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ispahan
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 06 oct. 2005 : 15:19:56
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Bonjour,
Nouvelle sur le forum, je suis aussi nouvelle copropriétaire depuis quelques mois : je suis tombée sur un immeuble en grande difficulté - et j'en apprends encore tous les jours...
Voyez plutôt : syndic escroc, remplacé par syndic très peu actif, conseil syndical amorphe, procédures judiciaires multiples et sans fin suite à sinistre majeur il y a plus de 10 ans, non-entretien des parties communes (le budget passe dans les procédures), 2 copropriétaires largement débiteurs qui ne paient plus leurs charges depuis plusieurs années (environ 20000€ de dettes au global), trésorerie exsangue (2000€ de FDR), administration judiciaire portant uniquement sur l'exécution de travaux votés mais jamais effectués (avec une jolie astreinte journalière, quand même, et ce depuis des mois) etc...
Bref... les derniers arrivés dont je suis ont envie de réagir vite et bien. Nous avons déjà réussi à élire en juin un syndic dynamique (le précédent a choisi de ne pas renouveler son mandat), déterminé à recouvrer les créances de nos 2 débiteurs.
Nous avons aussi renouvelé le conseil syndical (3 nouveaux copropriétaires, dont moi, et 2 "anciens", au conseil syndical depuis des lustres). Je vais a priori être élue présidente.
Ce nouveau conseil syndical n'arrive pas à se réunir au complet : nos 2 anciens manquent systématiquement à l'appel. Nous avons déjà tenu 3 réunions sans eux (ils étaient en vacances puis pas dispo etc...). Nous faisons une réunion plus formelle ce soir, où nous allons élire le président, acter nos règles de fonctionnement, finaliser l'ordre du jour de la prochaine AG. Il y aura bien sûr un compte-rendu (listant les présents/absents...). Cette fois, nous avons réussi à avoir 1 des 2 seulement présent.
Depuis cet été, nous ne sommes que 3 à turbiner pour redresser la barre. Je ne veux pas de membres CS fantoches, il y a beaucoup trop de travail et de difficultés pour ça. Mais je veux procéder avec tact et ne braquer personne autrement dit, préparer l'avenir au mieux pour les débarquer en douceur.
Nous n'avons pas élu de suppléants (5 membres au CS, c'est déjà beaucoup pour une copro d'une vingtaine de copropriétaires) mais j'ai identifié 1 personne motivée qui pourrait être parfaite dans ce rôle et remplacer assez vite au moins un des 2 "cancres".
Ma question : la prochaine AG arrive. Le CS peut-il inscrire à l'ordre du jour l'élection de cette personne-là (et cette personne seule) comme suppléante au CS?
Je vais tenir maintenant les comptes des réunions "manquées"; à la 3ème ratée successivement, je sais que le membre du CS concerné est considéré démissionnaire : est-ce que dans ce cas, le suppléant prend sa place (sans vote AG)? Ou faudra-t-il passer par un vote lors d'une AG suivante?
Désolée pour ces questions peut-être naïves... Je débute ! 
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Edité par - ispahan le 06 oct. 2005 15:20:55 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 16:19:05
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... Ben pour un début c'est déja pas mal, et ça promet pour l'avenir ....
Pour autant, attention de ne pas tomber dans le dirigisme ....:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30557
Faute de réglement du CS, le conseiller qui ne vient pas .. ne vient pas, c'est tout ce qu'on peut en dire.
Il est toujours 'conseiller', qu'il faut convoquer au réunions.
La nomination/révocation des membres du CS est de la seule compétence de l'AG. Si ce conseiller potiche est élu pour 1 an et que son mandat arrive à échéance, il suffit de ne pas le réélire, s'il se présente, il faut donner avis à l'AG de l'absenteisme chronique de cette personne et que les autres membres du CS, qui travaillent ne souhaitent pas sa nomination mais plutot celle de personnes souhaitant s'engager pour participer au redressement des affaires. Courtoisement mais fermement .!
Si son mandat n'arrive pas à échéance ....laissez faire et nommer un autre membre. Pas la peine de déclarer la guerre avec une "révocation" qui devra être nominativement inscrite à l'ODJ.
Ce qui veut dire que la question : "nomination d'un conseiller syndical : candidature de M/Mme ......" sera à l'ODJ, sans tenir compte de la potiche...
