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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 02 oct. 2005 : 14:39:09
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Bonjour,
Je dois prochainement organiser une AG sur le theme
- mise a jour et à l'amélioration de notre RC
En mars, je devrais organiser une autre AG sur le theme :
- approbation des comptes 2005 + travaux 2006
Il est fort probable que l'ag "RC" entrainent l'obligation d'organiser une 2eme AG.
Il en est de meme pour celle de mars avec les résolutions "travaux 2006"
Je souhaiterais, si cela m'est possible juridiquement, organiser 2 AG maximum.
Questions :
1° Dans cette 2eme AG (celle qui serait issue de l'AG "rc"), est il possible d'ajouter, à son ODJ, des points qui n'etaient pas spécifiés dans l'ODJ de la 1ere (ex : rajouter tous les points de relatifs l'approbation des comptes + travaux)?
2° quels conseils en terme de planning pourriez vous me donner.
Je vous remercie
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 17:00:50
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Je comprends que vous êtes syndic ..non prof.
J'avoue ne pas très bien comprendre votre (vos) question ...
- vous parler d'une prochaine AG "amélioration du RC" ???. Amélioration ou "mise en conformité" ? ... ce qui n'est pas la même chose.
Pour juste en discuter ou pour décider, en particulier sur des devis de réalisation et d'enregistrement ? ...
Il est évident que si rien n'est proposé aux copropriétaires (decision sur des actes et des devis) faites une réunion d'information informelle (Bjr, c'est pour un sondage) dont le sens général sera éventuellement formalisé lors d'une véritable AG décisionnelle..
(une AG est faite pour débattre sur les questions qui lui sont poséesmais surtout pour DECIDER sur ces questions. S'il n'y a rien à decider, pas la peine de faire une AG !!)
- Vous parlez d'une AG en mars 2006 pour "approuver les comptes 2005 et travaux 2006". Pourquoi (pour quoi !) vouloir faire un 2ème AG ?? Pour des travaux ? Mais des travaux s'anticipent, se préparent avant l'AG qui doit les décider !! Si vous prévoyez un ravalement de façade ou la réfection des voiries, c'est dès maintenat qu'il faut le prévoir, rédiger un 'cahier des charges' qui détaille ce que vous voulez, contacter les entreprises, discuter avec elles, et envoyer avec la convoc à l'AG les propositions (du moins un tableau récapitulatif et comparatif) qu'elles ont faites.
NB : tout ceci se prépare avec le CS, que ce soit pour la mise en conformité du RDC que pour la préparation de travaux, de tous les travaux ..)
Si besoin, lors de cette AG de mars 2006, vous finaliserez les questions RC abordées e, novembre 2005 sur le RC, comme par exemple le devis d'un notaire chargé de l'enregistrement.
Et le jour de l'AG, les copropriétaires décident, ce qui est la finalité de toute AG.
Je ne comprends donc pas votre question pour une 2ème AG....
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 20:30:13
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Certes pas professionnel mais pas totalement neophyte non plus ...
au point d'organiser des AG pour discuter de la pluie et du beau temps ... mais je vous l'accorde, le texte de la question pourrait etre plus précis.
Plus sérieusement, il s'agit bien d'AG et leurs finalités repose bien sur les décisions à prendre :
- proposition de RC suite à sa mise en conformité et l'ajout d'améliorations (il n'y a pas d'incompatibilité entre les 2)
- approbation des comptes et celui des travaux à réaliser en 2006
Ces 2 points ayant fait l'objet d'etudes preliminaires par le CS.
Par expérience et eu égard au contenu de ces 2 thèmes (RC et travaux) et du temps nécessaire à leur traitement (discussions + vote), il me semble difficile de les regrouper en 1 AG de 3h.
A l'appui de ce complément d'infos, j'espere que mes questions sont plus claires et compréhensibles.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 21:55:45
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OK !
Notez que "Amelioration" d'un RDC, c'est une modification de RDC, terme utilisé par les textes.
