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 Sujet  |
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 18 oct. 2005 : 22:44:46
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ok,
j'ai du loupé un truc, dans ce cas cela vaut le coup.
malheureusement dans ma région pour 100 Ke, je trouve même pas un terrain.
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menicolas
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 09:50:02
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Je suis quand meme surpris de ne pas voir posté ici le rapport du sénat. Lien:
http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-0061.pdf
Il est vraiment tres intéressant de le lire, surtout si vous voulez acheter! car ca vous donnera une idée des risques/ du marché de l'immobilier... ==> Une étude tres bien faite!
Quelques extraits:
"L’étude de l’OFCE conclut, comme de nombreuses études
auparavant, à l’absence de bulle immobilière, du moins à Paris. Elle reconnaît néanmoins que le marché immobilier présente un caractère cyclique. De ce point de vue, il apparaît de plus en plus clairement, en raison de l’essoufflement des facteurs de hausses des prix et de la dégradation de la solvabilité des ménages, à commencer par celle des primo acquéreurs, que le marché immobilier a atteint, en ce qui concerne les logements, un point haut."
"Le retournement de tendance constitue une probabilité forte, sans qu’il soit possible de déterminer l’effet de ce retournement sur l’évolution des prix à court terme."
"dans les pays de l'OCDE les fortes augmentations des prix de l'immobilier ont été suivies de fortes diminutions des prix dans environ 40 % des cas."
"Il faut se féliciter que le retournement des prix puisse être initié par une baisse de la capacité d'acquisition des ménages sans que les taux d'intérêt aient encore entrepris une hausse. Ceci limite les risques sur la croissance d'un retournement du marché..."
"L'OFCE suppose que la correction aura lieu seulement en France"
"En 2005, plus de 390.000 logements seront mis en chantier, un niveau de production de logements qui n’a jamais été aussi élevé depuis 20 ans."
et en conclusion:
"...
- un scénario d’atterrissage en douceur (0 à + 5 % par an) dont la
probabilité de réalisation est estimée à 40 % ;
- un scénario d’atterrissage brutal (- 10 à - 40 % sur deux ans), du fait
d’une hausse du chômage ou des taux d’intérêt, dont la probabilité est estimée
à 20 % ;
- un scénario de poursuite de la hausse des prix, encouragée par des
taux d’intérêt bas ou des mesures législatives sur l’offre de crédit, dont la
probabilité est estimée à 40 %. Ce scénario augmente la probabilité
d’atterrissage brutal après 2007."
Je crois que tout est dit dans ce rapport!
Bonne lecture! |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 00:58:05
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| Je viens de signer un compromis de vente pour une maison a un prix qui me semblait tres raisonnable et je suis encore dans les délais de rétractation. Je viens de voir les chiffres sur une page FNAIM: 1,6 pour cent de baisse sur l'immobilier ancien pour le mois d'octobre. Je ne connais rien en immobilier et encore moins en économie. Devrais je me rétracter sur ce compromis de vente et attendre que les prix baissent? |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 03:45:44
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Les observatoires immobiliers ne sont pas ""vangiles"...la preuve en est qu'ils sont souvent contradictoires...
Je me rappelle en outre un émission de TV (Capital) du mois de novembre 2004 -soit il y a un an- dans laquelle intervenait le grand patron du journal de particulier à particulier; il annonçait une baisse des prix significative et durable pour le début de l'année 2005 !
L'essentiel est que vous ayez réalisé une transaction sur un bien qui vous convient et le reste n'est que littérature et supputations !
Cordialement.
Gilles |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 18:48:22
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que faites vous dans la vie Mr GHGHGH? etes vous dans l'immobilier?
Je viens de vendre ma maison dans le Morbihan en bretagne . J'ai refuse une proposition a 155Keuros en juin et je l'ai vendu début octobre a 145K. Pour me faire baisser mon prix les agences me disaient que les prix étaient en baisse et qu'il faudrait etre moins gourmand et que les temps étaient durs. Maintenant que je veux acheter ailleurs on me dit que tout va bien. Je ne suis pas tres informé mais je crois que c'est la rumeur qui fait le marché. Quand les média parlaient de la vache folle plus personne ne voulait manger de boeuf. et la grippe aviaire pareil Il suffit que la baisse de l'immo soit évoqué deux ou trois fois au journal de 20H pour que ce soit la panique chez les propriétaires qui ont laissé trainer un bien a la vente a un prix élevé en se disant "c'est pas grave de toute facon les prix montent" |
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anille
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 19:43:22
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Bonsoir,
Je suit le forum depuis quelques mois, mais ceci est mon premier message.
