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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 08 oct. 2005 : 00:24:14
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Après une année d'expérience, malgré le vote d'une résolution relative au recouvrement des charges, je me suis apercu d'une perte de temps considérable à certaines taches ... et bcp d'abus de la part de quelques copropriétaires :
- paiement des charges aprés 1 lettre de relance, 1AR, 1 mise en demeure et ce systematiquement chaque trim.
- pour d'autre, un coup fil pour reclamer un duplicata de l'appel de provisions ou le pv d'AG (au lieu de se deplacer pour aller chercher le RAR ...)
- et la liste peut encore s'allonger, les copropriétaires syndics en connaissent un rayon ...
J'ai fait voter à la dernière AG, à l'article 25 la résolution suivante :
" COMMISSIONS de GESTION : Après en avoir délibéré, l'Assemblée Générale décide que l’envoi exceptionnel des documents par le Syndic fera l’objet d’un remboursement des frais éventuels de recommandé par le Copropriétaire intéressé et d’une commission au bénéfice du syndicat. Ces produits (remboursements des frais RAR et commissions) perçus au titre de l’exercice seront redistribués à sa cloture sur la clé des charges générales.
- Duplicata d’appel de provisions : 30 €
- Duplicata d’appel de régularisation des charges : 30 €
- Lettre de relance : 20 €
- Lettre de mise en demeure : 40 €
- Paiement fractionné des charges : 70 € (chèque à encaissement différés)
- Questionnaire notaire à charge vendeur : 100 €.
Aussi, je specifie cette information dans le questionnaire notaire.
Résultat en 6 mois avec 4 mutations :
- 760 € de gains à redistribuer et au fil du temps
- de moins en moins de perte de temps en duplicata de tout genre...
- des commissions décaisser par ceux qui s'interessent le moins à la copro (cad les absents des AG ...)
- je cloture mes encaissements d'appel de provisions bcp plus vite (ils doivent etre réglés au plus tard le 10 du 1er mois du trim.)
1° Quel est mon risque (ou plutot celui de la copro !!) sur une telle résolution si un récalcitrant se manifestait un jour ?
2° En fonction de vos avis, j'envisagerai bien de l'inclure dans notre nouvelle bible (RDC) avec un rajout du style ( texte à améliorer) :
"dans le cadre d'une gestion de la copropriété par un syndic copropriétaire ... certaines opérations administratives peuvent faire l'objet d'une commission dont les montants et leur nature seront décidés à l'article 25 en AG - ces opérations sont les suivantes ... (liste non exhaustive)
Quels risques ou limites de ce principe voyez vous pour la copro le jour ou elle repasse entre les mains d'un syndic pro ?
Aussi, je voudrais ajouter une commission pour les absents lors des relevés d'eau par exemple
Merci d'avance pour vos avis.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 07:20:39
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Bonjour,
C'est la caserne du père fouettard ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 13:32:24
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peut être pas mais c'est pire qu'un syndic pro y compris les frais illégaux dont on a beaucoup parlé et indéfendable devant un tribunal,même acceptés en AG,
-lettre de relance 20€
-paiements fractionnés(il semble s'agir d'un échéancier avec chèques post-datés???)70€
-étant donné qu'il s'agit maintenant d'un avis "appel de fonds"(sauf si le budget est voté au début de l'exercice)cela semble faire double emploi avec la lettre de relance
etc.... |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 13:58:28
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Bonjour.
La mise en application de telles résolutions coûterait plus cher au syndicat des copropriétaires que cela lui rapporterait. En effet, les mauvais payeurs, s'ils renaclent à payer leurs charges, hésitent beaucoup moins à saisir le tribunal. Les forums d'UI en sont plein d'exemples. Sans parler de ceux qui saisiraient les associations (Que choisir ou autres) qui, en toute bonne foi, assistent leurs adhérents afin de faire respecter leurs droits même si ceux-ci n'ont pas respecté le droit des autres.
La plupart sinon toutes ces clauses sont abusives. Je ne suis pas certain qu'un syndic bénévole (ce qui semble être votre cas puisque vous êtes dans cette rubrique - confirmez, vous n'êtes pas président de CS ?) soit traité par un juge avec la même mansuétude que les bénévoles assurant le rôle de conseillers syndicaux.
Sans parler des copropriétaires qui auraient voté ces résolutions et qui, mécontents d'avoir été condamnés, se désolidariseraient de vous (à l'origine de ces votes). Vous connaitriez des jours difficiles et regretteriez rapidement votre dévouement à la "cause".
Amicalement.
