Citation :

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Initialement entré par beauvais
[br Entre parenthèse, c'est quand même un peu mon vendeur qui supporte les honoraires finalement, même si c'est mon acquéreur qui fait le chèque. Le pourcentage d'hono annoncés au départ n'y change rien.

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Citation :

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Initialement entré par jcm

Beauvais, vous vivez dangereusement. Ce n'est pas des choses à dire sur ce site. Vous allez vous attirer une volée de bois vert. Mon exemple ne vous suffit pas ?

jcm

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Citation :

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Initialement entré par beauvais

[quote]Initialement entré par jmkdb

D'après vous comment les hypermarchés, la FNAC, Afflelou, Nouvelles Frontières, les grecs, les phéniciens, les chinois, les Canuts de Lyon ont-ils réussi dans le commerce ? Ils ont commencé par être moins chers. D'autre part, je prétends qu'il y a une corrélation entre les niveaux des honoraires et les parts de marché si on analyse le marché européen. la France est de loin la plus chère (le double de la moyenne européenne) et les parts de marché les plus faibles (35% en France, mais 80% en Grande Bretagne avec des honoraires à 1,47%


Mais alors, pensez-vous que si demain j'annonce "Agence 3% d'honoraires" en travaillant en mandat simple, tout seul dans mon coin, j'ai une chance de couler les agences 4% ?
Par ce que c'est de celà dont il s'agit dans votre exemple. C'est de prendre des parts de marché sur les concurents. La grande distri sur les épiciers, la fnac sur les libraires de quartier, etc.
¨
Etre moins cher que le voisin, la belle affaire.
C'est pas ce qui va augmenter les parts de marché de la profession.

L'acquéreur qui me fait l'honneur de pousser ma porte ce qu'il veut c'est que je lui trouve ce qu'il cherche. Comme il connait aussi bien que moi les prix du marché, c'est pas 3, 4 ou 6 % qui vont changer quelque chose. Il me proposera d'acquérir un bien au prix marché. En général, le prix net vendeur sans la com, bizarre.

Résultat je négocie l'offre avec le client vendeur. Si il a été content de ma prestation et à ou juger de mes efforts, il baisse un peu son prix, me propose un petit effort, et tout le monde est content. Entre parenthèse, c'est quand même un peu mon vendeur qui supporte les honoraires finalement, même si c'est mon acquéreur qui fait le chèque. Le pourcentage d'hono annoncés au départ n'y change rien.

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Citation :

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Initialement entré par jcm

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Initialement entré par jmkdb

en plus vous êtes un con.
Jean-Michel

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Vous voyez que vous pouvez avoir de l'imagination quand vous voulez.

jcm

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Initialement entré par jmkdb

Mais si vous aviez ne serait-ce qu'un peu raison, les parts de marché des agents immobiliers ne seraient pas au point minable où elles sont.
Vous êtes en train de m'expliquer ce que je connais déjà et qui est la méthode employée depuis 50 ans par les agents immobiliers.
Pour avoir discuté entre autres sur le sujet des honoraires avec des agents immobiliers américains, aucun ne vous dira que c'est le vendeur qui paie les honoraires. C'est la même chose en Hollande et en Grande-Bretagne pour ce que je peux en savoir.

Avoir l'optique que vous avez, à savoir prétendre que c'est le vendeur qui paie les honoraires, ne vous sert qu'à vous autojustifier dans un rôle qui est aujourd'hui massivement rejeté par les clients.

Moi ce qui m'intéresserait de savoir, c'est qu'est ce qui justifie autrement votre position ?

En outre, qu'est ce que le prix du marché ?

Jean-Michel

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Initialement entré par beauvais

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Initialement entré par jmkdb

A Beauvais.


Lorsqu'un vendeur s'aperçoit que la somme nette qui va lui revenir est plus importante lorsqu'il mandate une agence aux frais réduits, et que de plus, cette politique attire un nombre plus important d'acquéreurs, le problème d'exiger l'exclusivité ne se pose même plus.