Votre RDC ne prévoit que 5 titulaires ? .. Parce que si l'AG en souhaite 6, elle peut nommer titulaire la personne candidate. D'autant qu'un suppléant ne prend le siège du titulaire que lorsqu'il est vacant. Un conseiller "considéré démissionnaire" n'a pas pour autant démissionné. Le siège est donc toujours pourvu, ... même si c'est par un fantôme.
Conclusion : il faut vous en remettre à l'AG.
Bobcourage ....
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ispahan
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 23:10:15
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Merci Gédéhem!
Nous ne voulons effectivement pas froisser inutilement ou avancer plus vite que la musique - vive la démocratie
En revanche, pour redresser la situation, nous devons essayer de nous donner les meilleures chances d'efficacité et de bon partage des tâches au niveau du CS.
Et il y a encore un gros boulot de communication et de remotivation des troupes pour réussir de bonnes AG (absentéisme galopant, sans donner de pouvoirs en plus !)
Nous venons d'élire le président (j'en suis, pas super à l'aise car c'est très nouveau...) et le vice président ce soir. Nous avons aussi adopté nos règles de fonctionnement (sur la base de votre post récent ).
Nous allons donc dans un premier temps élire 1 ou 2 suppléants dynamiques (à la prochaine AG), afin de pallier aux absences à répétition de nos 2 collègues.
Nous n'avons pas précisé de durée dans ces règles de fonctionnement pour le mandat du syndic, car nous avons été tous élus sans qu'il soit précisé (donc pour 3 ans a priori). Lors du renouvellement du CS, nous introduirons un mandat plus court... (parce que je sens qu'on va s'user même si on prend des vitamines  )
Merci encore et à bientôt certainement ! |
Edité par - ispahan le 06 oct. 2005 23:11:42 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 09:30:33
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Effectivement, que ce soit pour le mandat du syndic ou celui des conseillers syndicaux, sans précisions de durée le mandat est de 3 ans, de date à date !
Pour l'un et les autres, nommés le 15 juin 2005, leurs mandat va jusqu'au 15 juin 2008. Le 16 juin, plus de syndic, plus de CS. Attention donc à ça, tout particulièrement pour le syndic.
Il est de loin préférable d'adopter une résolution de ce type lors de la nomination du syndic, conforme à ce qu'énonce la commission relative à la copropriété :
"Le syndic est élu pour une durée de mandat de UN an, à compter de ..(date AG) et au plus tard jusqu'au ..(date AG+1an + 30jours fin de mois).."
Nommé le 15 avril .., le mandat d'un an va jusqu'au 31 mai de l'année suivante, l'AG se tenant tous les ans en avril.
Même chose pour le CS.
"Nous allons donc dans un premier temps élire 1 ou 2 suppléants dynamiques (à la prochaine AG), afin de pallier aux absences à répétition de nos 2 collègues."
Attention ici : des suppléants ne peuvent siéger au CS que lorsque le siège d'un titulaire est vacant : décès, démission.
Mais rien n'empeche le CS de créer des "commissions" avec des copropriétaires ayant compétence dans tel ou tel domaine, bien qu'ils ne soient pas conseillers syndicaux.. Animer par un CS titulaire, c'est aussi une façon de travailler efficacement, sans formalisme ..
Bon courage. |
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PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 09:46:41
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Si je puis me permettre, je suis président d'un CS ou les membres ne sont pas très actifs sinon pour critiquer sans avoir jamais d'initiative. Je pense que dans votre cas, il faut comme présidente,travailler en étroite collaboration avec le syndic en l'aidant et en le poussant à faire avancer les dossiers et être très active et prendre des décisions en demandant tjrs l'avis des autres membres ("sans réponses de votre part avant le....")et c'est ainsi que les choses avanceront; Mais c'est vrai cela prend du temps.
Si vous avez détecté un copro qui ferait l'affaire en tant que membre du CS, allez le voir avant l'AG pour essayer de lui suggérer de se présenter. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 11:16:29
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Bonjour,
La première chose à faire est,pour les membres du conseil syndical, élus en AGO, de se réunissent et d' élire leur président(e).
Puis, vous devriez élaborer un règlement pour le fonctionnement dudit conseil syndical.Vous pourriez vous inspirer du modèle proposé par gédehem (disponible sur ce site, quand son moteur ne renacle pas).
