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 Sujet  |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 12 oct. 2005 : 08:20:56
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Bonjour,
J’ai un cas à soumettre à votre réflexion.
Un de mes amis est copropriétaire dans un petit immeuble. Il a un appartement à l’étage. Le terrain entourant l’immeuble est une partie commune. L’accès à cette partie commune n’est pas très bien conçu, puisque’il se fait très près des baies vitrées des appartements du rez-de-chaussée par un escalier descendant. Pas très bien conçu, mais existant néanmoins, et ainsi fait aussi bien quand mon ami a acheté son appartement que quand les propriétaires du rez-de-chaussée ont acheté le leur.
Autre donnée : l’un des propriétaires du rez-de-chaussée possède aussi un autre appt à l’étage, ce qui fait que les 2 propriétaires du rez-de-chaussée ont, à eux seuls 510/1000èmes de copropriété.
L’un des propriétaires du rez-de-chaussée ne veut plus que l’on passe devant chez lui pour accéder au terrain commun. Il est même désireux d’acquérir la portion de terrain jouxtant son appart, mais, au lieu d’en proposer un prix, il veut tout simplement que la copropriété lui en fasse cadeau. Proposition refusée.
Alors, il propose d’acheter une seule portion devant sa baie vitrée et demande que la copropriété fasse les frais d’un détournement de l’escalier permettant l’accès au reste du terrain, pour lui permettre de jouir de la portion qu’il veut acheter. Son argument est que l’immeuble est mal conçu et que ce n’est pas à lui, mais à la copropriété, d’assumer les conséquences de cette mauvaise conception. Le coût des travaux de détournement de l’escalier est plus élevé que ce qu’il propose pour l’achat de la portion de terrain (il propose des clopinettes). Proposition refusée. L’assemblée estime que la conception de l’immeuble et de ses accès aux parties communes ne gêne que les propriétaires des apparts du rez-de-chaussée, mais qu’ils ont achetés dans ces conditions donc au prix que vaut un appart avec un accès aux parties communes près de la baie vitrée. Si la copropriété prenait en charge ces travaux, les deux apparts du rez-de-chaussée prendraient de la valeur mais aux frais de la copropriété. L’assemblée propose au demandeur qu’il prenne en charge les travaux et qu’il offre un prix correspondnat au prix du marché pour la portion qu’il souhaite. Le demandeur refuse.
Le syndic soutien mordicus le demandeur, estime qu’il a raison, et fait plusieurs tentatives de passer en force le souhait de ce dernier. Cela ne marche pas. Demandeur furieux et syndic le soutenant. Le propriétaire de l’autre appart du rez-de-chaussée voudrait bien que la tentative du demandeur marche, puisque lui-même ferait un sacré bénéfice. Donc soutien non actif, mais très tacite de sa part.
Suite à l’assemblée, le syndic et le demandeur analysent la situation. Quoi que fasse le demandeur dans le sens d’une appropriation pure et simple du terrain ne pourrait donner lieu à une action en justice par la copropriété, puisque, pour qu’une action soit décidée, il faut un vote de l’assemblée et que le propriétaire de l’autre appart du rez-de-chaussée ne la votera jamais (à eux deux ils ont 510/1000èmes). Il faudrait, dans ce cas, qu’un des copropriétaires lésés engage une action contre le syndicat pour abus de majorité dans le refus d’engager une action devant le tribunal. S’il obtenait gain de cause, le syndicat pourrait engager l’action, mais comme ce serait au syndic de traiter avec l’avocat de la copropriété, il serait très facile, dans la présentation des faits à l’avocat, de faire en sorte que la copropriété perde le procès. L’appropriation pure et simple est donc décidée. Le demandeur installe, à ses frais, et avec la bénédiction du syndic, une porte fermant l’accès aux parties communes. On ne peut plus passer devant chez lui. L’argument utilisé est que l’accès aux parties communes se fait par une partie privative et qu’on ne peut à quelque majorité que ce soit, modifier l’usage d’une partie privative. Le RDC dit que le lot du rez-de-chaussée comprend un « balcon » devant la baie vitrée, sans autre définition sur ses dimensions. Le syndic et son copropriétaire préféré décident donc que ce balcon inclut la partie où se fait l’accès (alors qu’aussi bien la loi de 1967 que la RDC stipulent que dans le silence des titres, les accès aux parties communes sont des parties communes). L’accès au terrain étant devenu impossible aus autres copropriétaires, il en profite également (où il y a de la gêne il n’y a pas de plaisir) pour consacrer sa nouvelle propriété en y installant tables et chaises, plantes et tout se qui fait le bonheur de vivre en villa en pleine ville pour le simple prix d’une porte.
Mon ami décide donc, puisque l’action par le biais du syndicat des copropriétaires semble impossible, d’engager directement une action devant le tribunal contre le copropriétaire accapareur de parties communes. Le tribunal lui donne raison et condamne l’accapareur à libérer l’accès aux parties communes ainsi que ces parties communes. L’accapareur fait appel de cette décision. La cour d’appel vient de rendre sa décision. Il peut garder la porte, à condition de démonter ce qui lui permet de la fermer, ou, si cette solution ne lui convient pas, il devra installer sa porte en biais, de façon à laisser un accès aux parties communes. Bien qu’ayant gagné sur le fond, mon ami est très mécontent que le tribunal ait autorisé l’accapareur à garder une porte faite sans aucune autorisation de l’assemblée. Il n’a, de plus, obtenu aucun dédommagement pour les frais qu’il a engagés pour le procès. Il lui paraît évident qu’une porte reste quand même dissuasive et que pour accéder aux parties communes, il faudra l’ouvrir sans savoir ce qu’il y a derrière, aolrs qu’avant c’était tout simplement ouvert. Il envisage un pourvoi en cassation, mais commence à se demander ce que vaut la justice quand un tribunal autorise un copropriétaire à passer outre l’autorisation de l’assemblée, à se passer même de la demander.
