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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 04 oct. 2005 : 20:54:29
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Notre ascenseur dessert au -1 les caves, parkings et boses.
Notre RC actuel (1976) ne prevoit pas de charges ascenseurs pour les lots du rez de chaussé.
Dans le cadre de l'adaptation de notre RC :
1° pouvons nous consider qu'il s'agisse d'une clause illégale ?
2° pouvons nous réviser la grille (article 10 - critère d'utilité)dans le cadre de l'adaptation ?
3° comment se calcule une nouvelle répartition en ce sens et qui est habilité à définir cette nouvelle grille ?
4° Si il s'agit dune clause illégale, est ce un vote à l'article 24 ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 00:35:01
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Il n'y a rien d'illégal dans le fait que les lots du Rez de chaussée ne partipent pas aux charges d'ascenceurs.
Par contre les lots en sous sol doivent participer aux charges d'ascenceur. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 10:56:47
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Bonjour,
Dés lors que les copropriétaires du rez de chaussée peuvent accéder au sous sol ,par l'ascenseur, ils doivent participer aux frais de maintenance de cet appareil .Ils auraient du aussi participer aux frais d'installation...
Attention,l'art 49 de la L65 ne prévoit que des adaptations et non des modifications.
Voyez l'abondante documentation sur l'application desdites dispositions avant le 13 décembre 2005, cette date étant,à mon sens,
celle de publication du seul nouveau règlement de copropriété (et non de l'état descriptif de division auquel cet article ne s'applique pas).
Après cette date , "la faculté d'adapter le RC est toujours ouverte, mais à des conditions moins souples de l'article 26." (Code la copropriété , bas de la page 263) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 11:49:45
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Je pense comme JB 22 que lorsque l'ascenseur dessert un sous-sol, c'est aux lots du sous-sol qu'il faut attacher des quotes-parts de charges d'ascenseur.
L'ascenseur n'a d'intérêt pour le propriétaire d'un lot du RDC que s'il a une cave et surtout un parking. S'il vend ce parking à un " étranger ", qui ne dispose pas d'autre lot dans l'immeuble, il est normal que cet étranger contribue aux charges d'ascenseur s'il accès au sous-sol par l'entrée normale de l'immeuble.
Et Oldman a raison quand il fait remarquer que la modification de la répartition des charges n'entre pas dans le cadre de l'adaptation.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 13:50:39
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Je ne comprends pas bien "Je pense comme JB 22 que lorsque l'ascenseur dessert un sous-sol, c'est aux lots du sous-sol qu'il faut attacher des quotes-parts de charges d'ascenseur"
juste une précision.
1° Il n'y a pas de lot "appartement" au sous-sol. L'asc ne dessert à ce niveau que des caves et parking.
2° si un proprio du RDV vendait sa cave ou son parking, l'acquereur pourrait y acceder par une porte sans passer par l'entrée principale de l'immeuble et sans y acceder par l'ascenseur.
Si je vous ai bien compris, cet eventuelle modification de la grille ascenseur devrait se faire à l'unamité ?
... et est donc rendu impossible par le seul vote d'un copropriétaire du RDC refusant, de façon, tout a fait legitime, l'application de cette nouvelle grille ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:20:06
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Précision: Les lots en sous sol doivent normalement participer aux charges d'ascenceur, quelque soit la nature des lots.
Je confirme la réponse de "JPM"
Et Oldman a raison quand il fait remarquer que la modification de la répartition des charges n'entre pas dans le cadre de l'adaptation.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 10:22:37
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Bonjour,
Lu dans le N° spécial du Particulier (980b de sept 2004 7€):
" D'une façoon générale, on estime que l'ascenseur n'a pas d'utilité
pour les locaux du rez de chaussée qui ne devront donc pas participer aux charges correspondantes, sauf si l'ascenseur permet aux habitants de ces locaux d'accéder à un parking en sous sol ou à une cave (cass.civ 3e,du 20.3.91, pourvoi n°89-17.336)."