Jean-Michel

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Vous voyez bien que c'est quand même le vendeur qui supporte nos honoraires, du moins en grande partie.
Donc admettons que plus de vendeurs soient tenté de mandater une agence parcequ'elle annonce moins d'honoraires, vous avez dit vous-même que plus de 70% des vendeurs ont déjà mandaté les agences. Qu'elles soient 4% ou pas d'ailleurs. Pourquoi donc n'arrivons nous pas à conclure dans plus plus de 35% des transactions ? C'est à dire la moitié de notre marché potentiel. Alors que surement 80% des acquéreurs ont également déjà contacté les agences.

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Citation :

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Initialement entré par jmkdb

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Initialement entré par beauvais

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Initialement entré par jmkdb

A Beauvais.


Lorsqu'un vendeur s'aperçoit que la somme nette qui va lui revenir est plus importante lorsqu'il mandate une agence aux frais réduits, et que de plus, cette politique attire un nombre plus important d'acquéreurs, le problème d'exiger l'exclusivité ne se pose même plus.

Jean-Michel

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Vous voyez bien que c'est quand même le vendeur qui supporte nos honoraires, du moins en grande partie.
Donc admettons que plus de vendeurs soient tenté de mandater une agence parcequ'elle annonce moins d'honoraires, vous avez dit vous-même que plus de 70% des vendeurs ont déjà mandaté les agences. Qu'elles soient 4% ou pas d'ailleurs. Pourquoi donc n'arrivons nous pas à conclure dans plus plus de 35% des transactions ? C'est à dire la moitié de notre marché potentiel. Alors que surement 80% des acquéreurs ont également déjà contacté les agences.

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Mais la réponse a cette question est tout à fait connue !

1) Agents immobiliers = bandits, escrocs, voleurs ! (c'est faux, je le sais, mais le grand public le croit, et place les agents immobiliers au rang de la profession la moins aimée derrière les garagistes et les assureurs)
2) Le rôle de l'agent immobilier n'est absolument pas perçu par le public
3) Les honoraires ont un niveau sans relation avec la valeur ajoutée (et d'ailleurs, par la cause de l'internet et des nouvelles technologies de communication, cette valeur ajoutée baisse et fond comme neige au soleil
4) L'indifférence que les AI manifestent à l'égard de leurs clients (et en particulier les acquéreurs)
Ces 4 points sont tous contenus dans le rapport Vorms.

Maintenant, je reviens sur cette histoire des honoraires.

Si je suis votre théorie, ainsi ce que paie l'acquéreur devrait revenir en totalité au vendeur. Et comme l'AI prélève les honoraires, vous en déduisez que c'est finalement le vendeur qui paie. Mais qu'en est-il des droits de mutation ? Puisque cela fonctionne également ainsi.

Mais surtout, avez-vous interrogé les clients sur cet aspect des choses ?

Je maintiens que la seule chose qui intéresse le vendeur c'est la somme nette devant lui revenir. Et je maintiens que par une poltique d'honoraires réduits, l'acquéreur aura une addition moins lourde à régler.
Alors, à moi cela me semble évident et cohérent.

Faire la démarche intellectuelle qui consiste à se rendre compte que c'est le vendeur qui paie, car entre la somme versée (et payée) par l'acquéreur et ce qui lui revient, la différence c'est les frais de l'agent immobilier, me semble aujourd'hui dépassée .

Si vous interrogez les clients à la sortie de l'étude du notaire, vous vous rendrez compte que les DEUX parties estiment avoir payé les honoraires. Le vendeur parce que l'agent immobilier lui a expliqué cela, et l'acquéreur parce qu'il connait le montant du chèque qu'il a fait.

C'est idiot ! Je préfère dire que cela ne côute RIEN au vendeur (d'ailleurs ORPI avait fait il y a quelques années une campagne de publicité sur ce thème "0 Franc") et que c'est l'acquéreur parce qu'il s'assure des services et du professionnalisme d'un agent immobilier paie ce service.

77% des vendeurs confient la vente de leur bien à un AI..... et seuls 35% des acquéreurs font confiance à une agence....

Si cette moitié de transformation a une explication, je vais également la chercher dans le manque total de compétences stratégiques des agents immobiliers.
Ce qui s'applique dans une vente, dans une vente précise, ne s'applique absolument pas au niveau global. Mais le niveau global est complètement méconnu de l'immense majorité des artisans qui pratiquent ce métier.
Alors ?

