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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 13 oct. 2005 : 11:54:39
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Les membres du Conseil syndical de ma résidence agissent en complicité avec le syndic.
L'absence de contrôle de la gestion est flagrante.
Le syndic est totalement couvert par le CS.
Ex: En 2002 le syndic convoque avec défaut de quinzaine. Le syndic et le CS sont alerté par voie RAR. Inertie totale l'A.G; est convoquée, contestée et annulée.
En 2003 le syndic demande au C.S. de réunir un grand nombre de voix de copro afin de convoquer eux-même une A.G. qui permettrait de faire barrage à l'annulation précédente. Les copro n'ayant pas qualité l'A.G. est contestée.
Pour s'opposer à cette nouvelle contestation le CS et le syndic imaginent un nouveau stratagème et mettent en place, une fausse mise en demeure que le syndic refuse naturellement et applique, immédiatement l'art. 50 du décret de 67 afin de saisir le Juge des référés, pour carence du syndic, à exercer les droits du syndicat et font, nommer par ordonnance, un copro avec pour mission de ratifier les A.G entachées d'irrégularité.
Cette Ordonnance, n'a jamais été mise en place. Le copropriétaire membre du CS se refusant à convoquer cette A.G de ratification.
Avec la complicité de ce Même CS. demandeur de l'Ordonnance n'ayant pas aboutie, le syndic convoque en 2004 une A.G. alors qu'il est en état de carence et qu'un mandataire ad hoc n'a toujours pas accompli la décision Judiciaire.
En 2005 nous nous apercevons que, le syndic n'a pas fait renouveler ces cartes. Nous en profitons de cette double situation irrégulière puisque le mandataire ad hoc est lui aussi en carence pour faire nommer un administrateur judiciaire.
Le CS. furieux envoi a l'AD. JUD. une proposition de contrat de l'ancien syndic alors que celui-ci est toujours dépourvu de cartes PRO.
Pire il manque plus de 16000 € dans la caisse et de nombreuses bévues et erreurs comptables apparaissent.
Je ne ferais pas l'épilogue de toutes nos découvertes mais il se trouve qu'elles sont trés graves.
Aussi, ma question est celle-ci :
Quel recours et quelle action peut-on mener contre le C.S dont l'obligation est le contrôle de la gestion du syndic et que la copropriété a subi un grave préjudice de cette complicité du C.S / syndic!
Georges
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 20:04:16
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le CS n'a aucune obligation à contrôler le syndic.
Cela entre dans ses attributions, mais s'il ne le fait pas, vous ne pouvez pas l'assigner pour carence de contrôle!!!!
pour les comptes, lors de la résolution à l'AG concernant l'approbation des comptes de l'exercice, il faut voter "contre", puis introduire une instance en demandant la nomination d'un expert judiciaire. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 23:36:01
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nefer
c'est facile de dire de voter contre l'approbation des comptes. Je suis dans un cas tout à faire similaire à celui de Georges, sauf que je ne suis pas encore allée en justice.
Quand vous avez un conseil syndical irresponsable, à la solde du syndic qui est considéré comme infaillible, quand avant l'AG, une copropriétaire récupère tous les pouvoirs récupérables et fait du "lavage de cerveau" aux copropriétaires en leur disant qu'il faut approuver les comptes alors qu'aucun document comptable n'existe (pendant 2 ans) et que pour les exercices ultérieurs, le CS n'a strictement rien vérifié en matière de comptabilité, vous ne pouvez rien faire ; vous êtes à la merci d'une bande de "délinquants" de la copropriété, qui accaparent le pouvoir pendant des années, pendant que la copropriété lentement mais sûrement s'enfonce de plus en plus. Alors que le syndic et le conseil syndical avaient hérité d'une copropriété parfaitement bien gérés.
Que voulez-vous ou pouvez-vous faire ?
Quant à Citation :
introduire une instance en demandant la nomination d'un expert judiciaire,
pourriez-vous préciser de quoi il s'agit ? Qui peut agir ? Comment ? Pour quels coûts ? Et que peut faire l'expert judiciaire ? Il va reprendre quelques années de comptabilité ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 08:56:57
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nefer,
Les seules prérogatives entrant dans la fonction du CS est le contrôle de sa gestion. Pris individuellement un CS n'a aucune obligation.
cependant lorsque le conseil syndical laisse faire de nombreuses infractions au syndic et et tout de même en droit d'impliquer sa responsabilité. Non ???
Ex : Le Conseil syndical vérifie les comptes et en A.G. affirme que les comptes vérifiés n'appellent aucune remarque.
Le PV. d'A.G relate la déclaration.
Or, les comptes vérifiés se limitent .... à une vérification du facturier : Facture = chèque. Les compte sont bons.
