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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
 Posté - 15 oct. 2005 : 15:39:26
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
NON ! 77% des biens à vendre font l'objet d'un mandat confié à un agent immobilier. La grande majorité des vendeurs confient donc à un professionnel le soin de vendre son logement. Peine perdue semble-t-il puisque les acquéreurs, plus des 3/4 en fait, achètent de particulier à particulier.
Jean-Michel
Merci d'apporter vous même le contre-argument à vos propos. Dans la majorité des cas, les vendeurs sont donc bel et bien obligés de se passer des AI pour vendre à leur prix. A trop vouloir prouver... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 16:14:32
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Il faut que vous compreniez la nature schizophrénique du métier d'agent immobilier. Car c'est de cela dont il s'agit. Le vendeur veut vendre le plus cher possible et dans les meilleurs délais, l'acquéreur veut acheter le moins cher possible, mais sans souci et sans risque.
D'ailleurs, à cet égard, l'acquéreur et le vendeur ont 30 fois plus de risque de se retrouver devant un Tribunal à l'occasion de cette transaction de gré à gré que s'ils font affaire par l'intermédiaire d'un professionnel soumis à la Loi Hoguet.
Malgré donc quelque 56000 plaintes chaque année déposées pour résoudre un litige, le public continue de fuir les agents immobiliers qualifiés de bandits, d'escrocs et de voleurs.
Mais surtout les agents immobiliers sont des neuneus qui disparaîtront s'ils ne s'interrogent pas immédiatement sur la nature même de leur métier, du contenu de leur rôle, et d'une manière assez violente.
Qu'attend-t-on pour réformer en profondeur la Loi Hoguet ?
Qu'attend-t-on pour moderniser toutes ces pratiques ringardes ?
Qu'attend-t-on pour lancer une grande réflexion sur la rémunération et la carrière des commerciaux ?
Que font les dirigeants des réseaux, des syndicats professionnels ?
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 18:59:41
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Première réforme que je préconise pour réformer la loi Hoguet : rendre obligatoire le mandat exclusif.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:10:23
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Et rendre OBLIGATOIRE LE RECOURS À CALITIMO.... !!!!!
N'IMPORTE QUOI !
Vous dites n'importe quoi, car si une réforme doit avoir lieu, elle doit EN PREMIER LIEU profiter au public, et non aux agents immobiliers que je juge complètement dépassés aujourd'hui.
Faire un commerce MODERNE et INTELLIGENT. C'est cela dont il est question, et non de vos inepties entre l'exclusivité du mandat et le mandat de visite, qui tous deux menottent les clients.
Et là encore, votre idéologie vous égare. NON, le mandat exclusif est rejeté massivement par les français et à juste titre.
Et pour une raison simple : le mandat exclusif n'organise pas la libre concurrence de s'exercer. Et tant que vous n'aurez pas pris le point de vue du client, au lieu d'être centré sur le vôtre, non seulement vous n'avancerez pas, mais la profession non plus.
Ne sentez-vous pas qu'il y a tout de même urgence à trouver d'autres choses que votre nombril et votre confort pour faire en sorte que ce métier ne disparaisse pas ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:24:48
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Et rendre OBLIGATOIRE LE RECOURS À CALITIMO.... !!!!!
N'IMPORTE QUOI !
Vous dites n'importe quoi, car si une réforme doit avoir lieu, elle doit EN PREMIER LIEU profiter au public, et non aux agents immobiliers que je juge complètement dépassés aujourd'hui.
Faire un commerce MODERNE et INTELLIGENT. C'est cela dont il est question, et non de vos inepties entre l'exclusivité du mandat et le mandat de visite, qui tous deux menottent les clients.
Et là encore, votre idéologie vous égare. NON, le mandat exclusif est rejeté massivement par les français et à juste titre.
Et pour une raison simple : le mandat exclusif n'organise pas la libre concurrence de s'exercer. Et tant que vous n'aurez pas pris le point de vue du client, au lieu d'être centré sur le vôtre, non seulement vous n'avancerez pas, mais la profession non plus.
Ne sentez-vous pas qu'il y a tout de même urgence à trouver d'autres choses que votre nombril et votre confort pour faire en sorte que ce métier ne disparaisse pas ?
Jean-Michel
Ben là je vous ai bien eu. J'ai choisi le bon chiffon rouge !