Je cherche à acheter un appartement sur Saint-Cloud depuis le mois de Mars 2005. Je cherche un 4/5 pièces, minimum de 100m², avec une terrasse et une vue sur Paris si possible, pour un budget de 550K€.
Aujourd'hui, je peux vous dire, après 9 mois de recherche et d'écoute du marché, que les biens de plus de 500K€ ne partent plus, les mêmes annonces sont là depuis 4 à 9 mois.
Les prix de présentation sont à la baisse. Par exemple, un duplex 120m² plein sud et vue sur Paris, à 2mn de la gare principale (le quartier des personnels diplomatiques et des expatriès, construit en 2003, est présenté à 995K€ en Mai 2005.
En juillet, je le visite et le prix est déjà descendu à 895K€. Je dis à l'AI que le bien vaut 600 à 650K€ au plus. Elle me rit au nez, en m'annoncant qu'elle a une offre à -50K€ et une autre à -100K€.
Aujourd'hui, le bien est toujours en vente, à 800K€, et toujours pas parti malgré sa présence dans plus d'une dizaine d'agences.
J'ai un autres exemple d'un bien de 118 m², immeuble 2002, présenté à 850KE et mis en vente début novembre. Une semaine après l'avoir visité, on me dit que qu'une offre à 750K€ serait acceuilli favorablement par le vendeur, étant donné que ceux-ci ont déjà acheté un autre bien.
Les exemples ne manquent pas. Un des AI avec lequel j'ai visité plusieurs biens, dont un 5P de 112 m², et une vue magnifique sur Paris, présenté en juillet à 595K€, puis 560K€ et maintenant à 536K€ dans PAP, m'a annoncé que des offres jusqu'à -25% du prix de présentation avaient été acceptées.
Pour sur, j'en tire une conclusion: Il ne fait pas bon se précipiter aujourd'hui, à acheter une bien immobilier.
Voilà, je souhaiterais savoir si d'autres forumeurs ont des expériences similaires.
Merci d'avance pour vos témoignages. |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 14:21:48
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Anille,
Vous faites en quelques lignes une brillante démonstration tentant à prouver que les prix sont en baisse...
LE problème dans votre démonstration est que les prix que vous prenez pour bases sont des prix ANNONCéS...pas des prix de vente.
Imaginons que je décide de mettre en vente à 300 000 € mon appartement parisien, dont la valeur (réelle) se situe à environ 200 000 €...
Au bout de 24 mois.....si le marché a égrimpé de 15% par an, le prix réel sera donc d'environ 260 000 €....
En fonction de ma motivation à vendre, mon essouflement me poussera certainement à baisser mon prix annoncé à 260 000 € !!!
La baisse des prix de présentation n'est absolument pas une preuve de baisse des prix de vente...
Vous ne les constatez que lorsque vous cherchez vous même sur un type de bien donné !
La seule réelle base est la base de données des prix de vente réalisées.
Interrogez les agences de votre secteur, certaines (les bonnes) agences sont abonnées à la base de données des notaires de Paris Ile de France (ce service n'est pas commercialisé en régions) base à partir de la quelle vous aurez les VRAIS prix et variations du marché de votre secteur.
Cordialement.
Gilles |
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anille
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 19:39:00
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Gilles,
Je ne prétends rien démontrer du tout.
Je me contente de relater des faits. J'ai dit que les prix de présentation baissent, je n'ai jamais parlé de prix de vente.
Je ne porte aucun jugement et je n'en tire qu'une conclusion: c'est qu'il faut être extrèmement prudent lorsque l'on achète un bien immobilier aujourd'hui.