Alors, j'ai la certitude que ce métier va disparaître s'il ne réforme pas en profondeur.

Jean-Michel

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Citation :

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Initialement entré par jmkdb

Attendez... entre 30 et 35% des ventes se font par une agence immobilière.... cela veut dire que 35% des acheteurs signent dans une agence et 65% ailleurs ! (11% notaire) donc 54% des acquéreurs achètent leur logement directement.

A priori 80% des acheteurs déclarent être entré en contact avec une agence pour réaliser leur projet immobilier. Seuls 35% d'entre eux le font par agence. Il y a bien un problème quelque part, non ?

Le problème c'est que le public ne place plus l'agent immobilier comme le professionnel attendu et au centre du processus. Les raisons, je vous les ai déjà données.

La question fondamentale est de savoir ce que fait la profession pour lutter contre cett tendance lourde de se passer de tout intermédiaire.
jcm répond à côté avec le mandat exclusif, dont il ignore si cela intéresse vraiment l'acheteur (cela ne peut pas l'intéresser, car ce dernier ne peut faire jouer la concurrence entre mandataires.... et les vendeurs ne sont pas idiots non plus....)
J'en veux pour preuve, alors que depuis belle lurette TOUS les réseaux ont engagé une vraie volonté de signer des mandats exclusifs, et malgré cela, le nombre de ces mandats a même tendance à baisser pour s'établir aux alentours de 4 à 5% des mandats mis sur le marché et vendus par des professionnels.
Et comment croire jcm lorsqu'il prétend avoir un taux de transformation de 100% !!!

C'est un leurre, voilà tout. Organisé dans le seul but de vouloir faire un peu mieux. mais pas différent. Et c'est là où le réseau 4% fait vraiment la différence. C'est le cas de le dire. Mais on en reparlera.

Commencez par imaginer que c'est l'acquéreur qui fait défaut dans ce métier (alors que l'arbre qui cache la forêt (amusant....) est constitué par la configuration du marché - pénurique en terme de biens et structurellement demandeur), et vous arriverez à d'autres conclusions que celles que vous faites déjà.

Sortez du cercle dans lequel vous êtes. Envisagez votre métier sous l'angle de la valeur ajoutée exogène.... et non pas celle que vous voudriez avoir, mais que vous n'avez pas.

35% de parts de marché, il devrait y avoir une crise de conscience. cela devrait interpeller les acteurs de cette profession.

Vous entendez quelque chose ? Moi, pas.

Jean-Michel

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Citation :

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Initialement entré par beauvais

D'accord, mais avouez qu'on élude l'affaire des honoraires si 77% des vendeurs confient un mandat aux agences ( en grande majorité avec honoraires "standards") et si 80% des acquéreurs contactent ces même agences.

On élude pas le problème des honoraires ! Ce sont les AI qui le font ! Et quand comme moi vous connaissez les différentes méthodes pour travailler, je peux vous dire que de présenter un barème d'honoraires ENFIN acceptable et correspondant ENFIN au vrai service, cela change singulièrement les choses. Dites-moi, si je prends par exemple le pays Basque où je suis installé. Les prix ont augmenté de 40% en 3 ans. A-t-on vu le barème des honoraires évoluer pour être au niveau (un peu plus si vous voulez intégrer l'inflation) en euros d'il y a 3 ans ? Et si je prends au niveau national, les prix ont doublé en 5 ans.... a-t-on eu une réflexion sur le niveau des honoraires dans la profession ? Les prix augmentent, ce n'est certes pas la faute des agents immobiliers. Mais ils se gavent ! Avec parfois une rémunération à 10% du prix de la vente ! C'est tout bonnement un scandale cela....


Le problême est effectivement ailleurs. On avance.

Si il n'y avait que le montant des honoraires ...... ! Mais il y a aussi le VRAI rôle du mandataire.... ses services..... la charge de sa rémunération, celle des commerciaux, leur statut, etc...etc..... la profession a été tellement attentiste sur tous ces sujets qu'aujourd'hui à part une refonte TOTALE de ce métier, je ne vois pas d'autre alternative. Et à voir l'état d'esprit des AI actuels, cette "révolution" ne pourra venir que de l'extérieur à ce métier....


