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pierredu13
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 04 nov. 2005 : 19:15:14
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Bonjour à vous,
Nouvel arrivant sur ce forum, je me permets de me présenter : j’ai été élu président d’un CS (plus de 250 logements) suite à la démission « encouragée » de tout l’ancien conseil.
Néophyte en la matière mais contraint à apprendre vite pour avoir hérité du mistigri, je viens vers vous dans l’espoir d’éclaircir un point de droit.
J’ai lu un certain nombre de vos contributions et en ai apprécié le caractère toujours neutre et documenté.
Le contexte : l’ancien président, autocrate mais soutenu par une majorité, tenait de fait la comptabilité de la copropriété. Un contrôle décidé en AG vient de révéler que ses charges n’ont pas été honorées par des versements ; la contrepartie passant en « opérations diverses au détriment du syndicat ou de personnes devant toucher un reliquat suite à une vente de bien.
Le syndic reconnaissant sa défaillance en termes de tenue de comptabilité, car il était tenu en état de dépendance (litote pour éviter d’être vulgaire auprès des dames et demoiselles de ce forum …), s’est engagé à régler les sommes en cause.
Mais … il reste le délit de faux en écriture, abus de biens sociaux, sans parler de la production de faux devis ou la gestion de fait de la copropriété.
Ma question : la dénonciation du délit au procureur est-elle une obligation comme dans le secteur public (auquel cas on pourrait reprocher au CS de ne pas l’avoir fait) ou relève-t-elle d’une libre décision de l’AG éclairée du résultat de l’enquête ?
Au second degré comment gérer l’opposition entre les tenants d’une légitime punition et ceux qui disent que tout ceci ne serait pas survenu si « nous » avoins contrôlé le CS dans son action et se contenteraient du versement sus mentionné.
D’avance merci pour votre éclairage.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 19:53:10
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| en avez vous profité aussi pour changer de syndic??? |
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pierredu13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 20:16:55
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Pour le moment non, pas par masochisme mais en faisant le pari qu'avec un CS "normal" il pouvait, qui sait, faire correctement son métier.
En fait le consensus (provisoire) a été de considérer qu'il a été abusé comme nous. Je rassure les lecteurs, je ne suis ni naïf ni angélique. Disons que j'essaie d'avoir un point de droit avant d'aller plus loin.
Il a bien collaboré au contrôles effectués et tout le problème est de savoir comment conclure :
1) il faut porter plainte après la mise en évidence d'un délit et c'est contre lui car il est responsable de sa comptabilité.
2) on peut décider en AG de poursuivre ou non, alors les copropriétaires, ayant récupéré les sommes dues, gardent la maîtrise de la décision : laisser une "chance" ou alerter la justice.
Tout mon pb est de savoir si le CS doit dénoncer ou si cela relève de l'AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 00:03:46
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Du point de vue pénal il y aurait plusieurs points à approfondir mais, compte tenu de l'ambiance il vaut mieux aller au plus direct : le syndic est objectivement plus " mouillé " que quiconque dans cette affaire. Le fait qu'il ait laissé l'ancien président manier la comptabilité est, si j'ose dire, une excuse aggravante.
Si, compte tenu du remboursement des sommes détournées, vous souhaitez lui donner sa chance (si j'ai bien compris votre propos), il faut laisser tomber sur le tout. Vous ne pouvez pas agir contre l'ancien président sans faire de vagues pour le syndic.
Mais vous êtes à la merci d'un unique copropriétaire souhaitant dénoncer les faits.
Le CS en place doit de toute manière, éclairer complétement l'assemblée. A elle de décider s'il y a lieu d'agir. Il faut aussi que le problème financier soit complètement réglé.
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Edité par - JPM le 05 nov. 2005 00:06:15 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 13:13:49
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Je ne peux qu'approucer les propos de JPM.
Mais vous serez à la merci de n'importe quel copropriétaire qui engagerait une action.