Citation :
Interrogez les agences de votre secteur, certaines (les bonnes) agences sont abonnées à la base de données des notaires de Paris Ile de France (ce service n'est pas commercialisé en régions) base à partir de la quelle vous aurez les VRAIS prix et variations du marché de votre secteur.
Une des AI de mon secteur m'a effectivement parlé de PERVAL (la base de données des notaires pour l'ile de France). Son agence y est abonnée. Elle m'a fait part d'un ralentissement des transactions, ainsi que d'une stagnation des prix pour Saint-Cloud.
Je n'ai malheureusement pas de moyen pour confirmer/infirmer ses dires.
C'est pourquoi je me suis cantonné à des recherches sur des éléments beaucoup plus vérifiables à mon niveau. |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 23:07:38
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| Cela fait plus d'un an et demi que je recherche sur le web une maison dans la région du sud ouest ( je viens juste d'en trouver une ). J' ai pu constater que de plus en plus d'agences commencent a utiliser "prix en baisse" comme argument publicitaire sur beaucoup de leurs affaires. Certains professionnels semblent ne pas trouver judicieux de nier le retournement de marché envers et contre toute évidence et préferent communiquer dans le sens "profitez en, ca baisse". Sur le tres contestable et tandancieux http://immoboum.canalblog.com est montré le scan d' un gratuit "mag immo" sur laquelle on voit en premiere page un encart pour une pub de Avis avec un père Noel devant un panneau "ATTENTION chute de prix"; avec en texte: Noel avant l'heure; + 395000 euros de baisse de prix dans ce numéro; Retrouvez nous en page 7-8-9-10. Bien sur c'est un extreme, mais nous n'aurions pas pu immaginer voir ce genre de communication il y a seulement six mois. |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 20:59:18
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C'est génial, ces pubs et la télé vont aider les Français à se réveiller ! Prix en baisse ! Géniale, cette agence ! |
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 21:08:21
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| surtout qu'il ya de forte de chance que la BCE augmente les taux directeur. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 21:39:56
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Citation :
Initialement entré par morloc
Venez voir le pere noel de chez avis sur ce lien:
http://www.mag-immo.fr/mag/magEnLigne.asp?mag=RP_SUD-OUEST&numero=der&max=50&page=6&lecture=
Alors ça si c'est pas du raccolage à 30 centimes d'euro, je me fais moine.... Qu'est-ce qui vous prouve que les prix dits 'Anciens' ne sont pas tout simplement fictifs?
Si je vous dis que je vends une maison avec un baisse de 30% ça vous intéresse? Ce que vous savez pas c'est que le prix que vous payerez est en fait le prix du marché. J'ai seulement inventé le rabais pour vous allécher.
Avez-vous vérifié le prix au m2? Notez bien qu'il n'en est pas fait état...
Si vous croyez a ces techniques de vente digne d'un marché aux puces, tant mieux pour vous et surtout pour les vendeurs.
Pégase
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 22:01:52
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Insinuez vous Pégaze que les agents immobiliers sont malhonnetes?
Un peu de bonne foi S.V.P; Vous savez bien que chaque édition du mag immo est distirbué sur le meme secteur et que ce sont les memes lecteurs qui lisent les numéros sucsessifs de la région concernée.
Afficher une fausse ristourne est punissable par la loi. Je ne pense pas qu'il soient aussi suicidaires a l'agence en question. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 23:45:27
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Citation :
Initialement entré par morloc
Je ne pense pas qu'il soient aussi suicidaires a l'agence en question.
Ah vous croyez?...
Je ne suis pas né de la dernière pluie...
Pégase |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 11:21:09
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Il ne s'agit peut-être pas d'une "fausse ristourne" au sens propre des termes...mais plutôt d'une baisse artificielle.
En tout état de cause...cette publicité est un bel exemple de professionalisme de l'agence en question...
Les mandats de vente peuvent être souscrits à n'importe quel prix, et il est facile de faire confiance au vendeur pour surestimer son bien...c'est le quotidien et de la pure logique!
Après quelques semaines de démarches infructueuses...et quelques visites sans succés, il est simple de proposer au vendeur une baisse de prix...fusse-t-elle "homéopathique".