Colette
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 14:02:34
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On comprend aussi bien la réaction de Luc0& que celle de Felix1930.
Les syndics copropriétaires les plus efficaces copient en tout les bons professionnels.
En l'espèce le syndic bénévole redistribue les " rémunérations ". Celà reste la vraie et seule différence.
Sur la question : un copropriétaire qui se rebiffe peut-il échapper à la taxation ? Pour une partie, certainement. Il ne faut pas s'en régouir trop vite.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 14:35:37
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JPM : pourriez vous, s'il vous plait, m'expliqer "Pour une partie, certainement. Il ne faut pas s'en réjouir trop vite."
COLETTE : Si je me refere aux modalités de paiement des appels de provisions, j'ai l'obligation de les adresser au plus tard à la date X. Les copro ont l'obligation de payer au plus tard à la date Y. En cas de non paiement, j'ai aussi l'obligation de l'envoi d'une lettre de relance à Y+15, Y+30 RAR, Y+60 la mise en demeure (bien sur, le non paiement pour difficultés financières du copro est prevu et il doit m'en informer ...)
Les regles sont claires et ont été votés.
Le non respect de ces regles fait l'objet d'une commission, claire et votée également.
Avec ces modalités et cette rigueur de gestion : pas une echéance de retard losque j'envoie les appels du trim. suivant.
ok, ce n'est pas le droit de la copropriété mais qd vous negligez le paiment de vos impots à leur echeance, vous avez bien 10% de "pénalités".
alors quelle est le caracte abusif de cette clause ou resolution dans la mesure ou je redistribue cette somme ?
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 15:05:15
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J'ai mis en place ces commissions apres 2 observations:
- certains copro ne payaient qu'apres réception de la mise en demeure
(depuis ce n'est plus le cas !!). Ce que je peux comprendre dans la mesure ou les contraintes n'etaient que d'un coté : l'obligation pour le syndic d'envoyer les lettre et AR à charge de la copro !!
- un copro me remettait systematiquement 3 chéques en me demandant de les encaisser à 1 mois d'intervalle ... conclusion : il payait mensuellement ces charges ... en multipliant X3 le travail du syndic. Je ne lui refuse pas ce service mais si il le souhaite, il en paie aussi le cout ... de mes 2h de queue à la poste le samedi matin !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 16:39:05
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Votre tableau est le suivant :
1- Duplicata d’appel de provisions : 30 €
2- Duplicata d’appel de régularisation des charges : 30 €
3- Lettre de relance : 20 €
4- Lettre de mise en demeure : 40 €
5- Paiement fractionné des charges : 70 € (chèque à encaissement différés)
6- Questionnaire notaire à charge vendeur : 100 €.
Sur les points 1 et 2 : le tarif est, je suppose, dissuasif dans votre esprit. Celà est compréhensible. Mais, pour un juge, le tarif serait excessif.
Sur 3 : Les frais moins élevés des professionnels sont rejetés quand il y a contestation. Un juge n'admettra pas la sanction pour un bénévole, même avec remise au syndicat. On tombe juridiquement dans le domaine de la clause pénale, dont le régime est différent.
Sur 4 : celà pourrait passer. Il s'agit de plus d'une formalité nécessaire au sens de l'obligation du débiteur aux frais de recouvrement.
Sur 5 : En premier lieu, la pratique des chéques de garantie est prohibée. 5A - Il est interdit de porter sur un chèque une date postérieure à celle de sa remise au créancier. - 5B Un chèque remis en banque après expiration du délai (8 jours) perd les garanties particulières qui lui sont attachées (attestation de non-paiement et procédure d'exécution liée) - 5C Le principe est que le syndic n'a droit ni de consentir des délais ni de compromettre ou transiger sans autorisation de l'assemblée. La réalité est qu'il y a quelques accommodements avec le Ciel mais qu'ils sont totalement dépourvus de statut juridique. C'est à tort qu'on parle ici de conciliation, de médiation, etc.. . Ce sont des mots sympathiques mais c'est tout. 5E : Sur le principe et le quantum, on revient également dans le domaine de la clause pénale mais également dans celui de la clause abusive (pénalité liée à un arrangement avec un débiteur en difficulté).
Ceci étant, je suis d'accord avec l'essentiel de vos observations au sujet des copropriétaires qui tirent sur la ficelle tant qu'ils peuvent. La grande difficulté des syndics bénévoles est qu'ils croisent les débiteurs dans l'escalier, les allées, le parking. On a beau dire qu'on est blindé, celà est désagréable, notamment pour les épouses, voire les enfants 
Et si, de fait, les retardataires impénitents sont sensibles à ces menaces, tant mieux !!! Les règles sont les règles, mais si personne ne râle ou proteste, rien n'interdit de franchir la ligne jaune si c'est bon pour le bien commun
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Edité par - JPM le 08 oct. 2005 16:42:47 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 18:38:37
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Bonjour.
