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james69
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369 réponses |
 Posté - 13 oct. 2005 : 14:21:19
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Voilà une question me turlupine...
Pour les AI :
(prenons un exemple)
Lors de l'estimation d'un bien, vous pensez que la maison des propriétaires vaut 100, il pense 130 mais il ne vous le dit qu'après que vous lui ayez donné le prix.
Que faire ?
Le vendeur va être déçu, il sera certainement tenté de voir ailleurs, Sinon, l'agence doit elle prendre le mandat, ne pas le prendre ?
Que faîtes vous dans ce cas de figure ?
ou encore, le vendeur ne sait pas trop le prix, vous êtes le 1er à passer, vous dîtes 100 et les suivants donne un prix supérieur. Même si vous êtes persuadés d'avoir donné le juste prix...
COmment capter dans ce cas le mandat alors que dans la plupart des cas, même si le vendeur veut qu'on lui indique toujours le prix de marché, il donne quasi systématiquement au plus offrant.
Que faire...?
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 18:06:51
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Pour la prise de mandat, a quoi bon perdre du temps a faire plaisir a un vendeur en lui annoncant un prix qui ne colle pas avec le prix marché...Vous allez sourire niaisement pendant une heure ou deux, lui vanter les merites et les actions que vous allez mettre en place, ecrire, singer,e tc...pour quoi faire ???
Vous n'avez donc rien d'autre à f......?
La seule chose importante à retenir est la motivation du vendeur, peu importe ensuite le prix qu'il en demande. S'ile st veritablement vendeur , tenu par des imperatifs ( familiaux, temps, etc) il finira par arriver ua prix marché.
Si ce n'est qu'un speculateur de plus, qui veut vendre sa 2cv pour le prix de la porrsche qu'il va acheter, faites vous plaisir...dites lui ce que vous pensez vraiement de son prix
Demandez lui si lui l'acheterait à ce prix là....
Alors qu'il donne son mandat à tous les rentre mandats payés pour ca, pendant qu'ils seront occupés avec cette m....., concentrez vous sur les vrais vendeurs!!! |
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 18:18:16
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Messieurs les AI, ou Madame, Mademoiselle, Monsieur l'AI
J'en ai une meilleure:
Voilà un AI lambda qui fait une évaluation gratuite pour un bien en février à 205 KE, frais d'agence inclus.
Voilà t-il pas qu'un bien dans la même résidence se vend en juillet 225 KE nets vendeur. Celui-ci est au second étage alors que le premier au 1er étage. Le premier a en plus un cellier. Et une surface supérieure de 3 m².
Il est moins bien exposé mais du fait qu'il est au premier étage, il n'a pas droit à la majoration fiscale cadastrale de 5% appliquée pour l'ascenseur. Pourtant il profite de son utilisation.
Alors le prix du marché (?) ou le prix de la commission pour se goinfrer facilement sur le compte du vendeur cette fois ci ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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FORBAN
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354 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 18:53:10
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alsatoax,
je suis d'accord avec vous, je pratique de la même façon
je ne m'embête pas à prendre un produit invendable avec un vendeur buté sur son prix. Je ne manque pas de le rappeler régulièrement pour savoir où en est la vente de sa maison, combien de visite....
Et lorsqu'il est près à m'entendre sur le prix de vente de son bien nous reprenons rendez vous et travaillons ensemble efficacement.
Vos mieux avoir moins de produit mais à un prix que les acheteurs accepteront de mettre dans leur habitation. C'est aussi un respect pour les acheteurs, leur proposer des biens au prix du marché et non ce dire "c'est trop cher mais il va bien y avoir un neuneu qui va l'acheter à ce prix. Nous avons un devoir de conseil et pour ma part j'apprécie de revoir mes clients et de les voirs content d'avoir acheté par mon intermédiaire.
Chacun sa vision
bonne soirée.
NB |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 19:26:20
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MA vision a moi est que ce métier possède un absolu des règles et la permanence des exceptions....
Bien évidemment un mandat surrévalué n'a pas fini de vous encombrer, dans la même mesur si vous êtes trop honnête sur votre évaluation, il n'y a pas de mandat.....