Nous avons fait séparément un contrôle compta, Gd livre, bordereaux bancaires, etc.
Nous ne sommes pas arrivés aux mêmes conclusions.
Ex: Des faux frais d'huissiers ou de contentieux prélevés sur des copros allaient grossir la trésorerie du syndic etc. Ils ne figuraient pas au grand livre mais étaient perçus indépendemment.
Des travaux sont exécutés alors que le syndic est en état de carence. La copropriété étant sous mandature ad hoc et le copro CS mandaté par le Tribunal travaille dans de NB copros gérées par le syndic accepte la situation.
Se sont là quelques exemples
Georges |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 23:18:28
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Bonsoir.
Non seulement on ne peut assigner le CS, mais il est également pratiquement inutile d'essayer d'assigner un syndic et/ou un synbdicat de copropriétaires si on est propriétaire isolé.
Les juges préférent un copro mécontent que toute une copropriété.
Courageux, ils sont !
Amicalement.
Colette
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 10:11:20
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pour assigner le Président du CS il faudrait avoir un fondement juridique solide: exemple: donneur d'ordre(signe les ordres de services aux entreprises).
mais s'il dit en AG qu'il propose l'approbation des comptes, car cela lui semble OK, il n' y a pas matière à poursuite. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 18:13:16
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Les textes imposent maintenant que le conseil syndical rende compte de ses activités.
Il est vrai que les textes n'imposent aucune "forme".
Mais ne pourrait-on assigner un président de CS à ce sujet ? Il a des obligations. A lui de prouver qu'il s'est conformé à ses obligations. Et la seule façon de prouver, c'est de produire un écrit, qui soit consultable par tout le monde.
Ce serait peut-être à tenter (par une injonction de faire) ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:29:46
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Elisabeth,
Le conseil syndical a annoncé à l'A.G que les comptes avaient été vérifiés par 2 des membres (président et scrutateur lors de cette A.G) et cette annonce a été consignée au PV d'A.G.
Or, les comptes étaient erronés. Le syndic relatant par ailleurs, qu'il ferait une déclaration RCP et que quitus pouvait lui être donné !!!
Vous pouvez vous rendre compte de la crétinisation d'une telle acceptation!
Nous avons ce jour un adm. judic. Un contrôle en préfecture ce vendredi à démontré que le syndic n'a toujours pas les cartes Pro.
Pourtant ce même CS propose à nouveau la candidature de ce véreux.
Vous comprendrez ma hargne et mes questions sur le moyens de confondre ces fantoches.
Georges |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 15:42:50
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G.G.
La responsabilité du conseil syndical ne peut concerner le CS dans sa globalité mais certains membres par les fautes commises dans l'exercice du mandat de contrôle que l'assemblée générale leur a confié. Fautes, comportements et écrits.
Votre CS a proposé la candidature de votre syndic en carence (en connaissance de cause) de quelle manière concrète ?
Il y a malheureusement pas mal de CS qui se comportent dans l'intérêt du syndic et pas de la copropriété et ce, sans que les copropriétaires ne s'en doutent. Surtout ceux qui n'habitent pas sur place !!! Vous en avez dans les réponses à votre post.
Un sujet de 4 pages avait circulé dans ce forum http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6438&whichpage=1. Il vous éclairera certainement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 16:02:26
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Citation :
Initialement entré par mathi
G.G.
La responsabilité du conseil syndical ne peut concerner le CS dans sa globalité mais certains membres par les fautes commises dans l'exercice du mandat de contrôle que l'assemblée générale leur a confié. Fautes, comportements et écrits.
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Mathi:
il ne peut pas y avoir fautes dans la mission de contrôle: un membre du CS est un bénevole, pas un salarié.
Il a cette possibilité de contrôle, mais il n'est pas salarié du SDC....
ce n'est pas lui qui engage les dépenses, donnent les ordres de services.... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 19:51:01
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Nefer,
Même s'ils sont bénévoles, les membres d'un CS, engagent leur responsabilité civile ( art. 1382 et 1383 du Code Civil) vis à vis des copros en ne respectant pas la réglementation par exemple, et portant ainsi préjudice aux copros..
Et là, il me semble que ça y ressemble beaucoup...
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 22:26:55
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mathi: si vous avez un jugemnt ou un arrêt à nous communiquer condamnant un memebre de conseil syndical , en tant que tel, merci de nous le communiquer.