Je reviens partiellement sur ce que j'ai dit lors de mon intervention.
Eb effet, je viens de retrouver un exemplaire de 60 millions ... sur la copro (il faudrait que je me décide à mettre tous les bouquins et revues sur le sujet au même endroit  ).
Voici ce que j'y lis dans questions diverses : Citation :
Q : En plus des intérêts de retard légaux, la copropriété a-t-elle le droit de prévoir des pénalités à un mauvais payeurs ?
R : Oui - ... à condition que le réglement de copropriété ait prévu une pénalité forfaitaire applicable au copropriétaire défaillant.
Il est également ajouté que cette pénalité peut représenter 5% du montant des dettes et ce, par mois.
À savoir que : si le cas indiqué dans la citation est avéré, le tribunal est en droit de revoir à la baisse ce pourcentage s'il lui paraît trop élevé.
À la hausse aussi (art 1231 et 1152 du code civil). les tribunaux n'étant cependant guère favorables à ce cumul.
Conclusion: Si votre RdeC l'autorise vous avez une certaine marge de manœuvre. Si ce n'est pas le cas, vous risquez de vous retrouver dans les cordes. Bien commun ou pas.
Je suis d'accord avec vous, c'est dommage, mais les exemples, ici ou là, montrent que les mauvais payeurs auraient souvent le droit pour eux.
Amicalement.
Colette
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 00:42:53
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Ouais, ouais !! Page 178 !!!
5% par mois de retard ; 30 % pour six mois de retard 
Je voudrais bien voir un jugement qui valide celà.
Je rappelle un ancien et célèbre jugement de tribunal d'instance :
700 francs (à l'époque) de charges impayées : à payer sur 24 mois à raison de 10 francs pour les 23 premiers mois et le solde payable le 24eme mois.
Le débiteur était condamné au paiement des intérêts mais le juge avait omis de préciser que la déchéance du terme s'appliquait aussi en cas de non paiement des charges suivantes
C'est ce qu'on appelle la défense du faible contre le fort, ou encore la manifestation du rôle social du juge.
Ceci étant 5% par mois de retard, c'est un peu fort aussi |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 10:02:48
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Bon, si je comprends bien, il faudrait que
- reviser à la baisse les points 1, 2 et 3,
- refuser le point 4, bien que les chèques ne soient pas anti-daté,
- insèrer ces modalités de fonctionnement dans le RC,
Certes, il y a bcp de jugements sur ce probleme des frais et commissions annexes mais sur des faits toujours différents.
Quelqu'un a-t-il connaissance d'un jugement relatif à des faits identiques, à savoir ?
- des modalités de fonctionnement validées en AG
- des modalités qui prévoient, pour un débiteur de bonne foi, l'application d'un échéancier,
- la redistribution des produits au syndicat et non pas au bénéfice du syndic. Je pense que ce point confirme l'esprit et l'objectif dans lesquels ces dispositions sont mise en place : éviter les abus de mauvaise foi.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 15:13:04
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Au lieu de la poste prenez une banque avec les "automates"plus besoin de faire la queue.
le taux d'intérêt légal pour 2005 est de 2,05%(décret du 10.02.2005)
Sur le plan juridique je ne sais si c'est possible sur le plan légal d'insérer tout ça dans le RC mais je pense que dans la réalité d'un possible avenir cela serait une (grosse)erreur.
Pour une raison X plus de syndic non pro mais un professionnel il s'appuiii sur le RC pour facturer SES frais, foncia est battuu à plate couture et plus de bonne foi ou de mauvaise,mais des actionnaires heureux par contre les copropriétaires adresseront des demandes aux UI pour connaître le moins mauvais "chemin" pour s'en sortir
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 10:37:00
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Pour l'intérêt légal : on peut le mettre dans le RC puisque le statut en parle. Mais si le RC est silencieux : pas d'importance, et pour la même raison. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 20:27:03
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Non, non, JPM, pas page 178 mais 94. Nous n'avons pas le même exemplaire
Ceci étant dit, mettre l'intérêt légal dans le RC, pourquoi pas ?
Quand on sait que certains ne savent même pas calculer l'augmentation annuelle de loyer à appliquer à leurs locataires ...
De plus, le syndicat des copros n'a pas pour vocation d'être banquier.
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 10 oct. 2005 20:32:39 |
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