Chaque situation doit pouvoir se juger au travers de la motivation du vendeur et de la demande sur le type de bien proposé.
Mais quoiqu'il en soit, ce n'est pas la vocation de l'agent immobilier de faire le prix du marché, même si celui-ci joue un rôle régulateur dans la négociation...
Mais encore une fois, de quoi parle-t-on ?
Si c'est pour "prendre des mandats à la pige", comme font 99% des négociateurs, et ajouter au prix proposé par le vendeur jusqu'à 10% d'honoraires.... où est la légitimité ? Où se trouve le professionnalisme ?
Et puis, bien évidemment, le prix d'un mandat n'est qu'un élément parmi d'autres. Est-ce qu'un acheteur est prêt à ratifier ce prix... tout est là.
Jean-Michel |
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alsatoax
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444 réponses |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 22:45:45
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Cela m'étonne que vous soyez d'accord, cher Alsatoax......
:-)
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 20:33:02
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"dans la même mesur si vous êtes trop honnête sur votre évaluation, il n'y a pas de mandat....."
Il s'agit d'une vision archaique du métier avec laquelle je ne peux pas être d'accord.
Estimation de l'agence et mandat sont deux choses différentes. Ce n'est pas parce que l'agence estime à 100, et qu'elle le dit au client, qu'elle ne pourra pas s'occuper efficacement de l'affaire à 110.
De deux choses l'une, ou l'affaire se vend 110, et c'est le client qui avait raison, ou elle ne se vend pas, et le prix devra bien baisser.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 20:47:52
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Citation :
Initialement entré par jcm
"dans la même mesur si vous êtes trop honnête sur votre évaluation, il n'y a pas de mandat....."
Il s'agit d'une vision archaique du métier avec laquelle je ne peux pas être d'accord.
Estimation de l'agence et mandat sont deux choses différentes. Ce n'est pas parce que l'agence estime à 100, et qu'elle le dit au client, qu'elle ne pourra pas s'occuper efficacement de l'affaire à 110.
De deux choses l'une, ou l'affaire se vend 110, et c'est le client qui avait raison, ou elle ne se vend pas, et le prix devra bien baisser.
jcm
Vision archaïque ? Que le mandat soit effectivement différent de l'évaluation ? Bien évidemment, mais quelle est la valeur de votre mandat si la somme inscrite dessus est réellement déconnectée ?
Quelle est le rôle de l'agent immobilier ? Le rôle du mandataire ?
Si vous rentrez un mandat à 200 000 euros, mais que vous établissez un avis de valeur à 160 000.... où est votre crédibilité ?
Dans la requalification du mandat, ou dans votre estimation heurtant le seuil psychologique et affectif du vendeur que j'estime à 20%.
Il n'y a pas de vérité absolue et vraie. C'est le contexte de la vente et la qualité de la relation avec le vendeur qui priment.
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 21:25:28
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Citation :
Cela m'étonne que vous soyez d'accord, cher Alsatoax......
:-)
Je suis trés rationnel et trés logique. Aussi je ne peux qu'adherer à
Citation :
Chaque situation doit pouvoir se juger au travers de la motivation du vendeur et de la demande sur le type de bien proposé.
Mais quoiqu'il en soit, ce n'est pas la vocation de l'agent immobilier de faire le prix du marché, même si celui-ci joue un rôle régulateur dans la négociation...
Et à
Citation :
Si c'est pour "prendre des mandats à la pige", comme font 99% des négociateurs, et ajouter au prix proposé par le vendeur jusqu'à 10% d'honoraires.... où est la légitimité ? Où se trouve le professionnalisme ?
Et puis, bien évidemment, le prix d'un mandat n'est qu'un élément parmi d'autres. Est-ce qu'un acheteur est prêt à ratifier ce prix... tout est là.
Ce sont, je pense, les basiques de notre métier
Et quand vous oubliez de vanter les mérites de tel ou tel reseau, vous êtes logique, et je ne peux que le reconnaître |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 00:28:12
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Edifiant, ce débat !
Les propos tenus ici (sauf jcm) confirment que les AI travaillent pour les acheteurs et contre les vendeurs.