Une action du syndicat à l'encontre de son syndic l'oblige à s'en séparer : le syndic représentant les intérets du syndicat, il ne peut alors les porter contre lui-même.
Le CS doit procéder rapidement à un audit de la gestion tant comptable qu'administrative de votre syndicat. Eventuellement faites vous (le CS) aidé. S'il y a des dépenses à engager, n'hésitez pas à solliciter l'accord de l'AG, qui mandatera expressément le CS (son président).
Pour les syndicats, il ne saurait être question de cautionner ces agissements délictueux d'un syndic !!
Cela s'est passé chez vous : quid d'en d'auttres copropriétés ?...
J'insisterai sur la conclusion de JPM : faire l'information complete des copropriétaires, au cours de l'AG ou dès maintenant par une note d'information des copropriétaires du constat quui a été fait par le CS. Entendons nous : il ne s'agit pas de juger ou de condamner : c'est uniquement l'information d'un constat, sans rien omettre..
Il y a là matière à révocation, outre l'action au pénale éventuelle.
Vous souhaitez attendre. Je ne vois aucune raison valable à moyen terme. Il vous faut envisager dès maintenant un changement de syndic.
Confier la gestion d'un syndicat à un tiers, qui plus est s'il monnaye ses services, suppose un minimum de confiance.
Ici, elle a été largement trompée. Vous devez mettre fin à ce lien, sans oublier les poursuites qui conviennent.
(Ayant découvert le délit et en ne faisant rien pour le dénoncer, vous engagez votre responsabilité personnelle en cas d'action d'un des copropriétaires : complicité. ...)
J'ai oublié un point la procédure.
Soit c'est au civil : il faut alors assigner le syndic : obligation de s'en séparer comme dit plus haut, d'en npommer un nouveau et de voter au cours de cette même AG une résolution autorisant le nouveau syndic (D.art.55)
Si c'est au pénal, le plus simple est de faire une note récapitulative au procureur de la République avec quelques pièces ou éléments pour etayer vos propos ... pas besoin alors, du moins à très court terme, de vous séparer du syndic (séparation qu'il vous faut tout de même prévoir dès maintenant, quelque soit le cas de figure !!!)
Pour avoir vu ce genre d'affaires à de nombreuses reprises, je peux vous dire que ça va relativement vite et que la nomination d'un juge d'instruction et les 1ères perquisitions pour saisir les pièces ne trainent généralement pas (qques semaines, 2 mois tout au plus ...)
A vous de voir, mais je vous conseille d'agir. En qualité de pdt du CS, vous n'avez pas les moyens dont dispose la justice ou la police judiciaire pour traiter ce genre d'affaire, du moins pour aller plus loin que le constat que vous avez fait sur des manœuvres délictueuses avérées.
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Edité par - gédehem le 05 nov. 2005 13:29:00 |
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pierredu13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 14:16:09
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Merci à Gédehem et JPM,
Je pense que JPM a mieux "senti" la situation :
Les faits sont établis, la faute professionnelle du syndic est évidente mais il existait un tel état de subordination envers le président du CS qu'il n'est pas perçu comme "initiateur" du délit (complice passif et baillonné, dirons-nous).
A l'évidence le nouveau CS n'entend pas tomber dans les anciens travers et va informer objectivement, pleinement et sans attendre des résultats du contrôle effectué auquel ... le syndic a apporté tout son concours et s'est engagé publiquement à assumer les conséquences financières.
JPM a bien compris qu'une majorité, bien que scandalisée d'avoir été abusée, semble prête à se "contenter" de cette réparation pour mille et une raisons que chacun peut imaginer sans s'y ranger.
Mais Gédehem reprend, à juste titre, l'argument des faucons qui se pressentent minoritaires :
"Ayant découvert le délit et en ne faisant rien pour le dénoncer, vous engagez votre responsabilité personnelle en cas d'action d'un des copropriétaires : complicité. ..."
