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djfizz
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 Posté - 11 oct. 2005 : 11:08:57
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Bonjour a tous. Je suis syndic benevole.
La situation: la canalisation des eaux usées de notre immeuble (que j'appelerai batiment A, 4 proprietaires) est reliée à la canalisation des eaux usées du batiment situé devant le notre. Ce batiment (B) est un pavillon (1 propriétaire). Cette canalisation est donc en partie commune aux deux pavillons, et la partie commune se termine au bout de quelques metres sous terre au niveau de la rue. Cette partie commune est accessible depuis la cave du batiment B (nous avons un droit de passage).
Mon dilemne: la partie commune de la canalisation des eaux usées est fissurée. Il y a donc un suintement. Par mesures sanitaire, ca doit etre reparé.
Ma question: comment calculer la répartition des charges entre le batiment A (le notre) et le batiment B??? est-ce 50/50? en fonction du nombre d'evacuations? 80/20? à l'amiable? il n'existe aucun reglement concernant les travaux communs aux 2 batiments dans notre reglement de copropriété (il ne fait reference qu'au droit de passage des canalisation, sans plus).
Mon cas est un peu urgent, la réunion du syndicat et du propriétaire du batiment B étant dans quelques jours...
Merci d'avance pour vos conseils.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 15:47:44
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Un bon dessin vaut mieux qu'un long discours ....
Mais comme on ne peut faire de dessin ici ...!  je vais tenter de résumer ...
Mettons que votre canalisation fasse un Y .. qui comprend 3 parties : \, / et |`.
La branche / dessert (sort du) bâtiment A, elle est 'privative' (spécifique) au bâtiment A
La branche \ dessert le bâtiment B. Elle est 'privative' au bâtiment B.
Seule la branche |, réunion des 2 branches spécifiques, est commune aux bât.A et B.
En fonction de la localisation de la fuite sur l'une ou l'autre des 2 branches 'privatives' ou sur celle commune aux 2, vous avez la réponse à la question "Qui prend à sa charge les travaux". La canalisation A au A, la partie B au B, le commun, au A et au B.
Dans ce dernier cas, reste la répartition. En l'absence d'indication dans le RDC, il convient de définir une grille spécifique pour cette partie de canalisation.
Vous pourriez prendre comme base la surface développée de chacun des lots utilisateurs, ceux du Bât.A et du pavillon B. Mettons pour le A 4 appartes de 80 m² = 320 m², le pavillon B, 120 m². Total 440 m².
La part du B sera de 120/440°, la part de chacun des 4 appartes sera de 80/440° (j'ai pris pour exemple 4 appartes identiques !).
Cette grille et les fonds pour la réalisation des travaux seront actés au cours d'une AG où sera convoqué le proprio du bât.B, qui ne votera QUE sur cette question (grille, approbation du devis de réfection, modalités de provisionnement/paiement des travaux).
Cette grille de répartition sur la canalisation commune est une modif du RDC qui devra être déposée au fichier immobilier.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 18:10:18
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En premier lieu il faut lire le règlement de copropriété qui en général définit ce qui est parties privatives, parties communes à certains bâtiments et ce qui est communs à l'ensemble de la copropriété. Ensuite voir dans ce même règlement ce qui est prévu pour la répartition des charges de ces différentes parties.
Ce n'est donc qu'à défaut de trouver une réponse dans le règlement de copropriété qu'il faudra se tourner vers la solution de "gédehem" sans oublier:" Cette grille de répartition sur la canalisation commune est une modif du RDC qui devra être déposée au fichier immobilier." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 18:16:57
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Pertinente remarque de JB22,... ...... mais dont il est il me semble tenu compte dans ma réponse puisque Djfizz précisait : "il n'existe aucun reglement concernant les travaux communs aux 2 batiments dans notre reglement de copropriété (il ne fait reference qu'au droit de passage des canalisation, sans plus)."
Lunettes ! ...