Vous voudrez bien en informer le syndic.
Bon vent
François |
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ispahan
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 00:31:13
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Merci à tous pour vos réponses... nous avons une AG spéciale demain.
Depuis ce post, notre super syndic a hélas démissionné. Il craint d'être assigné (par nos 2 débiteurs, qui s'amusent à lancer des procédures contre anciens syndics + syndicat pour temporiser le recouvrement de leurs créances)-, trouve que le CS lui met trop la pression et que les fonds ne rentrent pas assez vite. Du coup, nous voilà plaqués...
Nous ramons aussi toujours avec 2 personnes du CS, surtout 1, d'ailleurs, qui n'a jamais mis les pieds en réunion.
Nous avons élu le pdt (moi) et nous sommes donné des règles de fonctionnement. Le syndic nous a fortement déconseillé de mettre ces règles au vote de l'AG compte tenu de l'humeur archi procédurière des mauvais payeurs, qui font feu de tout bois. Pour eux, c'est se mettre de trop fortes contraintes et s'exposer inutilement (sic). Nous suivons leur avis, il parait sage vu le contexte actuel. Mais du coup, on continue à se démener à 3 au lieu de 5 au CS...
Question 1 : Si nos règles ne sont pas votées à l'AG mais votées entre nous au CS, sont-elles applicables (ex : considérer comme démissionnaire notre absent à répétition?)
Autre point qui m'inquiète :
L'AG spéciale de demain est avant tout dédiée au vote du RC (qu'il a fallu modifier suite à une décision de justice). Le syndic a inscrit à l'ODJ "Election des membres du CS": mais ce que nous voulions, c'était pouvoir nommer des suppléants ou ajouter un membre. Or, le projet de résolution est tourné comme suit : "l'AG après en avoir délibéré, nomme au CS, pour une durée de 1 an, les personnes ci-après".
C'est gênant car le CS élu à la dernière AG l'a été nominativement (1 vote par candidat, 5 élus pour 7 candidats) et pour 3 ans.
Question 2 : Est-ce que ça veut dire qu'on doit tous se représenter, et pour un mandat plus court (ce qui n'est pas un mal) ???
Ou est-ce qu'on peut simplement modifier le projet de résolution et demander un vote pour ajouter au CS existant des suppléants ??
Un grand merci d'avance pour votre éclairage !!
Ispahan
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 08:41:57
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1)- votre futur ex-syndic est un idiot, les procéduriers aussi :
D.art.22 : "A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."
(A moins que = à défaut : SONT fixés : c'est un impératif.)
C'est une obligation légale qu'un CS ai des règles de fonctionnement :
- soit fixée par le RDC
- soit, à défaut de règles dans le RDC, fixées par l'AG.
Sur ce point, on ne demande pas si l'AG veut ou pas fixer des règles. S'il n'y a rien dans le RDC : elle DOIT alors les fixer. Point final.
A votre prochaine AG, adoption obligatoire du réglement de fonctionnement de votre CS.
2)- Les conseillers élus l'année dernière pour 3 ans sont élus ..pour 3 ans.
Il en serait autrement s'ils avaient tous démissionnés (ou l'un d'entre eux) durant ces 3 ans, ou que l'AG révoque l'un ou l'autre ..ou tous, dans la mesure où la question est inscrite à l'ODJ.
Pas de question, pas de révocation : ceux en place le sont pour 3 ans.
La question à l'ODJ de votre AG ne peut concerner que des conseillers qui démissionnent lors de l'AG, de nouveaux conseillers qui seraient candidats ou des conseillers suppléants qui le seraient aussi.
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Edité par - gédehem le 08 nov. 2005 08:47:06 |
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ispahan
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 15:30:10
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Merci Gedehem, cela répond à mes questions...
Travailler au CS est vraiment un sacerdoce
Difficile d'avancer avec un syndic chatouilleux et 2 copropriétaires à l'affût du moindre truc pour assigner !
Nous mettrons donc bien le règlement CS à l'ODJ de l'AG de janvier, où nous devons élire un nouveau syndic (convoquée évidemment aux frais de notre syndic démissionnaire...).
En attendant, on s'arme de courage pour ce soir... Encore merci pour votre aide. |
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