Mon souci, que je cherche toujours à éteindre en revenant vers vous, est de savoir si je suis exonéré de cette éventuelle complicité en informant le syndicat ou si je suis, quoi qu'il arrive, dans l'obligation de déposer plainte à titre personnel puisque le CS n'a pas la personnalité juridique.
Si vous me rassurez, par le jeu de la démocratie, l'AG décidera (à quelle majorité, d'ailleurs ?) et si certains, éventuellement minoritaires et insatisfaits, souhaitent attaquer au pénal, il pourront le faire.
Mais, dans ce cas, si je poursuis le raisonnement de JPM, le syndic resterait en place jusqu'à plus ample informé et ... sous notre conseil et contrôle (étroit), il pourrait (mieux ?) faire son travail et être jugé sur celui-ci.
En tout cas merci à vous si vous pouvez répondre en Droit, mais même dans la négative j'ai déjà beaucoup appris en parcourant le forum depuis 24h. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 14:29:26
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Pierredu 13:
comment pouvez vous dire:"il existait un tel état de subordination envers le président du CS qu'il n'est pas perçu comme "initiateur" du délit (complice passif et baillonné, dirons-nous).??"
la responsabilité du syndic professionnel est pleine et entière.
De plus il a un devoir d'information et de onseil envers le SDC.
Comment pourrez vous prouver qu'il était sous "la coupe" d'un Président de CS??? Ce sera très difficile à moins d'avoir des documents écrits de ce Président donnant des ordres au syndic....et encore.
En cas d'obstacle à l'exercice de son mandat, il aurait du informer les autres membres du CS, voir les copros lors d'une AG et même démissionner... |
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pierredu13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 16:33:38
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Nefer,
Dans un tel cas il faut faire la différence entre mes propres opinions, l'exposé d'un sentiment partagé par une majorité (que j'expose pour décrire un contexte)et ma responsabilité au Conseil syndical.
En cela les messages de Gédehem et JPM m'apportent grand éclairage : je n'ai qu'à exposer des faits, pas de jugement, d'avis ou de recherche de responsabilité (ou d'atténuation). J'ai d'ailleurs demandé aux mis en cause de s'expliquer et, si ils veulent bien répondre, joindrai sans commentaire, les pièces au rapport.
Le CS joue son rôle en enquêtant et rendant compte, l'AG du syndicat, enfin informée correctement sans hurlements, cris ou intimidations, révocation des opposants ou autres manipulations pourra décider librement.
Je cherche seulement à savoir si le fait d'informer le syndicat me dédouane d'une éventuelle accusation de complicité évoquée par Gédehem et les plus virulents. (J'espère que chacun aura compris que ceci n'induit aucun jugement de valeur sur la personne de Gédehem, il me met simplement en garde sur le risque que je pourrai courir à étouffer les faits, ce qui n'est en aucun cas mon intention).
Un jour, j'éditerai un livre en 20 leçons comment tenir un syndic sous sa coupe et berner 350 copropriétaires pendant 15 ans mais ce n'est pas encore d'actualité.
Bon WE à tous
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 23:49:23
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Je crois que nous comprenons tous vos réticences dans cet affaire. La dimenssion humaine a son importance ici comme ailleurs. Mais ici, même s'il convient de prendre des pincettes et de ne pas apporter son propre sentiment, il s'agit d'une action délictuelle qui porte ou a porté préjudice à un syndicat de 250 personnes.. (Il autait été de 10, c'était la même chose.
En votre qualité de pdt du CS, avec les autres conseillers, vous avez pour mission, qui vous est fixée par la loi faut-il le rappeler, de controler la gestion du syndic.
A la suite du controle, ou de tout fait dont les CS s'est saisi, vous avez l'obligation d'en rendre compte à l'AG (comprenez aux copropriétaires 365 jours par an) et de les informer en cas d'urgence.
