien immobilier.
J'ai tenté de faire un petit tableau qui résume assez bien la situation haussière que nous connaissons depuis plusieurs années;
Comme vous le constaterez, la conjonction de la baisse forte des taux d'intêrets et l'allongement majeur de la durée moyenne des prêts immobilier fait dans l'exemple ci dessous que :
AVEC LE MÊME APPORT
AVEC LE MÊME REVENU
AVEC LA MÊME ECHEANCE
le "primo-accédant" peut acheter
LE MÊME BIEN IMMOBILIER
quand bien même celui ci a augmenté de près de 70 %.
Une stagnation des prix naitra lorsque, malgré cet allongement et malgré des taux faibles, le "primo accédant ne pourra plus alimenter le marché...car s'il ne peut plus acheter, ceux qui comptent sur la vente de leur bien à celui ci pour acquérir....seront bloqués également !
Prix d’achat
(hypothèse) 150 000 € 250 000 €
Taux de crédit 10 % 3,5 %
Apport personnel
(hypothèse) 50 000 € 50 000 €
Montant emprunté
100 000 € 200 000 €
Mensualité 1 075 €(15 ans) 1 000 € (25 ans)
Revenu/mois nécessaire
(endettement : 30%) 3 600 € 3 350 €
Cordialement.
Gilles |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 13:18:32
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Une stagnation des prix naitra lorsque, malgré cet allongement et malgré des taux faibles, le "primo accédant ne pourra plus alimenter le marché...car s'il ne peut plus acheter, ceux qui comptent sur la vente de leur bien à celui ci pour acquérir....seront bloqués également !
Stagnation dans votre hypothèse ? Quel euphémisme ! Cassage de gueule oui si l'acheteur se raréfie dans ce cas de figure. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 13:31:43
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| et il met 10 ans de plus pour disposer de son capital |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 13:36:55
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par ghghgh
Une stagnation des prix naitra lorsque, malgré cet allongement et malgré des taux faibles, le "primo accédant ne pourra plus alimenter le marché...car s'il ne peut plus acheter, ceux qui comptent sur la vente de leur bien à celui ci pour acquérir....seront bloqués également !
Stagnation dans votre hypothèse ? Quel euphémisme ! Cassage de gueule oui si l'acheteur se raréfie dans ce cas de figure.
C'est vrai LeNabot...à la lecture de votre post, j'ai constaté que je n'avais pas fini ma phrase...
Stagnation entraîne obligatoirement (à grand renfort d'articles de presse alarmistes) une baisse, souvent brutale !
Cordialement.
Gilles |
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menicolas
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 14:55:12
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Bonjour a tous,
Je vous ai deja parlé de l'emission d'M6. Lien:
http://www.blog6.fr/blog/blogsix/a_lantenne/2005/09/24/la__bulle_immobilire__va-t-elle_clater_#null
La video est a voir, mais ca foire un peu avec mozilla. Utilisez donc internet explorer pour une fois 
Un lien direct sur la video:
mms://stream1.m6.fr.ipercast.net/m6.fr/op/info/blog6/d050928190000SABLO9200000.wmv
Ce que j' ai trouvé aussi, c' est un message d' une employee d' M6 sur ce qui n' a pas eu le temps de passer a l' emission:
Bonjour et merci pour vos (très pertinentes) questions sur blog6.fr
Comme l'émission ne dure que 2'30, voici ce que vous avez raté:
Les chiffres de l'immobilier ne sont-ils pas manipulés par les professionnels du secteur comme le souligne Guillaume Courtois?
Il est clair que les chiffres ne sont donnés qu'avec beaucoup de retard, et sur la base du volontariat, par une fédération d'agences immobilières et la chambre des notaires. Dans ce contexte, on peut s'interroger.
Ca veut dire que les statistiques sont partielles?
Il y a des conflits d'intérêts.
Pour répondre à norisk, faut-il louer en attendant la chute?
Clairement oui. Vous ne perdrez pas d'argent avant au moins six ans.
Voili voilà.
Juste une petite précision pour les paranos: il n'y a jamais eu de censure pour la vidéo de l'émission:!: Juste un problème technique... Smile
Bravo encore pour votre forum.
Bonne soirée |
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menicolas
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 14:59:47
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ah!  une autre reaction de la part de la personne d' M6:
Questions posés:
- pouvons nous connaître l'audience globale et cette audience par rapport à un autre Blog6 (plutôt bonne : moyenne ?)
- Y a t'il une volonté de la chaîne / un courant de journalistes / des gens intéressés sur M6 sur ce sujet et le développer ?
- Avez vous eu des coups de fil de professionnels du bâtiment (genre demande de droit de réponse / ou pression / ou autre).
- ya t'il des émissioons enviseagables sur M6 sur le sujet ?
- Avez vous contacté Karoutchi (sénateur UMP) ?
- Quel est le sentiment en interne chez M6, le sujet a t'il intéressé les personnes travaillant sur l'émission (décorateurs, machinistes, techniciens, maquillage, etc....) (est ce un sujet qui a passionné ?).
- les gens de la télé, journalistes étaient-ils au courant du problème ou du moins de l'hypothèse du Krach ? ou l'ont-il découverts il y a peu de temps pour l'émission.
Disons que l'audience a été globalement plutôt bonne (1,8 millions pour la tranche), soit mieux que l'émission sur les blogs. Aucun coup de fil de professionnel du bâtiment à ma connaissance. En fait, ça a surtout fait réagir les particuliers: ceux qui veulent d'acheter comme ceux qui ont déjà acheté et le moins qu'on puisse dire, c'est que ça a fait réagir
Je ne sais pas s'il y a d'autres émissions sur le sujet sont programmées. En général, ça passe par des boîtes de prod et c'est un peu kafkaïen pour avoir de l'info. Sinon, je n'ai pas cherché à avoir Karoutchi. Un politique sur le sujet ne me semblait pas trop crédible, il fallait plutôt quelqu'un donc indépendant, et j'ai pensé à Christophe Nijdam pour le côté rigoureux et indépendant.
A part ça, oui le sujet a vraiment intéressé les gens ici, qu'ils soient machinistes, techniciens, caméramans... Ne sommes-nous pas tous concernés???
Bonne soirée |
Edité par - menicolas le 01 oct. 2005 15:13:00 |
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