Moi je n'en connais pas, mais je ne demande qu'à m'instruire. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 13:28:54
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Le conseil syndical contrôle l’exécution des décisions du syndic prises en AG. A ce titre, la responsabilité civil individuelle de ses membres peut être mise en jeu en cas de négligences ou fautes commises dans l’exécution de leur mission : par le syndicat mandant (code civil, article 1992 et suivant) en cas de faute lourde car le mandat est exercé à titre gratuit ; et par toute personne qui a subi un dommage (code civil, article 1382 et suivants) y compris le syndic en cas de contrôle abusif de sa mission
Le conseil national de la consommation (BOCC, avis 25 mars 1997) recommande la souscription d’une assurance de responsabilité civile des membres du conseil syndical, même quand la copropriété est gérée par un syndic professionnel.
Nouveau décret du 27 mai 2004 : L’article 22 du décret vint encore renforcer cette responsabilité en imposant au Conseil Syndical de rendre compte de sa mission devant l’assemblée générale. Cette disposition n’est pas anodine, le Conseil Syndical n’est plus simplement un organe de suivi et de contrôle, il est aussi un organe agissant et doit se fixer ou voir se fixer par l’assemblée générale une « mission » à exécuter et en rendre compte, comme tout responsable vis-à-vis de ceux qui l’ont élu !
quand à ce que vous demandez faite le vous même.!!
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 16:37:02
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Merci mathy,
Je pensais bien, que des personnes dont le syndic devait s'attacher conseils prenaient des responsabilités. On ne peut pas violer la loi et ce retrancher derrière l'immunité d'inexistence juridioque
Le fait même, de couvrir de graves irrégularités entache, la responsabilité. Par contre, je ne savais pas sur quels articles m'appuyer pour dénoncer, ces attitudes
Georges |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 16:39:54
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Je me permets de reposer la question - vu que sa réponse m'intéresse :
"si vous avez un jugement ou un arrêt à nous communiquer condamnant un membre de conseil syndical , en tant que tel, merci de nous le communiquer."
Un défaut de contrôle, la complicité avec le syndic ne sont-ils pas préjudiciables aux copropriétaires, faisant ainsi augmenter les charges de copropriété.
Mais encore faut-il le prouver. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 19:06:11
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nous attendons donc les jugements, les arrêts.
car il faudra produire à l'appui d'une procédure des éléments ayant valeur probante. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 19:22:29
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A partir du moment où on parle d'action en justice contre le CS, il faut bien comprendre dans quel cadre juridique on se trouve.
Pour faire simple :
Un CS n'existe pas juridiquement. Ce n'est pas une 'ntité juridique distincte du syndicat. C'est le regroupement fonctionnel (pour fonctionner) de conseillers syndicaux individuellement et nominativement mendatés par l'AG pour remplir la mission prévue par la loi.
Les règles d'organisation et de fonctionnement du CS sont soit prévues par le RDC soit, si elle ne sont pas prévues au RDC, adoptées par l'AG.
C'est une obligation légales qu'un CS aient des règles de fonctionnement. (D.art.22).
Ce qui fait que ce regroupement sans existance juridique ne peut être globalement mis en cause pour "faute".
Si le CS, globalement, ne fait pas son boulot, c'est la faute globalement du syndicat et de l'AG qui a nommé les conseillers.
L'obligation faite au CS de rendre compte est l'occasion pour le syndiact (l'AG) de sanctionner éventuellement le CS dans son ensemble, ou tel ou tel membre, si la question de la nomination des conseillers est inscrite à l'ODJ.
Si l'AG nomme des conseillers potiches ou qui n'executent pas comme il convient la mission prévue, fixée par la loi il faut le rappeler (L.art.21 en particulier), c'est la faute du syndicat.
Reste la faute personnelle, délictuelle ou quasi délictuelle, d'un des conseillers.
Mis a part le fait, qui a été souligné ici, que les conseillers agissent bénévolement, ce qui minimise leur responsabilité éventuelle, leur mise en cause pour un préjudice porté au syndicat ou à l'un de ses membres est donc difficile à identifier (quel est le préjudice réel, chiffrable ?) sans perler de l'identification du conseiller éventuellement appelé en cause (quel est le conseiller auteur personnellement du préjudice ?).
C'est tout particulièrement le cas en cas de défaut de contrôle des comptes, par exemple ... sachant que chacun des copropriétaires peut et doit également controler les comptes (L.art.18-1).
Lorsqu'en plus, après ce ou ces contrôles, l'AG approuve les comptes et nomme à nouveau les conseillers sortant, il ne saurait être question de mettre en cause et d'engager une action contre l'un ou l'autre des conseillers.. sans mettre en cause le syndicat lui même.
On ne sort pas de l'équation :
Copropriétaires conscients de leurs responsabilités = 'bon' CS = "bon" syndic".
Si les copropriétaires sont des boeufs, pas de risque d'avoir des lumières au CS !!!..... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 20:46:50
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à moins que ce ne soient des vers luisants |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 21:27:56
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Nous sommes donc, dans la quadrature du cercle!
Georges |
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Absence de contrôle du syndic et complicité du CS
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