Pour ce qui concerne les canalisations et leur statut privatif ou commun, il ressort de la jurisprudence récente faute d'une définition précise dans les RDC, que ce soit pour les canalisation d'eau ou de chauffage, y compris lorsqu'elle sont enterrées, sous dalles ou dans les murs, donc cachées.
Les canalisation desservant un lot privatif sont privatives. N'est commune que la partie de canalisation desservant au moins 2 lots de copropriété. Depuis le piquage sur une canalisation commune jusqu'au lot, toute cette partie de canalisation est 'privative' au lot dont il s'agit. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2005 18:31:12 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 23:17:47
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A "gédehem"
Dans mon post je ne met pas en doute votre réponse, l'attire l'attention sur la lecture du règlement de copropriété qui en général définit ce qui est privatif ou communs, et je me méfie des affirmation telle que:" il n'existe aucun reglement concernant les travaux communs aux 2 batiments dans notre reglement de copropriété "
C'est souvent à partir de cette distinction entre parties privatives, parties communes à tel bâtiment ou à l'ensemble que la prise en charge est définit.
Vous attirez vous-même l'attention sur ces définitions quand vous écrivez, à juste titre: "Pour ce qui concerne les canalisations et leur statut privatif ou commun, il ressort de la jurisprudence récente faute d'une définition précise dans les RDC, que ce soit pour les canalisation d'eau ou de chauffage, y compris lorsqu'elle sont enterrées, sous dalles ou dans les murs, donc cachées...."
Il n'y a donc aucun dessacord sur nos points de vues.
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djfizz
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 09:48:20
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Merci pour vos reponses.
Oui gedehem, vous avez tres bien resumé la situation avec de petits dessins.
Il faut bien comprendre que ce sont 2 propriétés distinctes, et que notre reglement de copropriété n'a en rien établi les charges à répartir sur ces canalisations. Je retiens donc l'idée de répartition des charges au mètre carré. Bien entendu le propriétaire de l'autre batiment A été convoqué, DOIT voter pour cette question uniquement sur le devis, les charges, etc...
Qu'appelez-vous "fichier immobilier"? est-ce une archive ou un complément qui vient enrichir notre reglement de copropriété? dans ce cas, ce reglement devrait etre réédité dans le futur je suppose? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 11:43:30
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Le document qui décrit la copropriété, parfois son origine, qui est à la fois son livret de famille et sa règlementation, c'est le règlement de copropriété, RDC.
Ce document, convention entre les propriétaires de lot, est enregistré par acte authentique (acte notarié) au Service des hypothèques, au "fichier immobilier".
C'est, si vous voulez, l'équivalent de l'enregistrement en préfecture et au JO de la création d'une assoce avec dépot de ses statuts.
Toute les modifications du RDC doivent être enregistrées, que ce soit à l'occasion de la mise en conformité art.49, que pour des modifs introduites pour autre chose.
Il suffit alors de n'enregistrer que la ou les modifs, qui sont de fait un extrait du texte, de la ou les clauses adoptées par l'AG.
Relire tout de même l'art.4 du décret : même si elle n'est pas publiée, une modif du RDC s'impose à ceux qui en ont eu connaissance, ce qui est le cas de TOUS ceux qui étaient copropriétaires au moment de l'adoption des modifs par l'AG, modifs rapportées dans le PV de l'AG.
La publication rend les modifs opposables aux tiers au syndicat, c'est à dire en pratique aux futurs acquéreurs....
S'il y a 10 clauses nouvelles, cela tient en 1 ou 2 pages, qui sont remises à un notaire (numérisé c'est mieux !) lequel en dresse l'acte authentique qu'il fera enregistrer au fameux fichier immobilier.
Entre le notaire et les frais d'enregistrement pour 2 pages, avec 600 € ça devrait être bon ....
Mais j'ai un doute, un gros doute !!!!
Vous dites : "...ce sont 2 propriétés distinctes ..."
Ce dont nous avons parlé jusqu'ici, relisez vos interventions, c'est de 2 bâtiments d'une même copropriété.