Je n'en ai rien à faire que le mandat exclu soit obligatoire ou pas, et surtout je n'en ai pas besoin !
Mes clients ne le rejettent pas, bien au contraire, ils en sont très satisfaits et le reste m'importe peu.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:36:28
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Continuez de vous croire vous-même, de vous auto satisfaire en permanence.
Vous êtes atteint de cécité.
Le marché de la transaction immobilière est en train sous vos yeux d'échapper aux professionnels tels que vous, et vous continuez à dire que vous vous en moquez.
Bien évidemment, si vous vous en donnez encore pour 3 ans au maximum, je pourrai comprendre cet immobilisme; mais vous entraînez avec vous tout un réseau dans des pratiques obsolètes.
Vous pourriez au moins avoir l'honnêteté d'un Grech ou d'un Bléry qui savent, eux, que cette profession n'innove plus, est attentiste, et qui ne sont là que pour tenter de durer le plus longtemps possible avant de mourir.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:46:20
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OK, je suis aveugle et malhonnête, et vous seul détenez la Vérité.
On parle un peu d'autre chose ?
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:57:30
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Vous êtes aveugle effectivement. Malhonnête également dans vos propos.
Je ne détiens aucune vérité; mais j'ai en revanche une certitude, c'est que vous n'en avez plus pour très longtemps.
je vais vous dire pourquoi. Vous refusez le changement.
Prenons par exemple le bon de visite.
Vous refusez d'admettre qu'il est nécessaire de s'en passer. Pire, vous comptez le remplacer par un mandat de visite, qui est en réalité un mandat de recherche déguisé. Mais vous ne l'utilisez pas. Sauf que ce mandat de visite a été édité par votre partenaire qui est à votre botte.
Non seulement il est absolument nécessaire que le grand public soit justement informé de ce qu'on lui fait signer, mais à cet égard, il ne s'y trompe pas. Les associations de consommateurs (mais j'imagine que vous vous en moquez) refusent le bon de visite.
Vous, non. Vous maintenez vos positions, incapable de trouver des solutions.
Quand, de plus, ce bon de visite n'a AUCUN fondement juridique.... alors que Tissot édite des documents à afficher en agence qui prétendent le contraire.....!
C'est d'une tristesse ce métier recroquevillé sur lui-même !
Il se trouve que non seulement, je prône la suppression de ce bon de visite, mais que je satisfais aux obligations dues à mon mandant.
Alors ? Qui est rétrograde ? Qui refuse le changement ? Qui cherche et trouve des solutions orientées "client" ? Vous ou moi ?
La réponse est tellement évidente.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 20:12:31
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Mais oui, c'est vous. Bonne nuit.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 23:16:18
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Ce qui était amusant au départ devient franchement pénible. Si vous croyez que je n'ai pas analysé comment vous intervenez contre moi, vous vous trompez.
Vous avez utilisé tous les stratagèmes pour refuser le débat sur le fond.
- vous avez refusé de discuter de la valeur de vos honoraires
- vous avez nié que l'exclusivité est rejetée massivement par les clients, tant les vendeurs que les acquéreurs, mais je peux le comprendre étant donné que vous entrâinez tout un réseau sur cette idée que je qualifie de fausse bonne idée.
- Vous avez ensuite proposé des amalgames entre le jugement de Bourg-en-Bresse dont vous avez complètement détourné le sens, allant même jusqu'à sous-entendre (d'ailleurs vous ne dites jamais les choses, vous les sous-entendez en permanence) qu'il était répréhensible de proposer des honoraires réduits; puis une anecdote à 2 balles où manifestement le comportement de l'agent immobilier qualifié de "charognard" laisse supposer par vos propos qu'il s'agit d'un agent immobilier appartenant au réseau 4% immobilier, ce qui est bien évidemment complètement faux et mensonger.
- vous avez ensuite joué les divas, entre une sortie annoncée, un retour sous un pseudo Calitimo, puis la demande de supprimer vos posts.
Rien n'y fait, je suis toujours là, et toutes vos jérémiades n'ont eu aucune prise.
Alors laissez moi vous dire que vous êtes un homme stupide. Vous êtes retors au changement, vous n'admettez JAMAIS qu'on puisse être d'un autre avis que vous. Pire vous tentez même de me faire avaler des couleuvres comme vous les faites avaler à d'autres qui manifestement ne comprennent rien des enjeux réels.