S'agissant ici d'un délit qui ne concerne que le syndic, vous vous devez d'en informer le proc. La complicité s'entend de la passivité à dénoncer un délit. En informer les copropriétaires, c'est une chose. Ne pas porter à la connaissance de la justice un délit avéré et que de fait, par son silence, on cammoufle, c'est de fait de la complicité ... si le délit est dénoncé par un autre copropriétaire dans 1 ou 2 mois et qu'il vous met en cause pour n'avoir pas dénoncé ce délit..
Sur la responsabilité du syndic, elle est pleine et entière. Le fait qu'il se fasse marcher sur la tête par le pdt du CS, qui plus est si c'est au profit de ce dernier, est une circonstance aggravante.
La mission du syndic est elle aussi fixée par la loi. Il est le garant et le défenseur des intérets du syndicat.
Qu'il soit manœuvré ou pas, il a manqué à cette mission en commettant un délit...
L'ex-pdt du CS peut être poursuivi, sans doute pour recel de biens sociaux .....mais c'est au juge de l'apprécier et de le formaliser..
Mon vieil entraineur de rugby me disait autrefois, 'avé l'acent', "Petit, quand tu sais pas quoi fairrre du ballon, tape en touche ..."
Ici, ce n'est pas à vous de faire le ménage ou de qualifier ce que vous avez constaté : des écritures fausses, des détournements au profit d'un copropriétaire, etc, etc ... C'est le travail du juge.
JPM ne m'en voudra pas de le citer :
"Du point de vue pénal il y aurait plusieurs points à approfondir (ça c'est à la justice de le faire, pas à vous. ndlr) mais, compte tenu de l'ambiance il vaut mieux aller au plus direct : le syndic est objectivement plus " mouillé " que quiconque dans cette affaire. Le fait qu'il ait laissé l'ancien président manier la comptabilité est, si j'ose dire, une excuse aggravante.
(....)
Mais vous êtes à la merci d'un unique copropriétaire souhaitant dénoncer les faits.
Tout est dit là.
Pas de sentiment : dès demain, avec les autres conseillers, élaboration de la note récapitulative exposant les faits et les annexes éventuelles destinées au proc, rédaction d'une note d'info destinée aux copropriétaires.
Sur ce dernier point, une réunion informelle des copropriétaires, que vous convoquerez aux frais du syndicat, est bien préférable, réunion au cours de laquelle vous exposerez aussi les faits, rien que les faits que vous avez constaté...sans faire de commentaire ni de jugement.
Pour le moment, des mots valent mieux que des écrits.
...Ensuite, vous pourrez commencer à chercher un autre syndic ..... |
Edité par - gédehem le 05 nov. 2005 23:59:54 |
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pierredu13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 22:49:12
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gédehem écrit (entre autres) :
"S'agissant ici d'un délit qui ne concerne que le syndic, vous vous devez d'en informer le proc. La complicité s'entend de la passivité à dénoncer un délit. En informer les copropriétaires, c'est une chose. Ne pas porter à la connaissance de la justice un délit avéré et que de fait, par son silence, on cammoufle, c'est de fait de la complicité ... si le délit est dénoncé par un autre copropriétaire dans 1 ou 2 mois et qu'il vous met en cause pour n'avoir pas dénoncé ce délit.."
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Après avoir lu un certain nombre de vos messages, j'étais sûr de pouvoir compter sur votre duo.
Pouvez-vous encore une fois m'aider en me fournissant la source juridique (texte ou jurisprudence)permettant d'expliquer aux autres membres du CS la nécessité de transmettre au procureur car le simple fait d'informer ne suffit pas.
Comme je le pressentais en venant sur ce forum (pardon cette université ou dans cet univers), mon manque de formation juridique explique ma difficulté à appréhender que tout en informant l'AG je reste coupable de camouflage envers la justice.