Je comprends maintenant que cette maison n'est pas dans l'emprise de votre copropriété, qu'elle n'est pas un des lots de votre copropriété, ce qui change tout !!!
N'étant pas copropriétaire, le propriétaire de la maisn n'a pas à participer à votre AG ni cette dernière à modifier le RDC.
Vous auriez, si j'ai bien compris, 2 propriété distinctes : votre copropriété d'un coté, une maison en face sur une autre parcelle, ... ces 2 propriétés utilisant un réseau d'égouts en partie commun ..
Si tel est le cas, vous n'avez pas de RDC à modifier. On ne va pas non plus créer une ASL pour gérer les 10 m d'égouts. Je vous propose tout autre chose, que j'ai déja fait mettre en œuvre dans des cas similaires.
Il faut rédiger avec votre voisin une convention par laquelle les parties, le syndicat et le propriétaire, conviennent d'un certain nombre de choses, tant pour la conservation des égouts commun que pour leur entretien.
Un modèle d'une telle convention : :
" CONVENTION
Article 1 : Les soussignées ayant réalisé un système d’évacuation des eaux usées commun à deux maisons sises à ...... et qui sont leur propriété respective, installation comprenant un réseau d’évacuation et une fosse toutes eaux, il est convenu entre elles que les travaux nécessaires à l’entretien et à la préservation de cette installation commune aux deux maisons seront pris en charge conjointement par leur propriétaire.
Article 2 : Ces travaux d’entretien du réseau et/ou le curage de la fosse seront décidés périodiquement d’un commun accord dûment constaté. Il peut être décidé de traiter tout ou partie de l’installation commune et/ou l’un ou l’autre des réseaux privatifs. Dans ce dernier cas chacune des parties prendra à sa charge les frais engagés pour l’entretien de la partie privative du réseau qui la concerne.
Article 3 : A défaut de décision prise d’un commun accord et si des travaux d’entretien du réseau commun et/ou de curage de la fosse s’avèrent indispensables à son bon fonctionnement, l’une ou l’autre des parties pourra faire entreprendre à frais obligatoirement communs les travaux rendus nécessaires après mise en demeure restée sans effet dans un délai de huit jours.
Article 4 : Les travaux d’entretien ou de préservation sur la partie commune du réseau ainsi que sur la fosse toutes eaux commune, installation dont les deux maisons ont obligatoirement usage, seront répartis entre elles suivant une quote-part de charges qui leur est affectée proportionnelle à la surface développée de chacune de ces deux maisons, le total des surfaces développées étant divisé en centièmes, à savoir :
- quote-part affectée à la maison de ........: XX / 100ème .
- quote-part affectée à la maison de ......: XX / 100ème .
Article 5 : Il est expressément convenu entre les soussignées :
- que la présente convention s’appliquera à perpétuité et aussi longtemps qu’existera cette seule installation commune aux deux maisons concernées pour l’évacuation de leurs effluents.
- que cette convention organisant l’utilisation par deux maisons distinctes d’une installation commune elle engage tout titulaire de droits sur ces maisons et ce dernier du fait de ses ayants droit utilisateurs.
- que lors d’une mutation, à quelque titre que ce soit, la présente convention sera annexée aux actes qui seront dressés. Quand bien même ils n’en auraient pas eu préalablement connaissance ou qu’elle ne serait pas annexée aux actes, la présente convention s’imposera obligatoirement aux titulaires successifs de droits sur les maisons concernées du fait même de l’absence d’une installation d’évacuation spécifique à chacune.
- que la réparation des dégâts ou désordres occasionnés à l’installation commune du fait de l’un ou l’autre titulaire de droits sur ces maisons ou de leurs ayants droit leur sera intégralement imputée.
Article 6 : Tout manquement aux présentes dispositions dûment constaté par l’une ou l’autre des parties, en particulier pour ce qui concerne l’absence ou le refus de prise en charge des frais d’entretien ou de préservation rendus nécessaires, entraînera de plein droit pour le fautif la déchéance de tout droit sur l’installation à l’issue d’un délai de forclusion de trois mois suivant mise en demeure restée infructueuse.