Pour le mandat exclusif, je ne sais pas s'il pénalise l'acquéreur.

Mettez vous à sa place....et vous verrez que cela le gêne...

N'avez-vous donc jamais été témoin de la frustration d'un acquéreur séduit par un bien qui apprend qu'il a été vendu à un autre simplement parcequ'il a voulu se donner le temps de la réflexion pendant 48 heures. Celà n'arrive pas si vous avez le bien en exclusivité.

Mais les acquéreurs sont concurrents ENTRE EUX, et ce qui se passe en cas de pluralité des mandataires pourrait tout aussi bien se passer au sein d'une même agence.... D'ailleurs, certaines agences sont les championnes du monde des fausses offres afin de bloquer le vendeur....quoiqu'il en soit, l'exclusivité du mandat n'a jamais CANALISÉ un client. Qu'il soit vendeur ou acquéreur.


Le client acquéreur est respecté. Qu'est ce que vous entendez par faire jouer la concurence ?

À partir du moment où les honoraires en France sont libres (heureusement!), un client doit pouvoir librement faire jouer la concurrence entre les différents mandataires. Mais il n'y a pas que les honoraires. Il y a aussi la qualité de l'accueil, de la compétence du négociateur auquel le client a été sensible. Bref, ce client appréciera pour des raisons qui lui sont propres de faire affaire dans une agence plutôt que dans telle autre, soit parce que ses honoraires sont trop élevés, soit parce que l'accueil y est pitoyable.
Je considère que le mandat exclusif est une atteinte à ce droit. Le mandat simple est bien l'occasion pour le vendeur de toucher le plus grand nombre d'acheteurs d'une part, et d'autre part permet aux différents mandataires de faire valoir leur différence. Cette différence profite aux clients. C'est évident.

Posez vous ensuite la question de savoir pourquoi, à l'heure actuelle, la très grande majorité des vendeurs ne confient pas dans l'agence par laquelle ils ont acheté en son temps le logement qu'ils souhaitent vendre aujourd'hui. J'ai personnellement interrogé plus de 2000 clients ainsi. Les réponses sont édifiantes.
En outre, toute stratégie qui s'appuierait sur un seul client aux dépens de l'autre est morte.
Lorsque je dis que la réalité du métier d'AI repose sur un contenu schizophrénique, on ne me comprend pas toujours. Tentez de bien savoir ce que je veux dire par là.
Je problème de jcm, c'est qu'il est trop sérieux, trop vieux, et pas assez funky. Il est a nécessairement à côté de la plaque avec pour étandard le mandat exclusif.
Et ensuite ? Ensuite, il n'y a rien.
Cela s'appelle Réussite chez ORPI, Confiance chez C21, Privilège chez Laforêt, Calitimo Chez Cimm immobilier, mais c'est toujours la même sauce, et cela ne représente que 3% des ventes des professionnels.... Ce chiffre étant même en baisse suivant les études de l'Observatoire de le FNAIM à paraître à la fin d'année.

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Citation :

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Initialement entré par bouzigues

Aux AI,

Et si vous vous diversifiez ?


Cela veut dire quoi ? Cette question est intéressante.... mais vous n'en dites rien !


Autrement dit si vous proposiez un service qui ne serait pas de rechercher un acquéreur, mais au contraire de faciliter les démarches administratives avant la signature du compromis ou de la promesse.

Mais il est où votre acheteur ? Revenez sur terre. Le vendeur attend qu'on lui trouve cet acheteur ! Et avec le budget maximum....


A ce moment là le notaire prendrait le relais.

Sachant que suivant une directive européenne le monopole de la rédaction des actes explose. Normalement à fin 2006.... Il est vrai que 25% des actes déposés à l'heure actuelle au rang des minutes sont refusés pour erreur grave de rédaction.... Si nos amis notaires sont parfois de bons juristes, ils ont du mal à savoir rédiger un acte de vente. Lorsque j'ai appris cela, je me suis rendu compte qu'il y a effectivement un bon créneau pour les AI. Mais parmi eux, lesquels ont les compétence pour savoir rédiger correctement un acte de vente ? Pour avoir vu des milliers de compromis rédigés par des négociateurs, et validés par leur patron..... on peut légitimement s'interroger sur leurs compétences. Mais il est vrai que même rédigés par des sagouins, si l'affaire va au bout, tout le monde est content !