Il semble que ce soit le cas initié ici.
Alors ...tous les avis sont dans la nature.Même ceux des contributeurs habituels qui restent étrangement silencieux .
François |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 13:57:09
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A "oldman24""
".Même ceux des contributeurs habituels qui restent étrangement silencieux"
Constatation toute personnelle, ainsi que votre interprétation du jugement.
Vous serait-il possible de nous fournir les attendus de ce jugement? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 15:39:02
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Ce n'est pas parce que le Particulier écrit quelque chose que son indication doit être considérée comme un dogme.
On peut en dire autant pour toute autre publication ou intervention sur le site UI. Il s'agit d'avis qui ne sont pas forcément péremptoires.
En l'espèce un étranger peut accéder sans utiliser l'ascenseur. C'est un cas exceptionnel mais quand il achète le lot parking, il l'achète avec ses aualités et ses inconvénients.
C'est bien aux lots caves et parkings qu'il faut attacher la contribution aux charges d'ascenseur.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 16:37:45
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Effectivement, comme référence juridique, y'a mieux! ..
Sur la question posée par Luc01, JPM a répondu. L'ascenseur desservant un sous-sol, la grille ascenseur part du sous-sol (caves/parkings). Les lots du RdeChaussée ayant utilité de l'ascenseur dans le sens de l'art.10 seront donc affectés de tantièmes spécifiques.
La grille de Luc n'est pas conforme elle doit être revue (maj.art.26 s'agissant d'une grille illicite), révision qui n'entre pas dans la mise en conformité art.49, mais qui peut être effectuée à cette occasion. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 18:19:04
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Si une référence de jurisprudence ne suffit pas à certains - qui
n'en donnent pas d'autres sur ce point- il suffirait d'ouvrir le code de la Copropriété,(Ed 2004) pour y lire (page50):
"Toutefois , dés lors que le propriétaire d'un lot a la possibilité,
tant matérielle que juridique, d'utiliser l'ascenseur pour accéder à son lot, il doit participer aux charges..."
suivent des références (doctrinales et jurisprudence) que les interessés relèveront eux mêmes.
François
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 19:08:33
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... sous le renvoi 15, CA Paris, 17.12.1982... ..... |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:09:19
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Bonsoir,
Si vouz surfez sur les pages du Web avec le moteur de Google, par exemple: "copropriété ascenseur charges" vous pourrez constater à loisir que les propriétaires des lots du rez de chaussée doivent participer eux aussi aux charges d'un ascenseur desservant leur garage ou/et leur cave , situé(s) au sous sol.
Alors JPM ,en particulier, devrait revenir sur son avis ou interpeller tous ceux qui, nombreux,ne disent pas comme lui.
Bonnes lectures.
François. |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:12:49
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Je ne comprends pas bien cette polémique puisque l'idée des professionnels de ce site rejoint bien "le particulier", via la Cour de Cass.
Si je résume :
- la modification de la grille ne rentrerait pas dans l'adaptation du RC,
- la desserte des caves par l'asc "m'autorisait" à proposer une nouvelle grille et y inclure le RDC
- compte tenu du caractere illicite de la clause actuelle, cette proposition de nouvelle grille se voterait à l'article 26 et non à l'unanimité
1 question subsidiaire concernant le vote :
la copro est composée de 2 immeubles (l'un de 3étages et l'autre de 2), seul 1 seul immeuble est concerné par l'ascenseur.
Donc, sauf erreur de ma part, seuls les copropriétaires de l'immeuble ascenceur devrait voter.
Mais cette nouvelle grille s'insere dans un reglement de copropriété qui concerne tout le monde, donc tout le monde devrait voter.
... j'espère que vous comprenez mon problème : qui dois je faire voter ?