Pour ce qui concerne l'AG destinée à adopter le RDC mis en conformité et modifié, je ne vois pas où il y aurait matière à y passer 3 heures !!
La mise en conformité ne se discute pas : on a remplacé la clause contraire aux dispositions légales par une clause conforme aux dispositions légales..
L'AG n'a rien à dire là dessus, si c'est légal ou pas ou si la clause est conforme ou non ... Une mise en conformité d'un RDC, cela prend 5 mn pour expliquer ce que c'est, et le RDC conforme est adopté en 30 sec. à l'art.24.
Vous parlez de "modification" du RDC. Alors là, oui, il va falloir en parler ... Parce qu'en fonction des modifs apportées, c'est soit l'unanimité des voix de tout le syndicat, je pense en particulier à des grilles de répartitions modifiées, ou la double majorité des 2/3 pour d'autres ...
Pour l'unanimité, s'il n'y a pas tout le monde et que tout le monde est pour, c'est foutu. S'il n'y a que 2 ou 3 modifs à la maj.art.26, il peut y avoir discussion .. mais certainement pas durant 2 heures, 1 heures tout au plus, le temps d'en débattre.
Pour votre AG sur les travaux, je ne vois pas où il y aurait matière à y passer 3 heures non plus ..!
Notez une chose : lors de votre AG de octobre/novembre sur le RDC, torchée en 1 heure, profitez de la 1/2 heure qui suit pour expliquer les travaux envisagés qui seront décidés en mars 2006... L'information, même incomplete, sera faite, l'AG de mars 2006 n'y passera que 20 mn ....
Tout ceci pour dire que, sauf un défaut de majorité art.25/25-1, il n'est pas du tout nécessaire de convoquer une 2ème AG si le travail est bien préparé, l'AG bien menée, comme il convient à l'instance décisionnelle. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 09:22:02
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il faut 2 résolutions différentes pour le RDC:
- une pour la mise en conformité ( article 24)
- une pour les modifications éventuelles ( art 26 ou 25 suivant le cas)
De plus une AG de 3 heures, cela n'a rien d'extraordinaire |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 09:49:39
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Suggestion à luc01 - 02/10/2005 : 14:39:09
Uniquement une suggestion.
Pourquoi ne pas faire une diffusion générale du "nouveau" RC, mis en conformité et amélioré, pour étude par chacun. D'ici février tu as sans doute le temps (avant convocation à l'AG de mars 2006)
Une fois tout expliqué (!!!) il me semble que tu pourrais faire voter en une seule fois, le RC dans son ensemble lors de l'AG de mars 2006 et si tu te sens fort, partant du principe "...qui peut le plus peut le moins..." voter à l'article 26 = pas d'emm...... par la suite, si pas de changement dans les grilles de répartition, bien sûr!!!
Enfin, c'est comme cela que je vais opérer pour ma copropriété. J'ai également quatre mois pour expliquer et convaincre ou être convaincu... taper le RC définitif pour le joindre à la convocation AG. Une résolution pour le RC à art.26, une autre pour les frais d'enregistrement (d'aprés ARC = 450 € plus honoraires notaire)
snp |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 20:35:34
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Concernant le RDC :
nefer propose de régler le sujet en 2 résolutions, l'une pour la mise en conformité, l'autre pour toutes les modifs.
Je concois que le mise en conformité ne se discute, 1 résolution peut suffire.
mais pour les modifications cela me semble quand meme plus délicat d'autant plus que la commission relative à la copro recommande 1 resolution par article.
S'agissant de votes art 26, la probabilité d'avoir recours à une 2eme AG me semble quand meme assez grande, ne serait ce que pour une ou 2 de ces résolutions de modification.