Qu'est ce qui freine le vendeur ? C'est le montant de la commission.
Sur une vente à 225KE cela représente tout de même 9KE.

Erreur cher Bouzigues. Si l'on prend les honoraires moyens pratiqués par les AI français, cela ne fait pas 9000 euros, mais très exactement 13 500 Euros....

Par contre de tarifer votre assistance pour pointer toutes les démarches à réaliser en amont du notaire pourrait créer un CA non négligeable dans la poursuite de votre activité professionnelle.

Il faut revoir la loi Hoguet. Je suis d'accord. L'AI doit pouvoir facturer des prestations.

Vous auriez moins de frais de publicité, moins de perte de temps pour les visites et l'argumentaire, votre métier serait valorisé car vous apparaîtriez comme des consultants.

Là je ne suis pas d'accord. Un AI ne peut pas être un "consultant". Il doit être un ACTEUR, donc plutôt un partenaire qu'un analyste. Même si l'analyse, l'audit doit faire partie de ses compétences. C'est en ce sens que je n'étais pas d'accord avec le document annexé par jcm au mandat de vente. Cela ne va pas assez loin. Ce document n'a été concçu que pour son usage (prouver son devoir de conseil) alors qu'un vrai audit fiscal, juridique, financier, technique devrait être réalisé et ce, dès le mandat de vente.

N'êts vous pas ou n'êtes vous pas sensés être des spécialiste de l'immobilier ?

Cela ne peut plus se présumer. Les AI ne sont plus les professionnels représentatifs de la transaction. Les parts de marché réalisées sont trop faibles pour peser quoi que ce soit aujourd'hui.

Quand je pense que vous n'êtes pas fichus de calculer la juste valeur locative cadastrale.

J'en ai même vu un qui avait confondu dans un compromis la soeur avec l'épouse du vendeur; alors que bien évidemment la soeur était propriétaire en indivision avec son frère. Mais une épouse porte le nom de famille de son époux et également de la soeur. Pitoyable.





Ancien contributeur non pour autant émérite.

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Initialement entré par jmkdb


Mais surtout, avez-vous interrogé les clients sur cet aspect des choses ?

Si vous interrogez les clients à la sortie de l'étude du notaire, vous vous rendrez compte que les DEUX parties estiment avoir payé les honoraires. Le vendeur parce que l'agent immobilier lui a expliqué cela, et l'acquéreur parce qu'il connait le montant du chèque qu'il a fait.

Jean-Michel

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Initialement entré par jmkdb

[Là je ne suis pas d'accord. Un AI ne peut pas être un "consultant". Il doit être un ACTEUR, donc plutôt un partenaire qu'un analyste. Même si l'analyse, l'audit doit faire partie de ses compétences. C'est en ce sens que je n'étais pas d'accord avec le document annexé par jcm au mandat de vente. Cela ne va pas assez loin. Ce document n'a été concçu que pour son usage (prouver son devoir de conseil) alors qu'un vrai audit fiscal, juridique, financier, technique devrait être réalisé et ce, dès le mandat de vente.


Jean-Michel

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Initialement entré par jcm

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Initialement entré par jmkdb


Mais surtout, avez-vous interrogé les clients sur cet aspect des choses ?

Si vous interrogez les clients à la sortie de l'étude du notaire, vous vous rendrez compte que les DEUX parties estiment avoir payé les honoraires. Le vendeur parce que l'agent immobilier lui a expliqué cela, et l'acquéreur parce qu'il connait le montant du chèque qu'il a fait.

Jean-Michel

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Vous vous contredites. Vous voulez démontrer que c'est l'acquéreur qui paie les honoraires, parce qu'il a le sentiment de les payer. Et voilà que vous dites que le vendeur aussi.