De mon côté, la question que je me pose est celle-ci : la cour d’appel a apporté une réponse à l’action engagée par mon ami contre un copropriétaire fautif. Pour autant, cette décision de la cour d’appel est-elle opposable au syndicat des copropriétaires qui n’était pas partie au procès. Est-ce que le syndicat des copropriétaires qui n’a jamais autorisé l’installation de cette porte est tenu de l’accepter parce que le tribunal a répondu ainsi à mon ami ?
Entre-temps, la copropriété a changé de syndic. Je pense que mon ami pourrait intervenir auprès du nouveau syndic et lui demander de faire respecter le RDC en faisant démonter la porte.
Qu’en pensez-vous ?
Merci d'avance
Marie
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 09:38:04
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| dans quelle commune cela se passe t il??? |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 10:04:36
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Bonjour,
Désolée Nefer. Cette info n'est pas nécessaire au raisonnement. Il faudra faire sans.
Cordialement
Mariejds |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 11:44:45
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Pour Mariejds : la commune n'est pas nécessaire, c'est sur !
La région suffirait et l'indication peut avoir son importance. Bien que le statut soit national, certaines pratiques régionales conservent leur valeur. Le traitement des adaptations a permis de constater le particularisme des règlements de copropriété dans certaines régions. |
Edité par - JPM le 12 oct. 2005 11:48:14 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 11:53:43
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| et de plus il serait préferrable de citer le texte de l'arrêt, afin de nous communiquer les éléments et le fondement juridique pris en compte par la cour. |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 20:01:56
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Bonjour,
A JPM. Les règlements de copropriété dans la région où s'est passé le problème n'ont rien de particulier. Celui-là se réfère, comme tous les autres, à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967. Le règlement/Etat descriptif de division définit l'appartement de l'accapareur comme ayant un balcon.
A nefer. La question que j'ai posée n'est pas de valider ou non le jugement d'appel. Je ne suis pas, ici, en train d'engager le pourvoi en cassation pour mon ami. La question que j'ai posée est toute simple. Il y a eu un jugement (qu'il soit bien rendu ou non) qui a tranché dans une affaire introduite par un copropriétaire contre un autre copropriétaire. La question est : ce jugement est-il opposable au syndicat des copropriétaires ? Mon idée est que non, puisque ce syndicat, n'ayant jamais été partie à l'affaire, ne pourrait être obligé par une décision qu'il ne peut même pas contester ni même commenter devant le tribunal. Mon idée est que non, mais j'aurais voulu avoir d'autres avis, soit pour conforter mon idée, soit pour l'infirmer.
Voilà.
Merci d'avance.
Mariejds |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 14:58:34
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..j'ai tourné l'affaire dans tous les sens et en arrive à la même conclusion que vous : il s'agit là d'un litige privé, entre X et Y, sans que les règles qui s'appliquent à la copropriété ne soient mise en avant et que le syndicat ne soit partie à l'affaire.
L'arret de la CA ne tient pas compte de la spécificité des règles qui s'applique, et en particulier du fait que l'AG avait seule pouvoir d'autoriser l'implantation d'une porte ... sans doute pour la raison que ce préalable n'a pas été porté devant la cour, mais surtout sans doute aussi parce qu'il (la cour) ne lui appartenait pas de dire si cette fermeture était validement instalée ou non ....
Dans ce litige privé, il est simplement dit que X doit laisser passer Y, et c'est tout...(Je fais ici un résumé à ma façon sur la base de ce que vous avez présenté..).
Reste le fond de l'affaire, qui n'est pas tranché. Pourquoi ? ..parce que le syndicat lui même n'a rien fait pour faire respecter ses droits sur les parties communes.
Il ne s'agissait pas là, vous l'aviez compris, d'un litige privé entre X et Y, mais d'un litige entre le syndicat et X, ce dernier s'étant indument approprié tout ou partie d'une partie commune...
Certes, votre ami peut aller en cassation !! Mais sur la base d'un litige d'ordre privé !!
Car après tout, pour la cour, il n'y a que votre ami qui se plaint : le syndicat, lui, ne bouge pas, s'en fout ..ou même en serait d'accord ..("qui ne dit mot .... .." )
D'où cet arret "coupage de poire en 2" : tu gardes la porte mais tu la laisses ouverte !!! 
Voila comment je vois les choses ....
C'est pourquoi, si les conditions ont changé, le syndic en particulier, peut faudrait-il que le syndicat bouge ,,, .. Une MED du syndic ... Car le 'fautif' X ne pourra se retrancher sur l'arret rendu par la CA, s'agissant d'un litige privé pour un libre passage, alors que l'action du syndicat serait pour faire respezcter la nature commune de ce jardin et la libre disposition de ces partie communes, ....
Ca ne vous apporte peut être pas un autre éclairage ... |
Edité par - gédehem le 13 oct. 2005 15:02:01 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 09:50:52
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Bonjour Gedehem
Merci de votre analyse. Elle m'apporte effectivement un éclairage plus précis sur l'affaire et me conforte dans mon opinion. Mon ami peut toujours intervenir auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir l'enlèvement de la porte. Si le syndicat, mais c'est peu probable, demande l'enlèvement complet, l'arrêt de la CA n'apporte aucune protection à celui qui l'a installée. Ce qui pourrait se faire aussi, serait que le syndic, agissant de son propre fait, constatant que la porte a été installée sans autorisation de l'AG, la fasse enlever aux frais du fautif. Mais là, je pense qu'il ne faut pas rêver. Il se retranchera derrière l'AG.
Cordialement
Mariejds |
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