SNP : je retiens ton idée de pre-valider le RC en faisant remonter les observations avant l'ag me semble interessante. Dans la mesure ou la mise en conformité ne se discute pas, il ne reste que les modifs à regrouper sur quelques pages et a distribuer aux 33 copro. Merci pour l'astuce. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 13:23:15
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effectivement, difficile de voter en masse une modification d'un RdC car, comme l'a bien rappelé luc01, toutes les modifs ne relèvent pas de la même majorité.
Une solution pour aller plus vite : regrouper dans un même vote les articles modifiés reklevant de la même règel de majorité : comme ça, on n'a que 2 ou 3 votes au sein desquels il n'est aps interdit d'apporter qq aménagements ou précisions. Exemple : "l'AG vote à la majorité de l'art XX l'approbation des modifications proposées pour les articles A, B, C, D et E, étant précisé que, pour l'article E le délai sera de X jours et non de Y"
Quant à envoyer le projet aux copropriétaires, de toute façon ce sera nécessaire pour l'AG et, pour l'avoir fait de mon côté, je peux vous dire que ça peut représenter une masse importante de papier ... qui n'est évidemment pas lue  Il vaut mieux une petite note de synthèse expliquant le pourquoi des modifications apportées (sans entrer dans les détails, après tout les copros n'ont qu'à lire ce qu'on leur envoie) et la nécessité de disposer d'une forte majorité, au risque de ne pouvoir effectuer ces modifications, d'où l'envoi des pouvoirs pour ceux qui ne peuvent participer à l'AG. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 17:21:15
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Je suis un peu troublé par ce qui est proposé ici ....
Il est évident que l'intégralité de ce qui est "mis en conformité" doit être notifié au moins en même temps que la convoc.
Mettons qu'il y ai 15/20 articles nouveaux, par supression et/ou modif d'anciens, il FAUT notifier ces 15/20 articles, et uniquement eux, au moins avec la convoc.
"Document récapitulatif des articles du RDC mis en conformité.
- Art.32 abrogé.
- Article 36 : nouvelle rédaction : " Il est ......."
- Article 38 : nouvelle rédaction : " les copropriétaires qui ....."
Avec la mention "abrogé", cela permet de conserver les articles existants dans l'ordre des N°.
C'est ce document récapitulatif qui sera proposé aux voix, à la maj.art.24. Il tient sans doute en 3,4 ou 5 pages, au maxi ... Pas la peine d'envoyer l'intégralité du RDC, surtout s'il comprend 60 pages !!!!
Ici, vote global, s'agissant d'une mise en conformité qui ne peut se discuter ...ou alors à la virgule !
Pour les modifs il faut procéder de la même façon : "Document récapitulatif des modifications du RDC proposées ".C'est ce document, du moins chacun des articles, qui sera discuté.
J'ose espérer que vous ne faites pas 25 modifs !!!!
Mettons qu'il y en ai 5 ou 6, dont une grille de répartition qui étant illicite. On passe 10 mn de débat sur chaque proposition (le pdt de séance fait comme aux échecs : un chrono sur la table) au bout de 10 mn on passe au vote. 5-6 modifs notifiées avec la convoc, qui plus est avec une note d'explication du CS/syndic art. par art., ça limite les débordements ...
1/4 d'heure pour la mise en conformité art.24...
1 heure / 1h.1/2 max pour les modifs art.26, ...
Avec un pdt de séance qui connait son affaire,ça ne fait pas une AG de 3 heures ...
Et pour le notaire, ces 2 documents n'en ferons en fait qu'un seul : "Annexe au RDC portant mise en conformité de certaines clauses conformément à l'art.49 de L. ainsi que la modification de certaines autres." .. En qques pages, c'est fait, suffisant pour l'acte authentique et l'inscription au fichier immobilier.
Il faudra cependant faire qques exemplaires du RDC modifié, copie à charge des copropriétaires qui souhaitent un 'bel exemplaire' ...
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 19:01:45
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Merci Gédehem pour l'idée de la présentation. Clair et précis.
Je suis bcp plus sceptique sur le timing, mais là, c'est à moi de gerer l'affaire !!! |
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