NON. Ce n'est pas moi qui me contredis. Interrogez-donc comme moi les clients à la sortie d'une étude, et revenez en parler.
Il est certain que les deux clients ont tous les deux l'impression de payer quelque chose. Il y a deux solutions à ce problème. Soit de faire comme pour la location, à savoir par la loi, contraindre les deux parties à avoir la charge des honoraires pour moitié. Je ne suis pas favorable à une telle disposition. Soit identifier clairement, mais surtout JUSTEMENT quelle est la partie qui paie les honoraires. Pour vous c'est le vendeur. Si c'est le vendeur, vous aurez toujours le cas de figure que je soulève. Mais l'acquéreur n'a pas seulement l'impression de payer les honoraires. Il les paie réellement. La somme sur laquelle sont prélevés les frais d'agence provient bel et bien et avant toute chose de son porte monnaie.

Prétendre comme moi que les honoraires sont payés exclusivement par l'acquéreur simplifie les choses. Le net vendeur est réglé dès la prise de mandat. de ce côté là tout est clair, et les honoraires sont à la charge de l'acquéreur. C'est on ne peut plus clair.

Mais vous n'avez pas répondu à la question de savoir si c'était la même choses pour les droits de mutation.... puisque cela provient bien de la somme totale versée par l'acquéreur, et que le client vendeur ne perçoit pas . Donc qui paie les droits de mutation ?
Le vendeur suivant votre raisonnement ? Interrogez les clients. Et vous aurez la réponse à cette question.

Je persiste donc c'est l'acquéreur qui paie les honoraires de l'agent immobilier ! D'accord, cela redéfinit complètement votre rôle. Cela fait tomber en miette votre fond de commerce du mandat exclusif. Mais ce n'est pas plus mal. Vous verrez. C'est beaucoup plus clair lorsqu'on a acquis l'idée que c'est bien l'acquéreur qui paie les honoraires.C'est plus sain. Plus net. ET cela coupe l'herbe sous les pieds de tous les marchands de liste qui n'ont pas fait autrement pour se développer.

C'est vrai, mais cela prouve que votre théorie ne tient pas.
Ce n'est pas parce que vous dites que vous prouvez quelque chose que vous prouvez quoi que ce soit.

Prenez l'exemple des droits de mutation

Pourquoi serait-elle vraie cancernant l'acquéreur et fausse concernant le vendeur ?

Simple. Vendeur et acheteur ont des positions différentes. ce qui est vrai pour l'un n'est pas vrai pour l'autre.

Par ailleurs les AI expliquent plutôt au vendeur que ce n'est pas lui qui paie. Voir entre autres la pub ORPI que vous citez. Je pense que c'est faux et je n'ai jamais voulu tenir ce langage.

mais il n'y a pas que vous sur terre. Cessez de vous croire au centre du monde des agents immobiliers pour faire croire que vous êtes au centre du monde. Et contrairement à ce que vous pensez, la campagne ORPI "O FRANC" a été l'une des meilleures jamais réalisées dans un réseau.

Quant à vos affirmations péremptoires :

J'affime. C'est tout. Je ne vois pas cela péremptoires.

"Ce métier a une besoin aujourd'hui VITAL de mener une réflexion d'envergure, et non centrée sur les petits problèmes de l'agent immobilier.
Ou bien jcm est capable de mener cette réflexion, mais la totalité des réponses qu'il me fait montre le contraire, ou bien il ferme sa g......et il écoute."

Cette réflexion, je l'ai menée.

Première nouvelle. Parce quà vous lire et à vous écouter, on ne le dirait pas. Mais combien de clients avez-vous interrogé. Et sur quelle période ?

TOUTE ma méthode est basée sur les attentes des clients.

Je ne peux absolument pas être d'accord avec vous. Si tel était le cas, vous auriez par exemple baissé vos honoraires. Or, vous les avez augmenté en euros constants !

C'est d'ailleurs pour cela qu'elle fonctionne si bien.

Cette affirmation est complètement fausse et pour le coup réellement péremptoire. Vous n'avez que perfectionné ce qui était déjà connu. N'appelez donc pas cela VOTRE méthode !!! Vous vous attribuez un mérite qui appartient à quelques agents immobiliers d'il y a 30 ans et qui faisaient partie du réseau Agence N°1.