Ce que vous appelez "prix du marché", c'est le prix qui vous permet de vendre dans un délai court.
Ce que vous appelez "motivation du vendeur" (altasoax), ce sont les situations d'urgence qui forcent le vendeur à vendre vite.
Il y a chez les AI l'obsession de faire tourner la boutique, ne pas se faire piquer les affaires... Eh bien désolé ce n'est pas le problème des vendeurs, qui ont bien raison de rechercher le prix maxi.
Reste à créer l'agence d'un type nouveau qui aidera les propriétaires à vendre sans complexe, le plus cher possible. Aujourd'hui cette agence s'appelle PAP. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 08:17:24
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Martin-gal
Je confirme que cette agence existe et s'appelle PAP.
Soit un bien mis en vente 220,, il sera proposé par une agence entre 235 et 245. Il sera vendu via PAP 225 voire 230.
Résultat tout le monde est gagnant le vendeur comme l'acheteur.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 08:24:55
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Je pense que les AI travaillent pour les vendeurs et qu'ils sont payés par les vendeurs. C'est d'ailleurs le vendeur qui décide de passer par une agence.
Le prix de mise en vente n'est pas important. C'est le marché qui décide, au final.
Il est naturel aussi qu'un AI ne veuille pas s'occuper d'une affaire trop chère, ça le regarde, mais c'est un mauvais calcul. Tout se vend. Si le prix est vraiment trop élévé, il finira par baisser. Si on l'a refusé au départ, c'est quelqu'un d'autre qui fera la vente.
Ce qui est important, c'est de dire au vendeur : voilà mon estimation, et voilà les inconvénients de démarrer avec un prix trop élevé. Après, c'est quand même lui qui décide.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 09:22:46
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Citation :
Initialement entré par martin gal
Edifiant, ce débat !
Les propos tenus ici (sauf jcm) confirment que les AI travaillent pour les acheteurs et contre les vendeurs.
Ce que vous appelez "prix du marché", c'est le prix qui vous permet de vendre dans un délai court.
Ce que vous appelez "motivation du vendeur" (altasoax), ce sont les situations d'urgence qui forcent le vendeur à vendre vite.
Il y a chez les AI l'obsession de faire tourner la boutique, ne pas se faire piquer les affaires... Eh bien désolé ce n'est pas le problème des vendeurs, qui ont bien raison de rechercher le prix maxi.
Reste à créer l'agence d'un type nouveau qui aidera les propriétaires à vendre sans complexe, le plus cher possible. Aujourd'hui cette agence s'appelle PAP.
Je suis de votre avis.... mais pas pour les mêmes raisons. Cette agence s'appelle PAP surtout parce que les honoraires des autres agences sont injustifiés.
Ce n'est pas la seule raison d'ailleurs.
Faire des affaires, cela ne se passe pas par privilégier une partie aux dépens de l'autre. Je suis désolé que vous puissiez croire qu'une démarche comme celle de jcm puisse être la bonne. Mais ce n'est pas non plus correct de croire que parce que l'acquéreur est remis à sa vraie place que cela se fait aux dépens du vendeur.
Ce jeu là n'est plus permis.
Ceci étant, le marché change. Les acquéreurs se sont essoufflés devant les exigences des vendeurs.
Regardez autour de vous.
Mais surtout c'est oublier de dire que 77% des biens à vendre sont confiés à un agent immobilier et que seuls 35% trouvent un acquéreur par une agence....
D'une part parce que les AI ont des honoraires injustifiés, mais aussi parce que le rôle des AI est absolument mal perçu et mal compris.
C'est aux AI de changer. Les clients ne changeront pas.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 15 oct. 2005 09:34:04 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 09:27:10
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je pense que les AI travaillent pour les vendeurs et qu'ils sont payés par les vendeurs. C'est d'ailleurs le vendeur qui décide de passer par une agence.
Le prix de mise en vente n'est pas important. C'est le marché qui décide, au final.
Il est naturel aussi qu'un AI ne veuille pas s'occuper d'une affaire trop chère, ça le regarde, mais c'est un mauvais calcul. Tout se vend. Si le prix est vraiment trop élévé, il finira par baisser. Si on l'a refusé au départ, c'est quelqu'un d'autre qui fera la vente.