PS : si je me suis planté dans mon "résumé", n'hésitez pas à me reprendre, et si possible sans polémique, on est là pour recueillir des conseils et des idées, personne n'a la science infuse ... il y a bien des Cours d'Appel qui contredisent d'autres Cour d'Appel !!! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:46:41
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De"Oldman24"
"Toutefois , dés lors que le propriétaire d'un lot a la possibilité,tant matérielle que juridique, d'utiliser l'ascenseur pour accéder à son lot, il doit participer aux charges..."
Le texte dit bien "pour accéder à son lot" s'il n'a pas de lot(Caves ou garages) il ne participe pas, c'est donc bien au titre des lots, caves ou garages et des tantièmes de ces lots que la propriétaire du rez-de-chaussée participe aux charges.
Contrairement à ce que dit "gédehem" se ne sont pas les lots du rez-de-chaussée qui ont l'utilité de l'ascenceur mais les lots en sous sol caves et garages.
"JPM" confirme mon interprétation:
"Je pense comme JB 22 que lorsque l'ascenseur dessert un sous-sol, c'est aux lots du sous-sol qu'il faut attacher des quotes-parts de charges d'ascenseur."
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 09:56:25
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...sous le commentaite n°15, page 50, du code de la copropriété
"D.1983.IR 337,obs Giverdon.-V.aussi Civ 3e,26 oct 1983;D 1984 313,
note Souleau;Revue loyers 1984.310 "
Ce sont d'autres références s'ajoutent à celle donnée par Le Particulier ( mais jugée insuffisante voir plus haut), cette revue paraissant au moins aussi neutre,si non plus que les arguments de certains universimmonautes. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 11:04:01
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JB22, le lot du RdeChaussée a bien utilité de l'ascenseur dans le sens de l'art.10 pour accéder à son lot cave-parking et d'une façon générale aux parties communes au s/sol dont il a l'usage commun, local poubelle, garage à vélos, etc ..etc .., s/sol dont il a aussi une part indivise de copropriété.
La copropriété s'entend sur tout ce qui est commun, y compris un s/sol ...par lequel le copropriétaire du lot en RdeChaussée peut 'potentiellement' passer pour accéder à son lot, même s'il n'use que du hall du bâtiment.
Reste le problème du 'parking' en sous sol, lot privatif d'une personne qui ne réside pas dans l'immeuble et dont l'accès au s/sol-parking se fait normalement, habituellement, par une porte directe en s/sol....
On peut penser que dans ce cas, ce copropriétaire n'a pas 'utilité' potentielle de l'ascenceur. Donc pas de charges ascenseur.
Pour autant, dans la mesure où il ne serait pas possible d'utiliser la porte en s/sol, pour une raison matérielle, l'accès par le hall de l'immeuble dans lequel il est copropriétaire reste toujours possible.
De ce fait, du moins c'est mon avis, ce copropriétaires ne peut échapper au paiement des charges ascenseur dont une quote-part est attachée à son lot..même s'il ne prend que l'escalier du hall.
C'est l'inverse du cas précédent, du lot en RdeChaussée sans cave ni parking.
On peut noter ici que le lot parkind peut indifféremment passer soit par l'exterieur soit par le hall ...
C'est l'utilité potentielle de l'art.10, incontournable .
L'analyse de Luc01 dans son dernier post est donc la bonne pour ce qui concerne la révision de la grille illicite.
Il faut voir votre RDC et la définition de cet ascenseur. S'il est précisé que cet équipement commun est spécifique au bâtiment A, seuls les copropriétaires de ce bâtiment votent pour la grille.
Si rien n'est précisé, l'ascenseur fait partie indistincrtement de ce qui est commun à l'ensemble immobilier ....
Il faut distinguer ce qui à trait aux charges communes ..'communes', et aux charges des éléments d'équipement ou services communs, lorsque ces éléments ou services sont définis comme "parties communes spéciales", à tel bâtiment ou à certains copropriétaires.