Je l'ai d'ailleurs présentée cette semaine à un consultant spécialisé en marketing, et sa première remarque a été : "c'est une démarche vraiment orientée client"

C'est une preuve cela !!!!! Vous me faites rigoler. J'espère que ce consultant vous a coûté bonbon. À ma connaissance, il n'y a que 3 consultants en France réellement compétents à mes yeux. Aucun des trois n'a pu vous dire une énormité pareille.
Mais, vous savez, caresser dans le sens du poil un client est très facile. Il suffit de dire ce que vous avez envie d'entendre. cela vous coûte 1500 euros la journée, vous payez la note du repas, et tout le monde est heureux et content.
Pour moi, vous devriez changer de consultant. Celui-là est peut-être très sympatique, mais la déontologie du conseil me permet de vous dire que vous vous fouvoyez et jusqu'à l'os.

C'est la SEULE à ma connaissance qui permet à de nombreuses agences de travailler à 100 % en exclusivité, sans faire moins de mandats pour autant. Toutes les initiatives dont j'ai eu connaissance à ce jour permettent dans le meilleur des cas un pourcentage de 30 %, et encore, ça ne dure en général pas longtemps.

Mais de quoi vous parlez ? Votre mandat Calitimo est un mandat exclusif comme les autres.... Vous le cachez bien, c'est tout. Mais sur le principe c'est indentique. Cessez de vous autoproclamer ainsi. Surtout ici. Les gens sont peut être mieux informés que vos clients que vous maintenez dans l'ignorance de ce que vous faites.

Résultat un retour sur investissement beaucoup plus important qu'en mandat simple, les agences qui appliquent à la lettre cette méthode vendent 93 % de leurs mandats.
Vous annoncez donc un taux de transformation de 93% Comme si c'était ce qu'il faut atteindre. Parlez-moi plutôt du VOLUME réalisé par rapport au volume total. Je vous ai déjà dit que j'avais déjà analysé les DIA sur un secteur où vous travaillez, et ma conclusion est sans appel : VOUS NE CRÉEZ PAS DE PARTS DE MARCHÉ SUPPLÉMENTAIRES, VOUS NE LES PRENEZ QU'À VOS CONCURRENTS.

Qui peut se targuer d'un tel pourcentage en mandats simples ?
Admettons que vous avez un bon taux de transformation. Mais celui-ci n'a de sens qu'en regard du nombre de mandats rentrés, et surtout du VOLUME DES VENTES.

Vous préférez rentrer des affaires que vous savez que vous ne vendrez qu'à 15 % (moyenne nationale) ? Certaines agences font mieux, certes, mais je n'en vois pas beaucoup dépasser 40.
Les taux de transformation sont en -dessous de cela. Mais ce n'est pas la nature du mandat qui changera les choses. Votre théorie est un leurre.

Et que veut le client quand il confie un mandat à une agence ? Qu'elle ne vende pas ? Arriver chez le vendeur en lui disant qu'on a une chance sur dix de vendre son bien, ça répond à ses attentes ?
Mais TOUS les agents immobiliers peuvent le dire.... Il se trouve que 65% des vendeurs vont TOUJOURS ailleurs. Votre histoire n'est qu'une belle théorie. Vous y croyez parce que vous vivez là-dessus. Mais est-ce pour autant VRAI. Tout est là. Vous ne démontrez rien. Vous ne prouvez rien. Cela fait 7ans que je m'intéresse à toute cette problématique. J'ai analysé plusieurs centaines de compte d'exploitation d'agences immobilières travaillant en 100% d'exclusivité. Ma conclusion est SANS APPEL. Cela ne profite en rien sur la durée à l'agent immobilier. CEla côute 3 points de marge. Pour un résultat qui baisse en plus

Il vous faut quoi pour y croire. Que je vous envoie mon étude ?

Mandat simple exclusif ou exclusif aménagé, le client s'en fiche. Il veut :
-que l' agence lui démontre qu'elle est efficace ; notre taux de transformation l'intéresse bougrement, figurez-vous ;

Nos honoraires aussi. Et cela c'est du concret. Nos agences font plus du double de vos ventes en volume.

-ne pas être "menotté" comme vous dites par un mandat "exclusif" pur et dur : nous l'avons donc adapté à ses attentes.
Arrêtez de me vendre votre sauce, elle devient indigeste. Vous ressassez toujours les mêmes choses, qui ne peuvent que séduire tous les imbéciles.