La méconnaissance, l'incompétence ont été le terrain de développement des réseaux, et vous n'échappez pas à cela, vous non plus.
Nous proposons de discuter sur l'avenir de ce métier, et vous ressortez les mêmes recettes éculées, entre du juridisme et le dogmatisme de l'exclusivité élevé au rang des beaux-arts.
Mais si vous n'êtes pas capable de transformer des mandats simples, alors il ne fallait pas les prendre. Pourquoi faire peser sur le client, en exigeant l'exclusivité, et tenter de maîtriser par un contrat une relation qui décidément vous échappe.
Je propose de changer tout le système. À compter d'aujourd'hui si vous dites blanc, je dirai noir. Au moins je suis certain ainsi de réussir. Vous allez échouer, comme tous les agents immobiliers qui refuseront de se remettre en cause. Tant dans leurs méthodes que dans leurs pratiques quotidiennes. Mais il faudra aussi changer votre état d'esprit.
Mais un marché à 35% (chiffre annoncé par l'INSEE "entre 30 et 35%) peut-être demain 20%, puis 10%, puis plus rien.....
C'est cela LA RÉALITÉ jcm, que vous niez et dont vous n'avez rien à proposer pour en sortir.
Et NON, la politique des prix bas n'est pas la seule action.
À mon humble avis, tout cela pour vous, c'est impossible. Et c'est parce que vous le savez que vous m'opposez cette polémique stérile à chacun de vos posts.
Comment vous dire autrement ? je vous emmerde cher jcm. Et grave.
Maintenant, prenez un autre métier comme l'optique. Observez comment Afflelou est arrivé Numéro 1 absolu. Il a commencé tout simplement par proposer des lunettes MOINS CHÈRES. Il a persisté, contre vents et marées, contre tout une profession qui luia tourné le dos.
Il a persisté, il a même innové sur ses points forts : un verre 100%, puis la deuxième lunette pour 1 euros, puis la troisième pour 15 euros de plus....
Et en 10 ans, il est devenu le leader absolu.
Etc.....
Analysez ce qui s'est passé. Tentez de comprendre ce qui vous échappe. Et tant que vous ne l'aurez pas compris, cessez de me faire chier.
Je ne peux pas être plus clair.
Jean-Michel |
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beauvais
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:09:01
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JM Un peu de mesure tout de même.
J'ai peur d'intervenir maintenant.
Tant pis, j'y vais.
Votre exemple d'afflelou basé sur des prix bas, OK, mais quand on a besoin de lunettes on va chez l'opticien, on a pas le choix. Pour acheter une maison ce n'est pas la même chose hélas. On peut se passer d'un professionnel.
Si l'AI commence par baisser ses hono avant d'être incontournable sur mon marché, les clients ne vont pas se ruer pour autant chez lui. Il sera de toute façon toujours trop cher à leurs yeux.
Les agences du réseau que vous évoquer et qui communique sur des hono plus faibles que les autres font-elles un volume d'affaires plus important ? Détiennent-elles plus de parts de marché simplement par l'annonce d'honoraires plus réduits?
J'ai le sentiment que la baisse des honoraires ne pourrait être qu'une conséquence de la prise de parts de marché, mais pas la cause.
Enfin moi, ce que j'en dit. Et sans vouloir vous fâcher. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:09:10
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jmkdb,
Le fil était intéressant jusqu’à ce que la net étiquette soit bafouée. On peut être vivement en désaccord mais quand je vous emmerde cher jcm. Et grave. et cessez de me faire chier. s'écrivent, c’est aux cabinets que ça se passe… pas sur un forum…
merci de ne pas confondre.
… o_0 …
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:12:18
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Citation :
Initialement entré par Lo_
jmkdb,
Le fil était intéressant jusqu’à ce que la net étiquette soit bafouée. On peut être vivement en désaccord mais quand je vous emmerde cher jcm. Et grave. et cessez de me faire chier. s'écrivent, c’est aux cabinets que ça se passe… pas sur un forum…
merci de ne pas confondre.
… o_0 …
Allez le dire à jcm, je commence à en avoir sérieusement marre. Et désolé, mais je persiste et je signe. je ne me cache pas sous des pseudos.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:21:17
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Citation :
Initialement entré par beauvais
JM Un peu de mesure tout de même.