C'est la distinction qu'il faut faire dans l'art.10, entre l'alinéa 1 qui traite des charges des éléments d'équipement et de services communs lorsque ces éléments et services sont précisés dans le RDC, et les charges de conservation de l'immeuble de l'alinéa 2 réparties aux tantièmes généraux...
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Edité par - gédehem le 07 oct. 2005 11:23:38 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 12:05:12
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De "gédehem"
" JB22, le lot du RdeChaussée a bien utilité de l'ascenseur dans le sens de l'art.10 pour accéder à son lot cave-parking et d'une façon générale aux parties communes au s/sol dont il a l'usage commun, local poubelle, garage à vélos, etc ..etc .., s/sol dont il a aussi une part indivise de copropriété."
Non ce n'est pas le lot rez de chaussée qui a l'utilité de l'ascenceur mais les lots situés en sous-sol (Caves parkings...).
Vous en convenez implicitement en citant le cas du propriétaire d'un parking sans appartement!
Je précise également que l'attribution de tantièmes au lot n'est pas dépendante de la situation des copropriétaires, elle est intangible (Sauf dans les cas de révision prévus par la loi).
"luc01" dans sa description ne fait pas mention de locaux communs de services en sous-sol (Local poubelles, garage à vélos...) Si c'est le cas tous les lots autres que ceux situès au niveau de ces locaux devraient avoir une quote-part de tantièmes, même minime, suivant l'article 10, reste à savoir s'il y a intérêt à revoir la grille pour si peu.
"luc01" ne nous dit pas non plus si les lots caves garages ... , ont des tantièmes de charges au titre de l'ascenceur.
S'ils ont des tantièmes la grille est régulière.
Les modifications du règlement de copropriété doivent faire l'objet d'une publication au fichier immobilier, ce qui entraîne des frais. |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 12:52:26
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JB 22 :
1° question : oui il y a des locaux communs de services en sous-sol (Local poubelles, garage à vélos...) + caves et accès parkings extérieurs et boxes
2° question : copie de la grille ascenseur du RDC, (les n° correspondent aux lot "appartement")
1er étage :
119 68 / 1 000ème
120 38 / 1 000ème
121 92 / 1 000ème
122 38 / 1 000ème
123 38 / 1 000ème
124 92 / 1 000ème
2ème étage :
125 134 / 1 000ème
126 76 / 1 000ème
127 113 / 1 000ème
128 52 / 1 000ème
129 76 / 1 000ème
130 183 / 1 000ème
1 .000 / 1 000ème
C'est la raison pour laquelle je ne comprend pas quand JPM dit :
"Je pense comme JB 22 que lorsque l'ascenseur dessert un sous-sol, c'est aux lots du sous-sol qu'il faut attacher des quotes-parts de charges d'ascenseur"
La grille se refere uniquement à des lots "appartements" et je ne sais pas comment elle a été calculée.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 14:00:31
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"luc01"
Je n'arrive pas en totalisant votre grille à obtenir 1000/1000e.
Je pense que: 119 68 / 1000ème signifie: 119.68 / 1000e ?
Dans la pratique courante on n'utilise pas de décimale, mais on établit des grilles en 1000e, 10000e, 100000e.
Du fait qu'il n'y a pas de tantième affecté aux lots caves, box...en sous-sol votre grille n'est pas conforme à l'article 10 de la loi.
Les lots du rez-de-chaussée et les lots en étages devraient avoir des tantièmes, même minimes, pour l'utilité d'accéder aux locaux communs de services en sous-sol, ainsi qu'à la sortie en sous sol si celle-ci constitue un deuxième accès présentant un intérêt pour tous ces lots, et pas seulement pour les lots caves, parkings et box. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 14:07:23
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a "luc01"
Mes excuses, j'ai compris: (Après avoir mis mes lunettes!)
N° de lot : 119 Tantièmes : 68
Pour le reste je confirme. |
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grille ascenseur - mise en conformité rc
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