Quand nous avons présenté notre produit au vendeur, une fois sur deux sa réaction est : "mais combien ça va me coûter" ? tellement il est persuadé que ce sera plus cher qu'en mandat simple. C'est loin d'être le cas, et nos honoraires sont souvent inférieurs à ceux des concurrents locaux.
C'est faux

Mais c'est donnant donnant, et le client comprend très bien qu'il faut une contrepartie à l'agence pour qu'elle puisse mettre autant d'outils et services à sa disposition. Cette contrepartie c'est une dose d'exclusivité adaptée à son cas.
Là encore, cette contrepartie c'est du vent ! La contrepartie dont vous parlez n'est ni plus ni moins que VOS obligations contractuelles découlant du mandat. !!!!!! Que je sache, à peu près tous les agents immobiliers actuels disposent des mêmes moyens pour commercialiser un bien. Vous n 'échappez pas à cette règle.

Alors là votre théorie c'est que les services que peut apporter un agent immobilier ça n'existe pas, il n'y a que les obligations qui découlent du mandat. C'est bien évidemment une position intenable. Les agences ne font pas toutes la même chose, et fort heureusement.
Effectivement, vous avez raison. la plupart des agents immobiliers ne respectent pas ses obligations contractuelles vis-à-vis du vendeur ! Mais c'est par défaut que vous vous trouvez à faire mieux que les autres.
J'ai toujours dit cela.
Mais je dis autre chose. C'est que toutes vos bonnes idées ne sont pas nouvelles d'une part, et d'autre part CELA NE SUFFIRA PAS À RENVERSER LA TENDANCE QUE L'AGENT IMMOBILIER N'EST PLUS AU CENTRE DU PROCESSUS DE LA TRANSACTION IMMOBILIÈRE.

EN CLAIR :
Vous ne renverserez pas la tendance.

Certaines ne font pas grand chose, une PA tous les 15 jours, et encore. D'autres listent une pleine page d'engagements et s'y tiennent. Que préfère le client ?
Oui, vous êtes un peu meilleur que les autres. Vous êtes sans doute parmi les moins mauvais. Mais imaginez bien ce que j'en pense. Alors que vous n'êtes pas capable de vous remettre en cause, sur le mandat de visite par exemple.
Ensuite que vaudra vos belles théories si le marché s'inverse ?

Et on ne peut pas mettre autant de moyens en oeuvre pour vendre un stock de mandats, quand on sait qu'on va en vendre 15 %, que quand on en vend 93 %.
Qu'est ce qui vous empêche de mettre en oeuvre 100% des actions pour 100% des mandats pris ? Si le mandat simple vous encombre, n'en prenez pas. D'ailleurs c'est ce que vous faites. Mais ce n'est en rien une stratégie de CONQUÊTE.


jcm

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Citation :

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Initialement entré par jcm

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Initialement entré par jmkdb

[Là je ne suis pas d'accord. Un AI ne peut pas être un "consultant". Il doit être un ACTEUR, donc plutôt un partenaire qu'un analyste. Même si l'analyse, l'audit doit faire partie de ses compétences. C'est en ce sens que je n'étais pas d'accord avec le document annexé par jcm au mandat de vente. Cela ne va pas assez loin. Ce document n'a été concçu que pour son usage (prouver son devoir de conseil) alors qu'un vrai audit fiscal, juridique, financier, technique devrait être réalisé et ce, dès le mandat de vente.


Jean-Michel

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C'est vous qui n'allez pas assez loin dans votre analyse. Ce document sert certes à prouver que l'AI a rempli son devoir de conseil, mais il est utile aussi pour le vendeur et pour l'acquéreur.
Le vendeur a ainsi la possibilité de réfléchir à tous les problèmes concernant l'usage de son bien, et de les communiquer à l'acquéreur. Cela va du chauffe eau qui ne fonctionne pas très bien à un éventuel procès du voisin, en passant par des servitudes "oubliées" sur l'acte de vente.
L'acquéreur achète ainsi en connaissance de cause. Il est rassuré. Il préfère savoir avant d'acheter que le chauffe-eau ne fonctionne pas. Et on évite des procès inutiles.

Voilà de quoi on parle :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12385

jcm

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