Faute d’exécution dans ce délai, l’installation perdra tout statut commun. Tout titulaire de droits sur la maison à l’origine du litige devra alors s’affranchir, impérativement et sans autre délai, de toute utilisation de l’installation devenue particulière à l’autre maison, et faire son affaire de l’évacuation de ses effluents.
En cas de litige, les tribunaux du lieu de situation des maisons concernées par la présente convention sont seuls compétents. "
Par cette convention, on a un petit mélange copro/ASL, dans la mesure où il est bien précisé que cet équipement est commun à un immeuble bâti (un fond, ASL) et non à des personnes (copropriété), mais en gardant une répartition suivant une quote-part basée sur des surfaces ..
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Edité par - gédehem le 14 oct. 2005 11:58:08 |
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djfizz
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 14:04:58
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Vous dites : "...ce sont 2 propriétés distinctes ..."
Ce dont nous avons parlé jusqu'ici, relisez vos interventions, c'est de 2 bâtiments d'une même copropriété.
Je comprends maintenant que cette maison n'est pas dans l'emprise de votre copropriété, qu'elle n'est pas un des lots de votre copropriété, ce qui change tout !!!
N'étant pas copropriétaire, le propriétaire de la maisn n'a pas à participer à votre AG ni cette dernière à modifier le RDC.
Vous auriez, si j'ai bien compris, 2 propriété distinctes : votre copropriété d'un coté, une maison en face sur une autre parcelle, ... ces 2 propriétés utilisant un réseau d'égouts en partie commun ..
Si tel est le cas, vous n'avez pas de RDC à modifier. On ne va pas non plus créer une ASL pour gérer les 10 m d'égouts. Je vous propose tout autre chose, que j'ai déja fait mettre en œuvre dans des cas similaires.
Il faut rédiger avec votre voisin une convention par laquelle les parties, le syndicat et le propriétaire, conviennent d'un certain nombre de choses, tant pour la conservation des égouts commun que pour leur entretien.
Oui, je me suis sans doute mal exprimé au départ, et il s'agit bien de 2 propriété distinctes.
Je comprends bien qu'il n'y a pas de modification de RDC à adopter.
Je prends note de la convention, c'est une très bonne chose. Esperons maintenant que le propriétaire (et bon voisin, de par les quelques rencontres positives que nous avons eu) acceptera cette convention, ainsi que la répartition des charges.
Merci encore pour vos conseils!
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djfizz
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 10:08:51
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Bonjour Gédéhem,
Je me permets de revenir sur ce sujet.
Concernant le partage des charges sur ces travaux, comme il s'agit de 2 propriétés bien distinctes, l'une étant une copropriété de 4 habitations (la mienne), l'autre étant un pavillon, la répartition ne devrait-elle pas être 50/50 sans distinction du nombre de lots?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 17:58:16
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Et pourquoi ce serait 50/50 ?...
Il y a 4 d'un coté, 1 de l'autre : 1/5° pour chacun serait conforme, 4/5° pour vous, 1/5° pour la maison d'en face !!!
Si vous me permettez d'être bassement materiel, il y a bien 1/5° de caca pour un logement/maison et 4/5° de caca pour les 4 autres, lots de votre copropriété.
Comme on ne connait pas la quantité de caca des uns et des autres, une répartition à la surface développée me semble plus juste, la production de caca utilisant l'égout étant alors ramenée au m² pour tous ..... Chacun paye en fonction de ses m².
Plus juste, y'a pas !
C'est un peu comme calculer des tantièmes de répartition dans une copropriété : à la surface et à la consistance L.art.5. Si ce n'est qu'ici il y a 2 propriétés distinctes, les 5 logements étant sans doute tous différents.
Vous noterez que la quote-part revenant à vos 4 lots sera répartie entre chaque lot aux tantimes généraux prévus dans votre RDC. |
Edité par - gédehem le 17 oct. 2005 18:01:47 |
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