Dans l'idée de botter en touche, mon idée actuelle serait d'inviter le syndic lui-même à porter plainte pour malversations comptables exécutées par une tierce personne et production de faux devis. Dans ce cas à lui de prouver sa bonne foi, si il le peut, à la justice (pas à nous). Dans le même temps information des copropriétaires dans les termes que vous décrivez : constat de charges impayées (là je peux citer les noms) et découverte d'écritures délictuelles (dont la justice cherchera les auteurs).
Bien entendu si il refuse et que grâce à vous (ou un avocat à consulter) je montre que le CS est dans l'obligation d'agir et pas seulement d'informer l'AG, je porterai plainte moi-même à sa demande.
Qu'en pensez-vous ?
En tout état de cause encore merci pour la qualité de vos interventions.
J'ai encore de gros progrès à faire mais vous me permettez de combler nombre de lacunes. Quant à la recherche du nouveau syndic, va falloir faire fissa et meffi comme on dit ici. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 23:16:39
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Pierre !!!! ".. mon idée actuelle serait d'inviter le syndic lui-même à porter plainte pour malversations comptables ..."
(cui cui ...un ange passe ........)
Vous avez déja vu un voleur, après qu'on lui ai fait la leçon au besoin en lui tirant l'oreille, aller au commissariat porter plainte ...contre lui-même .???...
Pour expliquer la chose à votre CS, c'est très simple : il y a eu des faux en écriture comptable, des malversations que vous (et le CS) avez constaté dont il ne peut être que l'auteur en qualité de syndic de votre copropriété chargé de tenir la comptabilité.
....
Il y a eu un délit, qu'il ne vous appartient pas d'apprécier, qui ne peut qu'être porté à la connaissance de la justice, comme c'est le cas de tous les délits dont on est témoin, que l'on constate.
De l'affaire Eron en passant par Elf, l'ARC (crozemarie et non nos amis de l'autre ARC), ...et de petites entreprises ou associations, tapper dans la caisse est un délit, point final.
A la justice de passer, point final.
Sauf à vous en rendre complice par votre silence, puisque vous êtes de par la loi chargé de controler le syndic, vous vous devez de le signaler à la justice.
C'est tout simple. Pas besoin de prendre des gants et de tourner autour du pot.
Le proc fera ce qui lui semble nécessaire de faire. Au besoin il ne fera rien et classera l'affaire. Mais cela n'est plus votre problème. Si dans 3 mois un copropriétaire porte plainte et éventuellement vous met en cause, on ne pourra rien vous reprocher.
Pour conclure, je ne comprends pas du tout votre retenue. Retenue pour ne pas juger, certainement. Mais retenue pour ne pas signaler à la justice des faits délictueux, j'avoue ne pas du tout comprendre ....
Vous protégez la délinquance en col blanc ? ........
Pardon si l'exemple est mauvais : cela ressemble à ces gens qui entendent des coups et des pleurs chez le voisin, qui ne disent rien, ne signalent rien ...et qui après coup s'étonnent qu'on les montre du doigts pour n'avoir rien fait.
Sur un autre plan, vous êtes dans ce cas. Votre silence est complicité.
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Edité par - gédehem le 06 nov. 2005 23:19:18 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 09:43:03
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je suis du même avis que Gedehem:
vous ne pouvez pas dire:
"Le syndic reconnaissant sa défaillance en termes de tenue de comptabilité, car il était tenu en état de dépendance "
comme si votre syndic n'avait pas toutes ses facultés.....
si les faits sont tels que vous les mentionnez dans vote premier message, je ne comprends même pas que vous n'ayez pas changé de syndic.
il faudrait porter plainte, demander la nomination d'un expert judiciaire .
pour se faire, en tant que président du CS, vous devriez demander la convocation d'une AG avec à l'ODJ la révocation du syndic, la nomination d'un syndic, l'autorisation d'introduire une instance au tribunal....
bien entendu une information préalable et objective des copropriétaires s'impose. |
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Saisir au penal : obligation ou vote de l'AG ?
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