J'ai peur d'intervenir maintenant.
Tant pis, j'y vais.
Votre exemple d'afflelou basé sur des prix bas, OK, mais quand on a besoin de lunettes on va chez l'opticien, on a pas le choix. Pour acheter une maison ce n'est pas la même chose hélas. On peut se passer d'un professionnel.
Parce que les professionnels de l'immobilier n'ont JAMAIS été capables de créer chez le public le réflexe de venir dans une agence pour tout projet immobilier. C'est bien en ce sens aussi que je dis, je prétends et j'affirme que TOUS les réseaux immobiliers sont aujourd'hui interchangeables : c'est rouge chez Orpi, noir et jaune cher C21, etc.... mais RIEN de différent.
Si l'AI commence par baisser ses hono avant d'être incontournable sur mon marché, les clients ne vont pas se ruer pour autant chez lui. Il sera de toute façon toujours trop cher à leurs yeux.
C'est vous qui le dites. Je peux vous dire que c'est faux. La perception du prix et en particulier des honoraires est bien réelle.... il n'y a que les agents immobiliers pour croire le contraire....
Les agences du réseau que vous évoquer et qui communique sur des hono plus faibles que les autres font-elles un volume d'affaires plus important ?
OUI
Détiennent-elles plus de parts de marché simplement par l'annonce d'honoraires plus réduits?
OUI, mais pas seulement
J'ai le sentiment que la baisse des honoraires ne pourrait être qu'une conséquence de la prise de parts de marché, mais pas la cause.
D'après vous comment les hypermarchés, la FNAC, Afflelou, Nouvelles Frontières, les grecs, les phéniciens, les chinois, les Canuts de Lyon ont-ils réussi dans le commerce ? Ils ont commencé par être moins chers. D'autre part, je prétends qu'il y a une corrélation entre les niveaux des honoraires et les parts de marché si on analyse le marché européen. la France est de loin la plus chère (le double de la moyenne européenne) et les parts de marché les plus faibles (35% en France, mais 80% en Grande Bretagne avec des honoraires à 1,47%
Enfin moi, ce que j'en dit. Et sans vouloir vous fâcher.
Mais j'apprécie la contradiction. Ce qui me choque c'est la mauvaise foi et la malhonnêteté intellectuelle.
Jean-Michel |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:30:19
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jmkdb,
Allez le dire à jcm, je commence à en avoir sérieusement marre.
C‘est à vous que je m’adresse voir mon post précédent.
Ici, c'est un forum pas Ok Coral.
Que ça vous plaise ou non la règle ici c’est la net étiquette, la relire si vous avez des doutes sur son contenu…
Quand on en a marre : on s’aère les neurones.
Personne ne vous oblige à répondre.
Lo |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:36:43
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Citation :
Initialement entré par Lo_
jmkdb,
Allez le dire à jcm, je commence à en avoir sérieusement marre.
C‘est à vous que je m’adresse voir mon post précédent.
Ici, c'est un forum pas Ok Coral.
Que ça vous plaise ou non la règle ici c’est la net étiquette, la relire si vous avez des doutes sur son contenu…
Quand on en a marre : on s’aère les neurones.
Personne ne vous oblige à répondre.
Lo
Mais peu importe que cela soit à moi ou non. Et je n'ai pas de leçon de netiquette à recevoir, et s'il convient d'en donner c'est à jcm, et non à moi.
Vous devriez relire ses posts et analyser les procédés employés par cette personne pour moi à présent indigne d'être un professionnel.
Être agent immobilier suppose demain d'avoir d'autres idées à faire valoir que du dogmatisme et des idées connues depuis 50 ans.
Ce métier a une besoin aujourd'hui VITAL de mener une réflexion d'envergure, et non centrée sur les petits problèmes de l'agent immobilier.
Ou bien jcm est capable de mener cette réflexion, mais la totalité des réponses qu'il me fait montre le contraire, ou bien il ferme sa g......et il écoute.
N'oubliez jamais que là où sont rendus les agents immobiliers actuels, 35% des parts de marché au maximum (de 30 à 35% selon l'INSEE), ne leur donne pas le droit de revendiquer quoi que ce soit.