Ne pensez vous pas que la démarche professionnelle serait plutôt de réaliser une estimation au plus près du prix de marché (encore faut il avoir les bases de données pour le faire, et le courage pour dire au vendeur la vérité) et de proposer à la vente des biens à des prix conformes à ce qui se pratique ?
Quoiqu'il en soit, la baisse des prix de vente moyens, si celle-ci devient une réalité (seul l'avenir pourra nous le dire) n'est pas un handicap pour la profession d'agent immobilier !
C'est même dans une conjoncture baissière que l'agent immobilier est le plus indispensable au vendeur;
Pour avoir vécu la période de baisse des années 90, je peux affirmer que l'agent immobilier est beaucoup plus crédible dans ce type de marché;
j'explique le processus :
1- légère baisse des prix
2- écho des médias sur cette baisse
3- frilosité soudaine des acheteurs
4- baisse plus importante des prix
5- inversement de la tendance "offre faible/demande soutenue" pour se changer en "offre nombreuse/demande faible"
6- délais de vente qui s'allongent
7- vendeurs qui ne savent plus à quel saint se vouer pour réaliser la vente de leur bien
Dans ce contexte, l'agent immobilier redevient l'interlocuteur priviligié et écouté du vendeur, alors que dans le marché actuel, le vendeur se targue de "faire le prix" et de pouvoir réaliser seul la vente.
Cordialement.
Gilles |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 19:33:36
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Pour moi ce qui était interressant sur cette pub
http://www.mag-immo.fr/mag/magEnLigne.asp?mag=RP_SUD-OUEST&numero=der&max=50&page=6&lecture=
n'est pas de combien est la baisse sur les biens présentés ni la strategie de l'agence en question, mais le simple fait que la baisse des prix serve d'argument ( quelqu'en soit le montant ). La baisse de prix existe donc bel et bien pour ce professionnel de l'immobilier. Il y a la un décalage entre la communication d'une simple agence basée sur la baisse alors que les reponsables des pros de l'immo au niveau national en nie catégoriquement l'existence et meme la possibilté. Quel contraste entre la pente abrupte du panneau chute de prix et "l'atterrissage en douceur " cher a la FNAIM. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 21:16:17
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Avec le nombre de fois que le lien vers cette 'pub' a été affichée par Morloc, on va commencer a se demander si ce dernier ne fait pas partie de cette 'agence' et qu'il en profite pour faire du prosélitisme de base - chose interdite d'ailleurs par le règlement du forum...
Peut-être faudrait-il qu'UI vérifie l'adresse IP de cet intervenant pour le situer géographiquement...
Pégase |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 21:56:17
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Voici un petit conseil qui va vous confirmer que je n'ai rien a voir avec une agence:
Surtout n'achetez pas maintant, attendez juste quelques mois, juste
pour vérifier que le retournement de marché dont on parle de plus en plus a réellement lieu, de toute facon même la FNAIM reconnait un ralentissement de la hausse et un allongement du temps qu'il faut pour vendre un bien, alors attendez quelques temps vous n'avez rien a perdre, les prix ne monteront plus. Jamais une agence ne dirait ca, une agence veut vendre tout de suite.
Alors si votre but est de me censurer sous un pretexte bidon d'IP ca va etre plus dur. Ce forum UI est financé par l'immobilier; peut il ne pas etre noyauté??? ( surtout quand un sujet fait 6500 lectures )
( le sujet Krach en a fait 20000 ).Quand je lis certaines interventions dont le seul but est de décrédibilser les gens qui parlent d'une baisse ,je me pose des questions. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 22:22:33
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Oui, oui. Tout à fait. Ce sont tous ceux qui ne croient pas au crash qui financent UI. Quoi? Vous ne le saviez pas? Mais pourtant c'est marqué pratiquement partout sur le site... Si, si! Regardez à droite du texte...La! L'image qui bouge, c'est moi!... D'ailleurs il n'y a que nous ici et on s'amuse très bien tous seuls à se taper dans le dos et a se féliciter.....
Vous devriez aller sur le forum des echos où, c'est certain, la au moins ce ne sont pas les intervenants qui financent...
Pégase |
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