Ce qui est important, c'est de dire au vendeur : voilà mon estimation, et voilà les inconvénients de démarrer avec un prix trop élevé. Après, c'est quand même lui qui décide.
jcm
Je pense que c'est au contraire l'acquéreur qui paie les honoraires. D'ailleurs, c'est bien sur la somme qu'il verse que sont prélevés les frais d'agence.
Sinon, je suis bien évidemment d'accord avec le reste.
Ceci étant, vous savez aussi bien que moi toute la surenchère de la rentrée du mandat, et que toutes vos bonnes intentions affichées, en réalité ne valent plus rien lorsqu'un négociateur est en face d'un client dont les seuils affectifs et psychologiques sont très élevés à ce moment précis.
Mais surtout, c'est se fixer trop à mon sens sur le contenu de la négociation, aux dépens de son contexte et de la relation.
Jean-Michel |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 10:55:06
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Citation :
Initialement entré par jcm
Le prix de mise en vente n'est pas important. C'est le marché qui décide, au final.
jcm
C'est un point de vue d'AI. Le vendeur dont le bien a été sous estimé au départ est définitivement floué. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 11:04:31
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je pense que les AI travaillent pour les vendeurs et qu'ils sont payés par les vendeurs. C'est d'ailleurs le vendeur qui décide de passer par une agence.
jcm
C'est la surface des choses. En réalité les objectifs du vendeur (vendre au plus cher) et de l'AI (vendre au plus vite) sont divergents. C'est ce qui conduit la majorité des vendeurs à NE PAS passer par une agence. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 11:10:16
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Je suis de votre avis.... mais pas pour les mêmes raisons. Cette agence s'appelle PAP surtout parce que les honoraires des autres agences sont injustifiés.
Jean-Michel
Les honoraires jouent un rôle mais l'essentiel n'est pas là. Le vrai problème est que le désir du vendeur de vendre le plus cher possible n'est pas écouté par l'AI. |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 12:58:00
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non martin gal, l'objectif du vendeur est de vendre cher et dns un délai souhaité !
Maintenant, un bien qui traine n'est pas mis en avant sur le marché et cela peut finalement être le risque de perdre dnc du temps et donc de l'argent.
Après, je ne vous rejoins pas non plus, vendre le plus cher possible est un objectif pour le vendeur et les agences le savent mais après il y a cher et trop cher !
Maintenant, je n'ai pas trouvé de réponses à une partie de ma question :
si vous (l'AI) dîtes 100 et que une autre agence dit 110 (par exemple) mais qu'à 110, le bien peut rester intéressant à travailler, quel discours tenez-vous lors de l'évaluation du bien pour réussir à prendre le mandat malgré tout (et seul de préférence  ) ? |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 14:37:25
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Citation :
Initialement entré par martin gal
Citation :
Initialement entré par jcm
Je pense que les AI travaillent pour les vendeurs et qu'ils sont payés par les vendeurs. C'est d'ailleurs le vendeur qui décide de passer par une agence.
jcm
C'est la surface des choses. En réalité les objectifs du vendeur (vendre au plus cher) et de l'AI (vendre au plus vite) sont divergents. C'est ce qui conduit la majorité des vendeurs à NE PAS passer par une agence.
NON ! 77% des biens à vendre font l'objet d'un mandat confié à un agent immobilier. La grande majorité des vendeurs confient donc à un professionnel le soin de vendre son logement. Peine perdue semble-t-il puisque les acquéreurs, plus des 3/4 en fait, achètent de particulier à particulier.
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 14:39:07
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Citation :
Initialement entré par martin gal
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Je suis de votre avis.... mais pas pour les mêmes raisons. Cette agence s'appelle PAP surtout parce que les honoraires des autres agences sont injustifiés.
Jean-Michel
Les honoraires jouent un rôle mais l'essentiel n'est pas là. Le vrai problème est que le désir du vendeur de vendre le plus cher possible n'est pas écouté par l'AI.
Ce n'est pas exact. L'essentiel est non seulement le niveau des honoraires, mais aussi le rôle de plus en plus mal perçu de l'agent immobilier.
Jean-Michel |
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