Laissons la parole aux clients. Ils ont des choses à dire.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:43:59
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Alors laissez moi vous dire que vous êtes un homme stupide.
Comment vous dire autrement ? je vous emmerde cher jcm. Et grave.
Et tant que vous ne l'aurez pas compris, cessez de me faire chier.
Jean-Michel
Vous m'avez traité de stupide, aveugle, malhonnête, incompétent, rétrograde, autosatisfait... sans oublier vieux bouc, et j'en passe. Manque plus que bachi bouzouk (je ne suis pas très sûr de l'orthographe) et paltoquet. Venez dialoguer sur UI, qu'ils disaient.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:52:45
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Mais tout simplement parce que votre comportement à mon égard inspire ces qualificatifs.
Vous avez très mauvaise mémoire en plus, et qui plus est sélective.
Je vous rappelle que vous avez traité tout un réseau de "charogne"
Prétendu que tout un réseau d'agents immobiliers étaient dans l'illégalité par votre interprétation tendancieuse du Jugement de Bourg-en-Bresse
Prétendu également que tout un réseau immobilier était dans l'illégalité au sujet de l'affichage et surtout leur détail,de leurs honoraires sur les supports, alors que manifestement les textes sont plutôt au bout du compte flou
Prétendu appeler des "services" ce qui manifestement ne constituent des obligations de moyens qui découlent du mandat de vente
Prétendu ensuite que seule l'exclusivité etait la seule voie à suivre pour sortir la profession de l'impasse dans laquelle elle se trouve
Prétendu qu'il n'y aucune explication à vos honoraires jusqu'à 60% plus élevés selon les écarts constatés par rapport à ce que je préconise
Prétendu que c'est prendre les acquéreurs pour des imbéciles que de dire, comme je le prétends que c'est l'acquéreur qui paie les honoraires
etc.... j'en oublie.
Alors OUI, jcm, pour tout cela, pour cette opposition systématique et pour ne JAMAIS avoir répondu sur le fond à toutes les questions que j'ai pu soulever, alors OUI, pour moi, vous êtes tout ce que j'ai écrit, et je le maintiens, mais en plus vous êtes un con. Et je vous promets que j'aurai l'occasion de vous le dire de vive voix et en face.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:56:40
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
en plus vous êtes un con.
Jean-Michel
Vous voyez que vous pouvez avoir de l'imagination quand vous voulez.
jcm |
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beauvais
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 00:56:40
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[quote]Initialement entré par jmkdb
D'après vous comment les hypermarchés, la FNAC, Afflelou, Nouvelles Frontières, les grecs, les phéniciens, les chinois, les Canuts de Lyon ont-ils réussi dans le commerce ? Ils ont commencé par être moins chers. D'autre part, je prétends qu'il y a une corrélation entre les niveaux des honoraires et les parts de marché si on analyse le marché européen. la France est de loin la plus chère (le double de la moyenne européenne) et les parts de marché les plus faibles (35% en France, mais 80% en Grande Bretagne avec des honoraires à 1,47%
Mais alors, pensez-vous que si demain j'annonce "Agence 3% d'honoraires" en travaillant en mandat simple, tout seul dans mon coin, j'ai une chance de couler les agences 4% ?
Par ce que c'est de celà dont il s'agit dans votre exemple. C'est de prendre des parts de marché sur les concurents. La grande distri sur les épiciers, la fnac sur les libraires de quartier, etc.
¨
Etre moins cher que le voisin, la belle affaire.
C'est pas ce qui va augmenter les parts de marché de la profession.
L'acquéreur qui me fait l'honneur de pousser ma porte ce qu'il veut c'est que je lui trouve ce qu'il cherche. Comme il connait aussi bien que moi les prix du marché, c'est pas 3, 4 ou 6 % qui vont changer quelque chose. Il me proposera d'acquérir un bien au prix marché. En général, le prix net vendeur sans la com, bizarre.
Résultat je négocie l'offre avec le client vendeur. Si il a été content de ma prestation et à ou juger de mes efforts, il baisse un peu son prix, me propose un petit effort, et tout le monde est content. Entre parenthèse, c'est quand même un peu mon vendeur qui supporte les honoraires finalement, même si c'est mon acquéreur qui fait le chèque. Le pourcentage d'hono annoncés au départ n'y change rien. |
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